某地产成本核算指导3

万科集团房地产成本核算指导目录第一章总则第二章成本核算的基本程序第三章成本核算对象的确定第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置变第六废章洁成本查费用沾的归邻集与统分配组廊第七睬章撕成本距报表田向第八甜章库附梳则通VA幅NK乓E万吧科企愿业股免份有愚限公预司浙房地舞产开告发企扶业成透本核对算指素导缩（讨跑论稿串）突编制哪单位经：财椒务管帜理部悠一九另九八克年十胞二月锋第一赶章闻总涛则疗1-备1羽为了携加强熄成本则管理让，规粮范集恭团房武地产毅开发之企业向成本此核算衫，正肉确计昼算开止发产扔品成认本，浆便于漠成本昌资料精的比每较和凶分析欲，根亚据《套股份堂有限抹公司踪会计斑制度骡—奔会计滨科目荷和会醒计报吨表》狸及其鸡附件爆三网“则房地封产开似发业勒务会绸计处茂理规讽定猛”鲜与我蔑国具惨体会端计准息则等启有关植规定童，以羊及集椅团《学财务腾管理馆规则殃》和泄《会衣计管摆理规塞则》惜的要奇求，序制定躺本指避导。造1-遵2医集团扰房地卡产开缝发企握业成织本核斜算的速任务摇是：洽建立拦和完疫善成面本核讨算基帝础工汇作，走严格除遵守闻成本该开支永范围世，合旅理确倡定成德本计痒算对卷象，永正确损归集乡和分梯配开圾发成工本及糠费用惧，及葡时、欢准确咳、完姐整地居提供找成本统核算吧资料鸣，及财时发最现成侵本管缝理中部存在牛的问买题，晓以便犬寻求秧降低蝴成本蹈的途翼径。萄1-基3检各房晓地产繁开发离企业比，建烧立成倒本核智算责师任制港，不组断完窃善成计本核镇算基额础工肺作，霜改进自成本份核算景办法响，严叛格按旅照国私家以鸟及集邻团成照本管滤理的敞要求荣，正妄确组第织成饿本核尊算工提作，剑并自测觉接厚受集闯团的滩监督誉。疲第二满章浊成本疑核算而的基陪本程焦序朴成本赵核算逐的一瞎般步篮骤：医第一芽步：辛根据缴成本纹核算软对象汪的确代定原揉则和智项目洋特点吃，确界定成习本核断算对讨象。示第二窜步：仰按成亡本核嫁算及狠管理堵的要聋求，来设置昨有关蚕成本宜核算予会计毒科目南和帐魂簿，看按成厕本核穴算对赏象归羡集开斤发成妥本费柱用。渗第三冬步：菊按受航益原总则和郊配比干原则枝，确积定应退分摊控成本度费用卷在各屑成本呜核算撑对象释之间垃的分浇配方哨法、蔽标准舅。胜第四尤步：向将归稀集的俊开发嗓成本翠费用辨按确妹定的社方法块、标担准在堤各成陆本核租算对永象之剩间进阀行分易配。贺第五轨步：艘编制吸项目浑开发炭成本狭计算狡表，奋计算叨各成萌本核确算对月象的尸开发胁总成污本。每第六蝶步：送正确诞划分开完工映和在矿建开忠发产誓品之米间的柴开发帜成本核，分顺别结枯转完谊工开捕发产伸品成抖本，庆按建贤筑面咱积计旅算完运工产抄品单假位成且本。段第七布步：百正确碍划分姥可售糖面积厘、不挂可售语面积把(由培主管推部门喷划分袭提供唉)，找根据敬有关勾规定僻分别慢计算扣可售赚面积义、不微可售定面积扣应负炼担的装成本溉，按贝与结睁算销楼售收储入配蔬比的代原则屈正确拥结转黑完工弓开发库产品婚的销盖售成锐本。街第八记步：艺编制篇成本武报表储，根倒据成稠本管县理和去核算永要求译，总香括反烤映各剑成本拘核算进对象拐的成葛本情怖况。盲第三矩章思成本亦核算匠对象丢的确昏定体3-讨1针成本专核算窝对象础的确袖定原旅则：街应满家足成糕本计值算的损需要顺；便弄于成踢本费晚用的标归集谣；利旁于成华本的跃及时姐结算慢；适逮应成昼本监盏控的说要求岭。绣3-附2之各单越位可你根据屑上述晒原则射，参孕照下皇列条疫件，甚结合顶项目培开发减地点蛇、规镜模、锤周期您、方恭式、粪功能保设计骄、结给构类浸型、问装修槐档次炒、层捕高、丝施工恳队伍涨等因撇素和柄管理陆需要驴等当结地实猛际情慧况，判确定礼具体渣成本够核算尘对象竞。列(1威)而单体借开发莫项目缘，一谎般以幻每一耗独立总编制土设计苏概算真或施申工图蚊预算蝇所列兔的单俯项开狂发工眨程为颤成本蹈核算静对象红。允(2鸽)伙在同么一开奸发地必点、术结构倡类型稠相同酿、开封竣工隔时间净相近初、由出同一玻施工俊单位鼠施工麻或总谊包的途群体惩开发乱项目误，可愈以合需并为讲一个赌成本趟核算寸对象爷。洁(3受)路对于停开发田规模毫较大招、工式期较吧长的票开发秘项目盗，可者以结战合项性目特吧点和争成本道管理鹊的需货要，泳按开幸发项洗目的铜一定才区域如或部堡位或拉周期临划分鲁成本编核算按对象古。拒▲里成冒片分套期（谨区）而开发夜的项印目，启可以辽以各少期(幻区)锯为成壳本核盈算对婶象。品▲卧同却一项各目有改裙房折、公奴寓、撤写字高楼等奥不同涛功能喷的，回在按渡期(冶区)纠划分兄成本魔核算叔对象捆的基则础上湖，还茄应按着功能秃划分悼成本续核算云对象状。君▲加同膨一小运区、召同一堆期有缸高层馅、多昏层、志复式乡等不岛同结皱构的圣，还桶应按铺结构疫划分由成本阅核算悔对象赏。筹(4文)押根据伞核算堪和管役理需纠要，作对独勺立的没设计奶概算苹或施阔工图设预算饮的配辰套设耻施，逆不论袖其支羞出是阶否摊邀入房哲屋等使开发牛产品克成本逃，均讽应单灯独作捏为成棕本核畏算对熊象。悄对于循只为禁一个气房屋妄等开芹发项邮目服德务的兴、应洗摊入躬房屋赤等开围发项毙目成脏本且亲造价亭较低偷的配格套设纹施，艳可以蔑不单野独作蔽为成典本核虏算对镰象，急发生电的开挪发费客用直嘉接计其入房热屋等弦开发腊项目喇的成谋本。羡3-颂3核成本喂核算恩对象爽一般晋应在押开工燥前确贺定。仓一旦谣确定进，不购得随扩意改择变，英以保因证成遗本核游算的倦准确私性。面第四步章轧成本锻费用络项目顺及核岭算内敌容每4-残1迹开发顽产品正成本教核算景应视肝开发荡产品连的具谷体情执况，厘按制甘造成播本法群设置线成本够项目粪。成专本项赛目一仔般包帝括下六列六碎项：帐1)沾土核地征张用及是拆迁个补偿妹费辈2)事前溪期工矮程费初3)勿基砍础设类施费疼4)数建旬筑安劈装工惕程费兵5)印配钩套设制施费绑娇6)亩开浮发间必接费降4-昂2之各成急本项滑目的计开支洽范围尿如下废：骆土地州征用械及拆保迁补谣偿费依指为姿取得允土地票开发就使用健权而京发生乐的各辣项费侵用，坟主要赢包括甜以下胃内容棋：击(1除)室土地坑征用掀费：咐支付助的土投地出粒让金孔、土摊地转偶让费液、土钓地效斧益金澡、土种地开荒发费灰，交苍纳的境契税殿、耕张地占倍用税期，土经地变刑更用冠途和倘超面晚积补黑交的侄地价缩、补郊偿合抬作方客地价饰、合序作项洋目建胸房转竖入分秀给合仆作方追的房拨屋成器本和寇相应虹税金反等。把(2理)异拆迁稀补偿态费：职有关富地上惭、地旦下建姥筑物惕或附婶着物局的拆盲迁补熟偿支混出，哀安置报及动涝迁支箭出，价农作泥物补厦偿费史，危香房补呈偿费码等；夸拆迁她旧建啄筑物如回收拢的残典值应俗估价弹入帐筛，分秀别冲垃减有键关成声本。疗(3汗)训市政催配套掩费：煎指向流政府补部门草交纳爱的大瓶市政顽配套晒费，防征用昂生地絮向当狡地市锐政公烫司交捉纳的半红线兔外道协路、驼水、鸭电、碑气、干热、跪通讯峰等的鹊建造岁费、疯管线姓铺设山费等锤。族(4固)增其他寺：如岁土地解开发尿权批施复费鸣、土舅地面制积丈野量测壳绘费题等。才前期职工程圣费观指在验取得进土地恼开发怠权之他后、继项目美开发房前期野的筹漠建、游规划钟、设舰计、赴可行樱性研非究、因水文出地质慧勘察拦、测铲绘、灯头“坊三通驳一平沾”施等前暖期费献用。沿主要堆包括碑以下曾内容教：堪(1配)邮项目寸整体暑性批玻报建跃费：导项目迟报建丹时按蚂规定谣向政焰府有呢关部神门交致纳的押报批系费。遵如：属人防娘工程猎建设辨费、籍规划常管理洽费、珍新材吐料基监金(刑或墙繁改专蚊项基饼金)般、教欠师住狭宅基逃金(数或中捷小学寄教师武住宅谢补贴轮费)挑、拆堂迁管棍理费巨、招奔投标办管理给费等竟。混(2箩)妈规划层设计倒费：译项目向立项于后的哈总体榴规划裙设计税、单沈体设裹计费尘、管纠线设削计费搂、改桌造设准计费左、可隆行性常研究松费(幼含支垂付社周会中孟介服缝务机棍构的临市场合调研倒费)面，制睁图、叮晒图竿费，叠规划暮设计躺模型值制作惹费，螺方案凑评审欣费。糕(3眼)芦勘测尤丈量仆费：爹水文绑、地税质、歇文物唯和地急基勘检察费港，沉楼降观茶测费轨，日猛照测敞试费专、拨芹地钉先桩验搏线费耀、复糖线费奴、定诊线费鞠、放方线费喇、建炊筑面榴积丈轨量费辨等。氧(4认)贷“洞三通视一平挽”际费：践接通累红线丧外施稿工用苏临时片给排杆水(文含地扯下排我水管究、沟厦开挖睬铺设宋费用惊)、只供电秃、道昂路(重含按戴规定炼应交驰的占般道费判、道替路挖援掘费倡)等俱设施颠的设客计、丛建造毕、装束饰和捎进行截场地赔平整昌发生龄的费饿用(沸包括叠开工绣前垃恭圾清堤运费端)等钓。朴(5啊)庄临时浸设施扑费：垄工地题甲方扩临时劲办公誉室，富临时出场地资占用污费，朗临时巡借用贞空地太租费隐，以猾及沿东红线油周围却设置油的临模时围缩墙、赔围栏宫等设恭施的肥设计磁、建苦造、慨装饰嫂等费挥用。戚临时俯设施文内的犹资产透，如饮空调榴、电蝇视机吗，家版具等光不属浙于临晌时设戒施费叼。低(6中)怪预算嘉编、旷审费摇：支巷付给富社会弯中介蜡服务膛机构芹受聘啦为项喊目编袍制或叙审查坑预算达而发全生的营费用起。腰(7础)西其他须：包疗括挡健光费克、危但房补遣偿鉴相定费索、危南房补甲偿鉴已定技缸术咨脸询费弄等。嚼基础盛设施愿费球指项邪目开榴发过它程中氏发生遭的小烧区内葱、建博筑安摔装工似程施师工图治预算勾项目鸦之外蚀的道户路、毅供电由、供肌水、沈供气冈、供透热、裙排污角、排鄙洪、午通讯犁、照翼明、具绿化佛等基坦础设枝施工两程费局用，鹿红线糊外两阔米与或大市旦政接匀口的至费用吉，以绣及向熟水、帜电、碎气、振热、绵通讯渔等大舒市政看公司待交纳闷的费紫用。糖主要歇包括辞以下辣内容服：们(1警)浇道路月工程密费：轻小区却内道灯路铺增设费架。断(2煌)壳供电毫工程昆费：昨变（管配）全电设腔备的式购置击费，坏设备格安装肯及电先缆铺设设费腊，供串（配谷）电荡贴费裁、电例源建壤设费罪，交肆纳的另电增幻容费老等。猎(3索)尽给排蝇水工众程费怖：自避来水宫、雨锤（污歇）水牙排放祸、防减洪等艰给排龄水设厘施的直建造能、管嗽线铺博设费僚用，推以及缘向自仍来水乌公司视交纳疤的水视增容绩费等栗。碎(4鸦)三煤气舞工程唉费：砍煤气温管道因的铺阵设费初、增判容费溜、集俘资费尼，煤师气配炉套费够，煤缓气发萍展基羊金、脑煤气外挂表烫费等刑。奶(5锐)震供暖位工程隙费：芝暖气员管道让的铺奏设费抢、集啄资费碎。宅(6式)黑通讯壁工程馅费：仗井线路攻的铺据设、兵辩配套侧费，需秧电缆拨集资辅费，开交纳喜的电屿话增反容费腔等。鼓(7屑)块电视框工程营费：授小区汇内有例线电闯视(畏闭路撤电视医)的位线路之铺设竹和按健规定怕应交映纳的趴有关斑费用杆。著(8吗)冷照明台工程手费：苍小区腥内路婆灯照黎明设脖施支适出。趟午(9沫)歌绿化裙工程很费：棒小区互内人列工草烫坪、晒栽花旬、种旦树等钻绿化初支出陵；绿冷地建逐设费蜡。及(1脾0)葱环作卫工惑程费跑：指踏小区同内的镜环境管卫生馅设施袍支出饶。如惭垃圾狂站(灶箱)杯、公挤厕等荷支出闸。转(1察1)棒其蜘他：千小区纯周围哥设置吴的永栽久性罪围墙且、围留栏支驳出、乏园区吴大门齐、园梢区监果控工沉程费乱、自俭然下吐沉整蹄改费净等。产建筑狮安装射工程围费攻指项按目开萍发过疾程中备发生开的列妨入建况筑安逐装工埋程施茧工图土预算汁项目挡内的应各项脆费用朗(度含设拼备费雾、出们包工奉程向胆承包社方支有付的故临时挎设施歼费和攻劳动壁保险籍费)并，有歪甲供名材料葡、设逢备的针，还喇应包瓦括相借应的生甲供筝材料省、设弱备费窃。发苏包工占程应扔依据矿承包债方提掀供的刷经甲枝方审为定的榜“瓣工程目价款撑结算奏单孤”疼来确变定。丛主要示包括园以下瓣内容杏：雪(1孤)岂土建套工程兽费减①柿基可础工析程费虏：土舱石方在、桩弯基、伞护壁扮(坡悉)工乓程费血，基男础处册理费躬、桩爱基咨汇询费闸。初②冻主斩体工匆程费办：即哭土建重结构劝工程衫费（膏含地漫下室鱼部分陕）。禾③险有奏甲供泪材料纤的，群还应虽包括答相应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