房地产实用手册

***************之项目开发流程、管理控制指导手册***************二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。难本手既册，泡编制翅内容械是谊根据月公司寿的经额营范戒围粥是以只项目蒸开发继为先港决条灯件灾，炊编制息时将障项目咳开价发上的整僻个流染程为网主轴访线，哭以各积流程描的大护纲为能主，住加入爸各侮流程盐工作矩的详罚细操诵作及鲜管理举控制洒内容厌。换我们饼编制烛的原京则是懂以目胸前公羞司运茶作的诵实际缠情况件为基邪础，男尽量圈做到忍宜懂阁实用害，目拆的是画希望梅本手挨册加能进菊一步格完善捏公司电的内罚部今基础戴建设俱，更纤能在娱公司更以后匀各项追工作熔的实左际运被作中耀能起搬到一程定引半导作郊用。既我们罗也憧学憬在伏各方蠢面的晚合理妨的建庭议防下,品能将仅本手脸册做且到尽荒善尽偏美,予并能熟在同峡行中枯占有娇一席撒之地柏.当阁然目姥前这河只是崖我们门的一普个刘目标音,但御我们望会更妖努力农更用吐心的忍去完皱善它公,劈目标鬼总有恨一天泰会实容现阴.殖我们相相信扯,努槽力总滚会有屡回报度!者**源**蹲*链年锋*难月目录裤前占急言家2陷第一弯章：对房地美产开判发的塘概念葛5乐一、赌房地雅产开脏发的诵种类巾5旗二、庆房地奶产开摇发的郑基本浊原则可及要初求蚀5阴三、粉设立戏房地绩产开披发企派业应鼠当具滚备的浑条件庆5皮四、炸房地管产开身发企凤业的爸设立社程序创6爽第二宏章：圈可行鄙性研棚究和稠项目主决策胀阶段初7躬一、婆房地球产项遍目可扇行性德研究烫的根但本目殖的痛7蛙二、留房地套产项戴目的妻四方足面垄研究糖方向芳7滑三、暂房地牌产项兽目的睡可行峰性研锈究步县骤压8胀四、泽房地豪产项翁目可助行性争研究历的内惯容灾8聪五、有房地尾产项陈目可奖行性例研究举的工胶作阶巡段宣8关六、丰房地标产项伐目开截发详步细的农经济滥效益谋分析毕9六七、顾项目瓣可行肺性研山究的歇结论吃与建暮议朋9降第三乌章：桌建设辣前期武准备做阶段族10碗一铅、土捎地使迟用权宋的获龄取及破开发企10位（一确）、绒土地饱使用甲权递10航（二露）、芬土地截开发旬1史2此二际、征街地拆猴迁，杠申办夜并取男得《唱房屋亲拆迁瞧许可浊证》逮1巴3妨三筝、矮确定猪勘察桃、监匪理添1策5链四帮、镰规划管设计声1应6辞五孔、怖建设牧项目孟报建虑登记啦，炒申请语招投涂标裂22仙六伯、鲁申办准《施找工许势可证夏》喜24押第并四奔章：闭工程速建设将实施疤阶段器2衬6接一剪、查工程誉建设兄实施攀准备圆阶段洪2葡6雪二胞、取工程垫建设笼实施眼阶段加2居6滨（一袖）、育工程旁进度斥的控选制究2墨6怕（二岩）、坟工程踏质量成的控岔制尊2飞8碍（三控）、掏工程愈成本荣的控锤制配2它9炸（四雀）、贫工程吃合同券的控蕉制尝34芽第菜五勾章：志项目鼠销售巾阶段安37忙一、石房地正产项白目的演营销西策划夸37特二、宏房地惊产销观售猎3唤8峰三、条房地稍产销忆售的挥流程搞41且第改六现章：亭房地迹产项籍目物营业管倦理般42嗓一、假物业驳管理嚼的概世念再42秩二、倘物业践管理蚀的特惧点故42清三、弱物业仔管理乎在当底前的防地位抛和作碌用绣43政四、峰物业正管理拼的基鞋本内北容飘45搜五、惕物业都管理建费有46救第七单章：馅附录振：房城地产纪开发宵相关眨流程讯47撞房地鞭产开浮发全广流程觉47板办理脆质量块监督刷程序考及提跑交资哑料宿57值办理么安全条监督润程序榆及提公交资镰料刘57差办理影建筑警工程绑施工店许可捕证程遍序及碌提交扭资料瓜57药土地启一级刊开发波一般介工作肚程序鸣58岂施工即监理茎工作糊的总肆程序丝59乓施工谁组织启设计援审核尖流程迷60按图纸目会审鱼监理查工作聚流程恐61慕工程昂款支征付基屿本程惑序殖62越工程宏变更典管理槐的基源本程似序链63反进度肃控制浑监理泊工作窑程序膜64喇主体聋工程刺质量厉控制掌流程闷65滩单位特工程往验收游基本腥程序主66妖质量胆评定岛监理僻工作艘程序罪67棍建设请工程吼竣工百验收逆备案文流程秋6粘8炎后率记前6品9符第海一章晶：房态地产水开发的的概兆念汁房地算产开辉发是牛指在理依据谣《中兔华人衬民共察和国惩城市器房地穗产管杆理法爆》（岩以下牺简称辟《城揭市房开地产传管理娃法》腿）拖依法初取得宾国有规土地芝使用产权的隆土地浩上进劣行基卵础设扒施、编房屋华建设铅的行嘴为。鹊房地奉产开孙发是僵房地萌产活疼动中吨一项闯重要匆制度香，属伍于房骡地产斥生产计、流热通、浓消费睡诸环堆节中役的首洽要环越节。粮房地翻产片作为尚不动议产，莫与其正他商伍品的兄开发斜相比先，房妨地产匙开发箭投资妻大、绑耗力历多、医周期伍长、摇高赢幻利、怠高风驳险的合特点派，使碎房地杏产开运发活驶动在则人们损的生现活中慕占居绣越来循越重家要的谜地位鞭，经僚济越遇发达闪，时呀代越浴进步帽，房招地产虾开发靠的范沉围越逼广，懂程度云越深私，内真容越荐丰富指。锄一、达房地淡产开舞发的催种类贯：壮房地巨产开绸发包林括土炒地开驻发和位房屋铸开发渣。劫土地掌开发途主要逃是指肆房屋笨建设龙的前恰期工皇作，称主要驰有两孔种情亮形：始一是技新区类土地耗开发戏，即烤把农失业或某者其麦他非宜城市南用地定改造蝶为适洁合工念商业剩、居恰民住深宅、醒商品攀房以萝及其司他城德市用欲途的址城市熄用地球；始二是叼旧城夺区改谅造或株二次序开发迅，即新对已生经是险城市斗土地艘，但党因土系地用盾途的析改变隆、城些市规售划的雁改变享以及追其他徐原因脊，需间要拆雄除原画来的圈建筑抵物，灵并对旦土地倘进行舟重新足改造岭，投飘入新客的劳多动。胞就房椒屋开月发而缴言，天一般锁包括席四个燃层次射：第阔一层璃次为它住宅筋开发驳；第龟二层牛次为有生产趁与经端营性负建筑域物开寄发；防第三烟层次庸为生屯产、事生活准服务魄性建岗筑物机的开赖发；丽第四岭层次常为城清市其将他基抓础设般施的弃开发筐。郊二、叛房地锅产开壁发的登基本言原则砖及要鲁求酬：离根据尚《中建华人缺民共熄和国冤城市貌房地县产管蒸理法膝》第拖二十丛四条飘至二汇十七眨条的鬼规定抱，房同地产屯开发炸有下炉列基板本原充则及去要求荡：

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堆撤（四采）补捎、换幕、领支证照汇费。坐第雁二塔章：薪可行牙性研朴究和献项目嚼决策饥阶段糟由于捐房地竖产项公目可格行性乓研究穴需专痒业要职求很狭高、敏技术搁性很桥强的猫注册晋房地塞产估与价师宾、什造价妻工程争师肌、案市场歪调查偷和分梦析人诵员屡专家腊、头经济肯分析宇专家旗、盟制皱作人梁员裕、粗社优会调、愚环境发专家林、房跳地产护专家套、建朋筑工桑程专延家、舒财会帝师及遵律师尺等专惨家粒，我躬公司者目前驴缺少确此类渠人员然，只雕能对嫂可行元性研肿究的慢步骤图、内薪容、油工作断概要领、项前目评胸估的犯要求处及决模策作晴简要鞠介绍揉。胜策划持是一侦种程腔序，剧在本亚质上族是一朴种运局用脑粥力的仆理性卸行为栽。仗项目宝策划富是一削门新华兴的忧策划滩学，舟以具漂体的庸项目贷活动翁为对类象，演体现伙一定找的功绩利性鄙、社萍会性机、创武造性魔、时衬效性借的大雷型策傲划活碑动。耕策划代的六封个主进要宏中观作绝用：关改变掉企业幼发展煤方式舅（松城散向纳信纸遍、规骆模向跳质量性、产秧品向奶品牌杏和资锯本等狐），亦改变棉发展食目标俘（多血元向高专业丙或相档反、伪地区窃向国负际、兴上下戚游移驱动）想，避菜免死嚼于非桃命（妥发现搅生存路空间减，发甩现生排存资柿源或忠手段井），禁节约伤资源初（避遥免盲窃从，蚀避免住盲动净），改提高滥速度比（避吃免无荒效经栋营环瓣节、脏精密澡使企巩业可提持续妈稳定档地增旋长）哲，促缠进竞土争（联相互郊启发海使产挽业经叨营更沾加富浊有科驴学、失技术炼和艺耽术性晴，合姜经劳诊成为踩乐趣滤）等腾。总晌之，返策划殿可使索国家介决策朵向民洁间经纱济决充策的仗转化鞭高效剧、顺记畅、狐充分粘。槐项目勇策划蛮的流失程欧分为灵四个耍流程蚊：茧1、胁项目耍调研役2、涨项目毫市场嗓细分塘与选液择瞧1况）乳项目眨市场冈细分腰2）贴项目姨市场驳选择争3、墨项目那策划肺书撰雄写壶4、西项目妻方案秆实施拦。鸦房地总产项远目策载划是溪指，赵通过滨对市晚场环朵境的茄调查悔和系殃统的德分析跪，利种用已原经掌辣握的郑有关奶资料酬及手勒段，准科学拼地、啄合理厕地、茧有效膀地推涛动项代目的吗进程紫，并狼且提矿前判挽断房近地产叔项目兼的顺壮利进另展程游度及哗效果堪。脚房地拿产秤项目樱策划妨首先祥须诞经董煎事会至批准代初步足立项奇后，垫再茅转由博企业砖战略寇发展比研究两室进经行可丢行性室研究错。刘房地器产项特目置可行挑性的陶研究残成果引主要论应用倦于公慰司的码投资锡方向正决策朴。此拦阶段死涉及幕的研今究方战向相且对比展较宏朱观，拨研究赤人员袋需专汪业要胶求很慧高、壳技术恢性很衔强的本注册胜房地验产估叶价师狸、铸造价疗工程翠师缺、兆市场酷调查保和分搅析人费员钢专家情、受经济篮分析柱专家醒、跪制敌作人服员摊、订社呈会授、斜环境笋等专东家花、房司地产扛专家淹、建廉筑工乖程专答家、狱财会忌师及柴律师渣等专蜻家组叶成。郑一、筒房地针产项蚕目专可行陈性研扰究的艺根本散目的拦：糊是实撕现项言目决养策的个科学出化、啊民主货化，良减少溜或避孟免投腾资决管策的阴失误香，提亦高项袋目开松发建条设的租经济自、社鼠会和巨环境榨效益寄。与二扯、腾房地密产项舟目脸按研躁究方竿向骗主要哥有吐以下纪四方亮面柔1挥、宏宏观拼经济巨信息煮——辽包卡括政许策法永规、喇房地么产经笑济指密数、硬城市吗规划检、区嫁域人矩口特奶征、缩基础箩设施舌等基怕本状扫况等吵。通渡过对愉宏观酸市场叫信息唐的分芳析了敏解房弯地产乞市场捡的现么状及堪动态蹲。洁相关细市场眼信息源——告包厨括金榆融市节场、叹业界蚀动态市等与撑房地就产有丸直接奉与潜睬在关足系的之信息惜，以报推论扛房地跪产市旬场发册展前望景。绣2扮、刊房地脖产产裤品研廉究：另在售粗楼盘柱资料妙统计军——迅包尤括本横地所开有的斧房地劫产项欧目数断据库备资料愉，可阿进行宵市场姐供应依量、骡价格每、户久型特权点、岭装修犯情况咬、新划技术乖、新着工艺升、新蜘材料捡的使牙用情拢况等弓各方巡面的物统计啦分析老。室区域软市场教分析换——躬根垂据数末据库从资料械对特改定区条域市锁场进符行定甜量分烂析，终研究撤典型珠个案洁，对饼区域梁市场漏特点重进行计分析阵。驱楼盘雁汇总摘分析钥——锣阶像段性允对楼赚盘进胁行统谨计分辉析，牢追踪慧市场或发展确方向女。早3附、调消费梳需求摘趋势敞研究装：怨主要厕针对可消费犹者对达某类寿房地纠产的书总需闯求量代以及盗房地亮产需项求的威发展已趋势狭研究浊。主量要包凤括桥需求畜动机铜、鄙购买消行为煮以及森需求晶影响队因素饮的研厌究驰，这询些研肤究将淘作为紫开发抱商把舱握需唐求动浪态的候依据讲，并领以此猫开发净出新虫的产委品，倍并不厘针对例于某享一个伸特定俩楼盘解项目祸。芝4宋、哄品牌秆研究盲：泉在房他地产妄行业贝发展踢还不自是很饮正规病，以狮及消辩费者向对开艳发商县认知酷程度晕比较暑肤浅堂的情狐况下沫，品待牌形耽象的走塑造围会为如产品炼销售晋带来侮积极粉的促翅进作谱用。批房地鞋产开对发商推正逐碗步重妨视品茂牌的纯建设发，而必品牌蒙研究捞将成贿为品号牌建女设的姜基础秒。党（惰同意袍该观奉点刑）常三畅、糟房地狗产项滋目的焦可行壤性研嘉究步务骤论，占可分佳为殿5个亦步骤多进行裂：咸(1酿)项烦目公式司接光受委妻托或捞公司英董事储会立泻项；敏(2苹)调罚查研芽究；抬(3殖)方铲案选年择与女优化种；舱(4林)财季务评樱价和组经济极评价棍；(陡5)挎编制鞋可行睁性研洋究报贼告。斜漏四屑、饲房地徒产项软目除可行肥性研瓶究的参内容村失可行搂性研完究的静根本摔目的钢是实柱现项式目决异策的越科学兵化、骆民主落化，邮减少键或避炮免投竿资决土策的鹅失误额，提谎高项醉目开未发建船设的次经济欧、社朋会和晒环境狂效益匪。卧可行捕性研掘究的颗主要室内容幼有：拿(1肉)项仰目概扮况；超(2琴)开克发项跪目用末地的阶现场旋调查展及动袄迁安静置；净(3躲)绕宏塌观经睡济环胸境分腹析；榨项目劝所在卡地房野地产芹市场锯状况陕分析旅；项拆目所绩在板迹块市酷场研姓究封和建痰设规腹模的季确定腊；爹(4桂)规踢划设唐计影盯响和隶环境乎保护装;(竹5)攀资源戴供给腹及资某本运挎作方树案；神(6打)环今境影火响和逗环境础保护忽；(等7)湖项目眼开发垮模式件、组替织机供构、示岗位备需求愚、管草理费忌用的驴研究仗；(毒8)壁开发训建设臣节点启计划储；(岛9)还项目胃经济犬及社妇会效继益分堆析；蜓(1追0)沙结论替及建艇议。场寻五映、舒房地仆产项奏目梅可行合性研课究的杰工作功阶段吊之1黑、懂投资妈机会扫研究填。该忍阶段赛的主氧要任蚀务是员对投蛋资项脑目主择要是筛土地划进行撕初步并摸底肢和意棚向性拉谈判惯，并杀对投量资项棕目或劫投资荐方向克提出远建议丧，即塔在一谈定的猜地区序和部艳门内拌，以垮自然万资源昆和市汪场的查调查忆预测研为基来础，赢寻找作最有公利的怎投资袜机会塞。

胆经千投资喇机会姓研究恭相当再粗略泡，主寿要依虽靠笼邪统的斑估计爆而不左是依窑靠详还细的刃分析继。如街果机虽会研爪究认茫为可倒行的京，就真可以窑进行茂下一君阶段纤的工覆作。野2栗、蹲初步约可行波性研疤究，缠亦称婆“预镇可行贪性研销究”咳。在柏机会嘴研究捧的基长础上锐，进赏一步恒对项访目建岗设的窑可能目性与家潜在讯效益酸进行暴论证榴分析客。

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冈袍艘3唤、项套目经谷济效春益分这析

较帝污4用、项赵目盈马亏能馆力分蚂析眼：贷（字1乘）冬、内虎部收知益率患（I姥RR陶）维（弱2宴）妥、净葵现值戚（N堆PV豆）花（寨3犬）版、净铅现值田率（喊NP植VR历）展；协5、痛项目查不确房定分旗析：咽（1凭）、听项目桌盈亏酷平衡抓分析雷（掀2性）捷、项沃目敏盗感性霉分析缝（贡3汗）各、概规念分盛析树七、撤项目裤可行麦性研帖究的帅结论取与建威议愤：垫可行斩性研船究的坟结论耽与建抵议沟是房堡地产遮项目惕可行忌性研济究报峰告的坊最后亩一部副分，听是对生可行垒性研称究分初析做块出总耐结并愉提出目相关侄建议跨，也耽就是谋根据轮前面仍所有卸的研吴究分拨析结尸果，眠对项动目在瞧技术椒上、谎经济化上进旅行全塞面的所评价叛，对颗建设稀方案甜进行买总结桑，提三出结勉论性咐意见唤和建捉议。究八污、集晚团公盘司董敞事会顶根据录可行商性报梳告的孙结论姑与建斩议，捧做出暮投资控决策遍，批挂准正惰式立徐项，蜻项目浙进入殃前期龄开发咏阶段园。乳九浩、其期他：紧房地俯产开探发项财目立匀项和葡可行台性研孕究阶墓段的暑实际除发生完的相熔关费宗用帐（1湾）可笑行性菠研究舟费涉（2厅）建局设工咬程规锦划许芒可证蓄执照点费藏第三更章：各建设授前期涂准备音阶段诊一、溜土跌地使捎用权壁的获旅取弟及开茎发调（一料）、轨土地轧使用胖权各：际是指瓦单位纷或者轮个人塘依法期或依脆约定剑,对哲国有趋土地期或集蛇体土弹地所钳享有凑的占蓄有、慎使用亮、收左益和第有限皮处分唐的权膛利。助

昂浮集体奔土地锅使用倾权接：朵是农齿村集水体经反济组唯织及闻其成外员以押及符裂合法帜律规挤定的土其他眠组织炸和个耳人在仗法律筛规定佩的范截围内孟对集艰体所皆有的仿土地栋享有起的用门益物架权注。枪土地豪使用敲权出个让，景是指栽国家亦将国辽有土出地使炕用权换（简坡称土沃地使半用权雅）在励一定定年限犹内出宋让给猪土地躲使用嘱者，耕由土锯地使馆用者伐向国屯家支宁付土锅地使淹用权识出让稀金的详行为类。监1、换开发拿商获六取土伐地使坑用权作的主识要方哥式像1）能通洞过行荡政划殃拨方表式取蹲得；

捉2）察乱旧城丽改造加取得袭中标易地块前国有抬土地扎使用买权；

斩3）死转黄让取蓝得；

占4）扯出央让方床式取科得（竿招标如、拍推卖、到协议著出让前三种伪方式米）；

秀5）乌牙联合终开发局并报倦有关狸主管槽部门假立项呢、审砖批后管取得梅；

逢6）触通豆过司瓜法裁歼决取妇得；

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终尽⑤棉资料游整理诞和编赵写工宋程地冶质勘梢察报详告。晓3、应工程典勘察戴要求打：夕勘察评工作胡要正查确反符映客沾观实绞际，餐对现岸场地屯形、恶地质振概况斤、原雕有设佩备状厕况以线及使牵用情众况等糟原始耀资料登的收脏集必葛须准贪确、纱齐全梨，以坑满足导编制傲设计帜文件尸的要痒求。蜻对勘秘察的泥原始汪资料谜不得启遗失淋或任虾意涂皱改。夺勘察索设计皱文件冷必须芹根据烂上级谁规定卷的审宗批办旁法，侄对设做计文穗件进途行严悬格的粗审定找进行及层层岁把关仆，重钱大的顺技术倒方案走和技编术问龟题必胖须经斤室主液任和疏技术记主管穿审定距。数（酷二傲）、拼确定寿监理倍1、洒建设懂工程幸监理胞是指硬具有擦相关虫资质播的监舞理单惩位受池建设货单位伸（项怨目法在人）像的委渣托，龙依据板国家龙批准平的工脚程项陶目建扬设文仰件、貌有关死工程尊建设污的法程律、万法规疑和工溉程建柜设监抵理合箩同及原其他劲工程悄建设抖合同胡，代英替建驻设单自位对蜂承建高单位冈的工蜜程建垃设实童施监捐控的钩一种座专业泛化服踏务活携动。疾2、吨工程本建设夏监理胶的主息要内荣容迅：晨控制跑工程涂建设至的投网资、教建设还工期签、工州程质淋量；咸进行卡安全剩管理掌、工匙程建冒设合桥同管筹理；径协调兵有关啦单位矩之间宿的工哄作关讨系，黑即“科三控站、两维管、咬一协野调带。屡3、川建设签工程晚监理突按监蚂理阶只段可忙分为心设计善监理裙和施访工监灾理。谁设计饿监理缝是在显设计炼阶段壮对设俱计项熄目所六进行酸的监退理，被其主摇要目纳的是柔确保蜻设计闪质量迁和时相间等炕目标警满足告业主屠的要黑求；狱施工惑监理瞒是在储施工膛阶段涝对施智工项炊目所跪进行词的监篇理，糟其主扁要目停的在争于确射保施日工安红全、务质量堪、投勒资和孝工期其等满绍足业粱主的朱要求略。秩工程运建设盛监理样应为执咨询粮或从毛事项兵目管董理工奸作，历但基党于一遥些深塌层原运因，赴我国浩工程细建设臭监理倘已经马异化似为施胶工监扶理。稿4、芦监理苹单位饶应于夜委托宅监理番合同狱签订悲后1浓0天笑内将趴项目酿监理哀机构桶的组屡织形门式、剧人员千构成坏及对垮总监蕉理工芒程师迈的任甲命书新面通语知建浓设单母位。泻应根并据委肿托监俊理合伏同规望定的孝服务避内容膛、服桶务期词限、未工程蓄类别遍、规员模、冲技术雹复杂排程度糟、工炮程环冷境等号因素我确定唯项目偶监理扬机构袭的组挥织形武式和蚂规模他，监钞理人舅员应使包括饿总监惑理工辉程师欧、专晌业工逃程师芽和监扬理员乐，必箩要时袋可配裹备总珠监理烟工程逝师代南表。骄总监瞧理工比程师弦应由看具有仅3年劈以上齐同类缓工程颈监理园工作指经验议的人双员担息任；己总监壤理工陕程师选代表腔应由脑具有艰2年谅以上开同类霉工程喜监理场工作报经验愈的人捕员担签任；缩专业酱监理刷工程室师应笛由具追有1锯年以跌上同扬类工造程监刷理工联作经肚验的逆人员衣担任粮。坊则5钻、俘建设草工程顾监理背实施蛾的程立序(常委托洽监理劲合同沉签订合后)晋:哭(1般)巨确定搁项目般总监大理工间程师期，成躬立项俩目监跟理机另构(穷2)脉编浇制建使设工贺程监佣理规队划(启3)锁制适定各那专业模监理做实施疮细则姑(4猾)选规范场化地彼开展能监理技工作慎(5遮)驱参与部验收兄、签赴署建暴设工将程监蝴理意务见(梢6)垂向纺业主螺提交妨建设管工程尽监理家档案探资料

膝彼峡6、洋监理瘦单位陶应编蒜制相功应的镇监理遗规划痕，盘包括许以下园主要净内容冷：

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柿⑴盏工程折项目聪概况扎；陪⑵宏监理区工作朴范围翅；捡⑶样监理朋工作徐内容劫；缎⑷捎监理弊工作氧目标并；情⑸趁监理抚工作改依据兔；凝⑹字项目听监理朽机构腊的组踩织形催式；损⑺菠项目眉监理建机构勉的人何员配简备计糟划；调⑻灿项目辆监理稠机构伐的人柳员岗演位制糟度；缴⑼魂监理尸工作羽程序汪；鼓⑽胖监理凡工作辫方法脚及措形施；墙⑾请监理靠工作奉制度普；冒⑿康监理介设施幸。术四拘、攻规划颜设计辫（一煤）、短城市蚕规划促：果是政笨府调贼控城倾市空料间资揪源、不指导连城乡坊发展帝与建夹设、飘维护木社会忧公平填、保详障公腿共安托全和水公众殖利益硬的重挑要公覆共政华策之屑一。除城市守规划脖分为着总体啄规划设和详络细规和划两滤个阶懂段仪。源城市宝详细恭规划探又协分为丙控制眼性详堆细规事划和晌修建掀性详爆细规哄划。薪1、尚控制阶性详调细规巡划应赌当包悄括下鲜列内龄容：徒

映汽（刑1丢）确躺定规泰划范拴围内璃不同犁性质教用地羽的界税线，幸确定喘各类毁用地浴内适总建，板不适投建或寸者有朗条件搬地允捉许建原设的骨建筑粗类型垄。

技粗（捷2创）确头定各绘地块羡建筑准高度勺、建座筑密森度、张容积杂率、氏绿地志率等钱控制柔指标屯；确柳定公丛共设语施配罩套要趟求、贱交通羡出入日口方驶位、荡停车民泊位诉、建逮筑后熔退红彻线距竟离等香要求百。

者助（李3肚）提详出各垄地块塔的建晌筑体义量、行体型告、色奏彩等纠城市颜设计雹指导斩原则屈；

上史（睁4暖）根寸据交怕通需构求分道析，吩确定懒地块联出入否口位喇置、背停车限泊位炭、公画共交损通场姐站用彼地范锦围和包站点颂位置桃、步惩行交卸通以助及其使它交位通设常施。丛规定石各级攀道路痕的红痕线、伙断面邀、交显叉口意形式恳及渠秧化措年施、姿控制嘴点坐些标和肃标高追。

注爹（戚5御）根允据规翠划建雨设容休量，盖确定邮市政捷工程顷管线满位置叼、管樱径和缴工程插设施踩的用朽地界害线，层进行遣管线火综合闯。确任定地桨下空委间开得发利仁用具寒体要暗求。余

杀股（择6拘）制邮定相哑应的匀土地妈使用涂与建止筑管敌理规抓定。件

桨控制烂性详化细规杯划确讽定的咏各地缓块的倾主要配用途腥、建旋筑密槽度、撒建筑启高度辽、容当积率耀、绿军地率些、基面础设遍施和澡公共始服务共设施沃配套冰规定西应当锁作为液强制员性内安容。笑控制丈性详朴细规药划成液果应饺当包悠括规杠划文许本、或图件议和附岁件。傅图件南由图造纸和弦图则圆两部摊分组播成，滩规划块说明芬、基护础资沉料和仗研究言报告贺收入为附件屈。葡控制杀性详和细规思划的丈原则惑应以邪用地缠的控剃制和杆管理殿为重活点，烂以实沃施总宾体规摔划的疮意图委为目爽的，熟强化疼规划热设计宜和规溪划管货理的游衔接危；编区制工托作要吉在具离有完仿备的达基础源资料籍条件秧下进废行，肯开展篇充分聋的调绵查研寒究。颠规划唤的编抓制既挪要考鸽虑形验体环忧境，厌又要什考虑所经济沙、社哄会等范因素散，选葵择科趋学的粪决策糊方法贴和决滚策内情容，追运用滑控制巩的手激段，告确定膝城市橡或开从发区绒未来惨的建鞠设目持标。驶2、屋修建环性详没细规蛇划应拜当包梯括下壁列内络容：啦

涉在（呆1颤）建淹设条惩件分名析及像综合南技术茶经济端论证等。

剂宾（酬2岔）建饮筑、蓝道路惭和绿拖地等挺的空倍间布决局和珠景观称规划船设计把，布狭置总斧平面产图。样

临竭（困3心）对妇住宅秋、医阳院、耳学校者和托浸幼等艳建筑范进行阴日照糊分析凶。

删恰（跌4们）根谊据交闲通影荒响分便析，瞒提出唱交通直组织旋方案农和设雹计。贞

道茫（厨5递）市滩政工墓程管剥线规她划设朗计和鸣管线趣综合师。

羽牌（郊6茂）竖饶向规陆划设锁计。逐

制事（滑7遵）估医算工例程量掌、拆酷迁量兵和总概造价鼓，分光析投谷资效阁益。显

箱案修建铜性详龟细规填划成碑果应殿当包划括规稳划说病明书疫、图猴纸。快

鄙3、毅规划阳设计套详细柜规划死方案扇的一阻般过怪程带：帖是将名目标圈,调浓查,写预测赔的各沙项内桥容进宾行综太合,让以此肚模拟君项目崭发展数过程尘中这猛些要互素及拳其关听系的视变化眠,演误进以剑及形标成的凯各种谁状态至,然脱后对膀这些陡状态获进行村评价稼和取刷舍,会在必瓣要时虑调整漂各类棕要素争的内心容及动相互使关系晶,建抬立实苗现某酬种未痒来状刊态的扒理想赤蓝图筹,最益后提治出一惑整套枣统一距的规页划成反果.配重点歪是建凉立起棒各类育要素慎之间眠的关胳系,挽以及胸考虑驰这种践关系串在项洪目发塑展的曾社会肢,经微济,批政治唇,环泡境背每景下哭的动秆态过崭程.樱使社炭区发焰展的破客观三规律遇和人妈类对夜未来江发展规的主左观愿像望在叙这些低关系勺的演酸进中粗取得执综合析体现终.精4、化商业坑地产劣项目喝前期颂规划煌与定叛位耳：党通过辟市场长调研鲁和对碰项目踢所在丈区域蜂经济慰环境渗考察剧，以局及商违圈消推费能杀力、勤消费连结构望、消输费习俯惯、历竞争侵对手坛、供骡应商铁现状协等内铜容的更调查奇与分糕析，李根据既调研旬资料领和分牺析结百果完抹成项召目的律规划钞建设每体量盾、商牙业设做计要落求、余楼层扒结构密等项枯目整钥体定棋位。禁为客按户提戚供经摄营战远略与仁相关畅决策漂，降侍低开括发商低投资斧成本干，为残项目茧日后匪的招冻商、毒开业徐筹备欧、经开营管鸭理、拔营销坦企划锡确定崇纲领呜性目局标和祖方向追。

乔主要俩内容脚：澡1袭.项干目所粒处区寸域商仓业环随境发案展趋夸势汉2.铺商圈热商业念结构清与消潜费状申况调筐查分赶析碧3.醋项目抄前期琴规划络与评某估垮4.搬业态私、业景种定乡位与石配置趴确定吵5愉.经越营品淹项、经品类洞选择所与确隙定轰6.恐目标绘消费惠客群华设定塔7婚.商竟品价潮格带月及品拍牌策俱略确凝定炉8.杯服务秋基准欲策略页确定活9考.卖缘场功夜能分林区与块布局裳确定希10捏.项柜目管扣理目崭标确也定单。粱5、誉建设阻工程谨规划椒管理伴的主逮要内克容有牵：凡建筑罚管理跟、道睛路管哀理、箩管线膝管理柿、审暖定设堪计方借案、座核发映建设总工程食规划渡许可悄证。横6立、丧在已牧开发炕使用赴的城盯镇国游有土部地范条围，剖项目撑规划犁申报封的基尼本步薄骤是用：宜(1楚)在书项目捕建议里书报化批或严可行助性研灶究报飞告编混制之贯前，浮开发阅商要宫向规捏划局徐申报羽规划馒要点暗，规屑划管弟理部臂门应绢在要暂点通尘知书丰中对涂批复缺时的剧参考赛依据莫；接(2萍)在饥项目床建议备书批愧复后贿，开仇发商狮应向零规划朽局申透报项坊目选满址、雕定点孟，即钓向申朋请单蜻位下湾发选弯址规拼划意梦见通馋知书曾，对堡项目长用地谨的位趋置、晌面积昌、范踢围等午提供烤较详遵细的樱意见挠，并良须同材时下岭达规抱划设湖计条份件；斜(3柿)规蒙划设亚计条象件，颈是项士目选欲址后险，由孟建设她单位译申请彩，规仙划部钢门下痛达的录委托降设计古机构融进行已规划僚方案属设计挠的依缸据性抹文件移。开假发商水在完苏成方惨案设级计后达，须咸向规剖划部鼻门提双出审距定申厨请；寸(4愉)通康过审眉定的垮设计李方案汪，是鸣编制债初步您设计兄或施齿工图诱的依剂据，纠也是鸽取得量建设同用地仔规划念许可竖证的械必备窗条件德；旱(5配)开切发商因依据华审定牌的设谜计方夺案通窜知书限和可棒行性晚研究光报告萝批复才，并芦在规杂划主叉管部拿门征窗询土牧地及劣拆迁辛部门资有关戏用地跟及拆赔迁安决置的干意见评后，卧应向鹿规划牛局申踢领建佩设用协地规凤划许买可证肤，该荷证是岸取得栗土地题使用您权的纵必备绢文件幸；愿(6朴)申烈领建僵设工滨程规菜划许铁可证方，是笨在项瞧目列孟入年酬度正故式计聚划后瞒，申若请办筐理开教工手芝续之番前，牙需进钓行的震验证疫工程坑建设程符合持规划谅要求畏的最某后法如定程涌序，痒该证私申办冬开工保的必吵备文炉件。梦（二牲）、态建筑段设计暮：歪1、抚设计矛的定喷义就槐是一束种“慕有目友地的穗创作辽行为杆”。访2、植设计幸的种对类相挣当多猾种，箩按系兵统分缠类如深下：予工业隶设计痒，拒环境村设计雷，帽建筑灯设计客，遭室内破设计架。兄3、悦建设誉工程颠设计其是指荷根据洋建设举工程拨的要漫求，膀对建沟设工禽程所施需的液技术稼、经炉济、潜资源勺、环彩境等晒条件糟进行肝综合李分析易、论京证，繁编制恭建设熟工程回设计屋文件旷的活下动。份通俗舰的讲平是指捆建筑璃物在前建造抹之前挖，设久计者灯按照躁建设疲任务喊，把引施工揪过程怠和使斜用过胀程中拆所存团在的守或可节能发累生的痒问题胃，事键先作塘好通慈盘的避设想费，拟急定好旗解决捕这些叼问题错的办灾法、阿方案掠，用辈图纸宋和文传件表暮达出谅来。爽作为下备料崖、施坚工组吧织工简作和绝各工哀种在请制作贱、建筒造工付作中仍互相遭配合征协作体的共辆同依傍据。哑便于帖整个理工程稠得以干在预非定的手投资纱限额烫范围寺内，坚按照丹周密锐考虑稿的预床定方奴案，爹统一奶步调庸，顺桥利进通行侍。并欧使建克成的郊建筑熄物充酸分满巩足使宅用者横和社弦会所算期望遍的各鸟种要母求。枕4、闪设计择基本乘原则叙：绑建筑忍设计偏除应沸执行导国家脖有关浅工程垮建设案的方植针政雕策外随，尚丽应执援行下溜列基灯本原叠则：萝（1谨）造、当苦地城贫市规未划部泊门制仍定的孤城市番规划乘实施责条例笛；懒（2若）究、根轻据建插筑物删的用答途和权目的厌，综技合讲养求建嫂筑的伐经济盖效益趁、社红会效会益、孙环境议效益觉；帖（3阴）产、合偷理利完用城台市土灭地和斗空间党，提侧倡社精会化苗综合怜开发任和综核合性点建筑捕；贝（4闻）丙、适托应我嗽国经冷济发手展水遭平，证在满页足当芬前需识要的勒同时育适当雅考虑碌将来次提高岩和改绘造的油可能构；灭（5恋）注、节窗约建用筑能甚耗，赏保证绘围护购结构曾的热睛工性窑能；贝（6盒）绪、建量筑设晌计的周标准候化应揭与多稠样化机结合泊；办（7烈）鼠、体嫂现对附残疾刺人、平老年倘人的躁关怀猪，为洋他们桥的生招活、能工作讯和社虑会活乖动提游供无午障碍达的室阻内外来环境跃；泽（8涨）秃、建耳筑和巩环境滋应综尤合考迎虑防脖火、省抗震毫、防张空和狮防洪朱等安殖全措简施；侨（9今）膊、在诚国家帖或地龄方公贿布的聋各级怒历史勾文化增名城疾、历赖史文正化保拦护区矮、文轰物保视护单交位和发风景吸名胜跳区的标各项荣建设类，应喜按国躬家或仁地方斩制定冠的有申关条放例和姜保护稀规划哄进行何。尤5、带基本毁的设撑计程河序遮分为总以下纳几个愤工作趟阶段川：搜据集资年料、储初步条方案骡、初箭步设球计、竖技术铸设计园施工铸图和宵详图去等轧：州（1叛）园、把设计智者在洲动手肆设计药之前庸，首斥先要堤了解于并掌库握各游种有山关的桐外部烫条件肿和客兔观情欺况：孟自然举条件歌，包欣括地洲形、脚气候脑、地唯质、灵自然云环境娱等；咏城市值规划炎对建争筑物蓝的要盟求，暖包括蒙用地桂范围伶的建肌筑红鸟线、莲建筑若物高好度和连密度滑的控薄制等缘，城直市的桶人为绑环境但，包类括交咏通、念供水式、排处水、谊供电动、供加燃气途、通滑信等弱各种鸟条件她和情疮况；剥使用辨者对绍拟建糠建筑只物的鞋要求冈，特橡别是溪对建忌筑物贷所应衰具备剂的各惊项使腊用内舞容的墓要求顷；对要工程傍经济蜡估算粥依据愧和所纯能提楼供的缩资金浊、材识料施执工技于术和锦装备就等；渡以及座可能校影响喷工程欺的其论他客反观因叉素，旧这个甚阶段弄，通志常称姑为搜箭集资秘料阶酒段。注

惭湾在搜姻集资管料阶见段，乔设计秃者也期常协扶助建闭设者朴做一潜些应加由咨郑询单必位做叛的工锹作，监诸如丸确定炒计划杏任务娱书，械进行滨一些朋可行携性研且究，兰提出称地形庭测量今和工右程勘信察的注要求养，以议及落油实某寇些建驼设条烦件等繁。陪（2瞒）乞、杯设计厕者在制对建累筑物壮主要练内容傅的安板排有堪个大逢概的淘布局互设想转以后凯，首讽先要而考虑际和处果理建备筑物百与城纹市规歌划的用关系蓝，其谢中包沉括建真筑物原和周借围环扬境的丧关系魂，建快筑物赤对城哑市交农通或罚城市淘其他绒功能宾的关飘系等请。这怨个工买作阶低段，眉通常纱叫做天初步收方案站阶段老。怀（3羡）渐、症技术轨设计捞阶段梳是设划计过却程中奔的一己个关返键性薯阶段价，也嚼是整戴个设伞计构差思基卖本成抱型的择阶段蜘。初索步设记计中妖首先胖要考袋虑建齐筑物陆内部真各种惕使用适功能页的合奴理布岂置。欺要冷根据忠不同啄的性它质和兵用途雷合理记安排露，各齿得其挡所。级这不岔仅出储于功虎能上顿的考议虑，炒同时距也要马从艺挎术效峰果的艺角度嚼来设强计。眼（4款）尿、匀技术挪设计某的内瞎容包链括整绵个建眠筑物仁和各敲个局搅部的权具体系做法特，各明部分旗确切乒的尺后寸关细系，惨内外肃装修桨的设随计，败结构谁方案季的计帆算和响具体伪内容昌，各泄种构胃造和碌用料贞的确糟定，董各种社设备守系统羊的设绵计和腐计算举，各汗技术泽工种呈之间列各种梅矛盾眉的合离理解月决，亡设计昂预算撇的编捆制等障。脱这些聪工作奸都是狠在有功关各右技术胁工种纷共同战商议柱之下赌进行躺的，钻并应僵相互厚认可种。技兼术设药计的事着眼许点，喜除体扇现初调步设欠计的遭整体雨意图猪外，营还要打考虑贺施工碑的方输便易祥行，暖以比王较省柿事、恭省时使、省扑钱的扒办法计求取晚最好幅的使龄用效厌果和挖艺术驻效果池。对灵于不医太复狠杂的序工程锻，技傻术设藏计阶情段可泊以省葡略，稠把这页个阶毕段的指一部飞分工免作纳取入初精步设泥计阶片段，回另一绳部分猫工作伐则留章待施返工图目设计逮阶段怜进行占。

童幅施工胃图和输详图轨主要史是通痛过图孙纸，锁把设帅计者蔽的意肌图和坊全部纳的设浇计结赌果表茎达出夺来，厘作为赤工人撞施工黎制作听的依璃据。尺这个型阶段拐是设画计工界作和馅施工摩工作滥的桥愿梁。胸施工失图和宜详图漂不仅哑要解获决各咽个细钩部的亩构造煎方式家和具槽体做进法，如还要匀从艺俗术上扯处理嚼细部今与整浪体的茅相互晚关系榴。包均括思学路上奔、逻偷辑上耗的统规一性哑，造常型上望、风酬格上彼、比建例和呼尺度互上的也协调苹等，闭细部式设计陡的水浴平常路在很点大程拉度上券影响乓整个愁建筑涨的艺橡术水绍平。禽6、日房地译产项胡目等设计返阶段塔主要章分3倘个阶傍段：纳初步落设计所、技敢术设回计、态施工岔图设惭计。眉初步死设计绿阶段少主要赶侧重垮技术解功能况要求好，其响重要村特征巩是：傲以提喝高价尿值目定标和碌建设口单位繁要求哀为重强点，剥以功醉能分召析为逼核心枯，以妻集体美智慧侧为依茂托，私以创停造精经神为哀支柱叙，以蓝系统拆观点菌为指仆针，沙技术燕分析悄与经熔济分偷析相骗结合法。技岛术设浸计阶附段为谎基本生设计油、招正标文晨件准役备阶尺段。壤施工另图设悉计阶乘段主彩要侧楼重于熄造价死控制羽，按田照批炸准的们初步查设计罢的总肌概算影严格怜控制忆施工抗图设辽计。握7、钥建筑纷规划雪方案眯设计垒流程殿表简建筑嫌规划狼方案乐设计再流程嚷五牲、疤建设内项目出报建摇登记部，申邮请招句标，刑办理筝招标非投标宿手续企（一洲）、增工程落建设摩项目两报建女：昏是指冷工程唇建设典项目镰由建援设单马位或专其代燃理机懒构在跃工程勉项目暖可行零性研条究报悦告或倚其他玩立项甲文件截被批风准后走，须青向当响地建茶设行诚政主册管部户门或份其授需权机成构进虚行报疾建，梯交验律工程仅项目覆立项床的批稼准文锣件，泻包括证银行锯出具合的资症信证扩明以袖及批式准的却建设票用地雾等其歌他有调关文歇件的梨行为新。

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