天津房地产市场供应报告

东丽新新家园项目天津市场供应研究报告TOC\o"1-2"\h\z第一部分、天津供应市场研究3一、供应调研背景及中原研究思路31、调研背景32、调研目的33、调研对象3二、天津市土地市场供应分析41、土地市场现状42、2002年度土地供应分析6三、天津市房地产总体供应情况91、天津市房地产供应总量92、天津市房地产市场价格状况113、天津市房地产市场销售量13四、天津市房产市场分析151、商品房市场概述152、市场情况分类评价17燕五、主中高收档住渴宅市琴场供重应循仓19湿1册、总角供应与量情屿况武窝19义2霞、销宇售状居况狂将19才3勉、产孤品特险点笋耀20到第二枕部分嗓、供槽应市顺场专杀项调棉研分归析院更21固一、愁调研扇说明姜渔21退1.庙市场劳范围核圣21畜2鸡、样吊本的刚选择国普21那3垃、调述研目谱的和约分析乌方法扁性23顶二、胆高档糕公寓烂项目维分析衬碍23车1错、高流档公立寓项阀目综慈合品迷质评后价重扮25差2胃、高馒档公券寓项蜂目供旬应量稻分析友抵26习3削、高好档公沾寓项泪目产而品分痛析法央28俯4鞠、高献档公秤寓项芹目价像格与吵销售户情况贤赛44纱5倘、项多目形伞象与遥宣传纹推广吉泳54模6刷、高栋档公六寓项道目客已群分螺析井凯54勾三、桶别墅扛项目隆分析呼鱼55卫1绘、别麻墅项此目综平合品餐质评首价梨田56镇2烫、别弯墅项裁目供炒应量正分析纵宜58才3施、别锹墅项牙目产革品分游析犯确61去4银、别俘墅项花目优泉势、抖劣势纷分析耐辈78要5脑、别会墅项语目价她格与部销售色严80闸6毫、别闸墅项涛目形为象与霞宣传疤推广眠劈89燕7万、别裂墅项凤目客哭群分蒸析夫慰90贤第三鹅部分字、个弯案项枕目分录析难闲91鲜一、里个案隐项目之的选或择客茅91卫二、士个案拉项目以分析辫约91肢1冰、万牵科花摄园新虾城三秀期主——卸美树墙丽舍筛商91考2远、半牲岛蓝佣湾克脊97允3让、蒙偷地卡皱罗患泻10药4翼第四秩部分浪、结仔论彩站11袋3遮一、怪总体编供应狱量及楚供应袄结构瞒寸11面3封二、激区域炼供应的量及震供应制结构雷皇11苗3晚三、女在售受项目宏客户暮特征峰碰11壤3异四、肿产品洁特征柿插11缓3脂五、笼价格系及销恋售颗州11摄4压六、征宣传胃推广什免11桶4浩第一淹部分加、天刺津供礼应市粗场研魂究迁一、逆供应起调研圈背景退及中肺原研淡究思宽路单1瞎、调且研背窄景颗天津使中原遗根据它贵司洋提供麻的有逼关地垄块及驾项目兽的初摩步设行想，吼经与摘贵司封分析艳与研顿究，灵确定毯了本返次调帐研的添目的比、对决象、已内容附和方慧法。显2、忙调研眼目的穿本次孕调研判的目然的是肢通过执对天你津市膨土地题市场多供应遥状况纲、天贴津市尊房地袍产市沾场状茂况、弦天津蚂市商凯品房思细分单市场身的研析究、归以及诱对现循有别悦墅项金目及墙高品堤质的技公寓笔项目缺的供烛应量磁、销守售量岸、价坦格及跑产品司品质艇等方岂面进咏行深裙入分贵析与蓬研究紧，为轧本项绒目的湾最终蛮市场驻定位龙提供叼有效讽依据冈。坊3、柱调研畏对象巨本次新调研坦的对液象为枣市区渗、滨册海新盆区和净近郊驴的别葬墅和定高档庆公寓锹项目引。殊二、者天津妖市土执地市傍场供财应分棋析副1、剂土地炒市场影现状叉20斯01潮年全砍市出滤让土朱地3贤80鸽宗，禁土地鬼面积量61选9.赔65将万平准方米寿，收旧益1爸7.嘉22负亿元方，有吹偿使严用面河积占钓全市兵供地群总量才比重墓达到吗58凤.0帐3%伤。晃随着汽我市悬危漏刚平房驰改造战工程细的提胀前完丸成，脂中心管城区雅土地搜需求冬趋于江稳定般。2常00禾1年职出让密土地宾58群宗，掘出让哗土地灯面积成12乞6.抛24撤万平黎方米隐，政炕府收镇益1墓.2聪亿元创。中躺心城添区出娘让地词块以拢居住机用地管为主款。工夫业、嘴商业杠办公故、居毒住用滨地分昂别为寇10烟.3页5万沃、9既.1查9万谅和1廉06锡.塔7万惭平方奖米演，分京别占鞋中心款城区土出让院总面徐积的逆8.予21富%、述7.躲27增%和药84虫.5刚2%旦。剂1.翻1土吨地供争应姑量鸦19井96业-2觉00雁1年瓜全市挣土地扮出让瞒情况魄身紫竟研奇年停份五数量泊19尾96洞19舰97松19誓98淘19西99果20野00第20便01诱累计怜出让陵幅数吧（幅葛）云20月3骑29蝴5军38哪3失29纽4件33晓6凭38首0污18早91争土地棒面积描（万王平方醉米）穷37撒8.轨83娃71睛0.灰45河92搜9.裕43熊42亡8.冲67拥58殖1.乎82额61来9.淹65纹36赤48傲.8身5过19趴96合-2失00编1年戴全市杰土地长出让根数量缺示意统图李19附96券-2联00少1年豪中心恼城区厦土地绘出让聪情况兆络佳啊冲驴年挑份东数量壤碎检窃背19活96傻19逮97进19叨98诞19凉99嘉20障00折20样01绍累计银出让赵幅数舒（幅格）匀42宜67膛85蝴58蛮63皇58镇37辨3想土地哭面积序（万闭平方谷米）撑36团.3咽4摆78我.9女1矮18些0.穗1遇64名.4订9彩18测0.浅26棕12众6.镇24普66脚6.盖34酸19燥96孩-2肿00士1年绣全市浩中心潜城区展土地妨出让甩数量赵示意耽图张1.垂2出出让数倘量变幕动原雷因：垄97出、9尾8年余正逢怜5-调7年姿危改不拆迁类高峰乖期，撒全市镰土地馅出让僻和中三心城筑区土距地出冠让激汗增，蹈98贝年中瞎心城教区土辆地出鸦让量磁相当酱于1革99界7年肥的2跨.3作倍。科20怖00丧年受华全国换大盘昆开发湖的影嫂响，劫尤其独是万惯科在缸东丽弟湖成理功收富购4膀00姥0亩沙规划辅用地欣，各亚大开菊发企辞业再掠一次条大规跳模扩臭张，足成片哀获取深中心恒城区况土地勤，如杠中体弱产业捏投资廉的姨“务奥林沿匹克嗽花园纽”捧，顺酸驰集凉团投嘱资的挨“代太阳行城泻”阵，天已房集袍团投痒资的选“舟瑞江擦花园极”符等使通得当琴年土祸地交伤易量辟暴涨艰，相饱当于挥19榆99揭年供巾应量或的3惕倍。劈从整蕉个天津津房倒地产场市场小来看弃，目眉前天猎津市耗居民岸平均辜居住剩面积管只有数9.与6平店方米仇，低担于全雁国艳20缺平方捆米郑的平她均水叙平，把天津膜市居巷民住禁房需食求潜环力有皇很大掩空间佩，住份宅市维场仍烤会保没持向窄上的还势头昨，也晶必将黑带动株土地扰市场弊的成见交，头从而锐引起驴土地鬼供应碎量的阴上涨省。争2、昂20巷02瓣年度险土地桶供应殖分析问2.夕1土宝地供税应量焰根据唐政府穿部门茄计划齐，2博00享2年孕供地停总量料控制缩在分45搭0公仔顷期以内疾，其息中商槐品房真用地彼13抢5公益顷满，占压计划翠的3醋0%售，危鉴改、挪安居役用地随31帐5公吨顷矿，占荐计划撇的7池0%杆。或忠音可供讽地块汤范围途：危蹲改用后地将对严格蒜控制台在市慢政府由94攻年确信定的娇16答4片估危改栗大片缺内，搂安居樱用地趴控制茄在政扁府确尼定的驱梅江奸、西恐横堤易居住夸区内诵，并钳实行押总量驾控制贝。另烈筛选逆35柿幅4拣04文公顷鸭土地镜，作歌为近帝期可推供开朝发商图品房嗓的用宰地。政20宇02轨年外谅环线引内居捧住建另设土冒地（须危改颤部分彩）供幕应量荐区阅域母和平巨区毅河北啄区貌河东欺区支南开焦区牌河西鸣区线红桥斤区肝合挎计岸土地故面积颜（万若平方宜米雅22咏.2会7糊99肃.6伤5处11露2.钉41跨47宣.2底4梳18游.4切6诱23滥2.模14居53扰2.催17况20细02祥年外两环线找内居洽住建毛设用银地计妈划（猪安居挺部分装）供艺应量友地块击名称呢梅江辩居住筛区著双林汪居住半区搁西横药堤居宿住区犹合计踢土地来面积付（万贵平方背米）弟80音16霸3偷17貌4奥41脂7卧20寄02殊年外矮环线摔内居乘住建纠设用税地报虎件计蝇划（捷商品约房部沸分）呈量凡区赛域顾和平渠河西旺河北奖南开森河东旦红桥呈北辰滴西青闪东丽苹合计决土地篮面积遵（万赖平方以米）奋2.驳4唤18超6.蜜43固47艳.4骡30难.7钱4萌52傻.4你6态5.秋56颤16闸.7胞55肯.2升2宫7屑40医3.杯91喝2.性2潜伍在土御地供临应芒20腔02咬年天思津市霞土地煎市场眉发展枕有着仪巨大定的潜鼻力。论从外蛛部环左境来司看，蔽天津写地处津环渤绪海地覆区的陕中心绢，毗仔邻首费都北之京，被拥有森我国欧北方最最大训的综送合性牙贸易猾港口快，在炭区域穷竞争择中具睬有得熄天独棚厚的海优势左。特岂别是禁北京待成功碑申办禽20斗08梨年奥栽运会例，将挪在近夸几年绒对周摘边地性区的势经济的发展惑产生液推动佩作用映，给娱天津村带来花巨大绞的市丑场空躬间。看从内泽部条问件来怜看，搭近年盲来天云津市宾加大拳了基哄础设揭施投醉入，摄城市乔环境狂明显物改善搅，城佛市功蜻能进汉一步痕提高射，城貌市经屯济步仓入快摔速发智展轨唇道，艇土地哭价值电稳步贩提高孔。召从目辞前房简地产流市场哥发展垄的态您势看煌，外绒环线唤范围塌内还阁有大乒量的谊土地材可供坏开发雷利用醋，如按王兰航庄，败侯台束，西衬横堤班，瑞碍景，证北辰强，张秤贵庄城，双删林，赚西青椒区杨牧柳青炕高尔裤夫球盒场附累近，巷北辰惯区红译光农目场，谢小淀晋地区否，东骑丽区在东丽饥湖，在津南哀区双登港，恋团泊吃洼，泳大港素大学延城，踏天津铃开发较区、它宝坻丧京沈畜高速蛛沿线剪，武至清杨遍村、笔逸仙浸科技兵园等帽地区情，这允些地追块也饥是天蒜津开论发商养看好农并愿支意投任资的薪地区皱。咏长期扭发展拿潜力阶巨大敢。拐根据膊天津谦市1吨99危6-适20贷10真年土跑地规缘划，故天津思城市欧土地御利用异情况余将会锄有很沃大的塞发展泊，捧天津抚中心野城市俭建设腾用地突平衡甜表车用地营类别斯面积住(随平方凭公里炮)匀占城据市建凭设用倒地比娃重页(%报)陡人均军用地姿面积埋(绢平方列米更/挤人枪)挑现状屠规划馒现状激规划师现状累规划降居住国用地必96蹄.4捆14平6.邻6戴24冈.2怕26缓.4企20窑22见.2劈公共照设施列用地凳36铜.4谨60虚.3沫9.条1诸10悟.9侵7.则5兄9.蚁1这商业馋金融倾用地将7.留7芒15董.4返1.旅9赞2.视8沸1.琴6泛2.呜3御城市姑居住铃用地考规划洗指标赔平方胆米/猜人炊用地伴类别怜20毒00咳年孝20惠10振年挎居住毛用地括20规.0开-2田3.铸0图22蔬.0丛-2捏5.纠0无其中洋住宅百用地睁10杠.4勺-1器1.姿5天11种.0漆-1毅2.证2谁公共佣服务京设施纠用地港5.弯3-未6.击0崭5.讽5-呈6.钻5悟2.私3土叔地供受应特披征广从土感地市兼场发滩展来救看，尚20勉02察年1狗～8服月天石津市雁土地竿市场返呈现视以下批特征椅：将土地计价格主稳中厦有升酷20并02椒年上胀半年剪，天吊津市图分别陕调整搭了天秩津市则中心芹城区梢基准蠢地价偿和天耐津市连普通说住宅糟用地便楼面师地价她标准员，使顿中心青城区漂综合蓄评估然地价巩水平龙提高处了3产0%贞。随宋着天死津经榜济实下力的般增强圾，以俗及城浓市基免础设哥施和数环境殖水平自的提菠高，龙天津节市土车地价支格水龄平稳块步上沃升。飘交易援公开仅化、吓规范声化车按照东国土夺资源闹部1貌1号迹令[本20洲02涨]规贤定，盘从糖20外02蛛年7耕月1黄日起坏，商头业、恶旅游命、娱颗乐和绒商品皇住宅椒等各运类经畜营性泛用地之，必杆须以翁招标朝、拍藏卖或园者挂亏牌方后式出脊让。抱为此识，天爬津进颜一步蝴明确质了土漏地交棉易中映心的柔工作泛职能期，加趟大了肯土地榨出让忘市场击化的税力度鼻，从异20铲02树年下救半年驱逐步峡开始历加大蔽土地致拍卖夹的数阶量，恰而天肺津开换发区狭自2仆00权0年肿起，料已经访全部缓土地谜实现扯公开里拍卖嫌。扛扩大沉了土侵地有旦偿使盏用范算围械成片薪危漏限房屋住改造身和经慎济适图用房石(安恋居)央项目饭纳入贫有偿挽供地枯范围所，按闷50菌%缴斩纳土旁地出钥让金敲。孤商贸烤公建短建设笨用地堤有所凳增加竹天津辨市出听台了凑支持俱大型承商贸坛公建繁项目斥开发类建设套用地旁的优早惠措圆施：类即大教型商独贸等颠公建赖项目届在办曲理土适地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