沙坪坝区《凤天锦园》工程可研报告

PAGE37PAGE33沙坪坝区《凤天锦园》工程可行性研究报告——初步可行性研究重庆渝开发股份有限公司报告承编单位：重庆渝开发股份有限公司编制总负责人：官忠富公司总经理参与编制人员：王维军：渝开发房地产开发分公司总经理赵建渝：原渝开发房地产开发分公司副经理郑坚：渝开发房地产开发分公司副总经理陈碧玉：渝开发房地产开发分公司计财部经理刘浚：渝开发房地产开发分公司营销部经理文伦海：渝开发房地产开发分公司办公室主任钟国清：渝开发房地产开发分公司计财部高级工程师主编：陈远彬周零凡：渝开发房地产开发分公司生产技术部工程师主审：张健康：渝开发房地产开发分公司总工程师

本报告的主要内容总论概况建设条件及建设规模实施计划市场需求分析及营销策略经济分析风险分析存在的问题与对策结论与建议一、总论（一）项目提出的背景：《凤天锦园》工程项目是在开发分公司努力寻找适合公司中、短期开发项目延续发展的前提下，经过对十个预选项目的逐一考察、分析和筛选，并与晨光集团多次协商后初步确定下来的开发项目。（二）项目开发的历史背景：沙坪坝区的城市建设在区委、区府的正确领导下，取得了迅猛发展的可喜成绩。在旧城区逐步得到改造的同时，新城区的开发建设也被提上了重要的工作议事日程。沙坪坝区南部新城（即凤天新城）片区的综合开发，经过多年的精心策划和反复论证，已获得市、区各级主管部门的批准。南部新城区的综合开发由此孕育而生。（三）项目开发的必要性随着南部新城片区综合开发步伐的不断推进，其项目所在地将成为沙坪坝区投资置业，经济增长的新热点。同时通过南部新城区的全面开发使新城区以原有城区为依托，从而实现旧城区的产业转移，人口分流，进一步增强城市功能，使城市布局更加趋于合理。（四）项目开发的现实性本报告认为，沙坪坝区凤天新城正处在城乡结合部，又邻近在新建沙区政府的周围，该地块的综合开发能加快沙坪坝区经济发展和城市拓展建设的客观要求，在技术上可行，经济上合理，能收到明显的经济效益和社会效益。同时通过对该项目的综合开发为沙坪坝区南部新城的全面启动将会起着重要的推动作用。在不久的将来一个起点高、标准高、功能齐备、设施配套、环境优美、居住舒适的文明综合小区，将矗立在沙坪坝区南部新城之中。二、概况（一）项目名称：凤天锦园（二）项目建设单位：重庆渝开发股份有限公司（三）项目建设地点：沙坪坝区覃家岗镇新桥村（四）项目用地条件：凤天新城（即南部新城）位于沙坪坝区的南部，南边紧临石新路，北边是第三军医大学。西边以现有村道为界，东边到龙洞弯的山脚下，规划总用地为60.75公顷。《凤天锦园》工程项目位于该南部新城片区的中心区域，由8-1#、8-3#、13#、14#地块组成（8-1#、8-3#地块位于凤天路的西侧，13#、14#地块位于凤天路的东侧），总占地面积为8.75公顷，折合为131.25亩，其地理位置和房地产开发口岸十分优越，土地增值潜力较大。《凤天锦园》工程项目用地范围内绝大部分用地在海拔288.73米至333.56米之间，属典型的低丘陵地，山丘为东西走向，是较好的城市建设用地。（五）项目用地性质：现有用地主要为农地，鱼塘和农宅建设用地。以及沙坪坝区三星制药厂，第八中学校办工厂，沙区金华电器厂，部队通讯连（现改为通讯兵工程学院用地）和两个砖瓦厂。由南向北的凤天公路已建成通车。（六）项目的区位优势：项目用地背靠青山，视野开阔，环境清新而优雅，紧邻未来沙坪坝区行政居住新区，确系理想的居住休养地。1、突出的交通优势项目所在地向南1.2公里是成渝高速公路起点，西边有犁树湾火车北站和即将落成的渝长高速公路，北边有重庆火车站和长途客运站，南边紧临规划的城市干道石新路，远期规划的地铁线也穿越其下。为此形成四通八达的交通网络，具有突出的交通优势。穿越项目所在地已建成的凤天路是沙坪坝区南部由南向北的重要交通干道，具有重要的交通联系作用，也是沙坪坝区旧城拓展的重要基础。2、具有完善的周边市场体系项目所在地南面是西南物资交易市场，凤鸣山中学、小学和上桥工业园区，西面有梨树湾工业区，第三军医大学，北面有沙坪坝区安居工程“都市花园”。项目所在地附近有马家岩建材交易市场，白马凼家具交易市场以及巴山机动车交易市场。上述条件具备了良好的服务潜能和广阔的市场购买力。3、具有良好的生态环境项目所在地东面是城市总体规划确定保留的大面积城市绿化地，西面有远期规划的高滩岩公园和城市绿色屏障——歌乐山森林公园，具有良好的生态环境。综上所述，项目所在地周边环境十分良好，区位优势十分优越，预测该处房地产开发的起动具有良好的市场前景。（七）编制该可行性研究报告的依据1、《凤天锦园》工程方案图（已审批）及13#、14#地块初设图。2、重庆市城市规划管理条例3、城市居住区规划设计规范GB50180-934、全国统一建筑安装工程工期定额2000年版5、重庆市房地产业税费政策汇编（一）、（二）6、重庆市人民政府关于停止适用或废止一批地方性政策和规章的决定重庆市人民政府令第82号2000年6月2日7、重庆市人民政府关于取消一批行政事业性收费项目的决定重庆市人民政府令第83号2000年6月2日8、重庆市城市建设配套费征收管理办法重庆市人民政府令第85号2000年6月29日9、财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知财税字（1999）299号文1999年12月17日10、建设项目经济评价方法与参数11、住宅开发与工程造价12、工程建设投资控制13、1998年重庆市国民经济和社会发展统计公报（重庆市统计局）14、中国人民银行1999年6月10日发布的金融机构贷款利率调整表三、建设条件及建设规模（一）建设条件：1、供水水源由沿凤天路敷设的给水干管DN300来解决该项目的供水问题。2、污水排放项目内污水经无害化处理后分别引入凤天路靠13#、8#地块侧的涵洞接口处，再汇集进入市政截污主干管（沟）至杨公侨污水处理厂。3、雨水排放区内雨水分别汇集后排至高滩岩水库。4、供电在8—2#地块内设置了一座10000KVA的开闭所，而本项目共计设置了三座配电房（在西侧地块设置了一座、在东侧地块设置了二座配电房），该三座配电房的供电均由在8—2#地块内设置的10000KVA的开闭所直接（或间接通过涵洞）引入解决。5、电信规划沿凤路敷设12孔电信管道，区内所有电信线路均下地敷设。电信管道为闭路电视馈线留1-2孔专用管孔，并留一孔作防灾专用管孔。6、燃气从沿凤天路敷设的Φ160PE管道引入本项目内以解决其燃气问题。7、环保及防灾小区实行雨污分流制排水系统和设置封闭式堆放垃圾转运站五处，公厕四处，合理组织城市过境交通，公共交通和内部交通，加强交通噪声的商业噪声的管理，加强新区的绿化建设和管理，有利于环境质量的提高。区内建筑要求按地震烈度VI度设防，主要基础设施工程及主要公共建筑应提高一度设防。区内各项建设必须执行国家颁布的消防规范，完善消防设施，保证消防通道的畅通，同步建设市政消火栓。凤天新城开发项目工程周边的道路，各种城市主干管网和市政基础设施配套等，均由沙坪坝区覃家岗镇政府统一组织实施。（二）项目方案的定位原则1、自然地理状况用地范围属低丘山坡地，地形地貌呈东高西低，山丘为东西走向，天然绿色植被保存较为完好，因此在规划方案的选择上应充分利用自然地形地貌；使其各单体建筑物依附地形自然坡度，错落有致地分布在用地范围内。2、周边物业状况项目所在地附近已动工修建的有国家级安居工程“都市花园”和新桥村小康住宅“康居苑”，上述物业功能结构为砖混多层建筑，一般装修，主要满足拆迁安置用房和大众化需要。各种配套设施不够完善，物业售价相对较低，缺乏市场竞争力。3、项目方案的定位原则：综合上述情况，《凤天锦园》工程项目的产品定位应结合自然地理状况和周边物业现状，充分利用完善的交通网络和良好的生态环境，结合当前市场需求产品的对象，建议该项目为中、高档公寓式住宅。集服务、休闲、娱乐为一体的具有特色建筑风格的住宅小区。（三）项目方案的规划布局：《凤天锦园》工程项目以城市干道凤天路为界划分为东、西两个片区，即13#、14#地块为东小区，8-1#、8-3#地块为西小区。1、西小区规划西小区规划为集中布置的两栋十八层高层商住楼，并利用裙房围合的半圆形商业广场与对街的步行入口广场形成呼应，实现人气的延续性。规划用地面积为7791M2。2、东小区规划东小区用地面积为55300M2，是规划设计的重点小区。由1栋4层会所、一栋3层幼儿园、3栋6层住宅、1栋8层住宅、13栋11+1层住宅、3处地下停车库等组成5个相对独立的组团。3、小区规划特点设计结合自然，依山就势，保持清晰的交通、错落的景致、宽阔的视野、层次丰富的过渡，创造人与自然交融的生态园林化并赋予高科技含量的智能化、节能化的中高档住宅小区。①人车分流的网络结构。东侧小区内设置的Y型7米宽双车道路和基本与外围城市道路平行的消防车道组织成区内交通，车道内侧为逐渐高起的居住步行花园。车道与临凤天路的步行入口广场共同将东侧地块分为5个小组团，而在组团一、三、四内设置了3个地下停车库。车行外围，人走内侧，交通便达，互不干扰，车道与城市道路相接处均形成入区急右转弯的环向车道，既减速又减噪。西侧地块利用高差组织人车分流，东侧走人，西侧进车，车穿下部，人行上台。形成居住人流、商业人流、车流的明确分呈。②功能分区——动静明确、过渡自然东侧地块车道分为临时停车绿围区、公建区和步行漫游区三部分。其中停车绿围区、公建区（会所、幼儿园）位于临城市主、次干道一侧，是城市到家园的过渡空间，停车位之间及背侧的立体绿化围墙是居住聚落外侧的屏障。以步行如口广场组织的会所、游泳池、幼儿园形成相对独立又与组团联系方便的公共活动区，既是入口标志，又可遥望园区中心的水体、山体，缓坡广场使公共区与中后部的步行漫游区相连，形成连贯的步行系统，实现由公共到私密，由动至静的分区和过渡。西侧集中布置的两栋十八层商住楼利用裙房围合的半圆形商业广场与对街的步行如口广场形成呼应，实现人气的延续性。车库、商场与住宅垂直分区，分别与三维道路直接联系。③景观分析——生态景致的延续和发展在小区内最富生态特质的坡谷地带设置了一条与东、西两地块的入口广场连通的景视通道，沿坡谷通道周围错落地布置住宅，外围以11+1层的小高层为主，内侧过渡到8层、6层，进行错落组合散落于坡谷四周，与外围小高层形成私密性较强的半围合庭院，与中心广场和绿地相互渗透，让漫游式网状步行道贯穿其中，回环往复，交织成聚散有致的浅坡群落。东部外侧绵延的陡坡山林，可视为小区的外围绿化，在外围山林与中部坡谷的绿色渗透之中，自高向低倾泻而下的是小高层点式退台住宅，它是步行居住院落的终点，又是生态居住群可持续发展的起点。无论是小区中部院落内外的视线还是东部外围建筑的视线，都享有层次各异的绿色景观：或是背倚的山林，或是下跌的绿台，或是清澈的水体，或是舒缓的绿坡身置其中更有步移景异、动态变幻之感。④分期修建与可持续发展小区内部的公建区与住宅区分离，为分期修建提供了方便，同时“点、线”结合的聚落形式打破了组团围合的封闭性，具有可持续发展的自然趋势。⑤无障碍设计两个地块均用环状无障碍设计坡道与外围道路相连，在主要车道出入口可直接进入无障碍系统。（四）建设规模：根据沙坪坝区《凤天锦园》工程项目的方案图（已审批），该项目的主要技术经济指标如下：1、项目占地面积：87500M2,约合131.25亩2、项目用地面积:63091M2,约合94.64亩3、拟建总建筑面积:153397.91M2其中：(1)住宅建筑面积：123123.37M2(2)商业面积：3165.62M2(3)公建配套:27108.92M2（含西侧地块地下车库和设备房9943.92M2）其中：会所：2346M2超市：480M2幼儿园：1399M2地下车库：22050.92M2（含西侧地块地下车库和设备房9943.92M2）保姆宿舍：733M2附属设施：100M24.居住总户数为：955户各种户型统计见表15.居住总人口:955×3.5=3343人8.容积率:2.0829.建筑密度（加权平均值）:22.82%10.绿地率（加权平均值）:46%11.停车泊位:575辆其中:地下停车泊位510辆地上停车泊位65辆(五)本项目规划方案特点:1、户型齐全、布局合理各种不同类型的建筑物的风格各异，造型美观，多种户型，布局合理适用，使用率达85%以上，大部分户型拥有双阳台，给住户更多接触自然的空间。从65M2到200M2以上，从一房一厅到四室二厅以及跃层式大户型，皆能满足各种消费层次的需求，其宗旨为：户型设计力争十年不落后，二十年可改造。2、单体及立面造型设计独特。在11+1层一梯三户的单体住宅单元中，每二┅三层设置了一个共享的空中花园，创造出丰富的立体景观（立面植物与花池），与地面生态系统连为一体，并在其底层（含一梯四户）局部或全部架空，形成从环境到建筑的过渡空间与景观渗透通道，为使用者创造了更富人情味的环境；11+1层一梯两户单元设置了一部观景电梯。屋顶设计为“葡萄架”式的百叶片状遮阳构架，中部阳台连续边柱框架与传统吊脚楼的角柱进行了有机的衔接，，阳光窗窗台侧面或下部设置了整齐的空调室外机的封面百叶等。3、竭力优化居住环境质量该项目环境设计以大面积绿化为主，以小区组团、中心景观小品为辅，房前宅后配植各种常绿植物和四季常开的鲜花种群，营造出优美怡人的生态景观空间。联系东西片区组团的景视通道及东西小区相互呼应的入口广场，更加增添了小区的开放空间和视觉感观的凝聚力。4、服务设施齐备完善。供住户使用的会所，集娱乐、消闲、健身于一体，让住户充分享受现代生活的高尚情趣。碧波荡漾的曲线戏水池、情趣盎然的游泳池，配套齐备的幼儿园、保姆宿舍、商场，处处悉心规划，解决了住户的后顾之忧，让住户拥有完美家园的梦想。流畅的Y型小区通道将社区内各具特色的景观组合有机地贯穿。而人车分流道路系统，使住户免受废气和噪声污染。充足的地下停车位可满足住户私家车的停车需要。来访车辆设有专用访客车位，使客户再无停车之忧。严密尽职的保安，先进的闭路红外线监控系统，24小时巡察，让住户无忧无虑。完善的物业管理，让住户享受爱心照料。5、物质与精神享受的统一该项目尽显园林式生态住宅小区的舒适、高尚，其规划构思的超前性、新颖性，诠释了新时期居住文化的时尚概念，给住户带来了全新的城市休闲生活方式，满足了人们对生存和生活质量的强烈追求与愿望，即一种物质享受与精神享受和谐统一的新生活。四、实施计划（一）建设周期进区开工点按五个计，其施工期为24个月，前期准备工作为12个月，则建设周期36个月，共为3年时间。(二)施工计划本工程计划用一年（即2000年1月-2000年12月）完成方案，初设、技设及场地整治等前期工作，并适时办理有关手续。整个施工期仅按二年考虑，并分三期实施：第一期工程为组团一、二及其环境工程；第二期工程为组团三、四、五及其环境工程；第三期工程为西侧地块内两栋18层高层商住楼。第一期工程：11+1层小高层住宅共6栋：总建面39928M2,会所3层2346M2,幼儿园3层1399M2,保姆宿舍2层733M2，地下停车库6125M2。室外环境绿化工程21930M2，预计在2000年12月开工，在2001年12月竣工。第二期工程：11+1层小高层住宅共8栋，总建面54187M2（含超市1层480M2）,6层多层住宅共2栋：5234M2，8层多高层住宅1栋：4384M2，附属设施100M2地下停车库5982M2，室外环境绿化工程5780M2，预计在2001年6月开工，在2002年6月竣工。第三期工程：18层高层商住楼2栋：32979.91M2，室外环境绿化工程4763M2，预计在2001年9月开工，在2002年10月竣工。（三）销售计划本项目采取技设工作投入后，首先抓好社会舆论导向（电视、报纸及广告牌）等多种形式的宣传，边施工，边预售。即在2001年7-12月预售一期住宅工程60%即23956.8M2；二期住宅工程30%即18997.5M2；在2002.1-12月销（预）售：一期住宅工程40%即15971.2M2、二期住宅工程40%即25330M2、三期工程30%即住宅5961.11M2、商业建筑面积949.7M2；在2003年1-12月销售：二期工程30%即18997.5M2,三期工程70%即住宅13909.26M2，商业建筑面积2215.92M2。五、市场需求分析及营销策略（一）市场需求分析1、市场供求特点：由于土地资源的有限性与人的需求的无限性的矛盾的长期存在，故无论市场需求与供给的关系在短期内如何变化，从长期看一定地理区位的房地产产品供给有不可增加性，即在足够长的时期内房地产需求却不断地增加。所以在人口稠密、经济发达的地区的房地产交易总表现出价格上扬和需求增加的长期趋势。2、国家宏观政策趋势：随着国家逐步加快住房制度改革步伐，取消福利分房已成定局。在较长时期内人们自己掏钱买房已是必然现象。当人们已解决了吃饭、穿衣这一基本生活要求时，改善居住条件，改善生存空间已成为首要选择。因此房地产业在未来必将成为人们生活中的消费热点。同时国家实行改革开放政策已达二十年之久，国民经济持续得到较大发展，人们生活水平也得到较大改善，老百姓手中的余钱也越来越多。由于受传统思想束缚，老百姓将手中的余钱进行投资增值的方式主要选择国家银行。由于受诸多因素影响，国家已数次降低银行存款利息，而老百姓对目前众多的投资方式普遍持观望、等待甚至怀疑的态度，更不愿冒险进行风险投资。因此，房地产业所产生的高附加值将吸引众多的投资者选择房地产业进行保值、增值这一新的投资方式。3、消费心理分析：商品房只要满足了消费者居住舒适实用的生存空间，注重房屋内在质量的安全可靠，外在样式的美观大方，且地理位置方便，具有一定的升值潜力，同时各种配套生活服务设施完善齐备，就能满足消费者对其产品的需求。4、市场购买力分析：①市场需求的物业类型据调查，目前我市开发的物业主要以60-80M2，90-120M2的二室一厅、三室一厅、三室二厅、四室一厅、四室二厅户，属于中小、中、至中大类型。以企事业单位领导职工和私营企业业主、个体经营业主为消费对象的中档物业为主。此类物业销售比例占开发总量的五成以上，其市场份额较重，市场需求量大，消费层次的构成呈多元化。由此决定了此类物业占物业类型的主导地位，也是目前乃至较长时期内房地产产品市场定位的基础。②市场定位原则按照供需结合的原则，该项目的房地产产品的市场定位以“择势定位”为本，充分吸收成功项目的经验，开发适销的住宅为主导产品（占可开发总量的50%），同时兼顾多种类型的较高档次的产品。这样既符合消费倾向，又根据项目自身的优势，严格注重产品的实用性，功能的完善性，服务的全面性，在消费者心目中体现出了自身产品的特点，增强了市场竞争能力。市场竞争力固然重要，但市场购买力是否强劲才是决定项目成败的关键要素。该项目以开发中高档住宅小区所要求的低密度、低容积率、高绿化率、全功能为市场定位原则。其消费层次的构成又难免有局限性，因此，有必要对其消费层次构成进行分析。③产品消费层次的构成根据该项目的市场产品定位原则，结合市场调查分析，该项目的消费对象主要有以下几种类型。A、外资、私营企业主将成为特定的消费对象目前沙坪坝区内的外资企业和私营企业较多，它们多数经营业绩优良，有着较强的购买能力，也是本项目十分重要的消费对象。同时随着区内基础设施的不断完善，吸引省市内消费者前来购房将成为可能。B、文化系统潜在的消费群体沙坪坝区是著名的文化区，辖区内云集了数十家全国著名的高等院校和重点中、小学校，这些学校在积极响应中央科技兴国号召的同时，也十分注重改善教师的居住条件。据了解，这些教师现在的居住条件有待改善。而该项目高品味的居住条件将满足他们，宁静淡泊的特定要求，是潜在的消费群体。C、机关团体、企事业单位改善居住条件的首选该项目的中、高档住宅，以环境优美，设计合理、使用率高为特点，将成为机关、团体、企事业单位改善居住条件的首要选择。D、个体工商经营户面广量大围绕项目所在地四周有重庆闻名的四大交易市场。经营业主数量庞大，其中不乏经奋斗多年，已获成功的人士。该项目特有的经商口岸要素，具有较强的幅射能力，安居其中既是身份地位的象征，又能遥看商海风云。E、结论综上所述，该项目的开发既弥补了沙区缺乏上规模上档次的高级住宅小区的遗憾，又为沙区各界人士提供了一处休养生息的理想家园，既美化了沙区的城市建设，促进了沙区的经济发展，又为国家和企业创造了税源和财富。因此，本该项目有良好的市场潜力。（二）营销策略1、经营方式可以采取全价出售（含：预售、一次性付款、银行按揭、分期付款、优惠价出售和优惠折价出售等方式）。2、营销渠道：可以采取直销和房地产代理中介销售等方式3、价格策略根据不同的具体情况，分别可以采取低开涨高、高开渐低、稳定价格和优惠价等不同的定价策略。4、促销策略可以采取销售人员上门推销（需建立相应的信息网络）和广告推销的方法并加强服务措施以达到其销售的目的。（三）价格预测根据目前对重庆市龙溪镇黄金堡高档住宅区、都市花园、坡月山庄及沙坪坝芳草地等小区的市场调查，中高档住宅的销售价格均在2350-2500元/M2之间。参考该行情，根据本项目的地理位置，并结合芳草地目前的销售均价（为2300元/M2）的及本小区建筑标准及考虑资金的时间价值，每年按100元/M2递增，则价格预测为：在2001年1—12月期间，住宅为2300元/M2，在2002年1—12月期间，住宅为2400元/M2，商业建筑4500元/M2，在2003年1—12月期间，住宅为2500元/M2，商业建筑为5000元/M2，地下停车位按5万/个，则每年的销售收入预测见表2。六、经济分析（一）投资估算：详见表3本项目总投资为26711.79万元,其中:(1)建安工程费:17434.05万元(2)工程建设其他费:7287.89万元其中:土地费4503.4万元综合设计费431.1万元(3)预备费523.02万元(4)建设期利息1466.83万元,详见表4(二)资金筹措本项目采用自有资金5000万元，银行贷款5000万元，预售商品房约1.0亿元，滚动开发6700万元。详见表5。(三)销售利润本项目销售利润税前3614.91万元,税后利润3072.67万元,投资总回报率税前为13.53%,税后为11.5%,投资总利税率为23.07%,详见表6。（四）财务内部收益率财务内部收益率税前为12.63%，税后为10.945%，财务净现值（i=10%）税前为520.33万元,税后为183.65万元,详见表7。七、风险分析（一）盈亏平衡点1.项目开发成本=26711.79×104/153397.91=1741.34元/M22、项目固定成本=4503.4+17434.05=21937.45万元3.项目变动成本=26711.79-21937.45=4774.34万元4.项目平均销售单价（1）住宅：2391.84元/M2（2）非住宅：4850元/M2（3）综合平均销售单价：2453.46元/M25.平均变动成本：4774.34×104/153397.91=311.24元/M26.项目盈亏平衡点：21937.45×104/2453.46-311.24=102405.22M2即本项目不致亏损的商品房开发面积为102405.22M2,其安全余度为18.91%7.住宅含税成本价：（1）、超市、会所、幼儿园、保姆宿舍、商业用房、地下停车库、附属设施等的原值分别为44.16万元、483.27万元、187.47万元、61.57万元、329.22万元、2012.2万元、12.4万元，共计3130.29万元（仅含建安造价）。（2）、住宅含税成本价：（26711.79-3130.29）×104/123123.37=1915.27元/M2(二)敏感性分析敏感性分析见表8从表8中可以看出,商品房售价和投资均为较敏感因素,但售价变化具有规律性,即只要综合平均销售价格增长(或降低)1%,投资利润率可增长(或降低)1.14%,而投资的变化虽然无规律性,但其影响较大,故在项目实施过程中特别要注意成本控制。八、存在的问题与对策(一)项目规划方面存在的问题与对策1、13#地块中存在的中学问题和8-3#、13-3#、13-6#地块功能置换问题。在7月8日下午沙坪坝区政府的办公会上基本得到解决。其中学问题并入凤鸣山中学和天星桥中学解决，而8-3#、13-3#及13-6#地块的公共绿地和道路广场用地置换到区政府处的广场内解决，经置换后8-3#、13-3#及13-6#地块可用于修建建筑物。2、13#与14#地块间原控规道路取消及拟建建筑物用途定性问题。上述二个方面的问题均已在办理规划红线手续时，在设计条件通知书中得到落实和明确。并在已审批的方案图中得到彻底解决。（二）土地方面存在的问题与对策：我们将根据《重庆市土地管理规定》重庆市人民政府令第53号的要求，配合晨光物业根据其有关规定获得相关的有效法定手续，具体事宜将在有关的协议或合同中进一步明确。（三）项目的立项问题与对策：该项目的立项手续，经过多方努力，现已取得重庆市计划委员会的批准，其文号为渝计委固（1999）1755号。（四）售价及销售收入不能满足计划要求时的对策如果每年的售价及销售收入不能满足计划的要求时，就必须根据实际情况结合本报告中的营销策略部分适时调整对策以确保销售收入的实现。九、结论与建议（一）结论：综合上述分析，该项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，同时该项目规划合理，注重基础设施和公共设施配套建设。既可为国家上缴营业税、所得税、产权转移登记费等2596.93万元（不含银行贷款利息1466.83万元和工程建设其他费中的相关费用）。又可为企业创下3072.67万元的税后利润,因此本项目适宜即早投资建设,将对国家和企业创造较大的经济效益,故该项目是可行的。（二）建议1、该项目力争提前开工建设，抢占市场份额，提高市场的竞争能力。2、进一步深化方案及初步设计，强调以人为本的设计思路，注重居住的实用性、舒适性和超前性，以满足不同消费层次的需求。3、采取分组团式或分期式开发，滚动投入的方式，减少资金投入提高资金使用率。4、积极引进先进的物业管理模式，争创一流的物业管理优秀小区。5、本报告是根据《凤天锦园》工程已审定的方案图、东侧地块初设图及相关资料予以修改和调整完成的。6、由于时间仓促，本报告错、漏之处在所难免，敬请批评指正，以利修改。户型比例统计表表1序号项目户型户数比例（100%）备注1一栋一室二厅40三室二厅18四室三厅2六室三厅22二、三栋二室二厅36每栋各占一半三室二厅36三室三厅4四室三厅43四栋三室二厅244五、六栋一室一厅20每栋各占一半二室二厅22三室二厅1009693.0011+1层带电梯四室二厅1096114.0011+1层带电梯5七、八栋三室二厅80每栋各占一半12154.0011+1层带电梯复式四室三厅812178.1211+1层带电梯复式6九栋三室二厅24160114.5011+1层带电梯7十栋四室二厅1260111.506层8十一栋二室二厅4012172.006层复式四室二厅2216201.60跃进层式四层9十二栋二室二厅2036196.12跃层式四层三室二厅20四室二厅2210十三栋三室二厅60四室二厅6续表111十四栋三室二厅3212十五、十六、十七栋二室二厅30每栋各占1/3三室二厅33四室二厅33五室二厅3138#地块两栋高层商住楼二室二厅168三室二厅56总计967其中一室二厅606.2二室二厅29630.6三室二厅48349.95三室三厅40.41四室二厅10510.86四室三厅141.45五室二厅30.31六室三厅20.22销售收入预测表表2年份项目销售面积（M2）销售单价(元/M2）合计（万元）2001.1～12住宅42954.323009879.492002.1～12住宅商业建筑47262.31949.72400450011770.322003.1～12住宅商业建筑地下停车库（按2/3计）32906.762215.92378（个）250050005（万元/个）11224.65合计住宅商业建筑123123.373165.6232874.46平均售价住宅商业建筑2391.844850投资估算表单位：万元表3序号号工程名称建安成本合计(万元)备注一室内外建安工程17434.051土石方工程450见相关合同2一期工程5675.06总建面50531M211+1层小高层住宅39928M2×780元/M23114.38会所2346M2×1920元/M2450.43幼儿园1399M2×1200元/M2167.88保姆宿舍733M2×700元/M251.31地下停车库6125M2×750元/M2459.38室外环境绿化21930M2×250元/M2548.25智能化、节能化（50531-6125）M2×（60+80）元/M2+6125M2×60元/M2658.4311层站电梯9台×25万元2253二期工程7639.99总建面69887M211+1层小高层住宅54187M2×780元/M24226.596、8层住宅9618M2×730元/M26702.11附属设施100M2×1100元/M211地下停车库5982M2×750元/M2448.65室外环境绿化5780M2×250元/M2144.5小区内道路工程（含综合管网）15257.27M2×450元/M2686.58智能化、节能化（69887-5982）M2×（60+80）元/M2+5982M2×60元/M2930.5611层站电梯7×25（普）+9×35（观）4904三期工程3669总建面32979.91M218层高层商住楼32979.91M2×900元/M22968.2室外环境绿化4763M2×250元/M2119.08智能化、节能化32979.91M2×（60+80）元/M2461.7218层站电梯4×30120二工程建设其他费1土地费131.25亩×36万元/亩+110-331.64503.42地质勘察费153建筑方案设计费264建筑初设、技设的设计费153397.91M2×15元/M2230.15节能设计费406智能化设计费207环境绿化设计费1008工程监理费17434.05×0.7%122.049工程监督费17434.05×2.0‰34.87

10

城市建设配套费

153397.91M2×44.28元/M2

679.25

11

新建登记费

17434.05×1.0‰

17.43

12

施工用电贴费（1台630KVA、1台200KVA变压器）

830×330

27.39

公用配电房供电,户表为智能表

13

变压器及高低压屏等设备(7台630KVA)

7×58

406

总负荷按方案说明4035KVA计

14

天然气集资建设管理费

967×2500

241.75

为代收代支,不计入成本

15

招投标费

17434.05×0.4‰

6.97

16

白蚂蚁防治费

153397.91×2

30.68

17

工程劳动定额测定费

17434.05×0.03%

5.23

18

房屋招标交易费和监证费

17434.05×(0.36‰+0.1‰)

8.02

19

建设单位管理费

17434.05×3%

523.02

20

销售宣传费

123123.37×40元/M2

492.49

小计

7287.89

三

预备费

17434.05×3%

523.02

四

建设期贷款利息

1466.83

五

建设项目总造价

26711.79

还本付息计算表

(单位:万元)

表4序号年份项目2000年1月1日前1年初借款累计29005750870049302当年借款29002850295087003本年应计利息88.02262.53438.56528.09149.631466.834本年还本付息88.02262.53438.564298.095079.6310166.834.1还本3770493087004.2付息88.02262.53438.56528.09149.631466.835年末贷款2900575087004930注:1.贷款利率:5.94%,实际利率为6.07%2.贷款当年计半息3.还款当年计半息4.当年付息

用款计划表(单位:万元)表5序号年份项目2000年1月1日前2000.1-122001.1-122002.1-122003.1-12合计1建安成本45010595.766388.2917434.052土地费28001703.44503.43勘察设计费431.1431.14工程建设其它费1468.28885.112353.395预备费326.31196.71523.026小计28002584.5012390.357470.1125244.967建设期贷款利息88.02262.53438.56528.09149.631466.83合计(6+7)2888.022847.0312828.917998.2149.6326711.798资金来源2900285012829.4911770.3211224.658.1贷款29002850295087008.2房屋销售收入9879.4911770.3211224.6532874.46

销售利润预测表(单位:万元)表6序号年份项目2000年1月1日前2000.1-122001.1-122002.1-122003.1-12合计1销售收入9879.4911770.3211224.6532874.462营业税及附加(5.75%)568.07676.79645.421890.283销售代办费(1.5%)148.19176.55168.37493.114产权转移登记费0.5%49.4058.8556.12164.375总成本2888.022847.0312828.917998.2149.6326711.795.1建设投资28002584.512390.357470.1125244.965.2建设期贷款利息88.02262.53438.56528.9149.631466.836销售利润-2888.02-2847.03-3715.082859.9310205.113614.917累计利润-2888.02-5735.05-9450.13-6590.23614.918应纳税所得额3614.913614.919所得税(15%)542.24542.2410税后利润3072.673072.67投资总利润率:税前13.53%税后为11.5%投资总利税率:23.07%

现金流量表(单位:万元)表7序号年份项目2000年1月1日前2000年1-122001年1-122002年1-122003年1-12合计1现金流入9879.4911770.3211224.6532874.462现金流出2888.022847.0313594.578910.391561.7829801.792.1建设投资28002584.5012390.357470.1125244.962.2建设期利息88.02262.53438.56528.09149.631466.832.3营业税及附加568.07676.79645.421890.282.4销售代办费148.19176.55168.37493.112.5产权转移登记费49.458.8556.12164.372.6所得税542.24542.243净现金流量-2888.02-2847.03-3715.082859.939662.873072.674累计净现金流量-5735.05-9450.13-6590.203072.675税前净现金流量-2888.02-2847.03-3715.082859.9310205.113614.916税前累计净现金流量-5735.05-9450.13-6590.203614.91评价指标财务内部收益率:税前12.63%税后10.945%财务净现值(i=10%)税前:520.33万元税后183.65万元

敏感性分析表表8项目销售面积平均售价销售收入营业税金、代办费、及产权登记费全部投资税前利润投资利润率敏感度住宅非住宅车位住宅非住宅车位单位M2M2个元/M2元/M2万元/个万元(5.75+1.5+0.5)%万元万元%%基本方案123123.373165.623782391.844850532874.462547.7626711.793614.9113.53平均售价变动-20%123123.373165.623781913.4723880426299.572038.2226711.79-2450.44项目亏损-10%123123.373165.623782152.65643654.529587.022292.9926711.79582.242.18-1.14+10%123123.373165.623782631.02453355.536161.912802.5426711.796647.5824.8861.14+20%123123.373165.623782870.2085820639449.3593057.32526711.799680.24436.241.14投资变动-20%123123.373165.623782391.844850532874.462547.7621369.4328957.26841.921.57-10%123123.373165.623782391.844850532874.462547.7624040.6116286.08926.151.26+10%123123.373165.623782391.844850532874.462547.7629382.969943.7313.21-1.03+20%123123.373165.623782391.844850532874.462547.7632054.148-1727.448项目亏损目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 11.1项目名称 11.2企业概况 11.3设计依据及原则 11.4项目实施的必要性 21.5设计条件 31.6主要技术指标 31.7主要技术特点 31.8投资估算 41.9投资分析 42总图运输 62.1概述 62.2总平面布置 62.3竖向布置和场地排水 62.4消防 63热力 73.1设计规范和标准 73.2烧结工艺情况 73.3余热回收烟气系统 73.4热力系统主要设施 84给排水 124.1概述 124.2工循环冷却水水供水系统 124.3软化供水系统 124.4排水系统 124.5消防系统 125采暖通风 135.1通风设计 135.2空调设计 136供配电 146.1设计依据 146.2范围 146.3供配电 146.4供配电系统 156.5电气传动 156.6主要设备选型 156.7电缆敷设 156.8照明 156.9防雷与接地 167仪表及自动化 177.1概述 177.2控制水平 177.3主要检测与控制内容 177.4计量 187.5仪表设备的选型 187.6动力消耗 187.7控制系统 188电信 208.1无线对讲系统 208.2工业电视系统 208.3电信线路 209建筑与结构 219.1厂区自然条件 219.2建筑设计 219.3结构设计（两套） 2110环境保护 2210.1设计依据和采用的标准规范 2210.2项目主要污染源和污染物 2210.3环境保护措施及预期效果 2310.4.环境管理、监测及绿化 2310.5结论 24HY