物业管理纠纷原因及其对策研究大学论文

本科毕业设计（论文）物业管理纠纷原因及其对策研究论文题目：物业管理纠纷原因及其对策研究摘要物业管理是随着社会经济的发展和住房制度改革的深入，适应了社会潮流而出现的新型综合性服务业，是城市管理社区管理的重要组成部分。我国的物业管理最早出现八十年代初，在经过了20多年的发展，管理人员的队伍不断壮大，覆盖面不断扩大，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理与住户或业主的关系是十分紧密的，而且涉及到的部门与主体较多，社会的关注度相当高。但是物业管理在我国发展的时间还不够长，因此相关的法律法规还不够健全，物业管理人员及业主和住户之间的旧观念还比较严重，使得物业管理的纠纷不断发生，这些因素严重影响了小区的稳定，人与人的和谐，阻碍了物业管理的健康发展。本文从物业管理的背景及现状逐步深入地从开发商的遗留问题，物业管理人员服务不到位，服务意识差；业主的消费观念陈旧，法律法规意识淡薄；法律法规完善，政府部门监管和执法能力有待提高等因素，使物业管理纠纷频发，物业管理的投诉始终在各行各业的前列。针对上面引起物业管理纠纷的因素，提出了与之相应的对策和建议，结合相关实际例子分清纠纷中的责任，明确了开发商、物业服务企业、政府等不同主体之间的权利和义务，提出了解决和处理物业管理纠纷的依据和方法，为有效解决物业管理纠纷，提升物业管理水平，创建和谐小区环境提供保障。关键词：物业管理，物业管理纠纷，原因，责任，对策

AbstractPropertymanagementiswiththedevelopmentofsocialeconomyandthedeepeningofthehousingsystemreform,toadapttothesocialtrendsandappearanewtypeofcomprehensiveservices,istheimportantcomponentoftheurbancommunitymanagement.Propertymanagementinourcountryfirstappearedintheearlyeightys,after20yearsofdevelopment,managementteamgrowing,expandingcoverage,graduallydevelopedfromthetraditionalhousingtypefortheprofessional,enterprise,integrationdevelopsitselffortheintegrationofthebiddingofthepropertymanagementmode.Relationshipwiththetenantortheownerofthepropertymanagementisveryclose,andinvolvesthedepartmentandthemainbodyismore,socialinterestisquitehigh.However,thedevelopmentofpropertymanagementinourcountryisnotenoughlong,sotherelevantlawsandregulationsisnotsoundenough,propertyownersandtenants,andmanagementbetweentheoldideasarerelativelyserious,makingpropertymanagementdisputesoccurrepeatedly,thesefactorsseriouslyaffectthestabilityofthecommunity,interpersonalharmony,hinderedthehealthydevelopmentofpropertymanagement.Thisarticlefromthebackgroundandthepresentsituationofpropertymanagementgraduallyin-depthlegacyfromdevelopers,propertymanagementservicedoesnotreachthedesignatedposition,poorconsciousnessofservice;Theowneroftheconsumptionideaobsolete,theweakconsciousnessoflawsandregulations;Perfectlawsandregulations,governmentsupervisionandlawenforcementabilityneedstoimprove,makefrequentpropertymanagementdisputes,propertymanagementcomplaintsalwaysislocatedintheforefrontofallwalksoflife.

Disputeoverpropertymanagementinviewoftheabovefactors,putforwardthecorrespondingcountermeasureandthesuggestion,combinedwiththeactualexamplestodisputeofresponsibility,hasbeenclearaboutthedeveloper,propertyserviceenterprise,therightsandobligationsbetweendifferentsubjects,suchasgovernment,putforwardthesolutionandthebasisandmethodofpropertymanagementdisputes,forsolvingthepropertymanagementdisputeseffectively,enhancethelevelofpropertymanagement,tocreateaharmoniouscommunityenvironment.Keywords：propertymanagement,propertymanagementdisputes,reason,responsibility,countermeasures.目录TOC\o"1-2"\h\z\u1绪论 11.1研究背景和研究意义 12物业管理纠纷的相关概述 22.1物业管理 22.2物业管理纠纷 23物业管理纠纷产生的原因 33.1开发商的遗留问题 33.2物业服务企业的原因 33.3业主自身和业委会的因素 53.4政府部门工作不规范，执法力度不足 63.5法律法规的因素 74分清物业管理纠纷的职责 84.1开发商责任 84.2物业公司责任 84.3业主自身责任 95物业管理纠纷发生后的处理方式 115.1协商方式 115.2调解方式 115.3仲裁方式 125.4诉讼方式 136解决物业管理纠纷的对策和建议 156.1重视物业服务合同 156.2加强业主与物业服务企业之间的沟通 156.3提高物业管理企业人员的综合素质 156.4业主应改变旧的消费观念，提高自己的法律意识 166.5推进物业管理的制度建设 166.6完善有关物业服务收费中的法律法规 16结论 17参考文献 18致谢 19PAGE6绪论研究背景和研究意义随着我国社会主义市场经济制度的不断发展和城市住房改革不断推进，我国房地产业已进入市场化和商品化的重要阶段。物业管理是现代房地产管理办法，现正以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。物业管理是一个新兴的朝阳产业，自上世纪80年代初进入国门并迅速形成一个产业后，发展速度迅猛，但极不均衡。就目前的现状来看，我国现阶段物业管理服务企业的整体规模相对来说还较小，大多数的企业都还没有取得规模的效益，整个物业管理的行业仍然处于发展的初期阶段，整体抗风险能力还是比较差。另外，由于开发商的遗留问题，物业服务企业服务不到位，业主的认识不够及法律意识不强，执法部门监管不到位，法律法规还不够完善等各种原因，导致了在现实生活中产生了各种各样的，数量巨大的物业管理纠纷。这些物业管理纠纷的主体及范围都很广，包括有业主、房地产开发商、业主委员会、物业服务企业、相关政府部门等，在法律上形成一种十分复杂的状况，就目前来说，我国物业管理纠纷的数量每年不断上升，民事案件的比例逐渐不断加大，案件的类型也变得多种多样，同时还不断出现新类型的案例。我国各省市的物业管理纠纷却是从无到有，层出不穷，并有日渐扩大之势，现在已危害成为社会稳定的一大威胁。2004年中国社会调查所进行“霸王现象”认知度调查结果显示，物业管理在公众评选的十大“霸王行业”中名列第二名。[1]由此可见，物业管理纠纷已经成为社会的一大焦点，而且物业管理纠纷的矛盾容易加大，调解成功的比例却是较低。物业管理纠纷甚至还会引起群体性的事件，这种事件屡见不鲜。物业管理纠纷的频发，不仅为社会埋下了不稳定的因素，而且也不利于民生的实质性提升，极大地影响了广大人民群众安居乐业以及幸福感指数的提升。因此如何运用理论工具，进一步理清物业管理纠纷发生的原因、类型以及化解之的有效途径，是一项十分迫切的研究任务。我在文中结合我的工作实践心得为基础，针对我在物业管理服务中发现存在的问题，运用查阅的相关资料及实践经验，对物业管理服务纠纷作理论类型的分类，进而系统地探讨其产生的原因，在此的基础上，以及时地化解矛盾、促进物业管理行业健康持续发展为目标，提出了一系列解决问题的相应政策建议。物业管理纠纷的相关概述我国的物业管理是一个充满生机和活力的现代化的住房管理模式，我国自从在1981年3月起在深圳试点开始直到现在已经有20多年的历史。经过了20多年的发展，一方面物业管理这个行业一直奏响不断发展不停前进的主旋律，在发展的道路上不断前行，在前行的道路上不断发展，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。另一方面物业管理在我国发展的时间还不够长，各方面都不够成熟，在日常生活中易产生很多问题，有问题有就纠纷，同时因为法律法规还不够完善，所以纠纷往往会发展得更加激烈，因此解决物业管理纠纷也成为迫在眉睫的难题。物业管理物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。[2]物业管理纠纷物业管理纠纷是指在物业管理活动中，物业管理法律关系的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。[3]物业管理纠纷大体可分为几个方面（见图2-1）物业管物业管理纠纷前期物业管理纠纷物业相邻权纠纷物业使用纠纷物业维修养护纠纷物业管理服务纠纷物业行政纠纷图2-1物业管理纠纷分类物业管理纠纷产生的原因物业管理纠纷发生的原因多种多样，涉及的主体也很多，有开发商，物业公司，业主自身和业委会，政府部门等，我们要探讨出物业管理纠纷的原因就要从引起物业管理纠纷产生的主体上出发，从主体分析加以实例探讨产生物业管理纠纷的原因。开发商的遗留问题土地资源的有限性和固定性，使得房地产市场中房屋供不应求。房地产开发商处于卖方市场，而消费都属于买方市场，因此处于优势的开发商在房屋建造时为加快速度而偷工减料，出售时又常常不按实际出发，夸大其词，侵害购房消费者的合法权益。在业主入住以后，有些墙面又会出现一些裂缝、裂缝脱皮、墙壁漏水等方面的问题时，开发商早就已经逃走了，因此相对这些部分的责任业主就会将之强行加到物业服务企业的身上。然而房屋的的各种维修费用比较高的，对于解决众多的物业服务企业的问题根本无能为力。导致业主对于物业服务企业产生了一些比较不满的情绪，它的主要方式就是拒绝交物业费来反抗，希望物业服务企业妥协。另一方面，因为现在很多的房地产企业和物业服务企业关系很好，有此甚至是它旗下的企业，所以物业服务企业对于房地产企业还是比较包庇的，这些也是容易造成业主的不满的另一种重要原因。[4]2006年3月，某物业管理公司诉业主张某欠交物业管理费案件，在北京市海淀区人民法院开庭审理，业主当庭表示，欠交物业管理费是由于房屋墙体出现大范围的开裂，业主张某向某物业管理公司反映，问题仍迟迟没有解决。业主张某不得已停交了物业管理费。在这个案件中，房屋墙体开裂是属于商品房买卖质量纠纷，所以从法律关系的主体来说是开发建设单位和业主，这种情况在物业管理合同中没有约定的前提下，所发生的纠纷涉及的事项也不属于物业管理公司的服务、管理范围之内，业主应当直接向开发建设单位主张权利，物业管理公司虽并不是这一类纠纷的主体，但应当积极协助、协调开发建设单位解决遗留问题，并将协调结果告知业主委员会或以公告形式告知广大业主。物业管理公司若以没有义务负责作为理由，对业主提出的问题不理不睬，必然导致矛盾激化，更不利于今后的物业服务和管理。同时，业主也不能将解决遗留问题作为交纳物业管理费的前提，否则可能不但要交纳物业管理费，而且还可能承担相应的违约金。物业服务企业的原因收费不规范近几年来,随着城市建设的发展和居民居住条件的不断改善,购买商品房和居民回迁数量大幅增加,在业主进户过程中,出现了房地产开发企业和物业管理企业未经政府价格主管部门同意,擅自制定进户项目、超标准收费、捆绑搭车收费、强行收费等乱收费现象,不交费就不许进住,严重损害了群众利益,致使各业主举报不断,社会反应十分强烈。[5]谭先生、欧女士等许多业主在2001年初购买了碧桂园的住房，房价是每平方米三千多元。2001年秋，碧桂园公司向业主们交楼时，在房价款之外又向业主们收取其他费用，碧桂园公司所收取的其他费用是依据与业主们在购房合同及补充协议书中的约定而收取的，不是重复收费、或者价外收费；对涉及的房屋买卖的交易条件，包括售价、费用的支付等问题，都详细列明在合同及协议书中，做到了“明码标价”，不存在“标价之外加价”；另外《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》中没有具体明确必须配套的公用设施配套建设有哪些项目，广东省各市对于公用设施配建的内容则有不尽一致的规定。碧桂园公司与业主们在2001年3月签订合同及协议书时，顺德并没有规定将选择性项目如律师费，及分摊性项目如电视天线建设费、石油气管道安装费等，强制纳入商品房销售价格之内，而是要求明码标价，以合同形式确定。如管道石油气器材及安装费3000元、电视中心建设费及电视天线终端初装费1750元等费用，合计七八千到数万元不等。违法不禁止因为怕麻烦和困难甚至为了收受额外收入，物业服务企业对于小区里发生各种违法搭建行为就以物业服务公司只能履行劝阻的义务而没有执法权为借口，对小区中发生的违法搭建、住房乱改公司、群体租住等各种各样的违法行为都不主动地出面制止和协调，只是采取了一只眼开一只眼闭的态度，对各种的违法行为疏于防范和管理，当其它业主前来投诉时采用不理不睬的态度，敷衍了事，没有继续主动跟进况，主动找违法建设的业主协调，缓解其它投诉业主的情绪，致使小区物业管理的矛盾不断扩大。更有甚者，有极少数的物业管理企业的工作人员，为了获取非法收益，私下接受贿赂，带头违规乱搭乱建，损害其它业主的共同利益，影响恶劣，引发不满。在广州的金谊河畔小区里，业主郭先生反映，小区里顶楼上违法搭建玻璃棚的现象十分严重，他尝试过多次向物业服务企业投诉，但是这种违法搭建的现象不但没有得到遏制减少，反而愈来愈多。郭先生告诉记者，就顶楼业主违建现象而言，他就曾多次向小区物业公司反映，但物业公司对于各种违法搭建行为采取推托或坐视不理的应付态度，对小区里业户的投诉不加以重视，也没有主动站出来协调，没有按照物业服务合同的内容认真履行自己的职责和义务，因此才导致小区里其它业主跟风造成现在在顶楼违建成风的现象。物业管理企业人员素质低，服务意识不高物业管理公司的规范化管理归根结底来说是制度化管理，而制度化管理的核心又有赖于人员的整体素质，物业管理人员素质的高低决定物业管理公司的生存的长短。在现实生活中，在业主需要帮助的时候，有些物业服务人员十分懒散、采用互相推诿或者置之不理的态度，把业主的问题当皮球一样踢来踢去，一直拖拖拉拉不帮业主解决；在物业公司按物业合同上的内容要求业主履行自己的义务时，有小部分的物业人员采取的简单而又粗暴，态度极其恶劣，根本就不会主动地站从业主的角度来进行思考，极大地引起业主的内心的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾着收费而没有按合同办事，另一方面又肆意挥霍物业服务费，甚至在当业主对其提出不满意见时就以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段进行相要挟，严重地侵犯业主自身的权利。2002年5月10日晚10时，彭某驾车返回其位于北京的X小区的住处时，因为停车费索要发票问题与小区内的门岗发生严重的争执，X物业公司的门岗把业主打伤。，在双方争执的过程中由于彭某说话方式不对，出言不逊，该保安将她的头部打伤，事发后，彭某损失共计十几万元。业主自身和业委会的因素物业管理消费观念陈旧，法律意识淡薄很多业户的传统观念还没有转变过来，对物业管理服务存在一种反感的情绪，这是因为与传统的住房制度不同，业主需交纳管理的费用，因此很多业主都对物业管理服务就会有较高的期望值，也会要求物业服务公司要有很高的服务质量，有一种花小钱享受大服务的不正常心理。另外有些业主甚至认为物业公司就像旧社会的“仆人”，所做的一切都是为自己服务的，因此，一切应该是自己掌握主动权。当自己不满意物业服务或物业服务没有达到自己的要求时，通常就会以拒绝交纳物业费作为有威胁。物业管理产生在我国才不过才20多年的时间，相对而言还不算长，很多业主和使用人之间对于物业管理相关的知识和法律法规缺乏还是很正常的，在专业知识和法律知识的缺乏的情况下，有些业主只顾自己个人的利益，为实现自己利益的最大化不惜违反国家的法律法规等相关规定，随意地损害别人的合法权益，故意侵占公共地方，擅自破坏楼房的承重结构、不惜违法加建房屋、搭建阳光玻璃棚、侵占广大业主公有部位、私自挖地下室、偷偷存放易燃易爆等物品和进行群租行为等。[6]刘先生购买了广州雅居乐小区的一套商品房，因为阳台是没有封闭，每次碰上刮风下雨，不仅阳台会弄得很脏，连房间都会飘雨到客厅。刘先生便到雅居乐物业管理有限公司进行申请进行封闭阳台。因根椐《广东省物业管理条例》第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光，通风的同时膨胀螺丝在空气中会渐渐氧化锈蚀导致松脱，后果不堪设想。在入住前雅居乐物业管理有限公司与刘先生签订的《前期物业管理服务合同》中明确规定业主不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含颜色）等，不得封闭阳台，所以雅居乐物业管理有限公司不通过刘先生的材料进场，特建议刘先生在客厅到阳台位置装上一个铝合金玻璃门。但刘先生始终认为，这个房子是自己花重金购买的，就应该享有对这个房子的财产处分所有权，阳台也是包含在自己所购买的房屋之内，自己也有用钱去买所以也是属于自己的私有财产，所以自己完全有权得去进行阳台封闭，物业公司根本就没有权得进行干涉。业委会运作不规范业主委员是业主大会的执行机构，它应当在小区的居委会和市政府部指导下，积极地发挥为业主服务作用，切实履行自己的职责，成为业主与物业管理企业、业主与政府部门及其他部门、业主之间沟通联系的纽带和桥梁。一方面业主委员会要通过各种各样的方式，定期或不定期地收集广大业户的意见和建议，代表业主，执行业主大会的决议，用心监督物业管理企业的各项工作，另一方面，要协助物业管理企业管理好小区，督促业主履行业主的义务，做好各项宣传、解释、疏导等工作，及时协调化解矛盾。[7]业主委员会有时候会在选聘物业管理企业、动用维修资金、收取公共收益和对小区进行改造项目的实施等方面出现越权情况。甚至有个别的业主委员会在运作过程中，对业主大会、全体业主决定的事项不顾小区业户的意见擅自做主，但是对部分业主违反管理规约的事，却很少出面进行制止，对政府部门的指导和监督置之不理。对业户的意见和建议不采纳或者应付业主，与物业服务企业同流合污，缺少主动与业主的联系和沟通的意识，引发各种的物业管理纠纷。某小区业主委员会召集部分业主召开为主大会，会议就提高小区物业服务收费标准及加强小区环境管理方面进行讨论，会议决定为了提高小区的整体管理质量，物业服务收费每平方米在原有基础上增加0.2无，有部分业主接到开会通知，有部分业主却没有接到开会通知，小区的公示栏也没有任何召开业主大会的公告。政府部门工作不规范，执法力度不足政府行政管理工作做得不够深入，造成管理体制十分混乱的现象，这是与市场经济的原则不相符合，政府行政部门对小区内进行的物业管理活动是有指导、监管、服务、处罚等职责，但在有时在现实的生活里有些政府部门却没能够很好地履行自己的职责，使得广大的业户和老百姓满意，政府机构的编制很少少，事务却很多，部分的政府机关工作人员在工作过程中还会存在畏难怕苦，不敢负责、懒于监督和管理等不作为的情况。同时也不能排除存在各种私下的利益收受关系，存在有少数的政府工作人员没有按照国家规定的法律法规办事，出现了乱作为、乱行政的行为。在广州市X小区B栋楼顶天台上一处二层假山进行了违建。里面的住户与周边居民3年来不间断地向政府部门反映X小区顶层加盖事件，要求对违章加盖违法行为进行惩戒。但是，每次举报均无成效。顶层加盖，不仅破坏房屋整体结构，而且也对房屋安全造成了影响。虽然施工的噪音也能传到城管办公区，但是城管只是象征管理，没有实质的行动只是睁眼闭眼。法律法规的因素物业管理在我国虽然历经了20多年的发展，但是相对来说发展时间还不够长，但速度却是十分之快。我国物业管理行业的立定的法律法规明显滞后，虽然在这20多年里，我国政府部门不断颁发了很多相关的物业管理行政规章、行业规范和地方性物业管理相关法规，但始终经验不足而不能切实地符合中国国情、同时缺乏系统又科学的物业管理理论体系的指导，我国的政府部门在编制法律法规的过程中，往往很容易借鉴境内外成功的经验进行模仿或死板地就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。例如物业管理规约权力不足；对物业管理公约内容的制订缺乏监管；未能全部落实执行监管现行的物业管理法规制度；缺乏物业管理法规制度针对商业办公大厦及商场的管理；缺乏各种有效的途径追收物业管理费用；对于过严地控制物业管理费用收取标准等。广州“物业管理权交接纠纷”不断，物管权交接演变成业主与保安攻防对峙。如果政府部门不尽快出台相关政策法规去解决这些难题，那么新旧物管权的交接必然还会出现更激烈的纷争，甚至斗殴的现象。被炒的旧物业服务企业始终不肯让出位置，新选上的物业服务企业却坚持上岗。因此，广州新兴白云花园、翠湖山庄以及春兰花园等多个住宅小区，均先后出现了两家不同物业管理公司对同一个小区“齐抓共管”的尴尬局面

，不但造成小区内卫生差，环境混乱，而且造成了业主的出行不便，发现问题不知该与那一家物业服务企业进行报修及协商解决。分清物业管理纠纷的职责我们在物业管理纠纷发生的过程中，首先要分清属于那一方物业管理主体的责任，正确地维护自己的合法权益，不能盲目地去作出判断，特别是广大业主，不能把什么责任都推到物业服务企业的身上，动不动就以拒交物业服务费作为威胁，对物业服务企业提出众多不合理的要求。开发商责任2000年1月,王某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后,王某以“房屋就存在质量问题,小区围墙距离自己的房屋太过近,巨龙公司没有尽到物业管理服务义务,物业服务费与服务标准不相符。”为现由,从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。法院认为,巨龙公司为王某履行了自己的义务提供了大量又全面的物业服务,王某把相应费用交纳给巨龙公司。判决王某给付巨龙公司物业管理费和相应的违约金并且负担案件的受理费270元。小区在建设销售中总会出现不少问题，如房屋质量差从而容易发生开裂渗水，配套设备设施不齐全等，但这种问题很多时候都会在业主入住以后才会慢慢暴露出来，当问题暴露出来后如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决，如果保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，就应该由开发商负责解决，开发商要按照国家法律法规及合同约定内容，主动积极承担相应的民事法律责任。在这些情况中我们要明确地知道物业公司与各业主之间存在的是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，因此当房屋质量出现问题时应该是属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整的范围，在房屋买卖的前期质量问题或者其它问题中，开发商应该对业主给付赔偿或者补偿等。相对来说业主是债权人，开发商是债务人，如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此,业主不能把房屋质量出现问题就作为拒绝支付物业费的理由。只有在物业合同中约定了物业公司要对房屋维护和修缮义务时,业主才能要求物业公司对其进行维修,如果物业公司未按合同履行自己义务的,业主就有权得拒交物业费。物业公司责任2005年9月，李先生入住怡莲园小区2号楼3门302室，每月李先生向锦诚诺物业管理工作有限公司按时交纳费用，就能将私人汽车停放在指定的停车位上。2009年9月20日，李先生发现自己的的车辆在指定的停车位上保险杆到后保险的左面补严重划伤，轮胎被扎，随后李先生向锦诚诺物业公司反映情况，但是锦诚物业公司一直没有答复李先生。2009年9月20日，李先生到公证处对车辆损伤进行公证，另外李先生到穗谷汽车维修站对其车辆维修进行评估，结算单为6500元。李先生多次与锦诚诺物业公司协商赔偿未果，于是将锦诚物业公司诉到法院。法院判决：锦诚物业管理有限公司应赔偿李先生车辆损失费6500元，同时也要锦诚诺物业管理工作有限公司赔偿李先生公证费1000元。公民的合法财产是受到法律保护的，根据《合同法》中的规定，保管合同也是实践合同，保管合同的成立要有合同双方当事人意思表示一致，而且由寄存人将保管物交付给保管人，即寄存人交付保管物是保管合同成立的先要要件。在这个案件中，李先生定时向所在的锦诚诺物业管理有限公司交纳车辆停车费，将车停在物业公司指定停车位上面，虽然双方没有签订正式书面的保管合同，但是依然形成了保管合同。在这个案件中锦诚诺物业公司并没有尽到保管的义务，造成了李先生的车辆受损，锦诚诺物业公司是应该承担全部责任。业主自身责任张小姐住在X市的X小区里面的43号102室，2007年12月10日下午五点三十分，张小姐房内发生大面积漏水，经向松起物业有限公司报修，维修人员马上赶到现场后，因为未能联系到楼上业主崔小姐，无法进入到202室，遂向“110”报警，之后在关闭43号单元楼的进水阀门未果的情况下，松起物业有限公司的维修人员关闭了小区的总进水阀门，崔小姐则于当晚七点三十分左右回到家中，经查是202室房内卫生间的洗衣机进水管脱落所致，崔小姐遂进行恢复。此后张小姐因房屋地板和墙面受损及房内放置的钢琴，小提琴，计算机，收录机等等受潮受损，要求楼上业主崔小姐给予经济赔偿，但因对赔偿数额意见不一，双方虽经协调但未有结果。[8]张小姐于是将楼上的住户崔小姐及松起物业有限公司起诉至法院，要求崔小姐及松下物业有限公司修复受损地板和墙面的请求，变更要求崔小姐赔偿地板修复费3300元，其余物品经济损失16000元，要求松起物业有限公司赔偿墙面的修复费用1000元，其余物品经济损失4000元。对此，崔小姐表示愿意在2000元范围内作合理赔偿，松起物业有限公司则不同意赔偿。法院认为，被告崔小姐房屋卫生间的水管损坏导致漏水，并对张小姐的房屋装潢造成损害，基于相邻关系被告崔小姐理应承担相关的民事责任。被告松起物业有限公司不应承担赔偿责任。判决：一是崔小姐于判决生效后十日内赔偿张小姐房屋装潢受损的修复费用人民币3500元，二是张小姐的其余诉求不支持。在这个案件中的涉及着两个问题，一是相邻关系，根据《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结友助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在这个案件中，崔小姐是属于张小姐楼上的住户，因此崔小姐应该在合理及安全范围内正确地管理、使用自己的房屋。一方面，这起事件的发生是因为崔小姐房子里的卫生间水管受到损坏而导致漏水，进而对张小姐的房子造成损害及财物损失，所以说崔小姐房屋漏水与张小姐房屋装潢和财物的损失存在有必不可少的关系，总的来说，崔小姐应该承担相关的民事赔偿责任。另一方面，赔偿的数额应该按照具体实际来判定，应根据张小姐举证出来证明这些财物损失是因楼上漏水而造成，或者也可以申请司法机关对张小姐主张的物品的实际经济损失进行鉴定。二是物业公司在这个事件中有没有要负上一定的责任。要判别物业公司是否应负责任就在于是否有证据证明物业公司在这个跑水事件中存在没有履行好自己物业管理职责的行为。在这个案件中，张小姐并没有能就服务合同中对本案情形下物业公司应负有何种责任义务加以举证，张小姐认为物业公司是因为对相关设备设施疏于管理、养护，要求承担赔偿，但张小姐的损失是由于楼上住户的不当用水行为造成，与物业公司的服务行为之间其实是不存在直接的必然联系，张小姐也没有证据证明松起物业公司存在疏于行使管理职责的事实与张小姐的损失有直接的关系。物业公司应当按照物业服务合同约定及相关法律规定，提供相应的服务，按照北京市标准《住宅物业服务标准》的最低标准一级标准，水、电急修20分钟内必须到达现场。[8]物业公司在接到业主报修后，及时赶到现场，报警，并采取了关闭进水阀的应急措施，履行了合理的物业管理职责，因此松起物业有限公司不应承担相应赔偿责任。物业管理纠纷发生后的处理方式物业管理活动范围是十分之广泛，服务对象也十分之复杂，因此物业管理纠纷也是多种多样，在处理的过程中我们也要椐实际情况出发，采取不同的处理方式，一步一步进行，尽量以最简单而直接的方式进行解决。协商方式在处理物业管理纠纷中我们最先采用的是协商方式，协商方式就是把握实事求是的精神，遵守物业管理的有关法律法规和有与业主所订合同中规定及成立的规约，面对面的双方直接进行磋商，把事实直接摆出来和耐心讲道理的两种办法来查明引起纠纷的事实、分清其中的是非，最后，双方要在自愿的基础上互相体解、明确责任所在，通过共同商量然后双方达成一致的意见，在协商的过程中，我们要根据纠纷双方过错的有无、大小和对方受损害的程度，主动承担在这个纠纷事件中相应的责任，协商方式是很及时且友好地解决物业管理纠纷的一种处理方式。2013年7月,广州X小区的李女士与X物业公司签订《前期物业服务协议》、《物业管理委托合同》，并且应物业公司的要求提前预交了3个月的物业费后,与开发商、物业公司办理了房屋交接手续。但是交房入住之后,陈女士慢慢发现了很多问题，例如房间墙纸脱落和发霉，厨房和洗手间的天花多处出现渗漏的现象，李女士多次向X物业公司反映却没有得到回复后，2012年11月起,她就拒绝交纳物业费并表明如果不对每一个问题处理好就会一直拒绝交纳费用。2013年年底X物业公司起诉了李女士。通过法院审判官的劝说,李女士与X物业公司同意协商方式解决问题。陈女士交付X物业公司所欠的物业管理费但免除滞纳金，X物业公司需积极与开发商协调，尽快解决陈女士的房屋质量问题。调解方式调解方式通常用在协商方式行不能之后，通过由国家规定的第三人来进行主持利用旁观者清的理念分析来解决纠纷的方式，以旁观者的看法引导纠纷双方当事人进行磋商，这种方式也是不能违背自愿原则和合法原则两大原则，通过对其中纠纷的各方面利害进行详细分析，一步一步的对双方进行说服教育，促使双方当事人能站在对方的角度上互相凉角，自愿达成对双方最大有利化的协议，解决纠纷的一种重要方式。调解方式又分为三种分别是民间调解、行政调解和司法调解，它们的划分是根据主持人的身份来决定的。用调解方式解决纠纷的，主持人在调解的时候要制作调解书，里面要写清纠纷双方当事人的详细情况，纠纷事件发生的原因和过程以及分清责任方、责任的承担方式和承担者，然后双方当事人要签名并盖章，第三方调解人员也要签名和加盖公章，协商成功后当事人要自觉履行的调解书中的内容。2008年，北京市的一位居民莫先生感到困惑。几年前，莫先生所在小区的物业公司就停止了物业服务，现在，居民因想要进行设备设施修复去申请公共维修基金，竟然发现维修基金无处可寻。王律师是一位很有经验对于处理物业管理纠纷的首席人民调解员，收到这个案件申请材料后，她深入地了解这个社区，仔细对其进行调查，了解这件事情的前因后果，分析由原来的物业公司继续进行物业服务的可能性。通过调查后发现，因为居民总是喜欢拖三拖四不重视交纳物业服务费导致物业公司财政周转不灵才撤出这个小区，另一方面物业服务公司因为逼于物价的不断上涨的压力想调高物业费0.2元第平方米，但小区里的居民不同意。在这个事件里，物业收费和物业费价格是关键！王律师的多次深入解方式情况并多次对双方进行调解，居民与物业公司最终协调出一致的意见：物业公司不涨物业管理费，但以后只负责小区内绿化的修剪和环境卫生进行维护及维护小区楼顶楼面等专项的服务，使得管理成本减少，价格不涨。居民和物业公司各退一步，达成专项物业服务合同。仲裁方式在协商与调解两种方式都不能解决纠纷时，就会采用仲裁方式。仲裁方式是仲裁法的基础上双方当事人通过选定仲裁机构按照双方自愿的原则达成协议，并且仲裁机构对纠纷进行主持协商调解而作出裁决的一种处理方式。我国法律规定，仲裁委员会可以在区的省、市级人民政府所在地的市层层设立，仲裁是不实行按级别进行管辖和按地域进行管辖。仲裁委员会只对主体平等的公民、法人和其他组织之间发生的关于合同纠纷和其他财产权益纠纷受理。通过采用仲裁方去解决物业管理纠纷，双方一定要达成书面上仲裁协议。否则单是一方申请仲裁，仲裁委员是不予受理这种纠纷。在当事人达成仲裁协议后，由其中一方向法院起诉的，法院不予受理，除仲裁协议无效。仲裁协议包括在双方签订合同中约定的仲裁条款和其他通过书面方式在纠纷发生前后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议法定应具备的内容分别是仲裁事项和选定的仲裁委员会。仲裁协议可以独立而存在在，就算在这个过程中变更或解除或终止或无效合同，不影响其效力。某物业管理有限公司、于2000年开始对天扬大厦进行物业管理。被申请人何先生于2000年6月与某物业管理有限公司签署《业主规约》并与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由申请人提供物业管理服务。2010年天扬物业向仲裁委员会提出仲裁申请，要求何先生支付2008年6月至20010年6月期间的物业管理费及滞纳金及本案的仲裁费用等。被申请人认为，天扬物业提交的《物业管理服务合同》至2010年1月30日到期，业主委员会并未与之签订新的物业管理合同，因此申请人请求的2010年2月至2010年6月期间的物业管理费无法律依据。2008年6月何先生家中被盗损失约价值5万元的财物，何先生多次要求天扬物业赔偿自己的损失，或减免相应物业管理费，但天扬物业不同意。因此没有达成共识，因此何先生一直没有缴纳物业管理费用。这种案情适用于简易程序，可以由一名仲裁员通过成立仲裁庭来进行审理。仲裁庭要实事求是和为本案所提供的材料证明天扬物业签定的《业主规约》和《物业管理服务合同》没有违反相关的物业管理法律、行政法规等，是合法有效的，同时对全体业主也是具有法律约束力。另外何先生主张因天扬物业没有充分地履行相关的物业管理义务和责任作业拒绝交费的理由。仲裁庭认为，天扬物业是是一间具备有合格资质的物业管理服务企业，并为小区提供了具备符合国家物业管理标准的安全防范的相关设备设施。何先生的损失是因为犯罪行为所致的，如果何先生能够证明自己的财物损失是由于天扬物业疏于管理和没有进行正常的安全防范所致或它的工作人员参与了盗窃犯罪行为。由于一直没有破案，仲裁庭不能鉴定这个盗窃案对何先生造成的损失。诉讼方式诉讼是解决物业管理纠纷的最基本的方式，也是最后的方式。诉讼由法院工作人员和物业管理纠纷诉讼当事人和其他诉讼参加人在法院进行审判，根据相关的法律法规审理来决物业管理纠纷案件的活动可分为民事诉讼和行政诉讼两大类。[10]2003年5月，原告某物业公司王律师称：被告张某是某小区雅区6楼301房的业主，其于2000年6月20日入住并与原告订立《前期物业服务合同》和《物业服务协议》。张某入住以来，原告一直按照与张某签定的物业服务合同中约定对小区进行物业管理服务并按物价部门规定收取物业管理服务费用，但是自入住以来被告只缴纳水、电、暖气等费用，而不愿缴纳自己入住以来至2003年5月共35个月的物业管理费，因为被告长期拖欠物业费用，按照双方签定《前期物业服务合同》产生了相应的滞纳金共计2687.57元。原告多次提醒被告缴交物业服务费，但都遭到无理拒绝甚至辱骂。原告希望通过法律帮助，解决此问题。王律师对这个案件进行详细的调查了解，决定的接受某物业公司的委托并且很快就把诉状提交到法院。被告自从收到法院的传票后，于是向电视台，网络视频，报刊等进行倾向自己的报道，使得关于原告物业管理服务不到位的报道铺天盖地的传了出来，甚至有些专家认为原告没有资质，无权收费。在开庭前夕，被告为了给法院施加压力动员小区里部分住户到小区和法院进行示威。这也情况都使得原告极为被动。庭审中，被告方提出：1、原告没有相应的物业管理资质，没有资格收取物业费。2、原告没有履行自己的义务对小区进行管理3、原告对于绿化管理没有做到位。4、原告没有做好告知住房按时交纳管理费的义务，本案已经超过诉讼时效。关于被告提出的几个方面，王律师对被告的提出的几个方面逐个进行驳斥。首先，原告是具有资质。原告在进行合法经营的过程里有没有进行资质年检，是政府行政管理范畴的职能，而本案是民事债务纠纷因此二者不属于同一法律关系。另外原告已证明资质未年检这个责任主要不在原告，而是相关的行政主管部门近年来都没有进行一级物业管理企业资质年检，同时主管部门已经认定“XXX物业公司未经年检，不影响其开展物业管理工作”。因此原告资质资格完全合法。被告认为从资质上提出持续是没有任何根据的。其次。原告自从接管小区以来一直对小区提供物业管服务，原告一直有为被告代扣、代缴水费、排污费、电费。还有原告一直为小区提供保安、绿化、清洁、公共设施维修等全方位服务。被告称原告未履行自己的责任和义务与事实不符。最后，本案没有超过诉讼时效。自从双方订立合同至今一直按照合同履行物业服务且从未间断；原告每年在小区四个收费处张贴缴费通知，定时定期通过电话，短信，贴单等各种方式告知小区住户缴纳物业服务费。最重要的是，我国法律规定，谁诉讼，谁举证，超过诉讼时效这一主张是被告提出的，但被告并无证据证明其这一主张。从被告的抗辩来看是前后矛盾的：一方面称原告没有符合资质（不符合资质代表没有权利），另一方面又称超过诉讼时效（超过诉讼时效，也就是有权利，只不过是丧失了胜诉权）。根据形式逻辑不矛盾律规则，如果两个相互矛盾或相互反对的判断至少一假（只可同假但不可同真）。代理人认为，被告上述两个抗辩理由全是假的，都是不能成立的。经过双方激烈的争论，法院最终做出原告胜诉的判决：判令被告支付物业费和相应的滞纳金。解决物业管理纠纷的对策和建议重视物业服务合同因为物业公司与业主之间是通过签定物业服务合同来确定双方关系，所以物业服务公司的一切行为都是根据与业主所签订的物业服务合同办事的，要着重要培养业主与物业服务企业的契约意识。从这方面考虑，我觉得最有效地减少纠纷的方法就是尽量对物业服务企业与业主所签订的合同内容进行细化，对服务的内容、服务质量、房屋的各个保修期限、各个合理收费标准、合同的终止、违约责任等事项全部做出明确的约定，通过合同来共同维护缔约双方的利益。如果要培养业主的契约意识，要先提高业主的法律素养开始，改变业主传统的旧消费观念，业主应当了解所签订的合同会产生怎样的法律后果，不该盲目签订协议，从而在缔结合约时应该更加注意。物业服务企业也应严格履行合同，诚信经营，能博得信任，与业主和睦相处共同建设和谐的小区环境。[11]加强业主与物业服务企业之间的沟通物业服务企业要积极主动地分析研究业主的潜在需要，与时俱进不断创新，提供更完善的管理和更便利的服务，提高物业管理人员的素质来提高服务水平，同时也要与时俱进完善各项管理与服务，尽量适应社会潮流不断规范和简化工作流程，加强对物业企业人员的监督的力度，及时主动地发现问题和解决问题，杜绝或减少在管理过程中易发生的漏洞，减少纠纷事故发生。物业公司应从从业人员在服务态度、工作方式、业务能力和水平、规章制度的执行、纠纷的协调解决、业主评价等多方面加强培训与考核，重点对业主投诉处理的满意率、及时率、解决率等方面进行考核，并实行严格的奖惩制度，通过奖优罚劣，提升物业管理服务质量和服务水平。[12]提高物业管理企业人员的综合素质物业服务企业要积极主动地分析研究业主的潜在需要，与时俱进不断创新，提供更完善的管理和更便利的服务，提高物业管理人员的素质来提高服务水平，同时也要与时俱进完善各项管理与服务，尽量适应社会潮流不断规范和简化工作流程，加强对物业企业人员的监督的力度，及时主动地发现问题和解决问题，杜绝或减少在管理过程中易发生的漏洞，减少纠纷事故发生。物业公司应从从业人员在服务态度、工作方式、业务能力和水平、规章制度的执行、纠纷的协调解决、业主评价等多方面加强培训与考核，重点对业主投诉处理的满意率、及时率、解决率等方面进行考核，并实行严格的奖惩制度，通过奖优罚劣，提升物业管理服务质量和服务水平。[12]业主应改变旧的消费观念，提高自己的法律意识物业管理是适应社会潮流的，在未来会与我们的生活更加息息相关，因此我们不应该持着抵触的情绪而应该加强本身法制教育，扬长补短，摆脱陈旧的消费观念，树立适应时代发展的新观念。另外新型物业管理容易侵犯它人的利益，引起各种各样的纠纷，因此业户应该提高自己的法制观念，与时俱进，在维护自身合法权益同时也不要侵犯他人的合法权益，明确自身的权利和义务。[13]因为物业管理主体的复杂性，因此我们要成立专门解决物业纠纷的人民调解委员会，这个人民调解委员会成立专门的调解工作室和有专业的调解员，同时聘请多名律师进行相关专业知识与工作的专业指导。尽量用协商手段解决物业管理纠纷，对于人民调解委员会可受理的纠纷应尽快立案，及时指派调解员对其中引起纠纷的事情过程进行调查研究。尽可能地化解和减少矛盾，以十分迅速，简便、经济的方式解决物业管理中的纠纷，维护