房地产上海康桥老街项目企划推广报告

康桥老街项目企划推广报告壹竞争分析中低价房总体供应量1、供应量面积：2002年本市竣工的16万套共计1800万平方米的新建住宅中，单套面积在70平方米以下的住房仅占2.2％，70至100平方米的住房占16％，100至150平方米的住房占53.9％，150平方米以上的住房占27.7％。单套面积在100平方米以上的超过80%。价格：2003年1-3月上市新盘中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盘中，3000元以下为零，7000元以上占34%，较去年同期上升21.5%；而4000元以下，较去年同期下降26%。三月份共上市新盘26个，其中每平米3000元以下的楼盘上市量为零。分布：目前市场上平价房源大多数在外环线附近，浦东三林附近有两个，方位就在外环线边上，闵行区的平阳基地也在外环线边上；徐汇区的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭镇。除此之外的单价在3000-3500元左右的平价房也只能在浦东的张江、川沙、南汇；宝山区的北边；嘉定区的丰庄甚至于江桥等地。2、需求依据2002年上海统计年鉴的有关数据显示，上海低收入至中等偏上收入家庭的年支配资金大约在1.9~4.2万元之间，而按照“6倍房价收入比”来计算的话，上海绝大多数家庭所能承受得起的房价只是16~25万之间。上海市每年要动迁8-10万户居民，需要住房700-800万平方米（这还不包括非动迁性质的中低收入家庭对平价房的需求量）。有关专家预测，未来几年内低价房的市场需求量每年约为200万平米上下。去年年内开工的100万平米重大配套商品房，仍无法满足中低收入家庭的需求。3、分析·不能只考虑单价和总价的绝对值。单从供需来看，中低价房供应量递减，需求量递增，但同样要考虑地域因素，对中低价房的消费群来说，地域的主要意义在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是与价格同样重要的影响下单的决定性因素。也就是说虽然理论上消费者只能承受30万左右的总价，在实施购买行为时，他可能会采取其他融资渠道购买高于该价格的物业，原因是有着更为有利的交通和生活配套以及投资前景。·谋求最快的去化速度。从奥园、万科假日风景、万科四季花城等较成功的项目运做来看，其销售速度极快，基本上都是开盘即完成销售，但开发节奏较慢，一期和二期之间的推出间隔都在在半年到一年左右，因此从平均销售速度来看并不算快，在进行了充分的售前客户积累之后才有开盘当日火爆的认购场面，结合本项目，要实现每月600套左右的销售，须在整个上海房地产市场上有较高的楼盘知名度和美誉度，形成独特鲜明的个案特色，从目前来看，主要是总价/单价，和项目创意。途·喉民尽可评能地幅去化裂抗性次。绩携雅从目致前来煤看，蛇本案秆主要缴抗性绕在于蹦生活菌配套坐和交扛通。慎建议剃在销治售开访始之兰前落樱实两遮点，厌一是热确定援主入袄口北加侧商喜业惩——寿加强夺型超肯市的泄招商财；二佣是一削期业牵主入毫住以抬后，卡开通准直达冤龙阳喇路地烂铁站股的小萝区巴食士。搅相关捷竞争白个案巡列表皆项目炎名称念项目朋规模上项目像价格糟主力腔房型别物管犁费用挑销售虹状况架万科装四季驻花城逮一期粘18中万㎡炕38篮00伪~4喜00蛮0元男/㎡霜93岛㎡两场房蓝12趣0㎡祝三房菠售推匀20合0套怠售完欲上海旅万里吼城孙总建转筑面铃积1曾70盆万平解米登东珂罢明伦值苑嘱3万的平米稻32理00著~2误50窄0元嘉/㎡怎80步㎡两畜房亩98马~1称05何㎡三缴房纳0.梦4元搬/㎡斤/月隙28纱0套誓，销哲售9粘0%变以上定中建吵花园毅15隶万平抢米衰35太00慈~4状00跌0元忠/㎡碌80纹㎡两闷房勿10仙5㎡钩三房网未确夕定酱预计饿年底剪开盘陈浦发茂中学稀对面南广德初苑（蜡丰庄事）蠢12乳万平座米抖34剪50伴-4城30聋0元贤/㎡澡0.州7元压/㎡角/月婶03剖年1蹦月开符盘馋已售窃完萌金都陆花好御悦园盏22婶万平统米幼35催00罢元/味㎡均扯价追92珍㎡两途房旅12作5㎡番三房姑0.秤8元疑/㎡准/月望02就年9轮月开报盘储冲涝贺已王售完喊莘闵语荣顺职苑刚4映幢小匆高层歼21惩幢多趣层鼓34悄00叫元/贱㎡均棕价梢86料㎡两汇房枯11伐7㎡排三房较0.净8元裹/㎡善/月上（多轮）骆1.及4元率/㎡猾/月槐（高题）或一期阔售完捐，二防期下棕半年齐开盘剥水景区豪园剂6.腊5万玩平米科35顽50雨元/耳㎡均吐价暖10拦5两仔房两船卫票1.感0~笨1.排5竖元/您㎡/选月由（小阵高层置）俘金和瓣佳园睬（外辟高桥蜘附近揉）剃4万流平米师44钩00涂元/味㎡均集价掀88铅㎡两姜房区10户5㎡铺三房列0.性7元毫/㎡迈/月树左右柳未开节盘勤贝越奖流明责新苑吸5.凉7万僵平米季41塑00痛元/杆㎡均哑价讽10愉3~械12春9㎡观三房寸0.投6元慰/㎡卵/月慧已售耻完宋主要禾竞争被对手封锁定稿万科急四季互花城寿位于壤宝山延区杨交行镇吧，总饺规模烘10咐0万扛平米犯，一携期1阶8万消平米歇，2甜00帜4年翼6月逃交房核，以惜多层石为主猫，兼谋有少生量小租高层赵。首淘批推谎出多择层公邻寓两窝百套算开盘傅当日榜已全谋部订亭完，睬预售出价格溉在3肉80暂0~怕40络00攀元/齿平米骆，房观型有榴93锦平米活两房做，1槐20郊平米程三房酿等。尝三林颤动迁士基地谋位于可浦东差三林蛋地区鼻，总终规模讲约1杆00写万平潮米，吗以经淹济实可用房倒型为皂主，罪动迁赌房价胖约3扛00若0~素35化00卧元/曾平米来，商伴品房蕉价约绩在4创00芝0元纪/平挪米左开右。穿竞争炭优劣边势鹊与万础科四困季花触城相匙比项核目优伍劣势叉优势沈：季·供单冲价和折总价叔优势恐。强万科茶产品泛总体邻定位鸡较高骂，单杯价高亭出4振00慢元/王平米丽左右层，总况价高闸出8货~1商0万幸元左讽右，浙认购队门槛弊相对撤较高贿。坦·惧文糕化楼的盘形秃象优馅势。拥项目绿定位泰本身颗以助“寿里弄梨文化欣、石茅库门阳建筑珠”冻为主版题，肝有利忘于赢俗得消鞋费者蓄感性筹共鸣蚂。防·置区位胞优势扭。疲康桥勿由于治众多涉别墅姓楼盘茎的先疼期开族出以静及世竭博会司概念模，地巴域形光象良即好，烫相反姿宝山沃却因持为有饰宝钢弊等大万型重贩工业岁企业赠区域尾形象响相对灭较差便。惑劣势决：帐·头品督牌劣或势。失万科结品牌稠定位救城郊钓中档现住宅商物业抵，在睡中青吗年消春费群隆体当泻中有筋相当督影响咸，万阳科物索业在元国内写良好爪的服浆务形赔象成筛为众敞多客使户选潮择的分其楼翅盘的镜利点腥之一迅。祝·呆规膀划劣印势。小目前消该区纲域有返地铁头一号剪线延婚伸段犬、明揪珠线乳延伸川段、公中环支线在凤建，五未来妨交通铁便利掌。本炮项目猾从现慧有规洲划上熟交通玉优势幸不大田。缓与三锅林动而迁基发地相林比的酿动迁豆优劣睁势策优势愚：弟·意品缎牌优烂势。纽绿地窑集团办在上膨海的独高知奋名度裤，多捕个大睁型高费档楼滋盘开展发经环验将快增加组客户笨对项帅目的俱信任造感。脾·捐文饱化楼夸盘形遍象优菠势。瓜项目弦定位萄本身帖以蜂“费里弄五文化老、石因库门扯建筑煤”活为主戏题，摘有利嘉于赢第得消写费者节感性誉共鸣邮。织·听三姻林动嚷迁房吸虽然愉价格揉低（酱与项洞目售桑价基超本相沫当）破，但喉购买承条件惰审核横严格暗，会胖将很醋大一肥部分阳有购脆买力恳的客伞户拒软之门蝇外，颈假如桌作为羊商品咏房出稀售，道价格茅则较笨项目德高出矿40洋0元方/平平米左灰右。迅劣势确：摘·恼生很活配校套劣亦势。珠三林并区域奏交通依、医琴院、砍学校剧、商厕业等众生活朗配套用要明齐显优亮于本着案。淋·搜世明博会揭影响蛋。晓三林斑区域爬距世台博会危址更她近，兄发展鞠前景晨、升涛值潜推力要仅优于陕本案兽。陈与中麻建项男目的逢优劣绪势伟优势摘：继·兔时总间优温势。检本案提推出凶的时疯间比患中建欠项目泽早近慰半年删，赢夏取了查时间插·着规萍模和科产品序优势葡。本续案规筛模是循中建喷的一陕倍，渡产品秤形态贫的独顷特性俭也是劣一大兄特色呀劣势科：极·头地段诱劣势电：中虏建项助目在阁外环布线内赢，对娃面为园浦发冤中学正，比绩本案苏较有程地段京优势臭贰冠客逆户定踢位界主力向客户地域序主要着来自境卢湾条、黄判浦、吐上南少、花刊木、踏北蔡轧、三孩林、还张江馒、周沈浦等监区域屿。知购房笼目的珍自用弃为主诊购房假原因麻·桶动沿迁、盐养老族这部葛分客华户主叮要来茄自卢芦湾、息黄浦蔬以及时世博森会动柿迁区昏域。卧·冰婚税房、通就近科工作许、改卵善型喊购房形（如远长幼树分家矛、新摔老乔亏迁等小）咏衡追热这道部分慢客户忆的工亲作地史多在循康桥各周边笋，如华张江须高科杨、康罪桥工厅业园肆、周逮浦等够。闻年龄这段信项目闲客户搂年龄艰区间让较广膝，主阶要集柱中在源25好~5岸5岁溉年龄峰段。芦家庭壶收入嫩家庭词月收愉入在信30盾00煌元以夺上。职业筝·温行危政事歌业单呼位：茅一般清科员接、中扬层干疲部。今·林外球资、读合资尸：蓝岂领、驰小白办领。岩·姨国否营企驳业：兔中层扒、基浙层干僻部。把·政私蓬营业冒主、罢自由城职业晕者。学历毙中专竭、大乏专、慌本科地学历乒，相蚀对文两化层收次较容高。壳生活踪特点咐·盏年胃青客隐户（薪26兴~3挪5岁筋）吃吵住等照生活料起居暗相对南简单兆，对孝交通削配套走较为限看重评。额·胀中端年客但户（己36肾~4暑5岁厌）要唤求生共活配弊套完庆善，向对中姓小学牌教育钩配套糖更为倒注重影。添·仍老情年客洗户（翼46方~5币5岁郊）注漫重室玩内房啊间采亏光通两风及知室外赶空间且的公朱共活潮动场打所，建对菜鞋场、逼超市耻、医蚕院配浅套更妙为看肢重。砖边缘荣客户地域山·碗外辆地如单温州勾、杭费州等为地以充投资食理财侍为目水的的貌客户终。瓦·乏境趋外投戒资客鸟。躁·撕全波市各齿区投垒资客款。僚购房糟目的染投资集为主鉴兼有环自用范。段购房斤原因摧·孩利带用闲妄散资汗金理刊财，距出租矛或待仁升值留后出蝴售。衡·勺外辅地移堪居上植海客瞒户过冈渡性炮居住丽。粘·登企莲业因命办公长场地避搬迁井集体民性购韵房。碎叁杨广告球企划供推广悟案名恭案名额：丧老街浙·兆绿地残康桥氏公寓旗诠释呈：贱项目义以上损海里奶弄、摆石库戏门建揪筑为原塑造事基调母，继捐承海戒派建览筑文控化精颗髓的疗七大蔬里弄份组团抚规划度布局净，浸仁润底呢蕴深边厚的秩上海钢里弄霜文化休，在耽营造反生态拢环境搜、人政文环枪境、咳智能拦环境业全面户提升敌的现隔代居晃住生打活空叛间的矛同时它，力洒图再征现和触睦互栏助的颈人际止交往幕和邻滔里关的系。炕景讨革命名准《老田街》被，强贱化项祸目特翼色，歌传达腥项目辟所依改托的决海派辫文化宫韵味机。瞧项目匙LO妇GO阶及V村I：碰见附喇页。留景观棵概念胀包装姥1、顷三重觉景观泉营造外1稿·倡1叮自框然景传观上指小浅区内珠绿化职植被锻等自搬然物岩风景真，绿宋意鲜耽氧家辜居生倡活。馒1堂·凭2基文特化景欺观斑指小段区式芹样丰孝富的票弄堂劝建筑絮当中慌所蕴笋含的蜜建筑没文化已韵味椒，由聋此而吓形成普的建姻筑文俗化景狮观，裹给居泪者带带来丰宗富的估视觉老美感慕和家那的归弟宿感枣。亩1回·置3棒社酬会景族观俯项目够独辟巧主题谈公共培活动愿空间巨，提慎倡和攻睦互有助的型邻里律亲情青，在续老街叨，将弱有现馋代社北区当蒙中所捡稀有凡的和兴谐亲怪密的赚邻里题交往协，形暗成一拖道独悟特的眼社会誉风景通。归2、喷七大临主题孩交流炎空间狭2益·蝇1键龙峡门村正——糊书院昂气息啦原址贱：建蚀于1健93普4年梦，因式“武龙门婆书院序”狐而得元名。贿“盏龙门掠书院勤”灿为清挑末上题海著忧名学谋校，钩由巡揪道丁励日昌搂创办渡，初丝时宣梢讲义农理文摧章，掘后改浆为师酒范学进校。仁组团辽：散绢布石唤桌椅辱于公扎共活杠动区葡内，栽可品侵茶闻少香，暖可三隆五相籍聚，灿评弹征笙歌梅。沾2里·翁2晕集嫩贤村稿——击贤雅虑居停壤原址顾：黄础浦区仆金坛悼路。丛建于绿19养12甚—云19裂36桂年，政新式崭里弄乒与旧秃式里延弄相园间，牛近龙击门书酒院、戴书影迷楼等挤古迹谅，书嘉卷人巴文气植息浓灿郁，船弄名刚取意上“刷尚礼换集贤跟”伪。纳组团申：开术敞的殊公共挡活动搭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