某地产房地产调研大纲

连锁发展总部万科房地产调研分析连锁发展总部万科房地产调研分析目录一、万科集团简介31、万科集团简介32、万科发展历程3二、万科房地产项目分析41、万科网络布局分析41）、万科全国城市布局原则分析：62）、万科区域城市布局原则分析：73）、万科全国城市布局开发顺序：74）、万科项目网络分布分析：92、万科产品系列101）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅102）、城市花园系列，提供位于城郊的住宅113）、四季花城系列，提供位于郊区的住宅124）、TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅133、万科市场细分分析144、万科标准化分析15献5援、万居科物读业管争理模护式分眨析篇16阀三、六万科慕可供阿我司况借鉴经的地道方跃17孔1汇、网普络布愚局方汪面总遥结夕17叔1会）、尼重点叙发展根三大谈区域戏17西2卷）、半拓展乖一线愤城市掉布局腿17皂3筝）、暗顺势帅向二鲁、三孕级市太场渗哗透委17军2耗、万榴科产裹品标迅准化顾模式栗17帅3须、万王科物性业管蓝理模顷式冰18易一、械万科宾集团榨简介端1、挠万科惯集团演简介窄万科捞企业聚股份辜有限作公司乘成立蜘于1柏98淘4年上5月叶，是包目前浆中国芦最大湿的专枣业住视宅开豪发企乔业。饮20恨08客年棋万科涂完成腊新开刊工面旗积5售23再.3荡万平司方米炊，竣酬工面司积5繁29里.4王万平宽方米选，实披现销驼售金豆额4模78嘉.7嚷亿元浅，结肢算收关入4木04万.9蛋亿元体，净泊利润资40狗.3涛亿元税。牙万科墙19茎88芹年进样入房邮地产仿行业董，1锣99坏3年芒将大斯众住丰宅开悄发确型定为矩公司暮核心唤业务恼。至庭20赚08胆年末观，业桌务覆爪盖到捷以珠凡三角链、长滩三角休、环更渤海恨三大雪城市垮经济堪圈为骑重点侄的3跪1个章城市度。当驴年共糖销售炼住宅轻42皮50棵0套岂，在俭全国估商品锣住宅扯市场粘的占币有率赌从2抱.0遇7%屑提升距到2头.3拥4%款，其昨中市婚场占泥有率继在深旱圳、绒上海朵、天伍津、梳佛山供、厦权门、厕沈阳真、武拆汉、吵镇江阻、鞍暗山9附个城吸市排与名首欺位辛。须2、追万科兰发展稠历程让万科势成立锯之初稿名叫有“雕深圳掌现代户科教王仪器佛展销哀中心盖”点，业卸务较荒为多膨元化计。悬19等88费年1剖1月复，万删科进单行了学历史卡性的喘股份腰化改碗造，漆正式述更名佳为闪“日深圳嫩万科质企业卫股份冠公司颠”财；1蜡2月侄，欲万科鹅公开塌向社落会发哗行股仙票2冰,8耍00赚万股样，集带资人役民币荡2,妥80刮0万假元。蒙股份撑制改牺造完冈成眉之后众，万鞠科选狠择了墓多元处化和水跨地宗域的长扩张胃之路牢，并伴于同牌年通印过高绸价竞竞争扫正式系介入元房地治产领稳域话。赞19素91查年1麻月2肿9日壳，万兆科A弃股在桶深圳处证券市交易挑所挂董牌交勒易；秋同年仿6月铲，天万科诚通过耀配售轨和定赵向发鞭行新余股2挎,8使36馆万股苏，集洲资人草民币败1.法27没亿元沙，开监始发霞展跨困地域旦房地伪产业话务；拌同年翼，万眼科提规出了蹄“明人才辽是万亦科的拴资本争”悟，奠旦定了债万科趣企业歼文化都的基险调。胜19缝92秒年底兄，上制海万此科城亏市花取园项摄目正位式启拉动，距大众榜住宅盖项目挤的开批发被疾确定弄为万犁科的坛核心涌业务醋。事19粒93沃年3抖月，猾万科抽发行香4,墙50现0万点股B读股，扰该股骄份于蒙19渣93暑年5臂月2袖8日喊在深滤圳证煌券交违易所窑上市漂，开则始确贪定战荒略结挥构调障整，筛走专拾业化去道路布。B例股募钓股资旷金4坊5,慨13驾5万绍港元搁，主饲要投首资于气房地助产开这发，养房地剑产核驱心业寿务进述一步污突显耍。1孟2月智，更啄名为霜“胞万科劝企业告股份谋有限返公司陈”谢。侄20双00推年初倡，学万科嚼增资关配股呼募集史资金询人民锈币6醒.2重5亿残元，赚陆续闸投资诵于深歪圳、雷上海广及北浙京的膊住宅绑项目在及零暴售业壤务，保万科器实力炊进一蒸步增税强。叙年底泼，华限润集嫂团及绸其关准联公鄙司成竿为第拣一大灿股东附，持朴有的毕万科方股份蓬占万尿科总养股本兽15剂.0些8%珍。枝20获01信年，雅万科仅将直葛接及备间接副持有封的万敲佳百斧货股慨份有两限公垃司7止2%革的股狂份转涂让予防中国恶华润弊总公福司及阿其附支属公越司，警成为看专一徐的房湾地产抬公司蓬。蜜20捷03羡年，返万科孙进入定广州速、中想山、部大连兄、鞍是山房载地产衔市场姜，初默步形横成铜“材3+列X遥”魄的鞭区域护发展按模式补。金至2说00截3年啦6月愁30愧日止毁，去万科军总资挎产9乓4.河73丑亿元愤，净瓦资产掀42雅.8架5贷亿元某。典20分05凉年0途1月绩，万矩科梦地产邪业务慎的销建售量远将较五20递02卸年增摇长一茫倍以慎上；坡20授05宝年3洪月，京万科袜与浙蕉江南疫都集垃团达泰成战东略合四作，庭根据胞协议惯，浙宣江南扛都通杀过子嗓公司貌上海烤中桥慕将其元持有长的上呆海南训都股逐权的敌70炮%、裙苏州仰南都骡股权骡的4潜9%撕和浙雨江南叼都股裕权的类20算%转赶让予卵万科娘子公蚀司万廊科浦乳东、及深圳之万科循和上娇海万种科。涝品牌蛙方面剂，上睛海南犹都、不苏州俘南都侄可使需用破“疤万科晴”三或且“鹅南都省”烂品牌阀对现捉有项句目进秩行开奥发；继今后拦新项疫目如汤需使风用举“倚南都历”灯品牌压，须拘先取裙得上盯海中密桥书怪面同保意。背万科慕用近充19枯亿现欧金换罢到的数是2掌19想万平耗方米岛建筑亏面积仁的土如地项醋目储嗓备和松觊觎解10娃年的稀江浙季市场粒。昨20渠06哥年0述1月徐，银万科甜年僚销售宾突破个20迹0亿虑，实碌际结摊算销荐售1珍76唇.7客亿得。荡20腰07丛年0鉴1月短，万贝科倒确定纯其酱“艳精细龙管理舍，有撞效运笔营四”突可持弯续发临展之继路无。区20帐08理年1专1月似万科锤获得危“肉20本07陕年度宅卓越秋表现诱奖最已佳社压会责腹任奖螺”毙。呆20寄08塞年1验2月纱万科贤连续台四次霉荣膺阁中国钟最佳静企业滑公民软大奖公。枪二、厦万科贝房地置产项完目分桶析音1、孤万科烈网络颤布局俭分析碧万科斩房地拥产业犁务目抚前已宁覆盖络到北晕京、冲上海股、广泡州、谜深圳文、天炼津暮等3腿1个繁地级沙以上夏城市昨，叠其中拢市场音占有狡率在米深圳寻、上滤海、亦天津牧、佛俘山、接厦门倒、沈室阳、凶武汉裙、镇怒江、昆鞍山轿等尖9个夕城市狗排名颗首位纵。染万科讽已进屑入城乔市列阶表：乒长春絮其它谊区域沃省会拒城市姐S2炉20阶01疏鞍山拍其它显区域赵地级然城市全S3默19糠93造大连疏环渤广海因副省踩级城难市盲S2殃19浅94址沈阳乱其它什区域枯省会超城市帅S2王19爬93斥北京邮环渤光海闪直辖胡市倍S1桐19墨87愿天津挖环渤赢海剑直辖迹市势S2痰19规92变福州掏其它挤区域董省会看城市亭S2龟20亿08赵杭州右长三淘角嫩省会股城市准S2夜20鱼06谱南昌软其它铸区域添省会专城市音S2狗19胖98鼠宁波午长三斥角鼠副省樱级城伏市黎S2船20遥09岸上海勺长三侦角微直辖饰市时S1页19换92默厦门国其它丸区域资副省捎级城诵市闷S2凤19党91挽合肥器其它辆区域岂省会灾城市睬S2良20熔08哭青岛虽环渤掠海娇副省押级城骗市棚S2朗19问92获苏州径长三你角六地级土城市骆S2微20搂04越无锡网长三脉角现地级裙城市茧S2结20宿04滤佛山但珠三纵角线地级暮城市抚S2右20泉05鸟广州盈珠三沙角判省会乐城市浪S1盐20柄03购海口办其它嫌区域孝省会井城市氏S3邪20阁07妈中山贪珠三炕角棍地级罗城市荐S3杨20汽03脚珠海询珠三快角叛地级呆城市希S3季20极06绩东莞慎珠三劲角万地级塔城市桑S2尼20罢04文惠州界珠三恶角忽地级沿城市凑S3瑞20事05厨深圳梨珠三扛角轨副省装级城厅市没S1露19烧88拆长沙攀其它秆区域坏省会两城市父S2陷20处06勒武汉嘉其它伯区域屠省会吓城市百S2跑19差94删西安欢其它驳区域遣省会颠城市裕S2聪20蹲08栽成都法其它相区域寿省会院城市客S2习19健93告重庆掉其它塔区域造直辖鸡市歇S2洋20富08爬南京虚长三康角艰省会削城市悬S2瞧20车01字镇江院长三芬角叫地级童城市预S4虽20考02茫万科瓜房地酿产抽业务患覆盖泊范围旨主要兴包括竖珠三避角、最长三债角、搭环渤拘海等灵3个违重点棕发展警区域武及其唐他区厚域。贿珠三搞角、该长三榴角、义环渤翻海区露域为蔽其重泡点发喝展的晓3个伐区域询。珠三角区域广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州。北京、天津、大连、青岛。上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、镇江。长三角区域环渤海区域珠三角区域广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州。北京、天津、大连、青岛。上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、镇江。长三角区域环渤海区域肺万科愁所进翼入3朱1个绸城市皇中，柴位于陈长三桃角的装城市彩7个漫、珠堡三角铺的城穿市7海个、技环渤廉海的砖城市和4个纤，其轿他区跃域的墓共1必3个旺。授位于羞3个哥经济羊圈的肥城市重数量妻占总吼数量貌的5逮8%盼。胸1）司、薯万科刘全国毕城市墙布局移原则持分析剪：提（1泊）、经首先巩进入找直辖储市、旱省会防城市枯、副蕉省级叙城市筑等发耐达的其区域岩。轮扩大趣在全巨国一劲线城住市的展规模杂，这截些城耗市均父为各料省市践最为搜发达呢的区底域，挽是万忙科重梢点发捎展的映城市可。尤避其是梁北京疑、上研海、远广州腊、深碌圳、题天津唇等城闯市，月更是间重中紧之重络。券全国罚的直装辖市好、省供会城焰市、吨副省姓级城凉市共厕36爷个，抄万科跃目前习已进仅入的唉城市站共2威2个泪，占气比为管61蜻.1韵1%宫。阴按照予苏宁温城市车等级童对万兽科已轮进入松的城爱市分祸析：全S1偷类城端市兆共屿4个趋，S烧2类莲城市炮共2浆1个喘，S滥3类竹城市趟5个则，S检4类币城市厅1个成。拜万科款已进贩入城么市与殖各级姿别苏泻宁城移市总吸数占损比：碑可见胖，万劳科目爷前已赔完成列了S雕1类朽城市众的进筒驻。骨S2芬类虚主要乎城市奶的进考驻也碗基本尾完成绢，剩蜓余8搅个猫为害进入咽。同玻时已案开始册对发家达的蹦S3斑、S唐4荷类城辟市进式行项像目拓悟展。订（2课）、列围绕洽重点躺区域旨进行牛发展示，同立时向提周边练拓展胖。们3个舟主要臣的区滴域：只长三赌角、防珠三缠角、和环渤佛海区榆域，回是万呜科发余展的幕重点稻区域捷，万楼科业轿务覆然盖的乎31验个城房市中暑，有祖18牧个城煤市是末位于枝这3繁个区深域中理。哥“吹3+诸X钱”闷的发丛展目感标为陕以倒珠三咱角、傲长三谨角、宜环渤输海区通域为寸发展牲重点负向其点他区饮域进娘行拓寇展，仔“左X僵”献包括狂东北着区、喉华中糠区、金西南拜区等婚区域储。坏在重睬点发知展3婚个区津域的伐基础侄上，婶分别嫩以每农个区亏域的纱中心云城市第为基犬点要照四周娇扩张屡。长蛙三角萌——败以上远海为育中心血，向窗南京泪、无昌锡、壶苏州庆拓展暖；珠货三角侍——漠以深陷圳为摆中心卷，向坟佛山怎、东共莞、挖中山墙、广茅州拓蜡展；极环渤值海湾旬：以悲北京汤、天胁津为颤中心扛，向伍长春菜、大哈连、汉鞍山扑拓展迎。甜（3渣）、茫完成茂一级贪城市道的布程局后牌，发吨展富棋裕的拐二级桐市场线。钳目前盲，一责级市党场万蔬科基警本已辜经完平成布保局，夫在完腊成一秃级市狠场的先业务雄拓展芳之后固，发诵展周膨边的效一些简富裕攻的二巴级市纯场，玉已进蚂入9让个地辣级城躁市，首其中喊8个田是位雹于珠阵三角纤、长衫三角馒区域羊；同季时已翅进入烟了个死别非侧常发奋达的精三级辛市场兼，如抛昆山额市。杀2）奴、贝万科第区域妖城市流布局吵原则饺分析恋：仆按照谎万科狱已进方入的酱31猪个城扬市所吼处的铅区域宽进行翻分析砍，其炸中，加华东朱区1蜻2个尤城市期、华但南区秧8个教城市风，两颂个区雀域内腔的城舒市总敌体数勺量占吼全国伍的6汽4.爹52抢%。眼可见仆，万鄙科该敏布局散也符门合目粘前各声个区忌域的凤经济微发展径情况勒，同郑时也馅符合爸万科务自身著全国什网络幻布局捡原则卧，珠亿三角愚、长安三角揪、环魄渤海锦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