物业管理实务重点

物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。(一)按照投资主体的经济成分来划分1．全民所有制物业管理企业2．集体所有制物业管理企业3．民营物业管理企业4．外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。葛料5．慌其他焰物业估管理怒企业族其他本物业竿管理孟企业金是指租企业船资产粱属于喷多种脱所有移制经总济成烫分的好投资召主体征所有轨的物拆业管门理企羡业。盐纸(二犬)按蒙股东惩出资护形式疮来划各分顿工1．细物业刺管理雪有限规责任渴公司买么2．虽物业床管理必股份哪有限值公司名钞3．挑股份舰合作纺型将物业职管理慕企业雅三、纵物业唤管理缠企业趁的常析见模渣式朽滥(一凯)房肢地产之建设坏单位释的脂附属喉子公叔司亩或部鬼门啊燕(二欲)唇独立折的物规业管塑理企颤业宽只(三碑)物炒业管诵理陈集团洗公司馋第二灶节盲物业阀管理都企业凯的设咬立稀根据递《象公司仰法袄》和精《播物业猪管理阶企业每资质晚管理逢办法羊》的冰规定刑，物哀业管状理企选业的规设立鸽程序撤分为过工商陪注册常登记所和采资质绢审批鼻两个粪阶段澡。境一、沉物业贴管理慕企业合的工谢商注泉册登窜记屋验(一晓)企名业幕名称滔的唇预先卖审核郊旷(二颜)公爸司地破址拘哄物业志管理让企业拔应以专其器主要抓的愤办事剪机构糖所在主地棵作捕为公壶司的塔地址丧。富身(三普)注车册资岩本全络《错公司调法杯》规瓜定，亲科技羞开发杠、咨鸽询、弄服务钢性有圆限责誉任公倒司最批低限玻额的辞注册昆资本崇为薪10绩万元朵，物搜业管鸽理企侮业作百为服宝务性熄企业乡应符妥合此北规定药。同秒时，搞考虑渡到企稳业注版册后须即应创办理纯物业贫管理协企业晒资质役证书庸，因泉此，怜注册浅资本续还应朝符合震各资肢质等含级注权册资元本的郊规定锁要求化。这糟(四鲁)股绩东人教数和纳法定筑代表准人醋折在设圈立物精业管倍理企筋业时柴，股性东人季数必姑须符科合法久定条工件。确客(五雾)公毅司人舅员服预物业防管理凶企业煌的人枝数和烈从业氧资格腥应该户符合伙相关什法规廉要求宏。铲界(六唤)公躬司章脆程残愁物业敢管理属企业哄章程牢是明胖确企却业宗年旨、只性质思、资记金、阁业务替、经受营规测模、搬组织眼机构尺以及贿利益勾分配格、债爬权债近务、衔内部拘管理革等内维容的额书面办文件鼻，是足设立传企业拜的间最重其要的速基础抵条件何之一录。企堤业章戚程的归内容惹因企集业性恩质和霉业务愧的实连际情印况不测同而薪有所此不同垮。一粥般工惭商行址政管奇理部合门备减有章梨程文况本，赚主要杠内容蒙包括诉：错胳(1胁)总界则，耳包括显公司爪名称新和地闲址等国；姥凯(2华)企粉业的种经营废范围险；乏熟(3庭)公趣司注忆册资皆本；缘乓(4财)股淹东的障姓名谢或名趁称；仿抵(5检)股刑东的科权利胞和义跟务；酸僚(6妻)股恭东的害出资掠方式箩和出芳资额酱，股佩东转群让出泪资的斧条件宴；杜块(7斧)公蚕司的妇机构芒及产豆生办鱼法、播职权滴、议辆事规迫则；愉横(8侦)公誉司的爪法定寸代表葱；窜傍(9右)公劣司解什散事烤由和另清算解办法妈；妖杂(1怒0)锅职工俗录用馒方式劳、待障遇、血管理邮方法伍；召当(1掩1)木企业筝的各咸种规内章制四度。牧涌物业宿管理戒企业谨在办盾理企盲业注济册登箱记时货，应蝴提交烈由具墨有法霸定资固质的射验资肚机构细出具似的惨验资羞证明羽，以转及必医要的俊审批嫂文件士。物拢业管折理企坦业如化果符沙合规诚定的拢条件赔，在煌工商火行政宏机关厅发给领营业胆执照脆后，弟公司棋即告键成立把。师二、岭物业锋管理便企业话的资惭质审谈批及繁管理绘逮(一缴)物由业管驼理企瓶业的偏资质彻条件拘岂物业挂管理尾企业篮资质肌等级三分为押一、职二、失三级兆。嚼建设宵部匹负责泄一级痰物业膝管理透企业逝资质悬证书慢的颁脱发和喊管理潜；把省、脏自治防区人回民政指府供建设批主管屋部门掘负责桨二级何物业攀管理两企业厅资质免证书捏的颁价发和礼管理皱，怒直辖系市权人民虾政府船房地弓产主飘管部诸门负撞责窃二级债和三邮级框物业吓管理陪企业坡资质吵颁发淋和管份理，限并接顶受国旁务院指建设共主管邪部门窑的指肃导和强监督胳。设绞区的丝市级顶人民汤政府驳房地嫩产主竞管孩部门蜂负责谱三级驴物业睛管理营企业摊资质瓣的颁筒发和搅管理么，并宗接受电省、涨自治渴区人萌民政咳府建评设主熊管部保门的酿指导域和监明督。袜各资拨质等脾级物昂业管铸理企恰业的组条件井如下轿：痕翻1．貌一级积资质枯全(1群)注蛋册资鸡本为塞人民嫂币美50概0万盆元以穷上。贷梨(2命)物缺业管铃理专秤业人辰员以疼及工令程、统管理印、经歼济等拐相关各专业冠类的肉专职森管理取和技蒸术人斥员不等少于须30宫人肢。弱其中锡，具恶有惹中级坡以上炎职称料的人烂员锹不少浩于2太0人回，工扬程、推财务场等业舍务负萝责人餐应具严有相哥应专雨业中劝级以浸上职躁称。疫紧(3任)物船业管今理专踢业人服员应期按照宝国家球有关割规定皇取得出职业葬资格辨证书迅。划骗(4语)管隐理赖两种驴类型辛以上扮物业只，并奴且管倾理各千类物就业的丈房屋刊建筑角面积懂分别恼占下掘列相纲应计史算基经数的掏百分直比之填和不贼低于融10滔0%晶：训沿1)略多层税住宅他20疲0虾万m委2亭；挤迈2)则高层许住宅区10矿0启万m献2旅；家倘3)挨独立帮式住罚宅(突别墅笼)孝15樱万m拉2追；毙果4)要办公跪楼、滤工业运厂房滴及其素他物评业湾50硬万m令2粒。研仓(5柿)建布立并退严格制执行渗服务付质量杨、服浸务收丢费等旗企业流管理君制度忙和标姜准，仇建立纺企业悉信用伤档案代系统宅，有粗优良焦的经敢营管凯理业偶绩。连2．蜜二级帐资质俭炸(1肥)注梅册资被本为惑人民齿币侮30昆0万慰元仇以上振。胜睁(2筝)物软业管秋理专祥业人额员以那及工赛程、帆管理披、经趁济等肯相关吵专业结类的强专职黎管理钞和技屿术人陈员不跑少于港20娇人三。其添中，罚具有均中级溉以上脸职称菊的人固员不掉少于答10虏人，絮工程役、财芽务等坟业务淘负责岛人应间具有坐相应让专业纲中级淘以上棋职称已。地磨(3战)物岛业管谋理专淘业人升员应剃按照冷国家菊有关家规定才取得驱职业汁资格洲证书同。真脱(4御)管遵理碰两种灯类型蝶以上齐物业从，并趁且管涉理各抱类物瑞业的关房屋饲建筑翼面积孩分别碎占下测列相惨应计远算基果数的公百分亏比之晒和不野低于所10但0%体：奏仗1)束多层宪住宅燥10彩0袍万m店2；吧冬2)情高层卸住宅吓50缠万m魔2；坏傲3)蔬独立慎式住给宅(瓶别墅恼)象8猴万m亚2；锈叼4)策办公搁楼、押工业决厂房胶及其愧他物尽业改20目万m旦2。延连(5硬)建乔立并厘严格葡执行碧服务笛质量选、服丰务收号费等序企业连管理仇制度引和标晚准，目建立诉企业床信用食档案宝系统摸，有惜良好陈的经逮营管个理业跪绩。默企3．德三级况资质纳洽(1匀)注筐册资刺本为椒人民悠币增50抽万后元以灿上。肃遇(2僵)物志业管豪理专末业人鼠员以罗及工兰程、设管理乔、经描济等屡相关晓专业充类的挠专职进管理粒和技顺术人亲员不瓜少于旋10觉人暑。拍其中讯，具突有中列级以菊上职脉称的奖人员晓不少祝于5外人，煌工程刮、财顶务等寇业务医负责滤人应狐具有喇相应死专业轿中级露以上植职称遮。单雹(3匙)物放业管为理专约业人咸员应脾按照塔国家郊有关昂规定际取得猴职业羊资格杂证书缘。拥拾(4碍)有岗委托译的物忙业管错理项冠目段。常轨(5槽)建抛立并开严格湿执行椒服务由质量福、服蔑务收环费等轮企业时管理表制度淋和标曾准，外建立冰企业虾信用吩档案取系统河。紧圾(二缺)在号申报球资质帮时需窄提供也的资害料扁新设席立斗的物川业管怖理企逝业，币其资旅质等讽级按而最低惜等级视核定粒，并傅设村一年谊的匙暂定并期香。物粉业管苏理企面业在炎领取景营业疼执照荷之日失起亲30威天内由，持纵以下侄资料罗向当料地的没房地吊产主区管部煎门侵申请着资质妨：候童(1壶)营塘业执凭照；仁搬(2损)企便业章阶程；宽垂(3悦)验纪资证灶明；徐骡(4殿)企尝业法慕定代昂表人设的身拣份证呀明；膜砍(5往)物签业管时理专盗业人是员的由职业昆资格蔑证书裂和劳摇动合酸同，趋管理添和技脏术人全员的怨职称虾证书堡和劳遥动合冲同。偏梳(三筋)物令业管其理企爸业的系资质测管理掘第三允节飞物业舍管理猎企业涝的组醉织形誓式与点机构石设置苦一、输物业狱管理粘企业毒的组宫织形注式牲蜻物业懂管理阳企业妄应根袋据自仪身实肾际情晨况，篇选择跟适宜胀的组强织形今式。凶物业答管理右企业并的组印织形宣式有昌直线邮制、件直线珠职能丰制、芦事业刘部制毁、矩永阵制篇等。压蠢(一狠)斑直线赏制般遇直线田制是尸最简撤单的鄙企业脑管理疮组织离形式漠，它包的姑特点凭是：真企业阻各级喷领导吧者亲凝自执层行全众部管剃理职漫能亏，按俊垂直两系统记直接赛领导灯，不桐设专联门职统能机逮构(辰如图致1-禽1所乏示)要。这量种组弹织形体式适垂用于镰业务扫量较新小的忽小型复物业轿管理笔企业路的初嗽期管割理，版不能炎适应敞较大妻规模某和较谣复杂穿的物鹅业管悬理。添诸(1客)主葬要嘱优点收：领砖导能污够集解指挥傻和职体能于峡一身陪，命萄令统述一，玉责权鹅分明烘，指怒挥及惕时。忙企(2浙)主称要落缺点驴：要级求领该导者坊通晓伤各种扔专业娃知识末，具灰备多朗方面润的知鹅识和坊技能旱。经理经理服务部主任维修部主任服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长组长组长组长组长组长组长荣图1上-1坏直兆线制愈物业嫁管理租组织栋形式衬省(二创)聚直线驻职能认制悲席直线姑职能诱制以肚直线皱制为闪基础事，在聋各级胖主管搭人员互的领浸导下艺，按令专业桥分工烧设置移相应组的职慧能部恒门，耍实行汪主管茄人员荒统一刃指挥希和职里能部钢门专退业指汉导相阵结合丹的组蝇织形抚式(发如图绝1-贿2所编示)侧。荷其特抹点是渠各级厌主管班人员局直接哑指挥问，职佣能机元构是悄直线雷行政吧主管魄的参回谋。工职能惊机构燥对下先面直扛线部山门一掉般不悟能下括达指资挥命英令和茄工作再指示麦，只昆是起铁业务鸡指导桐和监排督作愚用。职这种皆组织见形式势是目贿前物夹业管岛理机箩构设曲置中镰普遍渔采用炼的一贪种形火式。公司公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组标图1暮-2也直线济职能记制物琴业管为理组遣织形花式扒纷(1陶)主烟要殿优点福：加渗强了恋专业贞管理同的职编能，毙适应线涉及刃面广希、技州术复丰杂、衡服务踪多样匠化、翠管理衰综合敬性强库的物粥业管材理企缎业。徒墓(2靠)主贿要笔缺点革：机辱构人匠员较黄多，轻成本络较高该；横宰向协活调困羊难，她容易永造成业扯皮氏，降恨低工横作效的率。辛照(三胁)但事业合部制升姐事业拐部制闷是较裹为现吧代的中一种垦组织纸形式恰，是邀管理冻产品附种类杰复杂特、产净品差怎别很亏大的摇大型荐集团误公司五所采并用的查一种洋组织岸形式精(如尘图1窄-3街所示期)。怎这类称集团残公司掘按产毙品、捆地区邮或市粒场将邻公司死分成券几个等相对咐独立台的单恒位，价即事雹业部脂。这令种组枪织形好式的赔主要粪特点更有脸：一云是痰实行洁分权弱管理疤，将危政策横制订扩和行漠政管丛理分筋开；殃二是进每个歼事业香部都童是一羽个利害润中冷心，植实行宿独立形核算齿和自扒负盈日亏柄。这青种形积式一骡般多娱由那桃些规驾模大遮、物数业种湾类繁正多、东经营翠业务膜复杂诚多样关的大班型综匪合型皆物业峰管理异公司拌借鉴骡采用距。总公司总公司职能机构职能机构职能机构职能机构专业服务事业部租赁经营事业部专业服务事业部租赁经营事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构经营部职能机构职能机构租赁部职能机构职能机构经营部职能机构职能机构租赁部园林绿化电梯维修园林绿化电梯维修腐图1骨-3织事业亮部制孟物业纽管理攻组织堤形式楚戒(1棋)主仿要龄优点故：一卡是强蜓化了询决策帝机制惭，使秆公司串最高往领导坦摆脱亿了繁宇杂的蛙行政嗓事务钳，着勒重于赴公司虫重大逆事情农的决慌策；轰二是械能调养动各罗事业拣部门迎的积须极性沫、责圾任心熟和主餐动性挽，增突强了极企业董的活霞力；逮三是列促进岗了内艰部的教竞争训，提加高了胞公司两的效急率和松效益价；四到是有霜利于名复合逮型人着才的性考核据培养摆，便逼于优壮秀人悔才脱士颖而蛙出。旺创(2识)主玩要翼缺点鸽：事励业部隔之间绩的协视调困戴难，愚机构迅重叠双，人浸员过慧多。渐料(四艘)股矩阵清制瞎研矩阵凭制是魄在传针统的愧直线敞职能铲制纵均向领愤导系返统的信基础大上，密按照共业务液内容慢、任左务或成项目浑划分抛而建孩立横痕向领为导系磨统，远纵横罩交叉碗，构蜓成矩伯阵的膀形式净(如洲图1姿-4殖所示母)。骆其特堡点是期在同朽一组务织中福既设待置纵它向的剃职能艺部门西，又卷建立倾横向滔的管扎理系责统；罢参加堡项目槽的成渐员受莲双重熔领导淘，既尤受所颜属职解能部倾门的船领导熊，又喇受项叛目组夸的领乔导。总经理总经理职能部职能部职能部职能部职能部职能部项目部项目部项目部项目部项目部项目部音图l惕-4务矩阵琴制物肤业管寿理组序织形线式嫂克(1太)主希要耍优点雄：一南是加叮强了材各职货能部粉门之色间的控横向裹联系秃，充殖分利致用了狂人力球资源丹；二暴是有化利于平调动失各方仆工作斥积极厌性，贝解决奖处理冈各自臂责任傲范围跟内的常问题燥；三绞是具掠有较飘强的供机动趴性和从适应蜻性。霸炉(2访)主谣要以缺点搅：一爹是组枣织结获构的经稳定帽性较透差，众机构辆人员子较多巴，容忍易形数成多昆头领务导；遇二是瓣部门毅之间蚂关系能复杂丸，协盘调工穷作量平比较旷大，聚处理愿不当削容易绑产生匀矛盾昼。袭二、桨物业茫管理京企业摊组织及机构暗设置难的影蜓响因扛素嘉购(一镰)企栏业边战略寄因素周到(二活)外殖部蝇环境协因素膊外部想环境低主要软包括吉物业拐管理丹的行暮业特染点、吵人力臭资源戏条件社、产井品特理点、即客户桑、市爆场特绝点、沙物业焰管理樱的政聪策法扇规和减宏观诸经济思形势纠等因搞素。烟(督三)炎技术弊因素株乏技术摄因素渠主要酱指包占括鞋设备航、寺技术具、管趣理态知识萄在内锤的广撇义技开术概另念。炕一方采面，窃组织优活动扑需要赛利用塌技术市来进截行；哥另一爱方面记，技杜术及正设备现水平砍影响眉组织残活动碌，亦掉影响待职责够划分地、岗垄位设夜置及绑素质缩要求猛。傲良(四街)脑组织尽规模瓦及涨所处提阶段垃三、剪物业帽管理两企业适组织寸机构跪设置垦的要蝴求崇秆(一丝)按幕照株规模踩、宵任务衬设置痰士(二畅)刃统一独领导绣、咳分层民管理进到(三舅)鱼分工响协作齿古(四遇)痒精干巧、借高效羽、南灵活许四、拌物业捞管理枝企业团的机周构设翁置永暗一般许情况漏下，妙企业笔职能柜机构疫及其咳职责请，主恒要包静括以露下内代容：矛狗(一模)总粥经理个室耳迹(二画)人柱力资僵源部令响(三鸣)行尿政管者理部牙巷(四色)财洒务部培斩(五骂)哈品质赌管理鹅部掌绩(六士)碍市场竭拓展鸽部克窃(七倘)旱经营迅管理圆部哗悼(八减)罗工程茧管理翠部盯牛(九执)岭安全赤管理椅部妨未(十任)缸环境权管理史部区第二狗章野物业匪管理败招标迷投标他端物业过管理指招标陈投标脑是招遭标投徐标双慈方运晕用拆价值压规律票和干市场火竞争旧机制课，通魔过规村范有改序的陡招标槐投标刑行为穴确定笼物业英管理随权述的活逐动。带第一斜节波物业划管理枝招标办投标医的内容容与刘形式怎煎一、棋物业萌管理各招标下投标估的概信念春袖(一叛)物别业管蹈理招秒标犬共1．该物业潜管理协招标雄的概受念辉伶物业湿管理翻招标笑，是抽物业葛管理葵服务闹产品鲁预购理的一酒种交趁易方机式，冤即由师物业怖的蓬建设级单位信、湖业主拣大会走或狗物业灶所有中权人油(以农下简押称招铺标人视)根串据物氧业管氏理服伐务内除容，溪制订尘符合拔其管炒理服惩务要闲求和克标准居的招虑标文臂件，创由多纤家物岔业管搏理企芽业或贸专业蚕管理掉公司尖参与飘竞投筑，从廊中选夺择瘦最符盘合条监件示的胶竞投邮者冻，并竞与之漂订立直物业滴管理爆服务疲合同使的一揪种并交易赠行为肠。活建2．乎物业拔管理石招标乎主体霉柔物业宋管理视招标生的主怪体一恒般是炉物业顾的捕建设踪单位弃、业巨主大锯会(婚单一猪业主柏)、阴物业坦产权荐人摧(政进府机驰关或啦物业灰产权晶部门业)。鞭塔(二舅)物姑业管率理投送标债显1．撒物业胶管理范投标础的概钻念咳太物业伶管理膛投标影，是麦对物暮业管衡理招印标的丸响应涛，是副指牢符合刚招标旋条件菜的物纹业管腾理崭企业肺，钉根据兼招标学文件敏中确蛇定的宰各项爆管理卫服务侮要求情与标圣准，税编制绳投标质文件平，参身与投乓标考竞争柳的茂行为卸。器希2．成物业纹管理管投标绿的挽主体柄添物业啄管理确投标市的主音体一浩般是汇指具价有符示合招另标条蜡件的叛物牵业管鹅理企顽业倡或汁专业岩管理馋公司剃(以摘下简徒称投貌标人敌)。莲二、棍物业健管理绣招标伙的类股型龙罗(一恨)按绸物业承类型负划分维仆根据席物业蹈的不渡同类骂型，授可以容将物尘业管栋理招错标分坊为腊住宅愚项目渔招标峡和进非住款宅项聋目招矩标绘两大泉类。量乔(二服)按索项目税服务笔内容邻的实哗施划商分唱趋根据庆物业率管理密项目疫的服郑务内惯容和若招标疑人的钱不同枕要求冷，可设以将贞物业笛管理愈投标球分为基整体侍物业习管理嗽项目池的招哭标毁、宴单项索服务拣项目她的招沉标辟和乳分阶健段项屈目的糠招标衔等类受型。良滩(三臭)按桥招标慨主体主的类核型划刺分搜驻根据祝物业由管理炭招标滤主体否的不乎同，妙可以割将物哥业管棚理招桑标分拒为物诞业孟建设吊单位嫌为主扒体榜的招甚标、嘱业主赠大会惹(或忘单一光业主喇)晋为主被体的鄙招标岩、撑物业笑产权牌人为绒主体顺的招办标秃等类喷型。境江(四狮)按碍项目狗服务捉的方棕式划竭分如悦根据塑物业卖管理捆服务匪的方施式不忠同，粪物业划管理垄招标旧可以浆分为议全权躲管理劫项目霜招标旨、般顾问楼项目势招标陆等类收型。饼三、重物业西管理蚀招标池投标宪的特克点君(1雾)找由于暴物业量管理承是综味合性截的服蹄务顿，因陶此，别物业需管理理招标默投标伴具有咱明显蚂的层综合村性特蔽点辛。解(2稳)由慰于我偿国幅绿员辽枯阔，淹人口谢众多象，各革地经验济、慢地理预、人匠文等期方面蜂不尽映相同敞，不宿同地灿区的泳人们拥对物母业管钱理的匠认知欣水平狭、消许费观吊念、坊需求嫩标准郊存在佣着较坚大差海异；众同时欣，由赛于物间业类胁型的赞不同壁，招瓶标人弃对项壮目招偿标的绳条件江和对拣投标把人的刊要求志就会仙不同消，因傻此，祝投标印人在斩分析宽和策分划投属标活售动时蛮应该侦根据馅具体摆情况悔采取封有顶差异丛性汇的恢方式已和谢策略漆。俭残(3矩)物高业管菜理招捆标投拥标具自有一捕定的桐行业贪特殊难性共，主业要体窗现在序以下萍两个狐方面兼：种秒一是偿招标者主体耗的特庭殊性京。。腔理二是忆物业害管理行服务仿内容刺的特极殊性庙。物切业管失理不麦同于氧一般膝服务免业，办是具混有戚社会渣公共雕服务捡和景个体剩服务酱特征颠的群豪体服会务，揭提供射的是继全天搅候斩、硬不间嘴断古、由全方侧位洒和竖多层帐次角的服御务产凤品，肠因此浅，物弟业管记理招国标投究标的柳内容烧也因喝产品留服务狠对象以、服痰务需维求和参服务许内容座而具定有秘相对火不确挥定性阿。游四、慰物业不管理灶招标斜的方另式狠驴(一冰)公宇开招闻标诞启(二园)邀针请招树标凯五、头物业程管理武招标惑的内煮容斯展(一垦)告早期缸介入醒和协前期惰物业驴管理堪阶段大的招姓标内胁容闲（祥断见第伯四章荷）及早期包介入龄阶段长主要祸是指冷物业其开发陪设计三、施波工建米设、令竣工挖验收控阶段汪，专前期劣物业偏管理偷阶段碌是指粗从愚入住享到业淋主大分会聘辫请物师业管埋理企捡业承新担日织常管联理前惜的阶块段。至兆(二教)常培规物敲业管拨理招书标内仙容美常规民物业趋管理财要求住提供册的相项关服委务的伯主要金内容闸有：述相(1裂)项狗目机销构的烟建立禁与日评常运睬作机巾制的极建立献，包助括机溜构设新置、王岗位破安排浮、管散理制失度等肺；扑热(2骄)房片屋及蜘共用银设施分设备神的管纠理；按壶(3卡)环股境与侦公共舟秩序疗的管稳理，椒包括辈清洁嘉卫生盗、环泪境绿玩化养蝇护、犁停车欧场及貌安全螺防范不等；课蜜(4猎)客宫户管含理、汗客户海服务膨和便献民措栋施；呀滑(5冲)精垃神文茅明建辩设；浪净(6析)物滴业的荷租赁类经营归；延迎(7亿)财向务管氧理，机包括壁对物艘业服济务费枕和专罪项维希修资军金的娇使用袖和管蛾理。弊拾(三惭)物柱业管相理馒招标扔中牵管理桐方式金的确垫定赔丽物业谅管理蚕项目导的承肯接有弓全方厌位服哨务型骗管理迎、业顾问胶服务螺型管务理纪和丑合资民合作疾等竿三种献方式补。神查(1垒)所腥谓茶全方衰位活服务葡型管肉理方倚式，场是指典招标叮人聘咏请物重业管牲理企掀业负揉责对问招标位物业讨进行蔑全方精位的槐常规痒物业写管理物服务炸，由沃物业静管理靠企业眉自行飞负责奔组织点实施陪和运斤作，墨招标释人只赴负责句对管远理服播务的哥质量膏和效寄果进勇行综页合测制评。垂栗(2迹)所淋谓封顾问况服务上型笑管理炎方式依，是辅指由能物业寺管理熟企业户派驻丧相应胶的管轿理小涌组，蹄对招昌标人击的前会期物叫业管包理或刮全方虾位的附常规裕物业浴管理毫进行颤顾问胞指导弹服务枣，日陕常运悦作完位全由训招标交人(除或原迎有的公管理何方)渣自行兰负责比。顾涝问服世务管叉理方巷式实搭际上愤是哀咨询披服务唱的一尸种延庆伸小。灿震(3陶)所查谓合敞资合牢作方华式，滑是指给招标筝投标熟双方惠就招救标物耽业的盏常规昌物业疑管理妇、物灵业经芽营等吹内容昌采取证合资港合作座的方佩式，秆一般抽适用狼于大怨型的帝综合挨性物酷业懒、仪经营婆型物土业宰或招旨标人斑有下冰属物晶业管瓦理企遍业乞的情赶况。鞭第二抛节阶物业出管理舞招标敢投标姐的策救划与建实施凑一、醒物业牵管理蔬招标袄投标预的基说本要色求与腐原则樱(一野)物敌业管在理招弟标投贸标的次基本拳要求先(1剩)参郑与招脚标投炮标的轿双方建应根符据相罢关法麦律、子法规谋的规泡定组师织物什业管环理的餐招标丹投标傲活动艳，即夺对招援标投搂标方太的资欲格认街定以馋及招扰标投沉标的愁具体坐实施暂程序摄等，悬都必固须秆符合园相关与法律括法规龄的要炸求善，并丙接受卧有关优部门齐的监桂督与旧管理乓。遇其(2疑)在屯物业饱管理忆招标德投标萍过程即中，顽无论压是招荣标方绸还是吼投标撕方都胜应该正充分封考虑艇市场这要素莲。闲歉(3咽)招竖标方梅应达根据恨项目柄的元实际妙情况离和业愁主(迟或物瓶业使腰用人用)的锁需求嫌，敌选择蹲最适判合项架目倒运作僵和业途主(魔或物忧业使杠用人雅)埋需求应的物以业管搅理企犯业及诉服务折；栋证(4针)按寸照国诱际惯加例和耽相关榆法律魔法规考的要软求，则应明拐确招抬标投街标的肿相关税程序蝴和时伏间安肺排，脑确保氧招标足投标欧活动捎顺利味实施蚂。如联组成毁评标舰委员水会的彼专家强必须朵从政输府专寨家库督中抽吉取；李招标撑人在市发布删招标捷公告咱或投乔标邀际请书朱的菌10林日内退必须蹄提交询与招躲标项喇目和涝招标招活动杨有关扫的扩资料葵，向以项目堵所在列地的描县级啊以上须地方南人民显政府乡房地丢产行旗政主惑管部欣门乏备案问等。景技(二柔)物容业管到理招受标投脉标的槽基本蚂原则思每(1颂)物蔑业管旬理招揭标由梦招标狂人抱依法榆组织坊实施稳。招毁标人恼不得该以不闻合理纠条件低限制斜或者砖排斥哲潜在烧投标贯人，则不得年对潜醉在投仔标人捞进行锋歧视制待遇阳，无不得途对潜蔽在投车标人营提出魂与招宣标物吉业管哪理项纯目实饭际要确求不笨符的站过高厉的资束格等鹅要求馆。缴即(2选)在环评标个委员缎会的捎组成灯以及档开标馆、答小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