郑州市房地产市场定位核心策划报告

市场定位核心策划报告二零零三年三月十八日目录一、市场定位前言……4定位策略………………5定位推导思路……………………5定位原则…………………7二、项目总体评价…………8项目概况…………………9技术资料…………………9地块资源……10周边配套………………17交通条件……………19街区功能……………19三、项目价值发现（SWOT分析）………21篇S优扁势分喉析晋……势…·客……毛……货……太……放……直…楚22饭W劣怨势分僚析给……若……犁……篮……且……砍……狗……芳…情23浓O机鹿会分净析曾……潮……熟……喂……汤……填……顽…军24穴T威伶胁分拳析汪……贝……料……少……危……暮…匪25游四、扩惩项目竭开发腊策略剩原则甩……给……白……枯……也……献……四…钢26菌复合亡原则耗银……湿……透……施……昌……灯……智27爷适量吼原则弃饭……补……扔……翠……辟……垦…腔29哨空缺截差异速原则章……泪……歇……态……伞……翼……虽……匙30布创新蝇需求狗原则姑……巨……绸……球……威……把……析……辈…婆33厌经济霉+美栽丽浩……诵……饼……不……倾……灯……嫌……设……伞34袋相对赶效益随原则北……丘……主……默……篮……陕……粗……冲……汗……寻…抬36雁五、著封项目邀综合御定位泄……落……葛……脾……呜……狱……笑……钱37根产品香定位坐……粮……纤……慌……齐……鞋……岭……右…累38单项目水目标漠对象该定位滥……透……屿……台……电……颠……撞……学……士……忧38坐产品座定位乌……旋……戒……版……蜡……虎……色…渐50黎价格锻定位执……枕……释……图……愿……煤……邪……商……粱54各形象沈定位躲……龙……沉……蒙……率……驻……港……罗…番55吊建筑败风格还定位登……灶……新……颠……肆……宾……经……祝……披60赴项目民发模联式定叮位业……串……芦……孝……嫩……束……介61泻开发够竞争磨优势梁定位篮……某……转……恋……缸……疫……等……嗽63队六、站喇项目阶案名厨/主坝题口相号（假项目卡竞争惰力分挑析）编……蚀……估……厚…原64咬命名苗方式缎……狠……宁……攻……郊……麦……程…猴65廊命名薯建议谜……非……然……表……合……借……佣……育……熄……作65则案名胁推荐野……慌……宏……减……桌……耐……偷……中……漂……准……芬66米主题制口号问……注……槽……钟……设……茂……煮…歉67禾卖点毁梳理挤……使……削……乏……富……要……难…溜68论七、晒价格别策略分……肤……充……柿……起……桐…们70黑定价想原则逢……鞠……底……堵……记……凡……苏……隶71迟可类奥比楼忽盘销酿售单佣价既……徐……何……典……水……茶……蒙……孩……骆83涛本项件目市肯场销袜售单剥价建绳议多……档……乓……誉……立……丸……睛……她……肾…予88禽定价届分析丝……盘……恢……类……电……桐……盖……贴90绪项目候价格召提升导潜力披分析仓……患……沸……牙……角……构……雀……隶……耳91交价格期表模漠拟砍……叠……菊……购……黄……培……潮……沫…滥50闻一、握市场族定位锈前言见本报载告立考志在妄了解释研究动郑州使市房南地产港市场忌现状影，预伸测未猛来发滚展趋旷势，南由市骂场反赠映的守讯息某定位田本项胸目。扮（一臣）定尺位策姓略狼本次峰市场竟调研它深入墨了解棵了郑船州市蕉场环视境，棚根据组市场读制定加合适副的，叛差异旗化优陶化产志品，乎填补绝市场帽空白蝴。架(二鞠）定办位推炒导思拾路巴1、狐项目浴的目套标市醉场定消位使了解条潜在柱市场宁消费捉群的闲特征母、年否龄、少分布延，以典之寻拌找消租费群饲体的樱构成点和可帐能购粥买本杂项目绵的消午费群掘体，距并通枣过对页这个惹群体乡的描核述，胆为项锐目基掉础定酒位提阀供依弹据。片2、词建筑意产品犬定位啄通过湿对该条项目替所处牵环境喉的宏垃观、快微观窄调研面，了秃解和善论证棍该项难目区组域的也人文状习惯链、生盟活方碰式以亿及项责目地绍块的锯交通匹、配级套等竟基础背因素邻，并揉辅以阀对周灾边环阵境的吐地产扇项目垮实态灯、竞或争势写态及咽建筑敞文化撞的研侍究，梢为本兰项目贷产品童的建第筑定疫位提茧供依赠据。凤3、问项目她营销度推广大的主戚题定锯位叠红禾调查柿该项毅目环若境的阀习惯袋文化猴、心它理趋雀向以自及开导发商盲的商些号（贿投资红商、见开发岸商的件企业梯品牌彼）、滑品牌卡（小沟区或雹花园兆命名场）、铃信息鸭传播缺内容佛和手望段等竭并研光究其雕优劣奶势，丑为项见目销牧售推呼广的辫包装乞、形杀象、幻诉求局内容贿等以稳及项漫目的计传播伶策略抛和定鸦位提徒供依辨据。按4、宵项目特的销观售价筹格定父位搁笛通岂过对柱该项站目所恰在社优区的突商品限房发优展趋饭势，浙市场是现状脑的调螺查，童周边滨项目惰的产哭品品遥质及斯价格盾，对绝消费损心理率，购渐买行爹为的剑影响摆程度三，为小本项如目的究价格脆定位直以及霞营销门组合竟提供屠依据等。框5、唉项目毅的市抱场营抵销策陕略定阵位可敏通膛过对徐该项盘目所其在社晕区的烫宏观抽市场疮调研僻，政奋策法纯规调斗研，浅购买扭行为端、购饶买习应惯、砍消费耻观念猫、消疏费意届识、冷收入兰及消失费能轰力调纹研，捐研究隔周边锹项目资和本乒项目辆的优魔、劣灯势及渴周边酿项目运的营勇销策签略，写为项离目营纷销决妨策提仿供依热据。贵6、净推广棉通路仁定位胖到了骡解该悉社区东消费坦群接男触媒班体的众习惯馒、文宣化层见次，锡了解理他们恢对媒悦体机——查广告润的心彼理反隐映。渔明确浮广告财定位拨，寻黎找最社佳广登告诉益求和烈信息稿（软源广告沫及硬鲜广告斥）传劲播方货式，掌进行傻有效五的广允告定钩位及束媒体穷组合变。扩（三大）定鸽位基拣本原盲则：怖1、堤从消符费者读的心艰理谋和求定描位，猎而不看是以症开发毕或销吗售者毒的立卸场来军确定屈；愁2、赞针对晃特定申目标刷市场车，而昂非整物个市氏场；括3、讲充分轰考虑束市场丈风险荡和市疑场潜劝力，咐以及两发展妙商资纳金压恩力；印4、荷结合芹本项以目区瓶位特聪点，顽充分游发挥理区位良环境闸优势催；护5、录走自骂己的宽路，篮走别持人尚俱未走季或不针能走范的路道，寻祖求差险异化狠的产唇品，卖创造雪出郑嘴州市制的样蔬板品到牌。竟二、踪项目品总体圆评价犬（一止）项旷目概淹况犁项目客位于袜郑州逗市金国水区顺，1暗07胜国道呼以西加与农铁业路惜以南才的交纽汇处炭，属勇于郑册州老踩的中辰心城泡区的临边缘渠区域愚，与伏新规液划的闸郑东调新城勉仅一播路（牵10陕7国黎道）振之隔枣。项腥目总验建筑敢面积触10陈万平思方米耗。(出具体勺位置毕见下鸽图)电突来拢（二欺）技肥术资夹料站项目役总占希地面素积：柜34尘92起8.度7平另方米葱;壶总建寻筑面奸积：最10妻万平呈方米迁;肌道路浆面积项：2穴71驴13肾.5惩平方述米；友容积其率：香约2乓.9爪；疲覆盖威率：王40茂％；清绿化摩率：削40拢％。粥（三仇）地性块资蓄源旁项目桨地东手临1茫07洪国道腿，南凝面是厅果菜岭批发冈市场暮，西暮面是捆常砦夕村，殃北临纷农业沾路，虹项目湾地自芬然资象源较贵为贫距乏，辜它现页在展纵示在丽人们漂面前右的是刘一片外嘲杂刻之地锯，其料它资陷源（与列如届树木匪、河蛙道等列）基非本缺残乏。掌其自亿然资利源的偶具体碍表现丛为：维1、矿周围由环境腔景观蒜A、缝项目潮地现更状右B、清东面捷，1敬07奔国道蝴。（凶见下答图：玉）哪糊石容恢奶伤者张托旋表改星桃怒女C、丢南面柔，常枣砦果杂菜批笼发市适场。早（见誉下图温：）运D、辱西面摊，常没砦村公。（痒见下挎图：若）爽E、蓝北面圣，农惊业路糕。（乐见下稳图：牢）喜环境辫景观圆综述鹅：地衡块缺渴少良咱好的芳自然减景观滩，景联观资怨源评蕉判几嗽乎为询零。脊2、订污染胞状况辩姑A、盯工业资污染铁：该询地块惯处于卫郑州皱东区尤，距网离市摸中心篮区近傅，周昏边无振厂矿密企业市所形隆成的趁工业其性污斤染。栗B、冲空气增污染捷：项脂目紧吼临1蔑07怨国道寿与果婚菜批登发市伙场，消天气秆晴朗筋时的虹公路梅扬尘盼与果对菜批迁发市际场的唉废弃朝物，嗓污染荣项目珠地空须气质跃量。锤C、婶噪音秃污染冬：地益块的焦东面费的1栋07所国道蒸，未宴来规四划中膝的立餐交桥抖也在附本项戏目前腔面，柜二面违环路策，常碗砦果供菜市非场距医离本淹项目铺很近打，因弓交通唤与市疑场而煮产生精的噪针音影紫响较蔽为严中重。思3、妥社会锤治安罢状况僚本项布目位旷于郑浊州市误的城控市边想缘，浓靠近卸10赏7国句道（百未来剂的东烤环路立）来述往过冶境的逝车辆期繁多纠，以摇及项开目地蕉南边和的果宏菜市洞场，役项目起地西客面是补常砦葡村的藏特殊秤位置丛，形夹成特蜜殊的典综合废环境把，从串而导兔致项告目的孤周边盯比较棕复杂途的社蓝会治带安环袄境。半4、倘卫生西状况崭哄项目删地周盲边的炎总体牢卫生宝状况林较差拦，原米因有蹄以下旗四点醒：婚A、霜项目恭地周距边的小汽车销修理藏业比微较繁蚁荣，梯同时看严重寒污染马周边圣环境烛。炊B、纯项目盼地西传部的藏常砦早村住丛宅档跳次较扫低。慈C、批周边翅的道轨路车兄流量泉繁多描，容跌易扬丙起尘厘土。芒圆D、余位于膜项目会地南纠部的猪果菜消批发尸市场玻，卫极生状却况极宜差。不因此铲，项笋目地锅块来冰说，规卫生沟状况钉将是纲一个宝较为宋严重捡的问或题。哪5、戒水资堵源状舱况巾郑州轰位于绩黄河考的中纽下游嚼，水赢量季品节分值配不崭均，治年际梢变化得较大殿。一呼年之粘内，足往往老夏秋忧暴雨毫成灾物，水点量过筝多，懒而冬趟春则净往往储长期相干旱酱，全众省多填年平尘均降袜水量舒为7愈85题毫米扩，相浩当于裁12备96极亿立呜方米连的水吗量。劝约有挣76留％的亲水量颠被植周物、泻土壤疤吸收缺和水氧面蒸您发，煎只有张24愁％的揉水量另形成周了地壳表河馆川径蒜流，蓬常常哑造成此年际味间旱限涝不直均的过现象涨，这竞说明漠河南雨水资丘源利图用的幼可靠碗性不偏大。祥（四殃）周凳边配满套键1、揪项目直所在归区域俭居民求家庭虚数量饼及人便口总步数疏据不欣完全茎统计导，截钟止至纤20属01里年年口末，药金水禽区居雁民家览庭总歪户数战为2护88鲁03叼7户艇，人皆口总治数为除91贞42猎59劈人，务是市缴辖区轿中人乳口最泄多的递一个闪区域信。寇2、依居民笼习惯宰的日韵常购钩物场监所纵项目观区域胸为目杀前郑听州市酷城市告边缘卵，郑标东新樱城还辨在规甲划中近，而访且中粮间还剪隔有输一条因10久7国珠道（脖未来霉的东功环路邻），激所以骑周边事缺少收上档江次，县有特才色的丽商业表设施皆，这笑和区散位楼灯价在浓全市饶范围界内偏姿高的构市场势不符景，据件了解担，区膀域内另有筝“恳思达封超市笛”强但规讯模较隶小，算农业凝路答“悬单尼绿斯庙”斯百货秤与金葱城国惭际广迈场有放“迅金搏疗大崇”怖百货纱商场概。提搞供居娱家生屿活配罩套，分距离只本项掘目最叛近的竟步行融十五跌分钟元。哪3、尽周边银居民缺文体敞设施题豆缺乏观大型隶的公锡众活挺动的祥文体图场所轻，除暴购物造外，和市民猫户外腹活动板的机杀会比混较少倚。硬4、凤医疗秀卫生娱纬五捏路省泪人民宾医院虏、省勇胸科寇医院像、省者肿瘤污医院信，东辞明路茧省老即干疗案养院叫。都坑是省丘内有淹名的册医院挪，离况本项每目较娘近，贯驱车郑在5援-1援0分部钟，酬为业疲主提筛供了狱健全隶的健熊康保誓障。施5、浪金融拆服务纽周边颂的银燕行较畜多，员如光雀大、粪中行杀、农选行等宁大中餐型银哭行，州距离覆本项疑目五巧分钟问路程愉，相脖对比赖较方吼便。客6、茫学校兼教育蔽概念悠对住干宅地胖产的醉拉动肤是明台显的腔，规典划拆昌迁扩溉建的坊常砦政小学场相临恩，为掠本项谷目的搂小学月教育抄提供马了方谎便。眯（五道）交米通条打件正位于悠项目信地块棉东面喷10物7国吗道（万未来肿的东贝环路手）南丸通京性珠高握速，捆北通帜连霍绞高速谱，北榆面农屿业路使直通富市区猴；其茶交通黑较为娱畅通格，但首是，孟从现码状来哑看，茂项目肝地周请边的絮公交露线路俗较少盒，路乓过项也目的糊公交储车只薄有3拖12跑路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