2023年物业设施管理标准4篇

2023年物业设施管理标准4篇

书目

第1篇高校楼宇物业设施设备管理技术服务内容标准规范

第2篇高校会议场馆物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

第3篇物业设施设备交接验收管理标准

第4篇高校馆藏类物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

物业设施设备交接验收管理标准

物业项目设施设备交接验收管理标准

一、公共设施设备交接验收工作流程

项目应供应的移交资料

1、设施设备移交清单;2、设施设备图纸及

设备资料;3、设施设备移交日程安排表

物业对移交资料的核对检查

1、物业核对设施设备资料移交清单;

2、凡缺必需供应的资料,物业发文协调。

验收移交方式流程约定

1、项目供应系统资料、设备培训支配

2、确定移交方/接管方人员及联系方式

现场实物清点检验

1、设施设备现场实物检查初验

2、设施设备现场实物清点核验

具备验收条件有问题需时间改缺陷多需先代管不具验收条件

项目督促限物业无责代管平安及功能性

期整改消项项目督促整改缺陷,不验接

合格或基本合格复验不合格

二、竣工验收与物业交接验收的区分

正确相识和区分竣工验收和物业验收的区分,有助于物业服务中心协作开发商做好物业验收接管工作。

1.0验收的目的不同

1.1竣工验收是检验建设工程是否达到国家相关规范要求、是否符合国家有关建设工程法规标准与合同约定的设计标准要求。

1.2物业验收是在政府有关职能部门和监理公司竣工验收合格的基础上,以物业设施平安运行和满意运用功能为主要内容的接管再验收。

2.0验收的要求不同

2.1竣工验收是以施工单位通过自检、监理公司、开发商及其政府建设工程管理部门的技术规范性检测验收为主,含概建设工程各个阶段、隐藏工程、中间和最终的竣工验收。

2.2物业验收由于受技术手段、测试工具等多种缘由所限,物业无法对工程内部结构、隐藏工程定量技术参数等进行检查和测试,是以运用功能性和外观性的验收为主。

3.0验收交接的条件不同

3.1竣工验收交接的首要条件是工程按设计和合同要求全部施工安装完毕,经监理公司、政府相关职能管理部门的技术规范性检测验收,达到国家规定的工程质量标准。

3.2物业验收交接的条件是在竣工验收合格,试运行正常,全部供电、暖通及通排风、消防、给排水、等设施设备均能正常运作,房屋门牌编号等已经正式确定后的接管再验收交接。

4.0验收交接的对象不同

4.1竣工验收交接是由施工单位向开发商移交完成竣工验收的物业。

4.2物业验收交接是由开发商向物业服务公司移交竣工验收合格后的物业。

5.0验收交接的意义不同

5.1竣工验收的通过,标记着建设工程的施工安装/调试/检测/验收全面合格完成。

5.2物业验收的通过,标记着物业服务公司正式接管整个物业,进入物业管理实务

运作的起先。

三、工程竣工验收国家相关标准规范

序号国家标准规范名称国标代码

1建筑工程施工质量验收统一标准gb50300-2023

2屋面工程质量验收规范gb50207-2023

3地下防水工程质量验收规范gb50208-2023

4建筑地面工程施工质量验收规范gb50209-2023

5建筑装饰装修工程施工及验收规范gb50210-2023

6建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范gb50242-2023

7通风与空调工程施工质量验收规范gb50243-2023

8建筑电气安装工程施工质量验收规范gb50303-2023

9建筑电梯工程施工质量验收规范gb50310-2023

10消防和火灾自动报警系统施工及验收规范gbj303/gb50166

11供配电系统设计规范gb50052-95

12电力装置的继电爱护和自动装置设计规范gb50062-92

13建筑物防雷设计规范gb50057-94

物业验收交接时还应留意复核:项目的建设工程合同的交付约定条款

四、物业验收接管应要求供应的资料

在物业验收接管前,项目开发公司应供应物业的各种技术资料和竣工图,合同与协议中的技术指标和维保条款等给物业服务公司。若验收时尚未完成竣工图,应供应最终的施工图,并附具体的设计修改说明,竣工图最迟必需在免费保修期起先后的六个星期内供应。

物业服务公司需依据所供应的技术资料,对物业的公共设施设备进行验收接管和操作、维保管理,按常规工程项目状况,项目开发公司应供应以下技术资料,但不限于此:

1.0建筑、结构、装修方面的资料

1.1总平面图、建筑和结构图。

1.2装修图(包括全部天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)

1.3质监、规划、消防、环保及园林管理等政府职能部门的验收报告。

1.4土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

1.5房屋面积测量报告

1.6房屋沉降测试报告

1.7防水工程的及盛水试验报告

1.8隐藏工程验收鉴证单

1.9其他国家建设工程规定交接的资料。

2.0弱电系统方面的资料

2.1各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动限制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等);

2.2各弱电系统图、平面图;

2.3弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

2.4消防局、技防办、有线电视台等政府职能部门的验收合格证明;

2.5设备原理图、电脑软件程序和说明等。

3.0电气系统方面的资料

3.1凹凸压变配电设备操作和维护保养手册

3.2电气系统图、平面图、隐藏工程验收资料及说明。

3.3电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

3.4各种用电设备调试、测试验收报告。

3.5避雷装置系统图、测试报告、防雷办验收报告。

4.0给排水方面的资料

4.1喷淋、消火栓水系统设备操作和维护保养手册。

4.2消防水、给水、排水系统图

、平面图及电气限制图。

4.3消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表。

4.4消防验收批文,卫生防疫、排水检测和质验站等政府职能部门验收报告。

4.5消防水系统试压、调试及验测报告,产品合格证及承包商资料。

4.6污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文。

4.7蓄水池、水箱的水质检测报告。

5.0空调系统方面的资料

5.1空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

5.2空调及送排风系统图、平面图及电气限制图。

5.3空调设备系统的试压、调试、试运行报告。

5.4空调机组、新风机组、风机盘管等设备明细表、产品合格证及承包商资料。

6.0动力设备方面的资料

6.1锅炉、应急发电机等设备操作和维护保养手册。

6.2锅炉房、应急发电机房平面图,煤气调压站、煤气管道系统图。

6.3锅炉、应急发电机、电梯等设备的调试检测报告、产品合格证书。

7.0工程合同/协议(物业服务公司须要明确驾驭:合同/协议中的技术指标和维保范围、维保期限、维保责任等条款)

8.0其他项目开发公司、工程承包商,物业服务公司认为须要供应的资料。

五、物业正式验收交接程序

依据项目的施工进度和业主入住的状况不同,房产开发商一般要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但物业项目的最终移交应在通过政府有关职能部门和房产开发商的竣工验收基础上,以物业公司验收通过为准。

1.0物业正式验收交接的条件

1.1供应被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,应供应最终的施工图,并附具体的设计修改说明)。

1.2供应被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。

1.3供应或出示政府有关职能部门验收证明。

1.4供应必要的专业技术介绍和操作维护培训;

1.5供应全部测试、检验和分析报告。

1.6供应与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术和维保条款。

1.7供应承包商、供应商的地址、联系电话及联系人资料。

2.0不具备物业验收交接的状况

2.1严峻违反国家有关法规。

2.2未能通过有关政府职能部门的合格验收。

2.4设备机房不能完全独立封闭。

2.5其他可能危及设备正常运行和人身平安的。

3.0缺陷整改

对在验收中发觉的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷或由于成品未能有效爱护导致的受损等状况,物业服务公司应做好具体的缺陷记录,供房产开发商督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题较严峻的,则向开发商建议暂缓验收交接,待整改完成后重新验收。

4.0系统设备的试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于业主入住须要必需开启运行某些系统设备,物业服务公司一般仅做实物验收,并严格按房产开发商的书面要求进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)负责把关,若发生任何问题或意外,除物业服务公司的人为缘由外,责任由房产开发商督促承包商负责,对于重要系统设备必要时可签定临时试运行代管协议,明确相关各方的责任界面。

5.0验收通过

被验收物业设施完好,系统设备运行状况正常,全部技术指标均达到国家相关规范标准或合同约定的要求,经有关各方书面确认验收通过,由房产开发商督促承包商(或供应商)移交全部的钥匙、备品备件和专用工具等,正式交由物业管理服务公司接收管理。

6.0保修期的确定

按正常状况,物业整体验收结束,正式进入保修期。但物业的正式验收交接往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他缘由已经进入保修期,故须要房产开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期的起止日期,书面通知物业服务公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若须要签续保合同,房产开发商应酌情予以补偿。

六、物业交接验收隐藏工程的检查要点

1.0建筑结构部分

1.1墙、柱、地坪各类建筑裂缝、空鼓。

1.7通气管的堵塞、开裂、破损。

1.8空调用的平台/支架、穿墙管、冷凝水管(外机位尺寸是否满意空调功率需求)。

1.9门洞/窗洞的方正;阳角/阴角处的方正。

1.10预埋件的防腐,如:台盒架、预埋铁、接地桩等。

1.11地坪与地板搁栅的平整、松动。

2.0电气部分

2.1各类预埋管、线、箱、盒的绝缘与接地。

2.2漏电开关安装规范。

2.3穿线管口(入箱平齐、毛刺、乱丝脱扣、护圈、纳子)。

2.4穿线管的容量、弯头数量、压扁、凹陷、开裂、弯曲半径、金属管焊接与防腐。

2.5穿线管内的积水、砂浆、杂物。

2.7电器箱/盒与配线管的位置(顶/侧/底)。

2.8配电箱、开关/插座盒的安装牢度、位置、锈蚀。

2.10电器安装的牢度、整齐和修理便利度。

2.11吊顶内软管长度、过路盒、吊/支架和检修口(封吊顶前检查)。

3.0管道部分

3.1管道的抗渗漏状况,有无裂纹、砂眼、接口不良(参见水压试验)。

3.2管道的堵塞(冲洗、通球试验)。

3.3管道的保温(防冻、防结露)。

3.4管道/支架的防腐,重点是煨弯处、电焊缝绞、丝口等处。

3.5下水管道的坡度。

3.6透气管及配件。

3.7各类阀门、仪表。

3.8支墩/吊攀的位置、数量和间隔。

3.9地漏周边的密封及内部的水封。

3.10检修孔的位置、封堵、齐全。

七、物业接管时的设备操作培训要求

物业系统设备在交由物业服务公司正式接管前,为使物业相关工作人员尽快了解已通过验收的系统设备技术参数和设备特性,驾驭系统设备的正确操作和维护方法,业服务公司可请开发公司督促承包单位供应系统设备相关的专业操作和基本维护培训。

1.0物业服务公司应要求承包单位预先供应

培训安排,培训项目的名称内容、培训详细的日程安排支配。

2.0为使培训工作有效进行,承包单位应供应正确的系统设备图纸及设备操作和维护手册等培训资料,以及其它各种须要的培训教材,全部培训教材资料须以中文版本为准。

3.0培训内容通常应包括:设备系统的设计说明,设备系统图、设备技术参数和设备特性;设备操作程序、日常运作留意事项,例行修理保养;常见故障判别、故障应急处理、故障检修要领和报修方式,以及承包单位须要说明和说明的其它事项。

4.0为保证培训效果,设备专业培训课程应请承包单位委派资深技术人员讲授。

5.0系统设备的专业性培训方式,应由承包单位委派资深代表,结合现场实物进行演示指导培训,填写培训记录及必要时的培训考核记录。

6.0设备系统培训课程完成后,相关设备培训整套教材,应交由物业服务公司保管。

八、相关记录

1、物业验收接管要求供应的图纸资料

2、工程图纸接管签收单

3、设施设备资料交接签收单

4、竣工图纸及设备资料接管汇总登记表

5、设施设备总体验收交接签证单

6、公共设施设备自查单

7、设备机房验收记录单

8、消防设备验收记录单

9、电气工程验收记录单

10、空调设备验收记录单

11、给排水设备验收记录单

12、公区设施验收记录单

13、设备验收交接记录表

14、交接验收维保整改单

高校楼宇物业设施设备管理技术服务内容标准规范

高校楼宇物业(设施设备管理)技术服务内容标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由托付方相关业务主管部门确定专业维保单位进行修理保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发觉异样状况通知维保单位进行检修处理。

(二)服务标准:

1、水电设备房内要保持整齐,设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整齐光亮;室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必需安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责清洁及定时进行巡回检查,了解设备的运转状况,刚好发觉故障苗头并刚好处理,仔细做好记录,解决不了的问题报告托付方有关职能主管部门,争取早日解决。

(2)水泵房内机电设备由机电人员负责,无关人员不得进入水泵房。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标记都应简洁明确。

(4)保证供水泵的正常运转,完成年检任务,定期检查泵的运转状况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)水泵房卫生每周打扫一次,泵及管道每半月清洗一次。

(6)不定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。

4、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要刚好对系统检查,发觉严峻腐蚀、松脱等马上向托付方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报托付方物业主管部门备案。

5、电梯运行与管理。

(1)配备规定的有特种设备上岗证的服务人员管理服务。

(2)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,协作专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(3)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其平安设施检查每月不少于2次。确保电梯及平安设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(4)在电梯修理时应协作做好临时警示管理。

(5)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时快速通知维保单位派人解除设备故障。

(6)有关空调专业维保公司进行的定期维保、修理工作供应的工作联系单及相关服务资料有物业服务单位收取保管,全部维保、修理工作由物业公司参加并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(7)协作完成每年电梯年检工作。

6、空调设备维护管理。

(1)协作完成专业维保公司一年不少于2次定期修理保养工作,在巡查中发觉问题或受理用户报修项目后应刚好与空调的维保单位联系,保证空调的正常运用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、修理工作供应的工作联系单及相关服务资料物业服务方需妥当保管。对修理完成后的验收维保、修理并做好记录。

(3)做好节能减排相关工作,严格按托付方有关空调运用规定执行,杜绝奢侈。

高校会议场馆物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

高校会议场馆物业(设施设备管理)技术服务内容及技术标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方托付相关专业维保单位进行修理保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发觉异样状况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的详细标准:

保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整齐,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必需安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转状况,刚好发觉故障苗头并刚好处理,仔细做好记录,解决不了的问题报告托付方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特殊是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标记都应简洁明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转状况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)做好水泵房卫生清洁。

(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、修理)。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

4、熟识大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要刚好对系统检查,发觉严峻腐蚀、松脱等马上向托付方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报托付方物业主管部门备案。

6、电梯运行与管理。

(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,协作专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其平安设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及平安设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(3)在电梯修理时应协作做好临时警示管理。

(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时快速通知维保单位派人解除设备故障。

(5)专业维保公司进行的定期维保、修理,应供应工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、修理工作由物业公司参加并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(6)协作完成每年电梯年检工作。

7、空调设备维护管理。

(1)协作完成专业维保公司一年不少于2次定期修理保养工作,在巡查中发觉问题或受理用户报修项目后应刚好与空调的维保单位联系,保证空调的正常运用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、修理工作供应的工作联系单及相关服务资料物业方需妥当保管。对定期难保、修理完成后进行验,并对维保单位的工作状况作出客观的评价。

(3)做好节能减排相关工作,严格按托付方有关空调运用规定执行,杜绝奢侈。

8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。

(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。

(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行解除,会后对设施设备进行保养维护。

(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常运用,需保证操作系统平安牢靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。

(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析缘由,人为损坏应照价赔偿。

(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。

高校馆藏类物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

高校馆藏类物业(设施设备管理)技术服务内容及技术标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、会场、讲堂、报告厅音响设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由托付方相关业务主管部门确定专业维保单位进行修理保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发觉异样状况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的详细标准:

总体标准:保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整齐,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必需安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员及定时进行巡回检查,了解设备的运转状况,刚好发觉故障苗头并刚好处理,仔细做好记录,解决不了的问题报告托付方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特殊是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标记都应简洁明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转状况做好记录。雨季前的专