某房地产业项目策划报告

大连万达集团之南京项目初步市场定位分析及合作建议书中原地产万达项目策划报告送呈：大连万达集团南京万达房地产撰写：中原（中国）物业顾问（南京分公司）目录序言…………2市场状况分析2.1南京房地产市场特征……………32.2白下区域分析…………………17携2.招3近江宁请区域魂分析细……败……熊……肆……胞……疫……惧……堆18开2.粮4禽竞争割个案验分析写……旦……编……厨……护……借……损……霞20正2.历5贵综述触……杏……储……咱……壤……圣……脆……率……诵……滤2卸6分项目留分析与3.仿1棕项目烘概况楚……析……碰……浪……评……东……糟……活……酿2续7鸽3.卧2全项目例优劣茂势分帆析中……奶…锯……耐……胡……普……租……桶2墙8炒3．域3客里户群寻定位趣分析辟……沈……需……榨……队…拼……椅…隐2混9烦3．伙4产杀品定敌位分阴析概……尽……拆……筛……坦…扶……轻……塔30生3．汁5价枕格定赖位分汁析夏……尖……青……芝……常……悔……念…稠31贤3．方6销寺售方排式建谷议唱……羽……抗……伯……辞……啦…泊……糠32正3.助7宣男传策塞略建水议含……粮……库……朵…绕…错……炸……刃33撑合作肯建议武及服休务内厨容范领…贡……龄……蚊…案…税…恒.貌34穿中原患经验秧…诉……握……烛…恒……雀……债……滴……稼36煤结论请……牢……那……资……柱…盾……震……储麦……以.菠36员序叶罢言己中原缝深感毯荣幸您为括贵司货大连腾万达荡集团勒，旗翅下南退京市彻大型夫项目胡撰写请初步忘市场呜分析妥及合或作建仓议，挣一直贺以来描，贵惹司为劫大连继房地具产市斤场领催导者异，近帮来，袋贵司市业务仇及品新牌幅合射至万国内词其他中城市童，已绍成为柳国内新数一槐数二课的大畏型开予发商举，而宴这次不庆幸责获悉佣贵眼司于暖南京套市将璃开发占大型答住宅女区，虾该项纤目占拌地超截过3桥00荡亩，折初步断定为史以低蹲密度拉别墅纳区为蚕主，烂以介贵司嗽规模气、经殃验、随人材破及实里力定乒能令绑南京秆市房蛙地产辜市场愈推向旗更高裤水平场。再微加上秋贵武司别楼于其艳他开愚发商国，较顺偏重咏营销倍策划伸，完偷全以扮市场冬角度牙迎合装需要句，因岂此大唐连万第达集袋团登跑陆于起南京过市，锣势必仍令南旧京房捷地产注市场撕掀起龙高潮贵，达威到白局热化乎竞争国阶段夺，而宰这时描候，掠中原疼亦准弹备于彻南京择市成偏立分扬公司妇，跟准贵乌司同远样看彩准南躺京房治地产陈业，限希望懒为南编京市巷房地迷产业围作出绑贡献颤。虽告然中途原于鞋南京燃市业屡务刚衫开始庸，但号凭借贝中原番于香发港及方国内王宠大吓业务棒网络详及其莫专业泊管理沈，再准加上预中原请已于捏一年专多前柱已一努直深偷入调善查南封京市朵场，峡并获喷得不率少数宽据，滨现时乏中原惭已获改聘为洗南京卸鑫园角及中象国人鄙家之词销售蹈代理鉴及全造程营同销策稀划，沈并获健不俗夕成绩仆。因词此，浮中原传深感陷诚意爽，望间能与往贵嫌司成乞为长稍期合缠作伙扛伴，立务求锹在此狼基础牢上，烈发挥累最大羽市场询效应取，达辣至三苗赢局御面（围开发衔商、兽买家掠及中爹原）慌。今劣因西现时挺所获贤资料饮并不粮充足宣情况援下，毅中原叙只根更据以膨往经则验及绍手上逃资料疏数据兆，撰渡写下乡列初垮步建律议书衔，望分贵塔司见钥谅！肺双方么合作构落实问后，腥中原听将提斧交一州分具倚体性邪策划刑报告猾供瞧贵司裁参考昼。悄二、己市场离状况邻分析陶2桑．1傻南剑京房挠地产虎市场泪特征牵20眯00积年南雕京人集均住熄房面剃积将捡达1炕0平叹方米沫从南撕京市盆建委蛋获悉旺，2宿00夜0年抱南京姻各类嚼房产廊开发免竣工香面积劝将达莫到2挂80迹万平面方米济，南枕京市贩人均膝居住物面积罩将由港99柔年的仙9拳.6翻平方舌米增持至1狮0平惩方米彼。高创档商柳品房莲的开蔑发量抵有所页控制司，仅矛占今遇年商泳品房蜘开发淹量的同5%麦。仅南京摧楼市栗进入矛“惩零售崇时代柳”恨，个忍人消台费唱回主角丝19怪98构年最腐后一委天，垦经南洲京市龟委、倒市政谊府批愤准，肤《南葱京市赶进一仍步深墓化住外房制洁度改捞革的身实施社方案扒》出钓台了鸣，房竿改进先入了徐停止捆住房船实物瞎分配菌，实呼行货誉币分慧配的颈新阶脚段。队这是锻南京芳住房护制度走突破绕性、届实质例性改龙革。红公有松住房吩出售调、房眠改房赴上市欺、经诵济适舅用房讯买卖蛾、商此品房剂交易鹊四个晒车轮搜加快惨运转曾起来化。扇19砍99霸年全貌市出馅售公列有住写房7陶06韵万平核方米口；全住市经请济适圾用房桑开工致10慧8万播平方壁米，敌是1挤99径8年序的3西.1增倍；橡销售无面积骆50森万平东方米水，是茶19板98王年的闻1庭.5向倍，宅且基推本为好个人装购买救；全涂市房横地产皂交易国额5口2甜.8跃亿元羊，大般大超印出年跳初4贴0亿兄元的忙预期懒目标自。刮19缺99磨年，轧南京晚共销役售商躬品住线宅1掀85蹲.7磁万平腾方米录，其倍中个榴人购暖房1携26铅万平终方米洪，占导总销店量的催75绑%。研99斧年南移京春牌季房厌展共马协议抗成交签商品药房2记95产套，巷均为指个人龙买房畅。2放00窝0年栽前5园个月章，全抓市由抄个人吧办理卵购房谅按揭有贷款泪的有忆52萌14曲人，闸比去屋年同队期增屈加7屿2%示。脾同时赶，今归年1图至5访月，永南京悔市售即房面凤积和铁交易愉金额芝分别唤较去智年同轧期增油长4搞7%蝴和5尿7%驴，这引说明渴在全曲面取佣消实邪物分险房、双集团刊购房鄙退出皆后，握南京翁房地寒产市谨场并五没有床出现莫“胀断档通某”寻现象辆，住杯房消劫费热熟度不统减，据并稳结步走洗入个盐人消孝费唱渗主角熟的驳“例零售编时代登”悄，市寄民住零宅消绑费已摸成为干拉动朋经济渴增长铸的新萝亮点宋。竖住宅票销售惊价格餐走势构——览稳中背有升生20初00旷年一铜季度解住宅姻均价型为3弄06竖1元众，与酱19情99茅年同堂期相揭比略括有上泳升，渠这两握年南着京房晕价经以历了云一个租上下文波动菠的调堪整期举，主桥要原喜因在冲于，怕以往叼商品居房主炊要集戒中在言市中漂心黄锦金地臂带，爹从1歌99赖9年症起，流城区川中心港的住谨宅上虑市量厘明显承减少减，而江城区毛周围为的商矩品房待开发帝和上涛市显期著增祖多，击商品地房销枝售地锈域性诵的结随构调舟整，钳也造知成了辟房价湾的波胃动。稿此外葬，商润品房费价格总还出而现两匙极分战化态纸势，峰售价累最高穴的为戴市中箭心商裤品用配房，凡达每换平方问米2搂.2固万元橡；住沫宅售捐价最宗高已行近每殖平方铜米1局00攻00欢元（杂如汉剃府雅第苑）吗，最锡低的旅仅1皇40目0元睁（江屈宁地页区）修。珠房价逮的涨兴跌从亏来就惠是很慰敏感融的话够题，知进入画新千蛛年，坛货币闪化分质房开尿始启巾动，姿越来板越多禾的二雪手房持进入湖市场首，人夹们以赤更挑傻剔的表眼光铸选择秩物业币，也踢更加邪期待邪房地尺产步蛾入浴“怒微利裁时代醉”脑。恳房价争是以冲市场搞需求高为主屠导，末好销郑则上效涨，惭滞销众则下妹跌，校这是睡楼市题定律迁。从从总体鄙趋势除来看钞，楼浆市价带格整谊体呈客逐年酱上涨列趋势脚。实坐物分煮房取蕉消后抄，消立费者欧个人焰直接愁进入娘房地笑产市述场，鼻使楼瞎市更信为活具跃。垦中央别和地债方相突关房胀改政塘策的治陆续米出台谎，住构房信屋贷的腥实行扇，都架促进缘房地辉产市尽场的统升温圈。吐2．怖2．铺1老南京挥楼市语近期渣发展志随着甲土地忽政策向的放索开，真南京碗的发袭展商渔进入乎了一逗个相表对公扯平而扣又讲仁实力涝的竞哄争时需代，笋而且肉随着基城区超可开译发土渡地资至源的璃日渐肠减少撇，特袋别是文紧靠阻交通灵干道丙，又遭有成拣熟生叹活社眼区的租地块情不仅件越来谱越少币，可复用地涨面积将也越航来越索小。悄这将南直接笼表现统在今获后城尚区市匀场。掩推盘宫的特会征也匆将以葛小而柜精为兽主，毯并且清客群步方面惧也都头是对谱城区喂生活葱的便重利而垂有深见深依皇赖性额，而欢又有委一定纲经济牵实力豪的中酿产阶呀级以广上客售群为要主，灾直接斗表现炒在对门发展偷商推外盘的恶品质厉形象烛越来吩越高过。浙另一艘方面展，随沉着地畏铁的喘开通蝇及江全宁撤厚县建昼区，育也吸庄引了羊大批壁发展债商去姑抢地妄，以此满足豆中、脉低层具客群戚的追信捧，凝但势红必也打将在奇今后块1孔—五2年少内在枪这一五过于婶集中手市场帅和过妻多土刃地供康应区缝域，曾给发浑展商痕带来便成本海增加箭及市畜价的绘回落旬。开舞发规扁模过抓大，拾周期默过长拆，带基来的仍行销飞难度劲，风抚险也患较在祸，也睁许2阳年后分回头火看，划目前痛的产冠品已裂十分贤落后脚，所典以在捧规划峡及行桑销企朋划方客面要嚷有十独分准言确的忆前瞻磨性才绸行。障随着页城市魄交通技的便参捷、燕辐射沟能力赏的增易强，负无论高是开窃发商绵还是兔购房螺者，柿都开钓始重裙新认赢识区陶位问烤题，蹄区位踢是可袭以塑企造的主。正蹈是基致于这盾一点寇，荒“锦放大机月牙晌湖效鞠应姐”娇成了彩开发视商努罢力的越方向谁。占给地7容7公踪顷，权总建绒筑面悲积达公84洋万平驱米的慕长巷配居住穿区，尾即将腾横空绝出世咬；成熔功开登发梅换花山斗庄的威仁恒酿公司滋率先烈进军弱宁南拆新区闭，兴冈建翠瓣竹、陪玉兰隆山庄耽，栖攻霞建增设也碑挥师疮马群羊，兴写建太蕉阳城绞……摆南京昆楼市那“搂东进揪南延鸦”欣的号档角已阻经奏核响。洲环绕降紫金稍山的舍四条冶交通但干道增：龙扔蟠路舒、宁煮镇公蝶路、恳沪宁已高速驱公路患、环享城公床路，吨形成校了城愧东地顾区快挎捷通印畅的咐路网逝结构笔。随乎着路乡网的样延伸啦，沿兵线新靠楼盘柏不断黑涌现草，城切东楼怒市的砖开发啄方兴怕未艾爽。童城西蒙——驴新规械划建港设新魂城区奴城西腔的热严土在峰河西绪。从带地图松上纵联观南赔京不伟难发病现，宿南京求市南委北长芬，东默西短详，过子去由扶于交狮通问泰题，漠河西躁地区狱长期炒得不壁到发绵展。弹90祝年代意初，劈市府朽提出友新的肤城市浑规划例，河原西地然区作招为城阻市副暂中心仿的定忌位已家确立夫，以鸣居住虚和消岗费为桂主体触的新恶型城亮区的景面貌饲已渐头渐成烟形。阳河西艇地区组预计失建成谜能容亚纳6演0写—傅70家万人召的住熄宅城息区，稍相当碌于一工个中洗等城千市的誉规模谅，河退西的寻中心茄区安温排在可纬五庭路、稠集庆贱西路士、滨逼江路确及经尖四路拆围成任的区并域内要。捡虽然轿河西毫房屋交的下失沉问匪题一趟度引理发争租论，如但从巷目前昌来看认还不亦足以闸阻碍秒河西芝房产喷发展将的步锡伐。卷金陵胳世纪廊花园点、聚宣福园曲等几疏个规惠模越危15忘万平景米的抖大案纺，为询河西喜的规白模化筛开发看进程系注入回了新行的活吐力，债“浅国家纵康居丛示范冷工程监”炕月安案花园狮的盛踪大公偿开也拜使购然房族欧更加培关注误河西谅这片凯热土悠。院城北存——惨借助值地铁矩起点芬效应延，城俩北房庆市火泄起来肉以迈挎皋桥似市民叠广场抽为核砖心的谦南京笔住宅恶“深城北敲板块洁”穴，今论春以东来日哄益成董为购嚷房族怠关注骆的新悉热点抖。继币天然壁居、慎红山波山庄牌、御钻林山遮庄等宾平价歉楼盘途旺销炸之后铅，总帽建筑蜡面积降达1森2万士平米滤的城高北最叉大的匙康居爆小区斗“迈方圆盗绿茵呢”丑四月床开盘慨后，香预售谈十分监喜人煮，一瞎期销帜售迅原速近萝九成者，这帖一业品绩也浆大大灿出乎添开发霞商的剥预料窗。谱与以喉苜蓿沾园地快区为醋代表芹的烦“争城东胜板块间”欲和经溜四路看两侧案的休“羡河西锣板块刺”烤相比因，中相央门踢外红械山和牙迈皋幼桥地薪区的饼“垂城北熄板块挽”佳住宅肢，尽侮管价寇格较牢低，安但近配几年著来却挡一直钱未能为热起诱来。柄但今漫年春包节之追后，石由于血南京居市宣粱布地炸铁一亿号线圆年内他开工欺，并李将在蹦5年耀内建凝成通夜车，温而城常北的衔起点德就在抖迈皋然桥广炎场，统地铁童开工荷的利凑好消沸息使肯得该针地区步的房杏产骤安然热控起来太。该犯地区垂的人软口逾本30害万，觉合资逐企业坏、外慎企及责国企扛云集插，目拍前周饥边康掌居住蓄宅均评价仅辜20益00舱多元芝，对鸭工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