房地产重庆城市心语家园项目核心战略报告

策略创造核心竞争力城市心语家园项目核心战略报告发展商：营销策划：深圳市天方房地产经纪代理重庆市澳美广告2003年3月28日“创意空间”——颠覆传统的白领居住模式第一部分市场篇房地产市场研究及结论性分析一、重庆走进大盘的时代、大鱼的时代，同时也是精品的时代二、重庆三大热点竞争区域描述江北：在政府“北移东下”的城市规划和战略总署下，1997年后，北部房开始成为持续发展的热点区域，“向北、向北、再向北”已成为北部房地产开发不可阻挡的潮流，直指两路地区。同时，嘉滨路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的开发，一些江景大盘如：东方港湾、金沙水岸等业已亮相重庆房市。粪南岸巨：隐20军01铸年后惠，南劈岸区裙政府序凭借好自然卡景观暑资源迅--夏南山恶风景艰区和腿漫长踩的江扎岸线脑，提寒出了遣“检吃在埋南岸瞧、住挤在南草岸、锐旅游屈在南沸岸暑”罪的口肿号。别其沿纯江一孟线的霸开发迟也继黑北部逐开发别热潮巴之后倍成为姨又一露个新贸的亮哗点区钩域，姨先后炎出现奥了江土山多谈骄、翅海棠啦晓月驰、融哑侨半蛋岛、选上海缺城等往一批护有代滚表性滚的高祸素质卡江景劲大盘预。和目四公夺里至渴七公崇里区镇域近梦50坑00神亩土史地开众发将苦今年蚁年底订推出塑渝中月区：称在渝猛中区变房地供产住叠宅市刻场相况对沉称寂的霞97造-9底9齐年，约各区宅域凭森借独踪特的扮市场到号召舰力，恒大量枣消化烦渝中含区消伐费者娃。在渡这种荐情况哪下，惜渝中求区政姐府提肺出了糕“益永远策的渝量中凉”扇口号惰，重荷整房过地产殊经济赌。从原20心00做年开谢始，捕先后沿出现隙了御捞景江俯山、抢天伦添华苑蓝、恒姑通云送顶、贝时代午豪苑液等一辩批全泊市概形念的雄热销欢楼盘故。锹有着外共同茄的目讽的：港瓜分骑渝中技半岛别三、竹重庆拘最具煤消费自力的千产品式分析赢喉赵徒第一广类：掀60按—钥80影万的破别墅充僚丹驰第二匠类：困江景牌房稠乒紫散第三再类：日投资津性物款业泛侮尸阵第四本类：勤平民幕房糠每个做月销患售额锹超过诞10括00接万的岸有几曾个？去四、悠回顾篇渝中叫半岛佩房地裙产发镇展轨博迹忆回顾私渝中胆半岛钱房地疯产发搁展轨宜迹，炮有助看于本厦项目旷长期院在复舌杂多腔变的统解放苹碑房伙市中筋找准考定位寺，吸棕取经在验和懒教训甲。窃重庆宣房地慢产界晚对九臣七直旗辖经顿济启羞动速愤度期钳望过秀高，企开发粮商为诞了最幸大限烘度地洞获取悬利润太，扩圾大了谜商场机和写费字楼弓等投鼻资性琴物业屋的建走设，籍住宅绩开发卡向利膛润窨业比较彩市制捆高档威产品奸方向宅发展调。跨强入贤20杂00差年品玻质住统宅开签发急呢剧放禾量，冷截止龄20步00崭年9鬼月统制计，比解放台碑地工区住划宅在煎销量跑达棒40聪.7牌3呢万平反方米惩。梳洒犹这一暖时期期少数唉开发解商对披市场夜缺乏颜清楚短的认跳识，哄并抱竟有急篇功近蜘利的挤思想疯，总勇的来后说处痛于探金索阶昨段，昏因而泄造成胁这一欠时期舟住宅矛产品图几家芳欢乐挡几家停愁的略局面技，住君宅产锡品空伶置率期相对文较高本。其矩中的渴销售革状况校较好勺的有灭“抗邹容恋广场秘”倘、贤“蜡华庭战嘉园蛇”叠和粪“朱御景页江山费”涨，其僵他项傍目则劳由于定诸多享原因简销售说速度蝶慢，桌有些恒甚至打成为鄙了虽“浆烂尾洲楼沉”妨。轻（一顺）滞财销、地烂尾虽住宅梁楼盘三简析杯表一踪：筒20利02复年9塞月解宰放碑茫主要餐滞销异、烂啊尾住掠宅概肌况狱案名唱地王磨名仕削阁暴瑞麒观名都赛恒利连大厦怒地址凡民族料路1酒64辈号父新华吴路4锹21丰号停五四谦路江若家巷院交汇汉开发旅商讨渝海会实业击瑞奇私物业蹲恒利馆物业霞体量傲建面研6万蛛平米委建面挠3万惨平米礼建面摩3万扮平米拥规划什形态层41嘴F五高档堵商住遵楼章33蹲F商筋住楼篮32惠F商娘住办搏楼喊主力扮户型撒3R恩2L程2T钓+保碗姆房翼4R振2L趣2T胞+保愈姆房姥4R恭2L何-5粪R2字L帝2R快2L挣、3且R2艺L宿跃层且主力躺面积赴（平锁方米访）纷14此1-瓣19本3紧90罚-1义20河13大0-捆15瞒8开跃：筒27回6-价36罗2民价格点（元棍/平中米）致68阔00问-7宝50架0控80画00倚38泛88誉-5反21梳0待付款喇方式怨（按储揭）邀七成估20铺年附交一材缓二睁贷七倾七成屋15小年划七成判20笼年馅发售距时间签99枪、5泡（内反部认摸购）陷拟定移20纺00筐、1流2滚97跌年初侵地王羡名仕各阁篇：在活解放好碑高移品质寒房最际高均敏价4墙00洒0元杆/平将米的幻基础厚上，梁跳高幅30哄00丛元/析平米汪开盘扩，并区将装含修房王概念捉作为挪一大静卖点割。在洪开盘倦之初蒸，除衬了赢贱得新湾闻喝超彩外匹，销归售无丙大的左进展欲，随讽时后略取消闲装修槐房宣粥传，粱并大替幅下坊调价异格，武销售孔局面疫仍未记能扭繁转。读经过嫩3年镰的销积售，狂迄今厨仅销班售2段0余陕套。设目前享已经业封盘衫，进就行产教品的骡内部母调整浊，欲秩更名垫“卵城市雁传奇劈”佣，重饿新塑属物业束新形映象。纺昌椅失败型原因悔分析菌：润a熔对市法场把汗握不液准，岂定位忽拨得叉过高贝，对奏目标阅客户椅缺乏评深入塌的了妖解，钞从装使修房麻概念甘不为浑目标筛客崖户其接受池可说慰明问裁题；阻在缺冶乏足饮够市紧场分膨析的周前提嫌下，桥盲目告提高轿价位猾也作取茧自规缚；沈b杰高踪档次档裙楼助经营奥低档懂百货脚，给其投资律者带浊来的心负面雹作用描直接体影响哨了住竟宅的巷品牌夜形象有；描c忆备工程葵进度棍缓慢厅，给朱消费腥者的秃信心绝不足穿，也混造成扩了品怀牌伤闹害；捏d风营纯销推它广无迈序，吹忽冷励忽热戴，没舰有形苍成充揭分的壤市场倒认知此度。笛瑞麒雄名都工：长准确寻地说眼，该免楼盘裙住宅我部分烘在还扒未开苍盘就仰已烂嫁尾。熄失败盘的原渗因分巨析：愚a凤年整宜顿请“永三金忙三乱根”舰即陷验于停沈工状剧态。踩b什开捡发商闲缺乏痰对市续场的座基本企了解房，并侵且未麦从地谷王名滑仕阁劫滞销猫的案喉例中摘得到雾启示愤，反蛛而在渠豪宅梨市场架的竞榆争中呀推波担助澜巡，欲钉再创玻新高罢。委C谦忽吸视品善牌建辞设。相作为棉形象崭窗口短的售草房部鉴面只讽不到川20论平米舟，而竖且破削败不喷堪，棕根本屠不能饥建立净客户悲的购惰房信戴心。以恒利吸大厦版：章该项闯目于嚷97酱年初忍面市准，时童机是匪十分淋有利斧的，台比地野王广坝场、规大都阶会还有早。颜当时尖市场述上高著品质倡住宅节相对凤较少陶，而婆且有塞重庆搞成立窃直辖传市和恋香港伤回归完等大拢背景目支撑联，开架发商滥如果拴对市处场能角较好罢把握掀，并膏加强俩营销狐推广画工作匠，销肆售情宋况将葱向良允好的黑方向肯发展牵。恒荡利房贸价定着得较煌高，枪住宅法多为静31终00吼-4难00嗓0元盆/平今方米肯，这合在1缸99誓5-太19撑99著年间竹应属石高价桂位。雅事实捏上，叼售出纲的房款屋中赞，许泊多价驳格已什超过景42帜00线元，缩说明父大厦等较受削认可从。但箱最终婶到了弹现房将而被沟拍卖篇的境孟地，指主要借原因坐如下忙：茎a雷资通金因塌难。桌19抛93笨年立逗项，腰3年敬后才名动工乘；施楼工3栏年，昂停工趁3次贵，表影明开瘦发商暮资金示明显楚不足指。工敏期拖套得太苏长，爆导致婆开发躬成本降变高部。互b日营销济不力楼。开简发商浑在开胖盘销言售取猾得一克定业定绩后齿，抱雀着境“待皇帝错的大熔儿不盲愁嫁加”鞠的思拍想，巷没有勉乘胜举追击俭，坐床失销宣售良足机。尾小结朋：体这一芦时期鞋出现送的烂夫尾楼司、滞气销楼胳盘存成在某歌些共融性的思原因韵。一分是开恢发资控金衔虎接不鸣上，畅严惩凭影响齿工程扁进度衫，给昨消费丈者的高购房饰信心下带来族严惩心打击仅；二垫是缺型乏整呀合推亭广概幅念，兄缺乏勺品牌窗意识期；三保是对嗓市场轨一厢嫁情愿每，缺熄乏深枯刻的润认识侧，对牌存在炼的风热险缺化乏清望醒的饿认识欺。豪（二御）2住00季0年旦在售尝住宅测楼盘致简析竖表二身：2废00悟0年骂9月视解放圾碑在首销主烈要住缸宅概棋况璃案名符御景冤江山蚕华庭雁嘉园苗邹容涌广场摸达美赤城市局花园目万吉心广场丽地址抚棉花留街家泡乐福吧旁辫北区误路嘉计滨路罩之间柿邹容远路吴14乌5纽号雪民生伙巷1倾8号殿新华阿路1穿60秒号店开发若商羡万利渣房地松产锋重庆拿润隆屿实业饺英利泄房产蹈达美露实业桨万吉饥斯达其地产呀体量倚建面渴9.立8万次平米柴建面境8万吧平米升建面让9莫.8显万平倚米纲建面斜15晃万平杀米搞建面辟12负万平窑米遗规划左形态践30框/3着2F始三幢馅板式金楼固32置F二利幢点凤式楼兔31姿F商榨住办缴楼偶26践/3诚2F浮六幛掠点式略楼效32索/3币5F员商住忠楼暂主力链户型汁1R售1L径、3各R2董L、寻4R迁2L极、花黄园房班1R践1L若-4狱R2宇L吹2R订2L梁、3盛R2扮L晌直跃目层肾1R引1L钩、3疮R2扔L务1R窗1L基-3压R2挎L山主力散面积夫（平呢米）毕淋1R驰1L血：7盒2露2R叹2L尖：9俩4-峰11谊3周3R洒2L启：1退13此-1朱45眼4R席2L向：1丘58相-1彩79栗花园慢房：循2您04娃1R泽1L轰：5怪8默2R导1L级：7暂4壤2R宰2L演：1食05编-1桂22灵3R如2L丑：1卷38依-1捎52屋4R匀2L唯：1纲40京-2框21禾跃层摊：2角69嗽96罚-1栏22猫1R帆1L安：4申8-好76崭3R捐2L撒：9聪3-远16测6斥跃层暑：2惑13锦-2捷52窄A/陆52但-1殊09乡B/口14资1错倦层牛价格坚（元追/平虚米）巩背江催起价述25裹80真看江率起价桃33凯20雷背江拳起价录23链20亿面江贤起价吹29缎80童均价颂40堆00位起价次：2谜88皂0尾均价腊：3伟20阔0历36辽00伞-4平15结0潜付款车方式钱（按也揭）拢八成速30培年扰八成公20诊年秩七成杂20泛年佳七成等20经年松七成嚷30沟年暖发售注时间惯20峡00还、9颜20巴00东、3判99宣、4胆98齐、4值20纲00衰、5碎撇开赔“绵邹容高广场披”诞占据准黄金馆地段僚加上顺主要志通过蹄集团牺客户厉消化夏外，风“万华庭凭嘉园救”弃和波“冻御景培江山乐”暂在产葬品质涂素方悟面，欠配置耕标准忍较高尾，引秃入了荣智能麦化设辩施，沫户型薪面积除配比泪相对圾合理雨，面水积有确所控膛制，眉相应碌控制宣了总菌价；慕在配闪套上冠，不姐仅啬讲裙楼误绿化龙和大棵堂景杀观，钳还划罩出了蛮一些绩楼面龙开辟躺了空沙中会宇所（送以康虾体娱秧乐为忘主）膝，而礼御景酿江山场也已眨销售蝴过半齿。复租除到了着坟力强洲调解贼放碑唐概念消外，夕两个诱楼盘滚主要姑以江丹景为浩卖点听，着凑力对怜品牌泊进行冤塑造帆，超唱越了暑解放喝东、会西路店一线尚如星批辰花疫园、州南滨怠大厦灯等江轻景楼死盘。载因此轰，这拣两个泳楼盘锤看江直景的竹大面荐积房杨型均开价虽拔都在准40智00占元/辛平米裙左右页，但周销售具均可摩，而庆御景患德镇遍江山疑的屋婶顶跃兰层，雾卖到绪50仙00舅元/瓦平米酬，也恒凭江医景优芝势一竭度热瓜销。扔（三抵）鞋20焰01众年后俭推出什楼盘迈简析表讲2暴00管1年择以来递解放来碑的殿住宅树开发拴量较宜为平汪稳，浇一年辣推出茂的楼倍盘总喝体量冠不大展，产寄品质敌素进扛一步画提升朽，户棉型面巨积向终紧凑门型发坡展，格整体箩销售植速度框较快还，而众投资记性公振寓住层宅的兴开发焦成为名渝中堡区房钻地产置新的洞亮点祖。其脊中具珠有代唱表性疮的有营天伦去华苑绣、恒皆通云锹鼎、贱时代尿豪苑养和大花同方亭。其战情况怜见下船表：必解放贞碑新意锐住筹宅概培况愧案名极天伦错华苑拥恒通液云鼎驳时代甩豪苑赤大同洁方窃地址抄解放们碑大腿同路膊民权凡路5假1号堂邹容渣路1占00狂号咳解放辈碑大竹同路洪开发近商雷大信亡房地散产开倍发公爹司毙恒通壤房地楚产开涉发公眯司呈龙庆娱牧业室发展死有限豪公司夫重庆矿典华鸟物业察住宅擦体幕量果烂1旷60谢套喘建面练4万嫌平米砖30钳6套底28分8套走规遵划哑型梅态愉5-转30度F为测住宅芳一梯连八户卷B两猫幢塔悲楼各帅29场F为孝住宅博A幢稀：1恩梯1夏0户椒B幢祝：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