某地产项目策划案

盛世家园策划案前言本部成立调研小组，以周密细致的市场调查为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。1、市场分析1．1．区域市场分析本案处于城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。面积553.2平方公里，其中耕地面积4.19万公顷．总人口43.6万人，其东依崂山，西临胶州湾，南接李沧，北望即墨。城阳区交通四通八达，距青岛市中心25公里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口，另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部，进行大规模的“圈地运动”。目前大约有12个开发项目，总占地面积10907亩，总建筑面积约400万平方米，楼盘分布相对集中，主要分布在城阳区明阳路以东，向阳路以西，以太阳城为主的集中区域。随着城阳区政府欲将区主干道正阳路建成金融一条街规划的日渐成熟，有关此区域利好的消息不断展示在人们眼前，届时城阳区将发展为以区政府为中心，正阳路为中轴线的新区中心。1．2．定向市场分析王家村位于城阳区惜福镇，毗邻惜福镇政府与正待开发的王家村公园，地理位置得天独厚，附近工厂较多，

居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。由于城阳区对惜福镇一带的市政规划与环境进行了一系列的调整和完善，加速了区域房地产的发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。

由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了青岛市典例，区域市场竞争十分激烈。王家村作为城阳开发区域的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与半里之遥福林花园等项目楼盘相差甚远，原因不明而喻。这就要我们的产品定位为市区或城阳区外来工薪阶层，而被誉为“全国县500强”的惜福镇的经济在整个城阳区乃至整个青岛地区的举足轻重的地位，再加上区政府规划的逐步完善，必然带动本地区的经济进一步发展，人气的进一步提升。1．3．项目分析1、项目名称：盛世家园2、项目规模：由8幢多层（6层）组成3、推售情况：现推1-2号楼的1F、2F、6F4、宣传主题：自备一万元，房子户口一个都不少5、价

格：1号楼：1076～2598元/m2，均价1708元/m2脚甩王疗叮寒购2号喇楼：拘12查28右～2延48蝴9元义/m化2，比均价持22茂55抛元/至m2陡6、寻装修蛮标准撞：毛译胚房莲7、分优劣款势分绿析禽⑴优贤势分抚析纸1、浆

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顶推

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购墨买阶勾层蜻1)亩自用嚼：大干众工呼薪阶跑层（偿含拆网迁户株），疾有能舞力而请又确缩实希颈望置梯业的酸。播2)絮安居恶保值揪：较尊高薪叙收入坚阶层劲（含观个体央户及昂现时辨租屋鸦人士奏）。隶因为云楼宇问的价漫值会裹随通浴涨而个上升欢，而嫁租屋杆的租物金则吗如流核水般膀而去徒，住您宅置拌业既垒能保猛值又独可安顽居。幻3)姓换屋吐计划累：不蕉满现难时居油住条勇件且饼有能昂力供普屋的右人士防，房鼻改房顿的原苍居者宣。避4)久投资析客：陕投资战者是乱每个办有潜烛力楼桌盘的拔目标甲买家著群，表针对度本项呈目，妇被吸惊引的斤多是西中小俘型投财资者答。飘2、业

年原龄层槽次：业中青乐年人监为主帐（3油0~横50居岁）轰3、拨

家踢庭结超构：靠阵亩

三毕——屠五口描之家培为主店，老贵人在顺外地傲。坚4、械

收债入区蛋分他低中悠等级叠5、忌经济道结构勾：温现有员存款择5万仪元以火上烈6、悠消费近等级者10资-3屋0万才元燕7、持消费铜水准忌抱工赛薪消聪费蛙8、茶购屋那心态泄1）绳环境项偏好木——地治安笼良好擦，相迫对恬畅静，垒且有雅安全讽保障砖之住祸家。脱2）刚休闲揭享受岔——乱各项塞休闲珍娱乐担设施料近在岛80误0米手半径宗以内肆之理曲想住吸家。刃3）攻商品呢偏好晚——仅喜欢认家居感户数柜少，钉出入枯人员训较单炼纯。伟4）舅地段盼偏好暑——蛛交通泰网络预四通角八达社，方奖便快渴捷。生5）陆旧屋舅换新逮屋。当（含必房改叛房客谨户）致9、穗购屋渣动机钳：短仗

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