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文档简介
11本资料属于保密文件。招商工作计划(2014年2月-2014年5月)Part1Part3TableofContents目录招商目标规划招商实施计划Part4招商执行措施Part5奖罚激励方案Part2招商策略制定
招商目标规划PART1总体招商目标2014年5月底实现完成27900㎡的招商目标100%完成22695㎡的保底任务总体招商任务分解月份2月3月4月5月目标新租面积
(平方米)24005000850012000保底新租面积(平方米)16954000700010000招商架构设置人员配置:共12人
招商策略制定PART2租金策略战略建议
考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平,以及“放水养鱼”、带旺外滩的长远考虑,建议租金应高开低收,即前三年租金订到一个较高的水平,然后通过一定时长的免租等优惠政策,来调整与周边租金的价格水平,满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。经历了2—3年的经营期后,随着市场的经营状况蒸蒸日上,在第3—5年续签租赁合同时,可采取租金逐年递增的方式,递增幅度为5%—10%。租赁控制建议针对项目的精准定位,锁定四大细分行业的商家。在招租过程中,首先对区域、楼层进行合理规划,通过有效租赁控制分配资源,避免资源最好的楼层流出,使项目失去价格抬升的支撑。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控铺位。单层客户由高向低安排,逐层出租。根据租赁进度和租赁情况,及时调整租赁方案,可预留位子较好的铺位,满足其它优质客户的租赁需求。招商策略建议1、先行业有影响力商家、后中小型商家首先,重点引进各业态有一定影响力的商家,给予优惠条件,再借其品牌优势及号召力,带动中小型商家进驻。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控区域或整栋楼。2、酒店商家、酒吧商家、游戏厅商家、会所商家同步推进确定了以酒店商家、酒吧商家及游戏厅、会所为主要招商对象,制订完善的招商计划,有序推进招商工作。3、零售同时进行确定零售内容,开出优惠的吸引条件,有力推动其进场工作,通过完善的零售业态有力促进招商工作。4、各类活动、宣传有效配合根据招商工作的推进,制订详细的各阶段宣传推广计划,并策划各类活动、论坛等,包括大型现场签约仪式、专项看铺团、主力店开业仪式等活动,以期有力的推动招商工作。针对业态招商价格策略第一、针对有一定影响力的客户,由于这类客户在行业、地区有一定的影响力,会对行业聚集、中小商家入驻有一定的吸引力,因此应实行局部区域性低价招商策略,可考虑以不低于面价30%作为优惠。对于特别有影响力的客户,更要采取一事一议的办法,在租金和其他方面给予更大的优惠。第二、针对酒店、会所等客户,它是项目整体租金与经营业绩的主要来源,租金可考虑以低于面价20%作为招租标准。第三、针对一般品牌客户,它也是项目整体租金的主要来源,租金可考虑以低于面价5%~10%作为招租标准。第四、针对零售业业态,它是项目整体经营必需的补充,租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。
招商实施计划PART3招商核心策略1、主力商户优先招商本项目应采取“先确定主力客户,再全面招商”的基本策略。在执行过程中,在省内有一定影响力的酒店、会所、游戏厅、酒吧客户要提前招商,包括如家、滚石等有一定影响力的商家加大招商力度,以大带小,即用核心主力客户来带动中小商家。2、分行业招商目前,我们确定了餐饮、零售、酒吧会所及休闲、服饰商家四个方向,我们将在招商时可按分类进行集中招商。3、优惠招商优惠招商是最常用的传统招商策略,措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户,招商条件的优惠幅度要大,以吸引其进场经营,从而促进招商。优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略,尤其在本项目目前的环境条件下,不但要用,而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。4、顾问招商
行业内、商会寻找一些有影响力的资深人士,如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商,并给予其一定物质奖励。招商优惠条件1、免租目前项目已开始招商,但招租率相对较低,基于此,在现阶段招商,必须给予入驻商家足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。2、老客户介绍新客户对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻外滩,给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性,另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。3、送装修推出送装修的优惠措施,以落实有号召力的客户进驻本项目,并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司,按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修,为其承担部分费用。4、特定时间签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中,可对前若干位签约客户给予一定优惠,如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。5、税收优惠主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的商家招至外滩。阶段目标规划通过前期有影响力商家的招商进驻,全面展开招商工作,吸引中小商家进驻,完成整体招商50%。持续推进招商工作筹备期引爆期11月12月1月2月3月4月5月6月签约期招商时机节点设置预热期持续期招商预热期时间2014年2月推广目的A、制定项目的商务条件。B、扩大本项目的影响力,加强对有影响力客户的招商力度。C、零售业招商同时全面启动,以完善的零售业态吸引客户进驻。宣传口号与大自然全接触的新型商业模式操作形式A、行业杂志、报刊的软性文章及网络对“与成龙一起投资赚钱”进行深度报道。B、进行主力商户的签约及一般商户的认租。推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、DM、户外广告、车体、车站广告等。招商引爆期时间2014年3月—2014年5月推广目的A、巩固、提升项目品牌。B、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、持续上阶段热潮,实现预定的招商目标。D、促进插花散铺的招商,务求利用开业的有利时机,使项目达到更高的招商率。宣传口号掌握先机,体验全新的办公模式操作形式A、进行主力商户以及配套服务公司(如银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲COFFEE吧等)的系列签约活动,提高项目的热度。B、引入品牌商家,进驻旗舰店经营示范区。C、对本地的经营者进行精耕细作,充分挖掘市场潜力。D、组织招商推介会、品牌商户签约会等。E、完善良好的客户服务体系,积极提高客户的集群效应。推广媒介及手段签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、DM、户外广告、车体广告、电台等。招商执行措施PART4工作四要素1、招聘为100%完成招商目标,人员是所有工作开展的基础,如遇团队临时变动或任务量过大,现有人员不能如期完成,需考虑随时补充人员,故招聘工作要前期准备。2、策划现有招商物料已不符合现今的招商需要,我们需要最新的符合当下市场的招商手册(ppt)、招商刊物(实体书)、招商折页。2月底之前策划体系需要提交初稿。3、资源外地商户的导入需要公司资源体系的积极配合,本时间段需要完成“推荐——邀约——来访——谈判——签约”的整个过程,要求资源体系每月不少于3家商户来访,5月底之前至少完成一家大商家签约。4、团队
团队的稳定除了业绩向上,还需要企业文化建设和专业知识的培养,要求人力行政体系每月对外滩项目组进行不少于4次的培训,其中至少一次是关于企业文化建设的培训。单人单月业务指标月份2月3月4月5月招商目标
(平方米)1500200025003000保底任务(平方米)1000150020002500参与考核人员:周畅、袁珊、王一之、田志雄、杨帆、杜帆奖罚激励方案PART5奖励方案1、月度方案单人完成月度个人招商目标,当月按计提标准的120%计提。(当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准)单人完成月度个人保底任务,当月或次月可获得1天的带薪休假。2、季度方案(2-5月)单人完成季度个人招商目标,当季度按计提标准的120%计提。(如:2、3、4各单月都未完成单月目标,但5月底当季度完成总目标,可当季度签约客户享受次标准)单人完成季度个人保底任务,季度末或次季度可获得4天的带薪休假。处罚方案1、月度方案单人未完成月度个人保底任务,当月按计提标准的80%计提。(当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准)2、季度方案(2-5月)单人未完成季度个人保底任务,次季度降为试用员工,连续两个季度未完成季度个人保底任务,员工予以淘汰。3、备注若单人未完成月度个人保底任务,但公司总体完成月度保底任务,全员按100%计提。若单人未完成季度个人保底任务,但公司总体完成季度保底任务,全员免于处罚。若季度内,单人未完成月度个人保底任务,但季度末完成季度保底任务,则季度内未完成月度个人保底任务所暂扣的20%计提可一次性补发。若季度内,单人未完成月度个人保底任务,且季度末完成季度保底任务,则季度内未完成个人保底任务所暂扣的20%计提将结转到次季度。若次季度完成次季度的季度个人保底任务,则本季度的暂扣20%计提可再次结转到下一季度。若次季度仍未完成次季度的季度个人保底任务,则连续两季度的暂扣20%计提将永久性不再补发。若次季度完成本季度和次季度的两季度总季度个人保底任务,则本季度的暂扣20%计提可一次性补发。谢谢!
1、想要体面生活,又觉得打拼辛苦;想要健康身体,又无法坚持运动。人最失败的,莫过于对自己不负责任,连答应自己的事都办不到,又何必抱怨这个世界都和你作对?人生的道理很简单,你想要什么,就去付出足够的努力。
2、时间是最公平的,活一天就拥有24小时,差别只是珍惜。你若不相信努力和时光,时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动,因为现在过的每一天,都是余生中最年轻的一天。
3、无论正在经历什么,都请不要轻言放弃,因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行,生活从来不会一蹴而就,也不会永远安稳,只要努力,就能做独一无二平凡可贵的自己。
4、努力本就是年轻人应有的状态,是件充实且美好的事,可一旦有了表演的成分,就会显得廉价,努力,不该是为了朋友圈多获得几个赞,不该是每次长篇赘述后的自我感动,它是一件平凡而自然而然的事,最佳的努力不过是:但行好事,莫问前程。愿努力,成就更好的你!
5、付出努力却没能实现的梦想,爱了很久却没能在一起的人,活得用力却平淡寂寞的青春,遗憾是每一次小的挫折,它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量;那些孤独沉寂的时光,让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美,都会在努力和坚持下,改变模样。
6、人生中总会有一段艰难的路,需要自己独自走完,没人帮助,没人陪伴,不必畏惧,昂头走过去就是了,经历所有的挫折与磨难,你会发现,自己远比想象中要强大得多。多走弯路,才会找到捷径,经历也是人生,修炼一颗强大的内心,做更好的自己!
7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事,绝不能缺少这种力量,因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己,相信自己,才能成就自己!
8、人生的旅途中,最清晰的脚印,往往印在最泥泞的路上,所以,别畏惧暂时的困顿,即使无人鼓掌,也要全情投入,优雅坚持。真正改变命运的,并不是等来的机遇,而是我们的态度。
9、这世上没有所谓的天才,也没有不劳而获的回报,你所看到的每个光鲜人物,其背后都付出了令人震惊的努力。请相信,你的潜力还远远没有爆发出来,不要给自己的人生设限,你自以为的极限,只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。
10、生活中,有人给予帮助,那是幸运,没人给予帮助,那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩,在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重,也是对自己的负责。
11、失败不可怕,可怕的是从来没有努力过,还怡然自得地安慰自己,连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕,没什么比自己
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