商上海闸北社区商业定位134118676

新湖社区商业前期定位地段分析壹不夜城上海现代交通商务区核心区苏州河现代效劳业集聚带共和新路沿线综合效劳业集聚带本工程北部板块：生活居住功能区中部板块：商业文化休闲生产性效劳南部板块：交通枢纽商业聚集区1闸北区规划闸北概况定位为现代交通商务区人口79.9万面积29平方公里2005年GDP地理区域按内中环分为北中南三板块地铁一号线轻轨三、四号线在建八号线2闸北内环分析区域累计动迁年均浦东新区2661597

黄浦区43260

卢湾区20118

徐汇区31188

长宁区39234

静安区20121

普陀区27162

闸北区19114

虹口区36213

杨浦区34203不夜城上海现代交通商务区核心区苏州河现代效劳业集聚带由于旧城区多，动迁慢闸北区域面貌仍落后随着轨道交通的便捷动迁的加快城市面貌将有较大变化徐家汇淮海路南京西路人民广场陆家嘴3上海CBD和中心城高尚地段分析虹桥五角场不夜城中山公园竹园不夜城地区已成为上海次级CBD和上海十大市级商业中心之一上海中心城高尚地段为浦西内环内苏州河南面，浦东小陆家嘴地区，而闸北内环由于区位优势，将成为高尚地段第一轮扩张地区。在未来的2-3年内，中心城土地稀缺的问题将日益突出。4闸北未来中高端人口导入本工程高档次人群及外籍人群。旅游人口〔流动人口〕、商务白领。科技人才、商务白领，产业职工。商务白领、旅游人口居住人口、流动人口大宁商业广场多媒体谷商业研判贰上海商业市场扫描1社会零售额增长分析近几年，上海社会消费品零售总额增长的有加快的态势,05年始略快于GDP.2商业面积供给和饱和度分析

有上可见，随着上海城市的建设，轨道交通的成熟以及新建住宅的增加，伴随着的商业开发建设也快速增长。推动零售总额上升的同时，坪效确一直在下降，说明商业面积总量在趋于饱和。3分区零售额和购买力分析2005年闸北的社会消费品零售总额和购置力指数处于偏下档次，整体消费能力不强。4人均商业面积2005年闸北的人均商业面积排在上海市18个区的倒数第二位，说明闸北区现有商业体量匮乏,限制了闸北商业的开展。上海市各区县2005年-2007年零售商业面积预测数据汇总表近郊区远郊区中心城区市场小结伴随上海整体经济增长,商业开发和社会零售额增长在加快。预计上海未来商业市场将逐步饱和，商业坪效降低，面临招商和经营风险。闸北区整体消费水平不高，居民消费能力偏下。闸北区目前现有商业体量匮乏，但在07年依托旧区改造将有所上升。区域商圈分析1商圈分析工程周边由南向北分部两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个形成中商业圈〔中兴路商圈、大宁商圈〕。本案处于中兴路商圈范围内，同时受到四川北路商圈的挤压，具体分布图如下：四川北路商圈中兴城商圈本工程大宁商业广场商圈不夜城商圈七浦路商圈新梅太古城五月花生活广场上海最大的服饰批发零售专业市场.已有商业面积30万平方米,中期规划在建商业面积30万平方米.经营品牌以中低档服饰为主,随着商圈的成熟,局部中高档专卖店开始进入.日人流量2万人左右，零售人流多以年轻人购置为主租金范围:1F：20-50元/平米.天2F：10-20元/平米.天3F:5元/平米.天.面积分割根本在20-40平米左右七浦路商圈新梅太古城新梅太古城是拟建于上海市中心区北部商业中心地带，涵盖居住、商业、教育、餐饮等多功能建筑于一体的大型综合开发工程。整个工程占地约8.6万平方米，规划建筑面积约30万平方米。小区住宅以高层为主，合理布置了大型商场，并设计建造特色餐饮美食街。整个"新梅太古城"工程分两期实施开发,一期工程已于2005年年底开工,预计将于2007年年中竣工,整个工程那么将持续到2021年上海世博会召开之际。一期工程建筑面积约6.38万平方米,将建设一个地上10层、地下3层而造型别致的"服饰小商品精品城"

不夜城商圈是以火车站交通枢纽为载体而形成的市级商圈写字楼、酒店和大型百货共同构成了商圈的主体商业业态以大型百货、地铁商业街、眼镜批发市场等组成火车站日人流20万左右沿街商铺底层租金在10-20元/天不夜城商圈五月花生活广场五月花生活广场地处芷江西路，位于铁路上海站北广场改造规划区域内。是未来上海北广场和不夜城商圈重要的组成局部。五月花生活广场规划建筑面积１４万平方米，包括住宅、商场、影院等。四川北路商圈是上海四城四街之一的市级商业中心商业业态以大型百货业、休闲广场以及零售底商为主沿四川北路楼盘底商为凯润金城、嘉杰国际广场的集中商业经营品牌以中档商品为主人流量集中，是本工程周边居民的主要消费场所四川北路商圈大宁商圈大宁国际商业广场位于共和新路与大宁路交界处。占地约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，将建成开放式、欧美风格的大型文化、娱乐、休闲购物中心。工程主要内容包括15幢高3-19层错落有致的建筑；11个大小广场；2公里商业步行街；1500个机动车停车位。共包括酒店、公寓式酒店、办公楼、SOHO式商住楼、百货零售、餐饮娱乐、文化教育等8个主要功能局部。大宁商业广场建成后，将继续建设大宁商圈的建设，集购物休闲、体育健身、文化娱乐、都市旅游四大板块为一体的消费、旅游、休闲区域。闸北区将该区域打造成为北上海地区最具吸引力的时尚生活中心。2小结本工程目前周边已存在不夜城、四川北路两大商圈和七浦路服饰专业市场。新梅太古城将进一步补充或完善七浦路服饰专业市场。大宁商圈将截流闸北中部和北部的商业人流。未来还将建有中兴城社区商业中心，成为工程所在区域的商业中心。工程区域商业现状分析中兴社区商业中心本工程灵石社区商业中心天目社区商业中心目前闸北区政府正有意打造一个富有经济活力和中高档品牌和人口介入的新型闸北。已方案在未来3年内规划新建天目、灵石、中兴三个社区商业中心，社区商业中心效劳人口5—7万人，集购物、餐饮、休闲、娱乐、效劳于一体。其中中兴城商圈将成为闸北内环内的地标型建筑，商圈覆盖面将到达周边5公里。而本工程正处于中兴城商圈范围内。1中兴社区中心1.1绿洲雅宾利中兴城社区商业中心主要是指以绿洲雅宾利建造的集中商业设施所形成的社区型商圈。商圈内涵盖了多个中高档楼盘，目前已建成的有绿洲雅宾利和蒙特利城。绿洲雅宾利地上总建筑面积约48万平方米，〔国际〕广场总面积16万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼和综合商业设施构成。绿洲雅宾利将分为四期开发，最后一期方案将于2021年竣工投入使用1.2蒙特利城项目名称住宅规模（万方）商业规模面积段

（m2）商铺均价

（万元/m2）总价范围

（万元）备注蒙特利城208000m297—506（1F+2F）25000242—1265不可做餐饮竞争点综述：住宅底商，1F+2F联卖25000，住宅目前价格16000，具有一定投资价值。由于不可做餐饮无法满足社区居民外出就餐的需求，投资吸引力下降。开发商在没有培养市场的情况下进行销售，没有给予投资者足够的信心，目前销售状况不理想。蒙特利城绿洲雅宾利富邑华庭芷江中路嘉杰国际广场本工程凯润金城在建入住待建

西藏北路中兴路2项目技术指标和区域简析青云路眼镜街本工程由东至东宝兴路，南至芷江中路西达宝昌路，北到青云路组成。隶属宝山路街道内。工程占地面积：6.4万平米工程建筑面积：20万平米工程商业面积:3万平米

东宝兴路

宝昌路

四川北路绿洲雅宾利富邑华庭

东宝兴路芷江中路青云路本工程

四川北路

西藏北路中兴路

宝昌路道路名称人流宝昌路车流和人流较少东宝兴路车流多、人流多青云路人流、车流一般芷江中路人流、车流一般

随着区域内旧城改造的进行，周边道路将进行拓宽，将有更大的人流导入。道路人流量目前宝山路街道正处于旧区改造中，今后五年，宝山路街道将是大拆迁、大建设、大开展的五年。改造后的宝山路街道将是一个聚集中高档楼盘的区域。本工程处于宝山路街道，辖区面积1.62平方公里。有居民小组1135个，居民35363户，97910人。人口现状目前工程周边住宅多以老楼盘为主，新建楼盘不多，尤其中高档的楼盘缺乏，但随着旧区改造和以绿洲雅宾利为主的高档楼盘的崛起，未来这一现状将得到转变。

主力面积段（m2）均价范围（元/m2）主力总价范围（万元）绿洲雅宾利（一期）

97.83—158.1618000176—284蒙特利城

99235富邑华庭

81—11211500（售完）94—128住宅现状区域新建住宅客户主力购置总价为94—284万之间，以中端客群为主。

周边多为棚户区或老小区，商业形态主要以旧区住宅底商为主，面积多为10-20平米，唯一的集中商业为世纪联华超市，商业面积8000平米左右。区域内缺乏集中式或组团式的商业布局。3周边商业现状世纪联华超市商业面积：8000m2经营种类：生活日用品，服饰、饮食、家电等是工程周边居民平日消费最集中的购物场所。店面以街铺为主，沿东宝兴路段有局部餐饮。永乐家电

太古城

1公里圈世纪联华

2公里圈吉买盛青云路眼镜街青云路眼镜街工程北面青云路是闸北区未来规划的眼镜一条街，是工程区域内的已成规模的专业市场。青云路眼镜街

未来三年内，闸北区将建九大特色商业街。目前，闸北区经委已给三条特色商街作了明确定位，分别为：七浦路服饰街、青云路眼镜街、洛川东路餐饮街。目前青云路眼镜街已开设40余家眼镜专卖店和两大眼镜批发市场。市场名称商铺类型租金价格面积开间沿街店铺沿街5.5—6元/m2/天20m2日月眼镜城沿街6元/m2/天20—30m2内铺1F3元/m2/天10—20m2内铺2F2元/m2/天10—20m2开泰眼镜批发市场内铺1F6元/m2/天12—15m2内铺2F3元/m2/天12—15m2富邑华庭项目名称住宅规模（万方）商业规模面积段

（m2）商铺均价

（万元/m2）总价范围

（万元）备注富邑华庭——2251m2260—420（1F+2F）22000（1F+2F）572—924不可做餐饮竞争点综述：住宅底商，1F+2F联卖22000，住宅售完价格11500，投资价值不明显。由于不可做餐饮无法满足社区居民外出就餐的需求，投资吸引力下降。开发商在没有培养市场的情况下进行销售，没有给予投资者足够的信心，目前销售状况不理想。业种比例周边业种主要以社区效劳型商业为主，普遍档次偏低，业态参差不齐，尤其以生活消费品和中低档餐饮居多，说明周边大多数居民的消费能力有限。周边商铺营业面积根本在20-60平米左右，棚户区商铺面积在10-20平米左右。棚户区商铺租金水平更低，根本上在元/平米.天社区商业业态汇总4区域消费者习惯购置行为⑴消费者的消费水平目前区域内大局部消费者的单次购物费用在50—100元之间。消费能力有限双休日及节假日多往四川北路消费。⑵消费者的购置商品在消费者的购置商品中，生活消费品占较大的比例，其次为餐饮。这与周边居民的消费力有关。⑶消费者的购物考虑因素

由于工程周边旧区相对集中，商铺没有进行过统一的规划，仍以档次偏低的沿街街铺为主，经营者多为外地人和本地居民，经营种类也以生活消费品居多，而当地购置力偏下。所以目前当地消费者的购物考虑因素以价格为主，购物环境等因素次之。5小结本工程正处于旧区改造的过程中，周边环境相对杂乱,中高档楼盘较少周边居民高收入人群较少，消费能力偏低，购物考虑因素以价格为参考第一位工程周边商业形式以大型超市+产业街+住宅底商的结构出现住宅底商的社区商业档次偏低，业态参次不齐专业市场补充调研中国及上海眼镜市场扫描我国较早的一些眼镜批发市场大多崛起于上世纪八十年代中后期以及九十年代中后期，主要集中在华东、华南以及中原地区。进入中兴阶段，江苏丹阳眼镜批发市场、北京眼镜城、广州眼镜各大市场纷纷入市登场，依托生产基地，凭借区域优势，形成鼎足之势。进入新世纪，中国眼镜批发市场呈燎原之势，西南、西北、东北等地眼镜批发市场割据一方，与华东、华北、华南、中原等地眼镜市场遥相照应，同时中心城市如北京、上海、广州等地眼镜市场数量呈扩张态势。

2005年眼镜市场销售额为160亿元，5年平均增长速度17%。

2005年上海的眼镜市场销售额为10亿元。中国及上海眼镜市场扫描市场名称创建时间投资总额

（万元）建筑面积

（m2）店铺/摊位品牌档次从业人员年销售额

（元）丹阳眼镜城1992年——17000500高、中、低10005亿浙江眼镜城1993年200020000186/384中、低8005.2亿上海三叶眼镜市场2001年2006000113高、中——2000万中国眼镜批发市场未来开展总的趋势，是一种攀高的趋势。

一方面利益角逐仍然是影响市场格局的主宰力量另一方面市场经营水平迈向一个新台阶，市场定位愈来愈专业此外，一些眼镜市场凭借国际化都市地位，国际化程度和水平将有显著提高成衣礼服订制市场目前上海的服饰市场主要以批发、零售为主针对的客户群档次相对较低市场上缺乏针对普通消费者的手工定制成衣的市场主要竞争指标南外滩面料市场十六铺面料市场“廊桥”创意生活馆

苏州虎丘商业地位上海主要成衣订制市场上海成衣订制市场特色馆苏州服饰特色街商业覆射范围上海全市上海区域浦东乃至全市苏州、上海商品档次中档中档中高档中档商业环境一般一般较好较好商业规模3000m23500m21500m2较大主要经营场所商场内铺商场内铺商场围合式广场经营业种面料批发、成衣订制面料批发、成衣订制成衣定制、购买、设计零售业为主目标客户上海市民、外籍游人上海市民、外籍游人白领、外籍人士上海人、苏州本地经营状况好较好好好小结我国的眼镜市场保持着良好的增长趋势。上海眼镜市场目前呈现出扩张的态势。本工程区域内已存在成熟的眼镜批发市场。上海的成衣礼服市场普遍经营状况较好，但商业环境一般。普遍面向普通消费者，服装设计师较少缺乏依托于高档社区居民的成衣设计以及定制场所。初步方案1定位原则差异竞争原那么

不与四川北路、不夜城、大宁和中兴商圈直接竞争。市场可行原那么商业物业的体量根据市场可以承受的容量进行经济测算，到达可实现的价值最大化。产品可行原那么

商业业态定位和配比在市场可行的前提下，进行产品可行性的论证。2未来客源描述

在未来几年，本区域的居住人口变动极大，新导入的人口无论是文化素质、职业、收入和消费习惯都异于目前，因此我们将对未来的区域消费者进行研究。我们将区域消费者分为两类：第一为周边高档居住区居民、第二为辐射区域客源。第一消费群体：目标定位 本案与周边高档居住区居民年龄特征年龄在30－60岁，其中30-40之间的为主力目标消费群收入状况家庭年收入在15万元以上消费力 该类群体具有较强消费能力，容易接受新的消费观念消费心理个人收入影响消费观念，高收入或富裕阶层关注品牌注、购物环境，吸引这局部的消费对本工程的支持最大。第二消费群体：目标定位 辐射区域客源年龄特征25-40岁收入状况 家庭年收入8万以上消费力 有固定收入且水平较高，因而消费力较强。消费心理