第一章电子教案

第一章绪论(电子教案)第一节物业管理的基本概念物业（一）物业的含义:物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。（二）物业的特征：◆物业的构成主体是建筑物与相关场地；◆因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。◆物业作为不动产，应有明确的产权所有人。（三）物业的分类物业的分类可以从几种角度划分：1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业;2.按主辅划分,可以划分为主体物业和辅助物业;3.按空间高度划分,可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：1）、国有产权;2）、集体产权；应3）渠、私叙有产乏权。枣二、抹物业爆管理团（一疑）管卵理的深概念领“式管理求”治的含诊义是讯“驾管之惰理止”貌，即啊管束找的道宪理。仔（二办）物惰业管怖理的纹定义钩物业滨管理顽是指抹业主雅通过指选聘私物业杯管理铁企业流，由弃业主思和物桂业管遵理企女业按肿照物筐业服谣务合沉同约万定，乓对房馒屋及恋配套干的设栏施设兰备和业相关举场地赞进行齿维护枣、养括护、蚁管理框，维软护相协关区呢域内汽的环隶境卫匆生和愈秩序顿的活袜动。尘（三锯）物本业管塌理权胳的由隔来器首先冒，物挨业管锋理企辞业的型管理康权来柏源于巴“欣业主驳承诺杨”污。馆其次驼，物尖业管纹理企逢业的闲物业资管理添权来控源于价“露政府霸授予金”召。搂（四奏）物佩业管纵理的挡内容乳物业萄管理胳服务隙的内礼容一雁般包原括物裤的管拒理和脊人的版管理慈两个愚方面阳，用壳图表主示如角下(痕见图曾1－呆1)膜：建筑物建筑物附属设施设备附属设施设备相关场地相关场地对建筑物不当损毁行为对建筑物不当损毁行为对建筑物不当使用行为对建筑物不当使用行为妨碍公共秩序行为妨碍公共秩序行为束图1籍-1晕物业滩管理皇内容毕图示使三、胞物业亚管理究服务领的特舱征猫（一扁）专铸业性脚（二兼）持冶续性拜（三漫）可漠靠性翠第二窗节层物鸟业管瓣理的璃产生淹与发雾展雁一、周现添代物渔业管厘理的杯产生译一般油认为佛，现概代物喜业管晋理起省源于监19酬世纪岛60厌年代魄的英添国。踏但是椅，也椅有人精认为漠，真贼正意镰义上随现代肠物业廉管理窑的产馅生，吉应该栏形成食于美献国。饼二、尚我蹈国物逮业管学理的脂产生绵与发朗展救我国调物业慧管理年是在歇住房宫制度镰改革衰带来立的房它屋产徐权格探局变答化、膊房地侨产综送合开旗发带藏来的迹大规竿模住赢宅小之区建雨设，照从而帮推动辨房屋亏管理菌体制猫变革父的背醒景下没产生习和发画展起止来的荒。辣(一麦)跨公播有住棵宅及激其管暗理模怖式励(磁二)离新情型物顶业管叮理模轰式的帽产生穗19妈81济年3候月1换0日抹，深陶圳市疑第一闲家涉穴外商柿品房戚产管甩理的凳专业碰公司请——苹深圳叛市物头业管占理公赢司挂衫牌成士立。突（三画）我夕国物颤业管杀理的递发展示19组94烘年，岂建设末部颁副布了映第3胖3号朝部长下令，榴即《担城市客新建催住宅逐小区础管理影办法康》，睬确立陈了物右业管瓣理新肾体制棵;迁19般95包年，唇建设史部在吉青岛翼召开蚀了全记国第静一次述物业艰管理蛛工作雀会议即;饮19玩97疫年，悔建设雹部在戴大连灿召开赤了第北二次职全国斜物业号管理器工作说会议村;渣19收99险年，侄建设咳部在排深圳借召开附了全厉国第蚊三次搅物业裹管理颗工作夸会议狗;撞从1猜99笨5年妇开始配，建吩设部战还在挣全国饼开展罚城市壳物业侨管理距优秀素示范壮小区奖和优耐秀市押长的锯表彰堵活动怖;步20刻00易年，助中国件物业娃管理肆协会合成立冤。战经过愤二十旨年的新努力织和发吸展，蓝物业勇管理台在我费国逐架渐得址到广振大居贡民的婚认同缎，并好已成欺为人宅们购捎房时茶考虑叉的重阁要因青素。轻三、行我国焦物业删管理附在社堪会经屯济中狱的地淹位与筹作用征(怨一)影良齿好的服物业冒管理疗服务盟，可玉以提牵升物爽业的以价值费(培二)贞良态好的毅物业违管理贪服务哭，有玻利于迟促进租经济南增长擦（三科）良递好的魂物业竿管理深服务炒，有郊利于贴提高冠人民经群众渠的居绢住生就活质蚕量。虚（四抬）物猫业管源理的沉发展食扩大瞎了城锣市劳番动力叙就业蝶的范雾围晕（五分）良便好的暮物业广管理酿有利扣于维奸护社铅区稳微定圣第三览节锅物业瞒管理猎市场议一、惑物业甚管理矛市场跃的含赠义顿（一铸）坦“寒市场亿”画的含刻义泼所谓弓“眉市场苍”坐，是漆指嚷“庸商品愧交易热的场般所买”雁或柴“遍商品它行销门的区董域恢”办。宪（二序）物植业管晋理市洪场的寒定义牺所谓举物业号管理援市场幸，是鄙指艘“嫂物业符管理禽服务胞”珍作为抽一种进“眠商品辛”安进行妥交换缸的市烈场。陈(没三)辜物厉业管歪理市民场的乌架构切在房屋地产席市场辩交易绞中，旋主要婚存在销两种堪交易笛形式灶：出缴售或蛮出租陡。因嫁此，艳物业答管理初市场镰的架注构依异据出犬售和咱出租矩的物谊业不时同而促有所婚差异急，见恢图1风-2常.出狱租房拾屋的驾物业给管理宝市场脏架构篮图1厕－2广和图疤1－让3出串售房耕屋的减物业壤管理踪市场炼架构祸图示饱。业主业主缘聘用筝掩齿恩抱旦塔右双密柳揭呈摆针桃邻颂改聘交接球图1绪-2露.啄出租搁房屋茅的物视业管首理市值场架蛾构图海示拥图1稻-3仇出泊售房毕屋的匪物业瓣管理豪市场摆架构黄图示乔二、哗物业培管理蕉“技委托颗－代石理他”成关系叮(一酸)后物业断管理凡“丢委托数－代棚理血”锡的含胀义水所谓世“叛委托景”侄，是谣指受却托人叹以委念托人麦的名贼义和客费用棕为委将托人逆办理携委托效事务翠，委厘托人屠支付央约定温报酬抢（或供不付平报酬副）的揭活动派。屋所谓魔“享代理牧”硬，是蜂代表老他人呈从盲事某盈项活窜动。镜在物亭业管辅理实末践中如，助“景权在吗业主粥”言的原势则是稳不能纯动摇颤的，洽所以嘱在物夸业管轻理的物委托所—私代理纳关系盯中，拴是通菊过合鸽约关蚊系来圣体现翻的。刚（二皇）物炭业管含理址“户委托扁－代狐理吃”盖链拔以现谣代物匙业管得理体本制中赵最具蚂代表矮性的哥住宅闲小区位为例代，可眨以勾浪画出税以下贡代理贺链图膊示。物业公司/专业公司操作层员工众多小业主物业公司/专业公司操作层员工众多小业主美服务固提供↓↑业主大会业主大会↓↑物业公司/专业公司业主委员会物业公司/专业公司业主委员会锈狮返渐且颗篮村亮直盒清聘颂请肾禽拐悬作他膊衫喝永喜图贞1－板4胳委托您－代京理链握图示键(焰三)江左阀右物镜业服场务效横果的和因素装在物学业管逗理壮“盆委托石－代士理能”课链中屑，左版右其者服务恒效果关的至合少有竿四个届关键评点:私1、步产权最利益抱;领2、处监督涨距离迷;道3、贫激励责手段凭;婆4、像行为形能力呜。手三、速物业偶管理铁市场罪“借需求蜜－供迎给袋”仇关系浑(一握)楚需求应表与艇需求阅曲线P剖图示见楚需梳求曲给线伙(二查)古供给愉表与煎供给手曲线拌加背宜窜繁上P哄图示玩查供给耍曲线卸（三冤）亲供给江与需拾求的运均衡猛在市蚊场上笛发生伐作用睡的力春量彼舒此相下等时宁候的魂那个奋价格姨和数肝量水絮平，宣就是狠市场拼价格状均衡丸。骨图示失志均衡表价格底处于震供给略和需壮求相倍等的深交点佣在竞巩争的禁市场起上，毕这个耐均衡涝价格及必然辉位于装供给油曲线乖和需扣求曲骗线的衬交点孕上。香当供栽给曲游线或碗需求颗曲线雄移动桥时，脱均衡风价格晌也会遣变动席，见威下图抗:堵（端a减）供拼给的六移动隐壮唇列未吸旦铅怕衰避亏管（扔b闭）需舰求的声移动步图示洋当度供给扭曲线臂或需举求曲挖线移茂动时彻，均勒衡价帮格也骨会变奋动馋(四辰)伸物业异管理晴的供服需状将况。倾1、暖物业忙管理涉需求盗的数医量扩狸张与梅质量疗提高冠，应次该与绩房屋托商品森化程议度、渔国民如收入挖增长案水平滚呈正帝相关含关系抖；病2、桃从趋差势看嘱，这仰种扩菠张与两提高检具有国不可随逆转立性，形即房组屋商辆品化西程度焦越高厅、人活民的艘生活卡水平柏越高讯，对复物业江管理摊的需艘求越厦多，平服务塑质量炼要求脏越高搬；亲3、遭因低抚价位册需求猫引致欢的低叨档次术供给近，往端往会稳形成当一种蝶幻觉地，认昼为物而业管免理是袖可有涛可无斩的；淹4、小因低谷档次腿供给住能容灵纳低孤素质永员工省，往墙往会宰形成煌一种喉误解丛，认惰为物妈业管危理无鄙需多密少知泥识和挡技能骨；狂5、犬发展刺中国楼家的沃低素软质劳箱动力盲过剩截，规连定了殿低档则次供刊给过贼剩，渗却使击高档篇次物瓦业管氧理变灿成了适一种舟稀缺弃物品泛。拣四、渴物业细管理葬服务赞的价鸭格决具定岁(竟一)协市铸场竞