某商业广场物业整体运作方案

投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。二、执行业主委员会的决议、决定。三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。投资广场层业主（物业使用人）签字、盖章：日期：投资广场写字楼装修管理规定一、总则1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。二、一般规定1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。③对楼层上、下楼板大面积打孔。④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。②搭建建筑物、构筑物。③拆改供冷、供暖管道和设施。④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线网络插座等。⑤室内墙壁装饰、改色。⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。②改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。③对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。④对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。⑤装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。三、开工申报与监督1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。四、其他规定1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。五、承担责任（违约责任）1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。①擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。②将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④损坏房屋原有节能设施的。⑤对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。六、说明：1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。签收人：投资广场层租户（单位盖章）日期：工程部工具分配、领用及保管方案一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、机修工具全部由机修工负责保管。五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。★相关链接：《工程部工具采购清单1》-电气工具类《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类《工程部工具采购清单3》-机修工具类《工程部工具采购清单4》-通用工具类工程部人员结构方案描一、成岗摸位结锄构庙工程删部管经理范祥围内扫的设栽备系现统类敲别繁半多、盼专业诸性强秋，对正人员威的技办术素巾质要扑求较轧高。财通常机情况箭下需禾要采款用甚“朽岗位臭细化奶”陆的结厕构模远式：鞋按设迎备类搭别分屈班组灭、根况据运铺转要筑求设凉置岗枯位及恨人员赤编制舍；一嚷个设皂备系菊统一东个班插组、未一个贼班组蛇多个我班次冠。这雷样的忠结构省能够陡达到连分工咽明确搭、并扎较有摇技术吸保证咳。但览同时膜有需污要人尘力较材多、扫效率秧较低欺等弊若端。景因此嚼，在顶实际绒中，规多数基酒店缺及物服业管达理工优程部秒采用萍了诞“纤万能醋工素”忍的模单式：衫即一配名技薄工同针时负浓责某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内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：1、维修功能所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。2、维修结构【1】主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。【2】以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。3、维修控制【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。2、对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。5、优先维修造成能源浪费的设备故障。6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。五、做好安全运行管理工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。1、积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。4、制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。六、做好与各部门的协调工作及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。班组主管岗位责任制1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇中央空调系统参数一、主机铭牌数据机组型号BZ175V111（K）BO出厂编号02063518检验员号QA01制造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035Kw冷水入口温度12ºC冷水出口温度7ºC冷水流量350M³/h冷水压限0.8mPa燃料低值热值8500Kcal/Nm³热源最大耗量1698KW溴化锂溶液量6.2t电压/频率380v/50Hz耗电量10.4KW大件运输重量23.6t二、主机常用数据燃料耗用量制冷：128kg/小时制热：140kg/小时电消耗：10．5kw三、系统其它数据1、总造价约400万元2、设计使用年限20年3、冷却水塔电功率15kw/n4、冷却水泵（单台）55kw/n5、冷冻水泵（单台）55kw/n6、冷却水首次充注耗用量6.5t7、冷冻水首次充注耗用量100t四、机盘管标称功率统计1、1F前楼（南楼）建行：1152W大堂：1920W农行：1344W合计：4416W后楼合计：480W2、2F前楼证券交易大厅：1786W中庭：768W证券办公室：1402W后楼：826W3、3F前楼咖啡厅：1786W东侧厅：2938W后楼：922W4、4F/6F-14F/16F-18F前楼：672W后楼：672W共13层合计：17.472KW5、5F前楼：776W后楼：832W6、15F前楼：988W后楼：832W7、19F（前楼）768W8、总计：41.478KW(约为42KW)五、系统设备折旧1、计算公式：设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命2、计算条件①主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时②系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时③系统原值按400万元/净残值忽略不计3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时六、成本计算1、计算条件：柴油：3000元/t电：1.5元/Kwh水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h8、系统总成本为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：制冷：806.5元/h制热：842.5元/h8、折合成风机单位电耗为：制冷:806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh注：人力及维持费用未计六、中央空调系统计量方案方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部工程部主管岗位责任……岗位责任：1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。保安部任务及职责一、室外保守1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下：A、检查车辆停放B、处理好车辆的盗窃事件C、处理好车场内交通事故D、处理好乱停乱放车辆E、处理好逆行车辆F、夜间对所有进出车辆进行检查2、岗亭警卫（南大门、西大门）A、出入车辆人员登记B、出门货物要有凭证，并检查是否属实二、室内保守1、客人活动区域监控2、地下室的监控三、消防安全工作1、报警与处理A、严格做好预防工作B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系2、检查消防器材四、室内保守办公室管理1、案件处理A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层安全工作C、安全检查对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。五、内保内勤工作1、大厅警卫2、巡逻警卫电工安全技术操作规程一、工作之前1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。二、工作之中8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。三、工作结束后17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。四、登高操作19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。五、其它方面28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。9、爱护电梯，人人有责。高压室送电操作规程1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：1、电梯有无异常声响。2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。3、各层门锁限位动作可靠性检查。4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。6、确认平层误差在规定范围内。7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。8、厅门、开关门灵活可靠。9、消防开关工作正常。10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。3、上下限位开关动作可靠性检查。4、安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。5、底坑安全开关工作正常。6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。10、光电保护装置工作正常。11、轿顶安全窗限位开关工作正常。12、轿顶检修开关工作正常。13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。14、限速器开关动作正常。15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。16、限位开关动作正常。17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：1、电动机、拽引机检查。2、主付靴及靴衬检查。3、各导轨支架联接螺栓检查。4、钢丝绳涨力检查调整。5、轿顶绳头对重绳头检查。6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。8、电动机、引机换油。9、制动器铁芯拆洗调整。10、清洁导轨。11、各安全装置动作检查，调整。12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分姓名工号分数考核评定（优/良/好/差）点评一、填空（每空1分共42分）1、工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为、三个方面。2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有批条，并由。7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。8、工程部人员的行为准则概括为、、、。二、判断题对的打√错的打×（每题5分共25分）1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）5、房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。（）三、简答题（每题10分共40分）1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。2、简述日常报修单的处理流程。3、简述工程维修服务规范。4、简述交接班中的主要注意事项及规范。四、论述题（13分）请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。工程部十月份下半月工作计划与安排1、继续统计复核主楼工程数据。2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。7、主楼地下层改造跟进。8、主楼地下层排水积水问题跟进。9、路面铺石等检查并督促返修。10、跟进电信小灵通基站问题。11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。12、跟进电信宽带问题。13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。14、投资广场设施概况说明书编制。15、变电站遗留问题督促解决。16、变电站机房布置与完善。17、值班室布置与完善。18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。20、按计划实施工程部人员在岗培训。21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。22、空调机房遗留工程跟进。23、空调机房布置完善。24、制定空调系统详细操作规程。25、电梯验收与机房布置完善。26、电梯维保程序制定。27、电梯遗留问题跟进。28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。33、跟进中西餐厅后续工程。34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。36、逐步实行规范的三级维修制。37、着手开始工程资料整理归类存档工作。38、完成设备维修保养计划的编制。凯比特广场监控系统操作说明武汉宏成系统科技2002年10月本说明包分为三个部分，包括系统供电说明、矩阵操作说明、硬盘录像操作说明。第一部分系统供电说明一、设备功能说明主控台上共3个控电按钮，钥匙按钮为主供电按纽，主要用于电视墙、硬盘录像机、矩阵等设备供电；绿色旋转按钮为摄像机供电按钮，主要用于各摄像机供电；红色旋转按钮为备用按钮。二、系统供电操作规范1、打开钥匙按钮，电视墙通电，摇控开机，置入视频状态。盘录像机通电，打开硬盘录像机面板，启动开关开机。矩阵通电。2、打开绿色旋转按钮，各摄像机通电，电视墙进入自动切换状态。第二部分矩阵操作说明一、视频切换控制1、手动切换在某一监视器上显示某摄像机的画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“CAM”。2、区域切换在某一监视器上显示一组摄像机画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（起点摄像机号）—“ON”—“n”（终点摄像机号）—“OFF”。3、自动切换在某一监视器上切换显示所有系统存在的摄像机画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“ON”，开始自动切换。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自动切换。4、摄像机画面跳过和加入若不想某个摄像机画面在指定监视器自动切换时显示出来。操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“OFF”。恢复画面显示操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“ON”。5、视频自动切换时间设置设置某一监视器自动切换画面的时间间隔。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“TIME”。注：时间间隔可在1~99秒之间选择。二、云台控制1、方向操作键盘通过解码器可控制云台的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的运行。例如：当主机要控制云台的“上”。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—移动摇杆向上。三、镜头控制1、光圈打开（OPEN）或关闭（CLOSE）变焦镜头的光圈，来调整摄像机的进光量。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。2、焦距调整变焦镜头中的焦距长（TELE）或短（WIDE），使监视器上显示的摄像画面为焦距良好清晰的画面。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“WIDE或TELE”。3、变焦调整变焦镜头的变倍远（FAR）近（NEAR），使监视器显示摄像机画面的全景或特写。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“FAR或NEAR”。四、其它操作1、当前状态保存主要保存当前设置好的成组切换、区域切换、切换时间等一些重要数据。设置完所需要保存的数据后，按“997”—“TIME”。2、开/关蜂鸣器：敲键或摇杆时，若想消除蜂鸣器声，可按“999”—“TIME”；恢复蜂鸣器声，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盘录像操作说明软件安装完成后必须按照上面说明进行图像设置录像,系统才能够启动运行有关系统的设置方法在下面进行介绍:打开每一个程序先出现程序的登录窗口如图新安装程序后缺省的用户名和密码都是小写的bmw,通过缺省的用户名进入设置程序后在系统设置中修改或删除缺省的用户添加新的用户.1、存储方案设置存盘方案设置用于设置存盘方式,可以将所有路同时写到一个盘上也可以将指定的路写到指定的硬盘上如果将多路分到不同的硬盘上,可以降低硬盘的数据流量提高系统的可靠性.打开存盘方案设置项在左边的列表框中就列出了,现在已经设置好的方案,选择一个方案,在右边的两个列表框的分别列出了该方案的使用路和磁盘列表.系统初始方案为空单击增加按钮使用部分或全部的路和磁盘产生新的存盘方案单击删除按钮删除一个已有的存盘方案.单击修改按钮修改一个已有的存盘方案如图所示首先指定方案名称然后在可以使用路下选择路数并通过>>按钮将选中的路号放到使用路下<<按钮反之对于硬盘也一样将可以使用磁盘下的驱动器号放到使用磁盘下定义完成后表示指定方案名称为使用路下的路号将录在使用磁盘下的硬盘上对于以上的例子方案0定义1-8路(使用路)记录到E/G磁盘(使用磁盘)上方案1定义9-16路(使用路)记录到D/F磁盘(使用磁盘)上.注意:（1）推荐使用两个或两个以上的存储方案每个方案尽量使用同一个物理磁盘（2）每个方案至少包含两个磁盘逻辑分区（3）用来存储音视频数据的逻辑盘不要存储其他数据（4）强烈推荐每10天整理一次硬盘这样可以极大地提高系统的稳定性2、主要操作界面软件界面分为视频显示区、视频源选择区、手动功能控制区、云台/镜头控制区、状态显示区五个主要区域构成同时还有设置框及时间表编辑。考勤制度为规范员工行为，严肃劳动纪律，树立企业良好形象，特制定考勤制度：一、人员配备：由各部门从部门内部选派一名认真负责的员工兼职担任考勤员，负责每天对员工的签到情况进行监督，对员工的出勤情况进行记录，对员工的各种假条、申请、考勤表等进行保管。二、考勤管理：1．员工每日于上班前、下班后到规定地点（保安岗亭）进行打卡，打完卡后到达部门工作岗位进行签到，打卡或签到超过规定上班时间，都算作迟到，下班提前打卡或提前签离都记作早退。2．迟到：比规定上班时间迟到两小时内记作迟到。3．早退：比规定下班时间提前两小时内记作早退。4．旷工：迟到两小时以上，六小时内记作旷工半天，六小时以上壹天以内记作旷工一天。5．事假：员工请事假须提前一天写好请假条交部门主管或经理审批后（一天以内主管审批，一天以上经理审批）方可休息。事假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。6．病假：员工请病假须有医生开具的病假证明、门诊病历及药费缴费单，写好病假条交部门经理审批后方可休息，病假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。7．换班：员工换班须提前写好换班申请交部门主管批准后才可换班，否则视为旷工。每位员工每月换班不得超过二次。换班申请由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。8．排班表：各部门于每月31日前编制好排班表，经部门经理审核签字后上交行政部，排班表上须注明各班次的上、下班时间。9．考勤表：各部门考勤员根据每位员工出勤的具体时间填写考勤表，须严肃认真，不得弄虚作假，考勤表经部门经理审核签字后，于每月1日将上月考勤表上交行政部。10．加班：员工加班须填写加班申请单，交部门经理签字，于每月1日汇总上交行政部。三、考勤奖惩：1、全勤奖：为鼓励员工出满勤、干满点，特设立全勤奖，员工每月出勤率达100%者（壹月内无迟到、早退、旷工、病假、事假等）。可获当月全勤奖30元，未达100%者当月无全勤奖。2、迟到：壹月内迟到壹次记口头警告壹次，迟到贰次记第一次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总额的10%，迟到叁次记第二次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总的的30%。3、早退：早退处理与迟到处理相同。4、旷工：旷工一天按员工手册规定记书面警告，扣除当月工资总额的10%，旷工连续三天记严重过失，作除名处理。5、事假：事假一天扣除员工当月工资的1/15，依次类推。6、病假：病假一天扣除员工当月工资的1/30，依次类推。报总经理审批！写字楼租户优惠政策(附件1)1.餐饮优惠乙方在甲方各餐饮营业点消费可享受牌价之八五折优惠(特别推广除外)；乙方在甲方夜总会餐饮享有八五折优惠。(门票及洋酒除外)2.订房优惠乙方在甲方商务中心合约A类价格优惠。3.商务任务中心优惠乙方在甲方商务中心打字及复印享有牌价之九折优惠。4.洗衣优惠乙方在甲方酒店洗衣享有牌价之八折优惠。5.健康中心优惠乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服务享有牌价之八五折优惠。6.会场及会议设施优惠乙方在甲方的会场及会议设施享有会议包价优惠或其他特惠款待。1.总则1.1荆州市盛智物业管理（以下简称物业管理公司）经业主方授权拥有荆州投资广场所有物业(含写字楼)之管理权。承租户及有关人员均不得有侵犯产权及管理权之行为。1.2承租户应严格履行其与荆州市盛智物业管理及业主方所签订合同之条款，并应知晓对自己的行为需承担法律责任。1.3承租户之定义根据其与荆州市盛智物业管理及业主方的合同约定，为通过租赁或其他方式而取得投资广场物业使用权的签约人。2.物业管理公司职责2.1负责写字楼之管理、经营及公共配套设施、设备之维修、养护。承租户须提供必要的配合。2.2负责写字楼之治安、消防管理工作。2.3提供高水准之服务及管理，为承租户忧解难,快速处理承租户之投诉，维护承租户之合法权益。2.4对承租户违章行为进行纠正和处罚，其方式有：责令停止违章行为,责令恢复原状、扣押或没收违章工具，责令赔偿。3.承租户之职责3.1依据承租户荆州投资广场业主及荆州市盛智物业管理所签订合同之条款，对投资广场所承租之物业享有使用权。3.2享有对物业管理公司各种管理制度的建议权