XXXX城市规划师经典案例

网校内部教学案例集锦注册城市规划师实务实例分析实例一某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。实例二某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。实例三某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米；另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。实例四某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha．由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1．厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。2．城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。3．城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。4．受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。5．办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6．受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。7．受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8．城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。实例五某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha．为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续；如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。案例黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计兰州地处黄河上游的陇中高原区，城区海拨1520米，黄河水系自西向东纵贯城区，黄河两岸近乎对称地出现了5级阶地，形成了兰州市“两山夹一谷沿河带状组团式的地形特征”。兰州位于我国陆域版图的几何中心，故称“陆都”，是西北地区最大的交通通信枢纽和网络中心，是甘肃省的文化中心，是民族文化、丝路文化、黄河文化的交汇点，也是联系西部少数民族地区的文化纽带。一、项目背景兰州市委、市政府在实施西部大开发战略的背景条件下，提出“以基础设施建设为基础，以生态环境建设为根本，逐步把兰州建成山川秀美、经济繁荣、社会文明的现代化城市……”的建设要求。2000年4月，由兰州市规划局牵头，组织国内4家甲级规划设计单位对“黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计”任务进行竞赛。目的是要解决城市跨世纪、可持续发展以及城市现代化建设问题。本规划获方案征集第一名。二、规划范围规划范围西起西固区柳沟，东至城关区桑园峡，南至南滨河路道路红线以南100米，北至北滨河路道路红线以北100米，南北平均宽度约600米，东西长约38.4公里，规划面积约27.44平方公里。三、规划构思规划针对项目提出的背景和现状调研情况，提出把黄河兰州市区段及其两岸地区建设成为“具有时代气息和鲜明个性，融民族风情，古代文化和现代风格于一体的，集旅游、休闲、娱乐、交流等多种功能于一身的，具有兰州特色的标志性风景线”。针对本次项目的特点，项目着重关注两个方面的内容：即城市形象的重塑和整体规划的深化与量化。重点体现在：1．兰州要留有未来的发展空间，如雁滩绿地。2．强化带状组团式城市结构，如楔形绿地引入城市。3．挖掘兰州山水城市特色，重塑滨河城市新形象。4．带状交通要考虑轻轨与水上航运。5．高度重视兰州城市发展的环境问题。四、项目特点1．主题开拓提出“绿色的山”、“带形的城”、“母亲河”3个规划主题。2．技术路线本次规划遵循“两头延伸”的技术路线。即总体规划←详细规划→建筑设计。分四步走，即从区域、城市、黄河两岸到节点的递次顺序映射主题。3．焦点问题紧紧围绕生态环境（两山绿化·黄河水资源利用与整治）、旅游开发和带状交通等重点问题展开工作。4．切入点切实抓住黄河是兰州的城市发展轴这一主线，提出“突出黄河、美化黄河、利用黄河空间”的切入点。5．开发原则提出根据黄河两岸特点，分别利用加法（例：科技之光地区）和减法（例：黄河广场地区），构筑兰州良好的城市格局。6．布景原则在城市景观规划中，提出4点规划原则：突出重点、掌握节奏、深挖内涵和反复咏叹，以创造兰州与众不同、丰富多彩的新的城市形象。五、实施效果在竞赛完成以后，当地规划部门根据本规划继续深化设计，制订了黄河两岸地区详细规划和规划管理实施细则，为兰州黄河两岸地区科学有序管理奠定了良好基础。案例某市有一大型文化设施（如图书馆），从现占用的重点文物保护单位中迁出。经市计委批准，需选址新建一座现代化的大型文化设施，建筑面积控制在5-6万平方米。建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，又要便于市民前往。同时，该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市的西北部。试分析：城市规划行政主管部门根据这个大型文化设施的要求和基本情况，又根据选址的基本原则，在选址时应考虑哪几个方面的问题？燕满审题扰：忆拨建设纳项目斧的性狸质：寄文化搬设施量张建设轻项目接的规咳模：伟建筑女面积卡5-助6万异平方热米坚厚建设芽项目从的布晒局：束场地旅干燥福馋不能扁靠近员易燃若易爆踏地区治份便于嫩市民睡前往谋梢城市邮西北馋部有谎同类挤设施沉呈问逝题：哀提出除选址冬要求匀巷答案蒸：骂增城市说规划昨行政圈主管连部门术根据蹲这个轧大型红文化杰设施秆的要比求和链基本嚷情况肾，又此根据合选址类的基毯本原供则，案在选捞址时弓考虑工：掏样1、愿按照恩城市裂总体疗规划阿，该愈项大脾型文秋化设跌施应点在规课划的魔公共傻设施患用地种内选俘址；某祖2、津按照巾该市总有关教技术尖规范冷规定傲，此表类文睛化设闭施的俱容积轻率不迷宜过述高，扶应不雄超过启2.舟0，佳用地亦规模问约为扑3.增5公救顷新；迁速3、继建设侄项目焰要求哀场地洒干燥纵，宜驻选址浊于排吧水设海施等暂市政场基础抽设施皆比较级齐全晶的地滥区；察兆4、违应远突离化努工厂汇、危汽险品遭仓库匆等易掀燃易隶爆地诊区；汽爽5、攻建设支项目吵直接爸服务视于市缓民，纸应靠纵近居绸民比判较集万中的挂地区烛，也物应离策高校盗、文找化研腰究机拆关等仗较近季、交削通便猪利的座地区炸；副6、昌城市闷西北威部已从有一喉座同陷类设誉施，夏选址田应避拾免与困其毗奥邻或攻邻近决。案例冒"帝横王花对园斜”星系某更地一烦所高定级公挂寓，殿楼还袋没有道盖好明，发录展商嗓就在千报纸此上到仪处刊娱登广贞告，偶预售贿楼房吩。某惠甲与挎开发怎商腾员达房检地产建公司候签订银了购照房合洲同。概双方熟约定牲：腾骄达房阶地产暑公司逆以2圣8万奴元人呆民币挺的价用格，考将顷“平帝王昆花园丢”吨的一伶套三衰室一泻厅的肤公寓挎预售赵给某预甲，嗽面积岔为1绸18琴平方炸米，掉交房轮日期等定为醋半年眯以后便。1求0个华月以朋后，虏某甲纲拿到眉寓所汉的钥分匙，萄持有砖关凭岩证到绪房地广产管树理局蔬办理际权属书登记职手续缸。房振地产砖管理领局告盘诉某校甲，同经调惰查，被“抓帝王宏花园夸”怠系某哪生产必大队四与腾筝达房汉地产退公司拘搞的拘合作漠开发题项目滩，到兆目前刻为止胆，尚宜未办晌理土组地使淡用权嘴出让炭手续季，土玻地使筑用人桐既没丹有支余付土熄地出能让金饿，也巷没有队取得蔬土地蒙使用禁权证输。因庄此，称某甲腹仅凭桶与腾状达房祝地产孔开发算公司爸所签凶的一散纸合糟同，施不能禽办理是这套母住房冻的权盯属登耀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剩.0乳ha翅用地卷依据捏城市砍规划单改为趋居住蠢区。勤因其蜻区位班较好杀，外紫商愿江以优炼惠条动件受车让，缸后经忍该厂伶研究满选中冷一家熊外商蹄实施伍合资弊开发挎居住惹区。引评析蕉：这健是一法个改内变用念地性青质又帜进行鼠合资惕开发娇建设院的实锣例。吵中外酸双方榨如何寒合资仪，城径市规费划行写政主脱管部配门可够以不料去管杏它，颈自有依主管丧部门挺过问坦。首灿先，断城市悲规划质行政芹主管超部门膀要掌豆握用魂地性木质只己能是袜开发月居住处区；关其次狭，根狮据城位市规舍划要敲求提泳出规屿划设诚计条爷件，春列入冰他们昏之间杯的合免同或豆协议画；第往三，险其合跑资的涂合同族或协忽议是婚否得闭到有君关主援管部泉门批炮准；遵每四言，其伙开发塔项目丝是否激经计很划行壤政主第管部悠门立壤项；丝第五演，合思资开羊发是达否进注行了正中国虚法人商的注舍册，翻有无究批准羡证书答，是折否已舟明确尸了项逃目经辨营法鸟人。魄这些炼条件禾均已煎具备贤，城埋市规样划行柄政主牛管部亿门可借以接茎受项展目经爸营法称人对龄建设塞用地河规划彻许可华证的废申请盛。案例苍【案经例背椅景】贞某区猾属企史业位宅于工肿业区专内，坝占地泪84躬00证平方券米赵，由潜于设献施老爸化，雄产品君落后胳，最每终破甲产倒采闭。太区政肯府想竹利用涝原厂瓣区土轰地开惊发住抚宅，啊并将返获得仔的资杜金安雅置下可岗职句工，挺经向狸市规觉划行顷政主垒管部须门申糖请，员被驳锹回，赔理由健是该荣用地朝在城胆市总功体规似划的抽控制袍性详都细规找划中颗为工类业用循地，管不能侍改变握用地誓性质唤。窃幸【案呀例评辱析】责市规仿划行译政主钓管部量门的恐做法婆是对踪的。步因为角市规掩划行眨政主蜻管部偿门考姜虑到巩这个麦企业鹅位于衫工业界区内金部，肿如果但建设粒住宅嚷，将柜带来锻一系妖列问砖题，坑如子帝女上贿学、言购物冠、文危化娱妙乐等胶，另饭外，赠周围望的工当厂企瞎业产晓生的充废气坐、粉储尘、位噪声诉等将目对居凭民产猾生不打良影膏响，施因此页不能钢开发背建设膜住宅站。但插是，现城市腹规划境行政富主管故部门鞋可根牢据具州体情己况建罢议区修政府切采取照土地齿置换三的办将法，歇将位脱于居谊住区效内的写某些旱工业阳企业佩搬迁劝到这镜里，架然后栽开发猪建设忙位于璃居民机区内鸡已腾瑞出的仗用地早，利尝用这冒方面静的资漆金安柱置下和岗职津工。冻这样惧做，毁可以化收各卸得其仪所的楼效果能。

征案例市【案朱例背登景】搁某企农业位验于市饲中心距重点果地区喂，占第地面涨积涌24氧50焰0平虾方米定，由佣于企贝业效榴益不赤好，筛打算照利用坊区位钟优势吨，将乳一部犁分多滥余的或工厂夹用地毅出让颗，建勇设住器宅。彩经与疼房地穷产开掏发商愤洽谈分达成鄙协议锄，由坑房地砖产开遇商向果市规呀划行拦政主躁管部吵门申记请建技设住需宅。改规划卡行政置主管钟部门打经核遣实城将市总城体规获划和份控制无性详交细规故划，么该用搬地使乓用性星质规诸划为佳公共邮设施愤用地庭。市腰规划谎行政累主管院部门扩经现源场调竹研，骂并分鬼析了伤周围同建设佩情况载和各粪种条矮件，边认为踪可以户改变央用地稠性质狗，向桶市政镜府作杂了请叔示，思经市吓政府咽批准虹后核惧发了肚“两昂证一社书”睛。

障绵【案蚊例评元析】辣市规晓划行垃政主融管部蓝门根蠢据城些市总黑体规牲划和干控制疾性详震细规学划，凉在现圆场调有研后兔并作遇了分度析，纷根据挽该用丑地所俭处具虽体位故置和咏具体延条件保认为次可以劝改变曾用地施性质功。由使于该副用地勒“位也于市植中心科重点秋地区咬”，箩根据津规划羞法的稿规定豪，重民点地线区控塘制性昨详细遮规划旋是由弟市政谅府审夜批的狼，要忧调整雨必须谜经过贤市政香府的滑批准猛，才尤能改拳变用眠地性签质。送因此丙，市研规划铅行政拘主管染部门帽审批糖程序薄合法萌又合裂理，番在报违经市梨政府消批准直的情撇况下仙，核界发了托“两震证一煌书”博，这肉是正途确的讨，不友是多诊余之砌举。漠酒案例王【案纹例背敬景】谈某中降学有赠两个斜校址你，一票处位甜于城灿市中慎心区挽，占知地4存00蓝0平路方米联;另怀一处烧位于箭中心千区外角围，觉占地风80似00向平方塘米。不根据添国家局规范森，两胃处均扯不满尤足中架、小际学用伤地标闭准。惹因此喜，教拨育部杜门拟绿对两尿处用寄地进投行合傅并，秋向城幼市规校划行静政主总管部高门提碍出申风请，碗并经号市政道府批铃准，寇将位秋于城唇市中鲜心区贵的土格地出浸让，喇开发并公共爱设施赞项目砖，用掏置换焦来的灶资金阔在中丑心区至外围射校址锣旁边握征用歌一块肯用地倚，建陶设一葡座标牧准中有学。凡拒【案并例评应析】徒将位碰于城较市中忆心区传的校快址用塞地改蜡变使恋用性攀质，痕不仅谦是合盗理的何，而掘且应煎该予堤以积跪极支位持。凤因为岩根据药规划畏法的轰要求垦，市婆政府坟可以命根据胜城市完经济雅、社歌会发盼展状铲况，假对城版市建犁设用火地进眼行调拍整。农一个鞠中学板有两吩处校佛址，滤且规贩模都廉不符任合标跳准是刷不合喘理的再。市浪政府镰应该欧对不坚合理纳的用议地进禁行调乘整。匆使城缝市功燕能更呆加合蠢理。渐刺案例坊【案傅例背殃景】丽某市久市区渴总体则规划趋方案直规定紧，市萍区东或北部剃有一眉绿化追隔离书地区稳，面膝积约摸40妇0h笛a遵.为聪使该庄隔离缺地区吐近期燥实施饥绿化抖，市省政府垒采取画鼓励感政策到，如陆在该妖地区雀已实毁施绿叹化面奏积达以30霉%之溪后，弃可以查利用率2%视用地刺开发兰经营钥不影字响绿语化的杰低层搅建设菌项目姜，并老在开兆发建巩设的册同时肝将该坏地区假全部李绿化罪。为岂此乡且政府聪依据解市政峰府的费政策圣向城勉市规军划行餐政主泪管部香门提丙出申垄请，减在该呈用地伯内建驴设凳3万睁平方封米怎的二缩层乡灵村式孙别墅嘉和1帐.0士万平致方米拿的游少艺设咏施。京经城尚市规赔划行削政主宵管部蚊门审学核，细确定新建设壁总用羡地为袋7.糠5h偏a少，并录经市地政府菠批准塑。呀【案田例分翁析】极这是题将城屋市规特划确复定的乡绿化懒用地勺改为香建设王用地萄的用郊地性走质变它更问超题。摊虽有旗市政乓府的垒局部厅调整直用地屑政策垫，并科经市缠政府菌批准馒，但豆仍需丸办理付用地兼性质彩的变隐更手缺续。柿首先埋，应择办理柴将集婶体所醒有土柏地改芹变为流国有饭土地拒，因漠为依怖照规膝定集悟体所达有土森地是冠不能薪用来窗开发辰建设菊的申迷请。蛾使用寿土地告单位警向计挠划部医门立因项后社，经谨土地识部门颂核准术，再降由城攀市规悠划行虚政主剃管部碌门核赶发建败设用颠地规例划许圣可证趣。其锹次，预如果员该开辰发项凳目由胶乡政忆府组医织开烂发公魔司自拆行开责发经威营，盾应由幸开发喊公司乡办理男一切格手续之，如固果该遥项目枝由乡肺开发丰公司钢与其哭他单煎位合冒作或壳联营姜开发她经营帝，则笼应共贷同办趁理一中切手合续;客如果看该用纵地经瞧市政黎府批续准，径城市着规划字行政有主管斑部门介核发哥建设修用地捐规划症许可窄证后录，出拾让部闷门应泄特别钟注意吉在开图发建块设的怎同时婶，应堂对该斗地区浙的整座体绿仪化情裕况加钻强监淘督。伏撇案例困【案钢例背期景】赞中心牛区北旦部有钟一工辨厂位艇于主拌干道掠安平炼北路如东侧锄，共助有用律地舱4.怕5h裹a凭.由屈于城量市建唤设的匠发展纸，该摆厂周映围多摩已建臭成居军民区窝，沿瞎安平亩北路挠两侧腥也已丸成为茧商业险、办蔑公区冒，该平厂成保了污圆染扰纸民企池业。估但因泼该产聋品有缝特色余，销征路很商好，南经济至效益些颇佳轨，不俭能停花产。炮按照震该厂娃主管骆部门虹的意妹见和脊城市睬控制逼性详乘细规逃划的则要求搜，拟寸将该刚厂搬肿迁并弯出让期原址辣，所半获资岩金用窝于搬锋迁。历出让炼后原饥址倾2.虾0h童a未改为勾商业郊、办伙公用壳地，贺1.扒8h蒙a辱改为卵公寓恨用地怜，原退家属鸟宿舍投约占象地玻0.知7h耀a贡保留闲。纪炎【案洲例评宰析】革这是另将原丰工业怜用地网改变寇使用颜性质凤的规录划选毁址管道理问求题。逗按照轨建设三用地垂性质谈变更停程序次，其省审批搭手续稀应按管规定童办理挡：

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