某地产项目提案报告

深圳景尚项目提案报告项目地盘解析项目地块现状项目目前施工接近正负零。项目北侧为城市快速干道北环大道北侧近邻北环大道辅道，噪音污染严重，但视野比较开阔，远处有山景。项目东侧为新华社驻深办事处用地东侧为新华社驻深圳办事处预留用地，未来对项目东向形成遮挡。项目南侧为天健城市花园和万科城市花园项目南侧9层以下受天健城市花园的遮挡。项目西侧为商务写字楼青海大厦项目西侧受青海大厦的遮挡。三、项目交通分析入口入口4公交车站公交线路41路龙井综合楼-车管所考场-龙辉花园-桃源村口-华侨城医院-山姆会员店-景蜜村-监控中心-莲花山公园-市民中心-振华西路-华新路

6路烈福田谢南-欲福田赏中学钩-田合面-挑海外怒装饰粉大厦掉-花餐卉世遵界-疏莲花块一村漠-中吧级法文院-填冬岭我市场凡-莲技花北贼村东案-北塑大医使院-鹅景新臣花园锡-景房田北地-景诞蜜村烫-香欢梅北误-枫梳丹雅会宛-恳翠海态花园挠-鸿衔心花雀园-的华侨断医院劣-沙继河建蛙二村搞-桃室源村商东-抚桃源阁村口供-桃眠源村盒音38虚路更市民盛中心盼西-含会展诞中心穷-岗速厦村鸦-菌福田似妇幼夸保健蚂院-棒华强姑南-凶上步波中学摇-鹿掌丹村盲-罗醋湖小谱学

竟10推4路姜动物痒园（教总站斗）-欢高职胆院-腾留仙园路口感-归-西该丽职伶校-堆珠光尝村-糊龙辉测花园牲-械收容滤教育悦所-却桃源稼村-疼华侨探医院舌-翠羽海花浪园-执枫丹宽雅苑特-香登梅北欲-景甚田北诞-景豪新花愿园-贡北大估医院沙-彩士田村吉-中逝级法妖院-俘莲花滔一村雪-海宿外装昏饰大独厦-买上海论宾馆觉(西蛛侧)等-兴仍华宾查馆（海西侧滔）-纽市委缸-地脉王大么厦-街广深朵宾馆耽-罗拍湖区箱委-珍宁水蒸花园虾帜44息6路目火车订站（吉西）笨-渔使民村扫-金三威大筐厦胁-都兽市名喂苑-疫地王志大厦险-深犯圳大哄剧院啊-荔斜枝公例园-萄红岭摊中学辱-言-新似一佳深（园嫁岭店影）-抚艺术挣学校陡-长校城大传厦-朽深圳愤实验嗽学校揭-赛争格数舅码广末场-葵华富工路口沟-经牺济大泄厦-参-意海外音装饰折大厦麦-市移二医厌院-商莲花莲一村糠-中碧级法士院-猾莲花社山-哨莲花珍北-群监控土中心包-梅霸富村因-景杠蜜村学-天渐然居揭-山附姆会兴员店章-特咸发小醋区-排桃源越村-原-立车管歪所（软训考奔场）献-西找丽体祖育中费心-痕高职股校窃-官恶龙村萄总站灭禁54厉8B丽火车丈站西业总站捎-渔顺农村但1-提金威柳大厦虽-鹿瓶丹村勉-深缝圳大抛剧院矛-荔帅枝公参园-惑八卦衰三路衫口-驱园岭功医院针-国柏展中唯心-采体育视馆东织-二屯医院笛-笔黄架山命公园乖-莲积花一浑村-侍中级缺法院牢-北主大医纤院-元景新埋花园蕉-景粪秀中棉学-狮天然坑居-介山姆屯会员染店-曾枫丹扶雅苑饿-桃华源村裙-收味容教铁育所称-龙刮辉花屑园-虚松坪忘山-卧南山泊公安驳分局线-南乡头中权学-皂南头吸检查秩站-伶-耀西乡含市场获-西则乡码届头

苏32傍3路盒布吉竟海关踏-农说批发月市场汗-洪辩湖公污园-留笋岗绑村-睬梅园舟路-厅八卦眯岭(孟2)步-体勤育馆纵东-弯二医辣院-送笔架信山公澡园-哄莲花抄一村私-中貌级法浴院-律北大挽医院誉-景担新花唱园-节景秀烈中学度-天都然居环-山役姆会采员店舰-枫业丹雅员苑-也翠海荣花园皱-鸿稀新花弊园-旨锦绣位中华每-世运界之章窗-墓白石睁洲-拢科技我园-洪-禁南头武-南捕头检罢查站身-宝锤安区挽委-幸西乡蛙人民惰医院航-共党乐路盾口-孕西乡疤客运别站掌诚33屿4路桨弦雪象念村-堆岗头孔村-循华为娃基地暑-大捎发铺壮-民污治村摄-坳应背村槽-梅揭林检福查站宽-车薪管所暂-海砌康大惕厦-妻上梅吩林-属梅林城阁-商巡警稼大队薪-梅贼林一础村-渡福田阅农批射市场仪(下瓜梅林拣)-忧香梅浆北-稠山姆阁会员腿店-情枫丹是雅苑铜-桃辟源村哗口-冰桃源大村-犯科苑棚北-腹金长联城计园算机哀公司祥-大进冲-清高新陪南四拔道深凳港产奇学研挣基地穿-桂仅庙村像口-他创业茎路口柄-北瞎师大碗附小黄-海眉滨大渗道-贝半岛糖花园衬-工姻业七蹦路口疮-东隐角头描总站妨换44发1路何洪湖蕉公园咸总站氏-百洒仕达文花园究-翠弓北小损学东趣-田茎贝四墨路-薯笋岗李村-福人才悔市场秘-西锡湖宾突馆-勤笋岗禽仓库痰-红座桂大晌厦-间图书骑馆-滨振华略中-垂赛格冷数码序广场师-航执苑大斑厦-颠海外跨装饰霸大厦略-华团富路失口-扬深大喇挣-莲甜花二扫村-程关山寒月美缝术馆旁-景彩田路呼口-牙市政安大厦赶-香名梅市杜场-猴龙塘要-景随秀中绣学西毕-山衬姆会稀员店乡-特害发小柳区-插梅林稀水厂师-枫垦丹雅贫苑-蹄金地誓网球麻中心姓-翠嚷海花扬园-砖高级劝中学片-香垮榭里仍花园耳-竹齐园小尿学-赛竹子鸭林总痰站

挖41泳1路长深南绒中学而-世丹贸中塘心大骄厦-歌东海昏花园受-枫证丹雅登苑-传山姆疮会员上店-侄天然宝居-步龙塘间-市借政大疫厦-凝妇幼寺保健题院1返-北胆大医艺院-化莲花开北村雾东-鹅冬岭练市场解-中芹级法慰院-尾莲花派一村协-笔科架山泥公园怖-二桨医院控-华迈富路杨口-劳市话缓大厦宗-顺虏电家野居广林场-锋经济伪大厦赏-下率步庙劈-爱画华市丛场-近上步扁南1坐-上醒步小除学-北金威阁大厦逆-罗归湖小小学-端罗湖典小学目-火惧车站仓蔬项目时交通昼比较符便利乞，多雕路公甲交车夜通达厌项目相周边合，项咽目在汇北环蚂路有限很强列的昭反示性本，但带香梅评北路伤和景笼田西钉街受亚到遮晶挡，边只有距小路马可以疗通达躺，未枣来借狐助公纷交系授统上耍门的嚷客户毫将受滥到严狱重阻于碍。愁四、答项目朽规划梢景观基分析南南向9层以下被天健城市花园阻挡，以上视野开阔北向有一定山体景观，但受北环大道噪音严重影响东向未来被新华社建筑严重遮挡西向被青海大厦严重遮挡尾由于喊本项幻目为老东西伐长条乱走向拥，东眠西向是遮挡款对本丸项目恐影响旦较小讨，南够向对滴本项辞目9曾层以愁下单壳位有普一定获影响藏，但盐北向毙北环摇大道挠噪音既对本混项目净一半衫以上晶单位猜产生斑比较帽严重排的不岭利影之响。甜五、宵项目持周边符配套瞒项目蒙周边顽商业始配套杯设施躁：母山姆扭会员椒店召冷兴胜哄梳州花虫箩景田消银座棍肉教桶霉承再方鲜群酬必福多德多百恳货射项目孝周边恼教育层配套恩设施舅：仿景秀咽中学自金羽字本允跪汽屯景唤田小谢学病覆它垃房景痕龙中岭学（喝在建卧）精项目晚周边考其它惨配套痛设施联：认开元轰大厦贷（酒电店）预奇输骂唇蒙建鹅设银波行绝肆括炮残休涂福田艇中医县院董项目胆周边戒配套终比较弹齐全泰，其挣中山宅姆会傅员店渗在客爷户心倾目中补具有懒比较济大的艺影响庆力，贞在项为目营休销中犯可以性借用傲。露六、损项目姿户型备分析谅项目岂户型组配比穷：战户型绘面积配（M练2满）于套数府套数招比（叛%）射单房馅28诞.9怪7-提30株.9项9饿10课0沸25抓1房浅1厅钓37恳.3忌0-疫44殊.9家9童25摄0惕62担.5凤2房安2厅带58嚼.7误5-悉62弯.8秧2胞50睬12般.5蛮户均役面积股42泽.3露M贺2泊，定妹位小嗓户型咐住宅舰；悬户型衰比例纯定位絮基本聚合理盖，从亭片区杆小户竹型项火目销麻售情详况看时单房饺比例始略少不；愁户型网方正愿实用系，布还局比返较合朱理，床但产跟品附软加值咽不足命，仅全有凸刮窗，年花园挣露台留为公沿用，拖有助完于项体目整剥体推纽广，贫但对烈现场筹销售师帮助品不大脊。式七、牙客户垫分析少通过极对深愉圳小因户型惑项目执及周坑边参史考楼棋盘的高客户戏分析伸，我等们得棕出本件项目耐的目抹标客粉户群照体为招：首固次置痛业的汪自用就过渡残客户深，占委总比岭例的棉65帝%-瓶70治%；过多次缴置业谢的投对资客站户，极占总舍比例呀的3裹0%帖-3瑞5%裁。雁首次匠置业密客户烈具有塌如下专特征启：冒细分蝶特征恶比例妇年排龄蛙平均废年龄碧25调—颜35上岁宫家庭只结构汽单身撇及两阻口之锋家；恋居住愈状况员租住睡/住旧公司促宿舍陶；竹置业浇用途并自用械或过漠渡剥职业候普通漫工薪动白领堂：7奋5%葱——粱80闯%丙个体糊、自兔由职肾业者注：2伐0筹——鸣25削%啄来源视石厦袖、新颠洲、灯益田穴、皇孙岗、陈保税慈区、走岗厦歼、福炭田南犹、上写步、介南园岁、白范沙岭哨、莲罩花北侦、八飘卦岭盟、梅绘林、崖南山席等片该区；硬行为条特征乡普通覆白领异：制年轻课，自闲信，却追求趴时尚雾及高逐雅、疗浪漫熄的生魔活情暮调，稼受过校高等哑教育由，工技作比冈较稳伪定，晃小有尘积蓄反，希请望尽更早拥蚊有独暗立的请生活香空间成，有爷个性娘，喜租欢运针动，降崇尚竖西方圆生活亭，喜番爱咖燕啡、就网络区和音健乐，镇比较诱感性卵，喜许欢包史装精耗致、鹊品位疮高尚调的商枕品；语个体腥、自旋由职秩业者述：面租住稠、工西作在绍项目造的周精边，请有一姑定的蚂经济暮积累辞，认气同景翅田片进区，滔对居贩住安金全有保更高朗要求色。池关注徒点岁首期登、月诉供与盏租金担的关烛系元投资钞客户宏具有艳如下戚特征蚀：康八、委项目唉分析下总结勺项目抚规模雹较小创，自丑身配影套能冰力较榴弱；文项目开北向陆有一末定山晴景，文南向繁低层拔单位稻受天男健城尘市花辆园遮粘挡；吸项目墙一半梢单位边受北龟环路侍噪音苦影响绞；余周边粉公交驻系统义便利桐，但部受周先边建圾筑遮赠挡，亩客户窄从公杜交站凤到达寇项目债有一旦定障隐碍；局周边漏配套严齐全经，生际活氛足围浓望厚；缠户型竿配比送基本臭合理糕，户蒸型方尾正实名用，认但产逼品附桥加值隔不同贤，缺捷乏亮软点；退目标点客户征群为帆首次寨置业傍的白斯领和幸投资叨客。悉策略煎形成梨一、钳项目挪SW佩OT丈分析迈优势炮：程项目切处于得福田卖景田磨片区扒，区宇位生菠活价答值被蛾客户秆广泛炊接受责；泥项目害临北赞环大件道，羡昭示揪性强寺；草周边同配套菠商业领比较描完善棋，山墓姆会蔬员店黑对客找户有劈一定则吸引蠢力；罢周边叫写字奖楼商淡务人内士对伞公寓愚的需胳求，电对客狡户投形资出恰租有仔一定扶保障响。神劣势极：织项目伪规模至小，刑自身斗配套胶能力沟弱；烛临城帐市快肢速主河干道温，噪概音影龙响严传重；残本项竭目被糕其他场建筑辜遮挡壶，客耐户从醋公交完站到球达本璃项目择有一恶定障捡碍；刺周边英部分他道路书停放挂货车页影响垦项目钉整体概形象没。机会竭项目肌入市肢时福歌田小钞户型志在售男项目料较少百，竞斧争相害对较凶小；胃深圳似房地杯产价乱格上姨升势梢头明屠显。威胁员政府咬宏观根调控筒政策吼的力勤度加莫大，三对楼惠市产黄生非修系统问性风尸险加述大；疼片区勇在售苦楼盘焦减少储，市缝场关马注度槐降低蹈。补二、诵策略刊形成半1、嗓发挥攀优势绒，抢礼占机尚会：货葵充分团展示顷项目哀的片轰区生洽活、曾投资揭价值掏，树据立项遗目形半象，更利用购市场课竞争料空档顷期，菜高价价格入楼市，招实现警项目笔高价煎值。丰2、触发挥织优势店，转鞋化威式胁：论容利肌用项削目的攻昭示勤性，霸多渠家道低利成本碗营销黄，制崇造市例场亮榆点。构3、谁利用钳机会惜，克黎服劣炕势：栗哪冲强调父园林再的精桑致，焰改善记产品参附加惩值，记降低忽噪音楚对项泉目的益影响谋，利暮用市诉场竞扰争弱混的机横会，拒树立战景田退片区样小户洒型新柿标准脱。穷4、姻减小琴劣势厦，避好免威伍胁颠：郑强化棋周边数便利苍的配还套宣厨传，疲建立捕强化室项目萌周边弓导示房系统架，通磁过形瓶象、告现场唱包装仅展示放实现此项目扬的快窜速销炉售。戴三、例策略宣总纲婚强化卸导示抚系统屯和现恐场包育装，肿通过详多渠潜道低返成本井营销匆，建具立高奸价格岂、高胖速度丸的营样销全膨攻略息。建立超越竞争的营销全攻略建立超越竞争的营销全攻略展示攻略推广攻略产品攻略形象展示卖场全线展示媒体推广组合事件营销物业定位提升项目价值推广效益最大化低成本营销销售攻略价格策略销售实施执行实现目标物业发展建议舰产奸品攻丧略炸一、送物业死定位亮具有芬浓郁浴生活碌氛围紫的景寺田纯串正白撞领公晚寓烂充分施借助毙景田屡片区泡成熟越的生榴活氛猎围和符配套滤，规头避项桑目自阻身配寄套不耕足的闪劣势薯，强随调片瑞区价王值、剪纯正蛇小户君。以稠扬长柔避短逢的推激广策啊略，像抓住益市场占空白超，增漏加产肯品的驾附加颤价值狼，建智立产柿品的木竞争红优势疮，以杆整体锄形象孟出击登市场渣，多睛渠道衰锁定医目标索客户兼，一芦举形抛成市似场震墨撼。咸二、冷形象答定位好都市愈感、牙充满轮活力慢和时起尚棵凭借赴景田骗片区卖辐射毫区域岗广的壶特点篮及片陷区配码套成安熟的个优势饲，锁喇定周女边片堤区投搏资客仪及首巧次置山业的啄25套-3痒5岁醋白领迅阶层狐。同绞时，胀为了头弱化槐项目浊位处窑北环牙大道池、在鱼片区粒位置箩相对齐较差欺的不沈利因铲素，扭我们坝需要据一股伍都市鲜感和冰时尚朗的气你息，今以给难客户练传递炮强烈惰的信辆心、各成功闯的信惹念和帝充足胞的购宣房理快由。满三、欺项目锄命名蚀：照四、谱主推等广语眼把小奖变成射我们瞒的特驰点加鹿以扩棕大和市宣传休小、拉我们授很精护彩烈意味盘着肆总价悄小纵=智投资芒者青宅睐的守=统小而井且高掌回报梅投入尘少蛮=什首次讽置业忧者追她随设=短小而宏且能闪拥有女实用仓=匹能满睡足功咸能使匀用的周=戴小而卵且很钻丰富息+累设计拒方正棚科学售=安小而偿且很菊灵活容+汁工程矮展示亚=暂小而巧且很答放心茂+灶配套牲优势膏=律小而拥且很筛方便夹+遗项目耽品质深=汗小而煌且很荷优雅埋+泻片区渴特点特=这小而熔且很袖温暖丸+房营销咬包装占=宝小而眨且很倒情调医。。脚。。锡。。鱼。。品。。谨。。卡。贺五、匆物业垂发展成建议仓由于市产品方设计并已经振定型总，不溪宜做厉大的副修改畅，并悬且户翻型设律计方担正合碗理，乞因此搬只对付客户骗比较尽关注仙的问营题提勿出修亭改意勉见，机建议吗中尽罚量考璃虑了饿设计手修改派的可究能性夹和岸经济毫性。迫（一漂）、拌外立绍面：结建议俯瓷砖株铺装愤，通精过色域彩的阔选择灵和变恋换，仍显示酬出品诵质和盯时尚床，形泛成项化目与准周边汤建筑事鲜明僵的区店别，播突出槐项目敲的昭捐示效括果。雾（二浸）、瓶户型撞平面厚建议拌：须1、谱改正完常凸坚窗为幕步入帮式凸狭窗，己适当兽加大紧凸窗勇宽度药，让精赠送经面积泽更大崇更实誓用；饲2、俗管道甘尽量朋沿外吴墙布转置，盗考虑盆双拼检的可记能性不，扩蛙大客与户层两面；雪3、占北向索单位膊采用皮双层善隔音蚕玻璃侨，充危分隔辩绝噪宫音；哥4、票北向谨单位已采用幅遍搞技术唐，在崭不开蝴窗的乳情况含下保彼证室盒内良郑好的孤空气袜流通叨。臭（三时）、炸环境众景观拒建议撒1、相项目仅占地谣规模朵小，嫌决定凭了园刺林景宝观的锹面积费小，埋所以若园林扩一定溜要设捷计的宫精致教，要丝有品槐质感息，并枝注重叮风格车，把无外部幸园林盘景观诚引入忍内部狐架空奴层，盒并保感持一控定的标连贯遵性；软2、核园林周部分徐建议蹈做一齐小型舌前广傲场，币铺装膛采用赠色彩兴变化旨的广灾场砖昌，不苗仅是扑未来慢住户雪休闲谣的场乌所，软也是德园林帜景观禽部分藏视觉落的焦弯点，有在销壳售时炎作为顽现场龟营销语活动饶的场牛所；兔3、半在正光式销坡售前摇建议五部分的园林勾和广市场完泰工并辉能正答式使臂用，验直接况促进蹄现场怕销售捐。防趣味魔个性晃化广鸣场抹衣挂础田格侍调、坟品位域的街秩区彩（线四）界、交三楼标征准建嘴议：缓通过谁对小壤户型绸市场偷的调划查，删目前土采用城的交衬楼标塑准为欣三种木：毛籍胚、帅可选粱标准蚕装修许、标故准精陷装修保。通割过对受客户茂的调羽查和朴以往谨销售期的经极验以辞及市冈场发就展的靠方向卫，我栗们建蝇议采叹用标铁准精信装修室交楼卧标准肥，原窄因：显1、阴市场膝小户边型产班品发测展的畅趋势伙；遥2、释提升卖项目鸟形象饮和价鉴值；挺3、值避免疑入伙真以后翼，各唇家装属修的关相互仆影响纳和管四理纠被纷；航4、弊首次抹置业林客户糠缺乏移购房枝经验封，便泡于现款场销鬼售引杆导；奶5、倾装修灭打入喊房价兰一起丢按揭美，减置小客熔户负荒担；斯6、杂避免何了客禽户入稀伙二假次装泳修的勾麻烦贿；推7、行规模非效益娇不仅港为客爱户节琴约了溉装修砖成本略，也梳可以廊为项恳目增撤加收哭益。魔缺点银是需粮要的丝现场猾装修突管理有的水思平和愤管理打的工膛作量邮加大栗。耗综合在目前脚市场简情况秃，我勇们建棕议采按用4止00役-5菜00傅元/羊M观2葵统绢一标拣准装宫修作仰为交馅楼标腿准。阁第扛精装砌修+瓣厨、蛛卫配笑套+粥燃气法热水临器+初环保林型轻设质隔蒜墙地项目维内容级室内换地面陶复合搏木地微板箱室内旗天花跃高级搂乳胶猴漆镜室内励墙面感高级薯乳胶暗漆、露环保抄型轻近质隔姑墙义厨房作（地烦面）侨禁（着墙面侍）绞肯（蓬天花适）貌（厨扎柜）测高级体防滑缘地砖女瓷片谅到顶蛇铝扣裁板吊服顶照高级炕厨柜脱、厨五具读洗手既间（瓦地面凯）厚续呈（永墙面狗）友圈骆侵（天趴花）僵壳耗尼（洁追具）纳进口堆马赛净克兆瓷片扬到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