沈阳某国际酒店公寓推广方案

沈阳××国际酒店式公寓推广方案前言此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述一、沈阳市整体房产市场分析二、沈阳市酒店式公寓概况分析三、项目自身的SWOT分析四、项目启动期营销思路概述一、沈阳市整体房产市场分析2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%；房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元；三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。1、现有许多城市家庭存在有效需求。2、外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。3、未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。二、沈阳市酒店式公寓概况分析心酒店温式公粪寓：谢意为数“守酒店绞式的浊服务形，公舍寓式脊的管拐理幻”季，是秤一种银只做使服务诉、没哄有任亡何酒赴店经滚营的衬纯服织务公减寓。截既吸股收了里星级简酒店暮的服灵务功劝能和姓管理倡模式士，又庆吸收欣了信瓦息时意代写锋字楼袜的特怕点，葬拥有骡良好荒的通头讯条抓件，省可针郑对性栏地提殖供商干务服旦务，父是一觉种综孔合性丸很强戒的物跪业管辈理概嚼念，严集住趟宅、藏酒店拉、会仗所等承多种冷功能窝于一亡体的旨新兴价产物译。截沈阳奸自面“皆当代炒程式磨”酸破土苹动工鹅，禁“鼠酒店乒式公衫寓青”珍一下悬子成悠为引奔人注揪目的敞焦点侨。这刊一新锅的住延宅产遗品不厕仅吸尼引了姜大量仰消费丈者的嗓“秃眼球带”屯，同嫩时，衬也被咳业界怀所关愁注。昨随着投“舟腾龙棍国际烈商务胖公寓岭”陕的发妥售和似“闯万众诊家园鼓”墙的拔骄地而英起，鼓以及借沈阳撤华新随的五泛里河南大厦划、有修可能顾推出标的府“亲当代谦程式桐”蚊二期像以及已正在阴规划域设计尚中的啄其它遭楼盘弦，未训来沈盈阳脑“班酒店读式公宵寓党”林预计消将达薪到跨20类万平乡方米供，并妙且想由进入乒该市捐场的盟房地雀产公女司还借在增弊加。枝早在饲两年质前，惯北京镜、上勾海就昂已出学现捷“股酒店肌式公贩寓竖”核，当仅时的趟情况枣是，叮产品述一上屈市，致立即堡被抢绩购一敢空，路尽管若后来雀上市硬量不瓶断增跑加，双但仍企被人裳们关煎注和蹦看好也，其胡原因发主要泥来自答于产互品的烈特性寇充分萝满足培了市渗场需舒求。疯酒店煤式公稠寓在忠沈阳尽的出协现，续也是便市场披作用泥的结焰果。碎中高肿档住碎宅产鱼品供川给相绍对过且剩、摊银行加对房牢地产它业贷赛款的尊收缩辅以及冻消费览者对州降低斥房价吐总款肌的需速求都渠是该敏产品振出现亦的原涂因和杏动力至。那支么，中沈阳宇的酒外店式蝴公寓灿市场傲需求据到底灶有多抓大？接没有塑最详楚尽的卵市场适调查恼，恐丘怕谁东也说恒不清套楚。析先进乓入这晶个市掏场的孤公司刮肯定矛会尝掉到甜平头，刚后来铁者的梢结果苹很难察说。西有一圆点很曾重要那，就卫是产乖品本良身必积须符爹合其燃区域葛特点起。酒举店式眯公寓妹的前悲景，停从长惠远来软看，艳它虽号属过休渡性唐产品乡，但穷会有器一段涂时间永的繁尾荣。播酒店胖式公团寓之距间最龙大的捧差异筐不是秆在于攻地段屠，而书在于按配套脊和服什务，蛛这才鞭是其所能否鸟生存专的关于键所荒在。统到底陡给业渔主提达供些舟什么捧？建川成后括由谁柱管理僻？酒间店式旨服务貌如何诞实现雹？其雕本身益的特换点决悼定了衬业主深对其查产生旱的期科望值磨，如堤果相腐关配距套和棒服务增令人依失望株，将耀对产咱品的知市场往造成扬不良具影响递。显参然，克即使矛是很陷好的籍物业贺公司降，服河务也餐很难胆做到搁星级抬酒店畏的水铁准，躁如何竭实现鲜服务膀的酒龄店化牲，对牌开发永公司还而言骄是一有个不箱小的割挑战晓。爽三、构项目缸自身治的迟SW禽OT院分析遍SW蚊OT针分析诚优势启（廉S勒）情l坑1彩、政宏府投爬入巨世资对蹈南北返金廊趴的建彩设；晒2驾、项他目不露可复孙制的布地理吴位置弄；海3腹、集控团的盘品牌庄形象漠及号笋召力仇；灭4顶、坐扑拥玩××峰国际冈商业逼广场市；匪5垮、别伐具特挠色的虑园区霉规划享；皂4足、合纪理的旦户型册设计低。屿劣势怖（勉W针）追l秃1套、地遵理位茄置的侨优越裂性决才定着步价格夜的相况对偏烤高；旅2叶、消脊费者仓购买哨行为项日益穗理性重化，今使其喂产生魔就低需不就毕高的嫁心理吉。洞机会党（胁O阅）骂l然1巧、金锋廊建槽设将舌吸引理较多爪非区话域性自的消论费群叛体。唱2孟、外尸地来麦沈再辅次置役业者幸将成击为项杂目的镜又一上目标器客群是。右3臣、项秩目与颗沈城控其他用项目料比较担有较跳强的停优越淋性，貌如能猫较好队引导刮可将骡其他猫项目驱的客忠户进件行高隆质量劳的分从流。拣威胁定（是T汇）脑l杯1俭、金破廊周蹲边项裳目的筛不断版增多胡，将越造成独销售拦分流慈现象巩。姓2乏、市饭政建蔑设的兰时限锣。俊四、披项目奶启动斗期营播销思荐路概厕述酒项目剂的启双动期顷针对沈于今份后销抛售工痕作是尝十分循重要泽的，腿关于催此项户工作芒本人传看法暮如下乐：昆1.乓太前期凑的市核场调池研分俊析：甜知己哭知彼炉，百愈战不疑殆。满我们水应在亲立足脆区域羞市场冠同时街，面谣向整三个沈揪城市霸场，傻针对凯竞争榜对手至、消缺费群单体进屋行细股致周壤密的划调研签分析计，从充而确胶定目允标客蜡户群钻体、睁区域漂及整暑体市涌场的柏主要昂竞争伴对手闯。分找析其裤营销壮策略碌和销左售方仅式等户。府2.恳案提炼莲项目跌卖点垄将产币品的唤优势城最大航化的品展现东给目慎标客伞户群尿如：默l赶地段警：家地处工CB宗D往核心厦位置蓬，坐漂标性元建筑悄。职休闲撑生活壁理念写—远EQ蹈E马：赛Ea羡sy削—元轻松牲，完菠美配针套，绘生活剩轻松押Qu熄ic孩k警—榨快速兴，交习通、刊信息淹等继En贷jo懂y—梦享受羊生活这，商责业配京套，乱休闲判运动悲，优滴美环欺境，莲精神液休闲尾开发他商品骂牌：敞（略寇）垂在推医广的逼过程狂中，贯不空五洞地添推出筛概念底，以青项目斤优秀酸的品议质作孩为支衰撑点归。册3.型额项目博相关睛运作誓思路拳目标讲客户距群亭我们恭的目干标消井费群摄体是旷那些画有能场力进祖行二衰次或默三次急置业倒，并欣有欲心望改情变生邻活方陵式的砖人们咏。为僚顺利燃地实想现销执售，圈针对裳项目割应进纸行阶作段性闭市场隶目标渗客户告群定捉位，莫确保鹊宣传潮的准梁确性叉。对祥原有太的客民户群坚体加准大信柿息刺狠激力扫度深帮挖现或有目蚕标客揉户群吨。约拓展袖潜在羊客户但群体搅开展板对非蛛目标欢客户致群体区的挖努掘，原充分脾储备煤客户精资源匠。投购买蚁行为垄分析突针对叙购买什酒店陷式公谱寓的汽消费献人群疼进行银分析宝得出棒其购历买因赵素大预体分缎为：泰纯居承住型辉、商砍住办间公、考投资萌出租甘其比顾率为薯20而%准、逼40裁%粒、霉40羽%喝。杂应抓影住消见费者地心理尽诉求决点进青行宣董传推辜广。士产品心分析喝随着胆健康甲住宅授概念妇的引及入，落点式瓶高层藏以成暖为销稼售中起的难挥点，婶为减辩小今贼后销民售的翼阻力全，建剖议从新户型万设计土理念粒着手乞进行育引导织式宣陡传并牲采取佳短时屈间内唤强制辛消化葱的政薯策实肝现零停库存筐。通垮过产劳品把乘控方屿式将须部分事精品吃户型统“姥封闭词”论推迟到上市舞期，存待其犬他户恢型尽该量消裁化达葛到接喘近零贷库存离时将旱其推狐出，最掀起矩销售走的另记一高存潮。每销售唐管理贱房地染产经姻营的已成功证，新50丧%梁在于盈地块辛选择添；贫30针%级在于重规划宽设计拘，妇20建%搜归功粥于销肺售执昼行，剖但关唯键的苗是前坏面的怀80孕%辅是得某由后幻面的潮20告%俭来加杰以实沾现的姻，由先此可赖见，资销售勤管理姥的重唱要性屈。膛有针避对性惊的销增售技稍巧培兔训雹A丸、基合本要优求：棋要让祝自己纱被客配户所抢认可补1裙、销淡售人杆员的霉自身拴形象知2当、注会重个押人的桐修养于。药3滤、锻弓炼个生人的梦主动手交际抹能力蔬。言B梦、销画售技某巧方盼面的稻锻炼愧信心慧的确笔立狡工欲地成其逮事，韵必先湾利其蚂器信绘心是齐成功动的必膨要元余素，霞成大陷事者矿必定乞信心乐十足皇。我酬们要谢将如痒“击项目蛇是毫抵无挑疗剔的静”救的观碍念，虽灌输脑给销谜售人父员使典其对渔项目计产生理极大蚕的自勾信心腰，从很内心薯深处静萌发盈出对含项目当的由梦衷热肆爱。龟将这狂份激妥情倾紧注于慨销售桐工作脆中去花，事昏半功讲倍。菜相应锋的可棚采取画“带晨会览激励鹿”服等方老式进稿行。哗媒体茅组合机为达衬到刺幸激目捆标客别户群馅对项收目提阶高关阁注度之实现楚销售肿，考酸虑到茶靠单高一的扑报纸仔媒体隐宣传斧力度板不够垒，应影采取胁多媒效体相芝互配色合扩牲大信绕息量御传递学弥补嫩报纸捐媒体泄到达硬率的毅缺陷史。方恢案如肚下：休1魂、媒斤体选包择及熔其作坟用：胖报纸袍媒体日：报活广宣斑传以卡沈阳缠日报步为主移，辽冶沈晚刻报作杰为辅装助媒燕体。纽相对姨其他蝇媒体绩权威岩性报射纸更腾具有鼻较强崭的阅马读量零，其饼信息按传递是准确刘可用衔于企橡业、名项目蚕宣传蛛形象叙、传导递项虎目进肤程信据息等结。炒电视悼媒体嘴：由棵于广医告的厉增多慌单一蜂媒体侄的有这效性晒在逐解渐削咱弱，瞧众多扰开发干商以柏从单延一媒变体的燃宣传丧逐渐翼向多合媒体话组合反宣传鞠发展林，电惧视媒侍体可绞生动漂形象山地将谈产品斯展现芳于消醒费者派面前键。而喊且具歪我们管对其阳他项染目的靠跟踪圣调查胁表明歌通过些电视称媒体慰获取摆楼盘享信息炸的消敬费者无逐渐脑上升船。兰户外跑媒体加：媒英体针暴对性任较强繁，可挎弥补忠报纸晒媒体丈到达腿率的丰缺陷羡选择卸目标粱群体诵集中既地区额发布斩抓住卷受众行的视常线进睬行反睡复刺仪激。速值得衫一提指的是伯路旗渗媒体你以从誓单一秒的周守边导涌视作沿用发惹展到穷较有呈影响续力、洗刺激承力的症媒体功，可撒扩大勤路旗客覆盖悲范围梯。道奇路选豪择：卫黄河楼大街党、北牢陵大柄街、音青年讯大街困等。罚电子文楼书摆：电斑子楼欣书已认悄然已进入游房产迅销售匹领域春，是测在对胶房产总销售翠市场足的深闯入考冈察和俩探索疑的基恋础上淋，将脏软件钳技术汁和多坏媒体躲手段捡巧妙纯结合主起来读的一毯种全傍新的针房地暖产宣对传模浙式。砍特定购的生坝活方底式决初定其刊每天塞生活婚决大举部分夺时间妹被网艰络占丈据。溪电子吗楼书兵在标丰志企是业宣忠传力合度的剑同时芳，也淋为这狂部分怖网虫压提供体了项辣目较尽为全石面的越介绍影顺应版了现吼代科央技时关代发谋展的樱趋势讨。侄派发弟：将射其作态为一旬种媒炎体是辛因为苦与其悠他媒牵体相宾比，拐派发条的信肉息传珍递更赚直接恢可将鼓信息检有效蛛地传哪递致挥每位羽消费抢者。殿备注浆：挨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