产权式酒店定位操作报告2

产权式酒店定位（操作）分析报告一、**市酒店、宾馆现状分析（一）我们调查的酒店主要有**宾馆、**大酒店、**大酒店、**大饭店、**大酒店、**宾馆、**宾馆、**大酒店、天宏大酒店（在建）。（二）主要分布状况：人民路三家，建设南路四家，河西**广场两家。（三）各酒店详细情况（见附表）：（四）上各酒店调查情况分析：①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。②入住率比较高的酒店主要有新天大酒店、国宾酒店和金德宾馆，平日的入住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是新天大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。③三星级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。(五)**市在售产权酒店分析1.**大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：①与金源酒店合作；②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。2.天宏大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：浸①、眠洽谈暑的酒墙店管后理公锐司迟存迟没耐有进庄场，迫投资后回报扫率没冻有保此障；芒②、卷本身旋就是串多年嗽的烂反尾楼技，形掀象已炭经大皂打折丙扣；榆③、制因其蝇是*螺*市蜡第一馒家产译权式蕉酒店捐，市厨场不丸成熟很，加施上推乌广不夸力，兼没有系做到衰“对币症下睡药”倒，因筛而在悠目标县客户罩中影恳响力堡不够喘。恰二、腿目标参客户与分析针（一掌）.咐销售逝目标升客户得：霸1.贴（与抹超市起目标握客户贵一致画）本挖市区吧的工象薪阶菌层、绕公务铃员等娃有富句余资岁金，挡想投秩资获横得收些益，拐但是解又没渗时间简经营待或者庄无经童营经横验者医。（房即与帝保利件新一垦佳的溉养老穗铺、珍供学称铺脸省心色投资句概念挖相同艳）么2.哈中小常企业焦、公叨司辫（二芳）.经酒店画客源砌：企灶业客骆户、虫商人甩（商呆务人咏士）从、机哑关人可员、禁外地廉来株速出差浮人员齿三、牺成本裂分析后及定掌价依点据协1.邮面积洗计算李：①酱大厅低面积捕20腐0平炊方米泰曲搏汪坏苹②园塔楼欢面积腰80掉0平折方米卸一层淡，共害20胜00竿0平线方米死2柱.突建议衡销售酬均价疏在3著10杨0元羡/㎡勤。沃定价各依据末：采乳取反霞推法兵定价耳，根摇据周哈边市衰场情晃况，碍按照典三星条级标蒜准预精计房膊价和矮开房悠率，知算出斤平均决一间妄客房压的年丸毛收祝入[任计算悲公式祝为：猴一间勇客房闷的年杠毛收巩入=蒸房价乡×殊开房遭率些×广每年槐天数匹（3侧65露）]恒，管喘理公尊司毛攻收益泳和业根主回掉报按享照7摸：3技分摊演（参吸照产那权式悟酒店张行业杰规律肚得出赢的结简论）蒜[计浆算公邪式为课：管守理公拜司毛谷收益阀=一秤间客况房的盐年收耻益懒×取0.货7，雄业主玩回报愁金额组=一葵间客织房的堆年收论益居×源0.纺3]齿，业沟主回矛报部烂分按胳照投桐资总赴额的广8%睁的回佩报率择，推对算出笼销售烤价格军[计马算公图式为根：单饭位销尼售价吼格=俭每年咱可回斯报业港主金潜额鼓÷练(0满.0络8凡×鸦40椒)]谨。设例如焦：假河设房裂间折闷后价订为1倾80什元/摊天，慌住房栽率为辨60筝%；山则平功均每颂一间绕40滩㎡的扇客房萝年收卖入为颗18掉0购×替0.索6华×悟36繁5=背39证42便0元霞；述按照份7：船3分网摊，醋酒店软管理蚀公司蔑毛收简益为秘：3匀94聋20丸×河0.店7=度27躺59胸4元雹，可怀回报牌给业那主的卡金额平为3抢94来20粮×厉0.从3=帆11胀82芬6元廉；那按照瓣投资宴总额村固定币回报演率8贝%计艇算，方则该宁客房钥的销怀售总黄额为刮：1蜡18绳26模÷居0.早08记=1隆47即82剩5元糠单位口销售摇价格聚为：肯14打78汽25神÷垒40过=3伴69援6元冲。玉根据外项目逢周边侨情况枕和*阿*市席酒店贡房价易现状穷，本错分析松报告恶分别宁以建筋筑面绢积膜40域㎡和批50榨㎡做逆两种咸分析稍。具废体见垃下页咏的苦付酒店畜经营思状况甩与定奥价分疤析推民算表筝酒店楼经营殿状况卫与定窑价分撑析推动算表弯(一唯)款注：鞋本表开为保厅守计茫算。姓如果扣建筑喉面积漫为3羊5㎡炸，则愁单位军售价亦更高鞠，均谈价可摄定位秆在3刃50犯0元担/㎡感左右按。静酒店家经营色状况廊与定乎价分券析推集算表郊（二铜）搬上述串六种匠状态爹的平评均单跑位销牲售价武格为服：3粥33券3元织/㎡旦；按盏16地0元茫/天烂、开师房率守60梨%计裁算，条则单浮位销互售价抢格为授：3产28侦5元雕/㎡倚；按键18舅0元李/天迟，开要房率亿52滨%计雅算，来则销然售单垫价为役：3态20粥0元慈/㎡耗。咽根据蜓周边殖市场漫价格赴以及低本项余目实易际情揪况，表保守兵估计牛销售衬均派价舰可定熄位获在痕31菊00即元/躁㎡，绕即2牧84蔽0~忽33薄40炎元/枯㎡左之间窃（6翅层起誓价2节84准0元均/㎡链，每纷高一绒层加虎20逝元/污㎡，苏包括蒸装修童费用蝇）证。绵我们旅选择冶参照亮16毯0元端/天隐、开糊房率好60袭%、贼售价饥31修00晴元/愤㎡、茫回报逗金额狼10早54决0元苗/年决（即亦回报嫌率为胡8.鱼5%谅）为草基准余计算收（以作下所嘴有的弓计算微亦同搭）。旱这犯样对准目标馅客户种有相左当大许的吸酬引力欧（具晶体分倡析见宝销售靠方式脾中的爬投资彼收益圾例表竖）。喂3.坑成本酱与收辞益革分析伯：智1辱）.忌面积衬：每泄层8塑00础㎡，昏6~命30键层共请计2芦00水00罚㎡华2绩）.艇成本规预计浮：洲①叹建安间成本播：1唱50香0元啦/㎡绵；新②拆精串装箭修：贩30掠0元钓/㎡阳；姨③林广告蛮推广至成本军：5浴0元棕/㎡遵（总谋计5河00励万元洞÷识10轿万㎡矿）；金④增管理犁成本漂：1撒00各元/踢㎡；捞⑤英税路唱收冰：1孙55出元/询㎡（慕销售谷单价方×药5%仆，即坛31把00农×抛5%托=1遍55境）；猪⑥稀不可楚预见枝费用俱：1脏00容元/雾㎡；渠弹炮扯飞泥故捷以上稼共计撒为：钻22纵05卫元/讲㎡。慕3）誓.鄙预计死利润防为：坏（销吩售单狠价－所成本爸单价予）豆×躁总建颈筑面挡积菜（3塔10兽0－参22柏05潮）宽×添20封00骗0=哗17性90苦00愁00追元地四、程酒店幅定位宰分析廉1.饭根据对**辞市的百酒店叠业现时状和细项目甚周边珠情况报（服听装行辜业商寻务人额士集乖中）播，建隶议定淡位为秒三星厚级。则2.阁主力羞户型双：4壤0平瓶方米魂的占两90躺%，橡既符昆合矩国家蚁规定洗标准外（常《旅苏游涉济外饭接店星敬级的柔划分蓝与评俗定》嚷规定川四星炊级以经上客种房最涌小面浪积为狠20反平方爸米研），逮又有偿利于逼产品朋的销振售莫（投废资总冠额低克）。女套间亡60柄平方凳米，拒占1享0%绩。董3.溜通兰道宽励度在绸2丙.1皇米左恳右。菊4.绕精装基修后腾出售避（将抖装修俯成本史计算传在销止售价酱格，倘预计霞为3佳00度元/弓平方按米）举。爸5.缺大厅据设在膀市场粱一楼给，面群积2箭00寇平方村米左吩右，原停车绍场负画一楼仅，饮漫食在谜群楼阵五楼晃与市蹦场共裁用，透建议况在塔舅楼6晚楼、镜7楼肾设立撑相应泪文娱殖、体站育配肃套。床五、卧销售鸟方式诸（室经营容模式信分析在）（赢结合但本项描目模袄拟分欢析）轮目前登产权介式酒残店的屈经营哈模式伪主要伶有：材1.调省心奸回报惹型布（类悲似于仆超市指的午“注整租肌零售包”耳）：剥☆业努主将歼所购聋客房骨与酒绞店管第理公菌司签今订《屑委托滤经营催协议鸦》，督将所栏购客据房2飘0年骗以上勉经营垫权全占权委少托酒绪店管竞理公砌司，虾由酒归店管剪理公辅司按显客房腾总价岂的8鼻.5触%的绣固定宪金额链每年塔支付熔业主磁投资挖回报振。四☆经泳营过亏程中适发生阴的各嫁项成盈本、奉物业顿费铲、层税费淹均由统酒店亮管理丰公司杂承担极。絮☆业斑主每矿年可都获得睡酒店乓管理延公司凳赠送服的一范定数卸额条（设谢定在罗投资胡总额炊的4琴%左鞭右）弯的住扎房卡个。妹住房均卡消呜费完什后，孟享受锅贵宾田卡幼待遇筒。西例：锐本项榆目的块操作吉方式筹：（放见投年资收笼益例防表）夺投资译收益博例表叔面唯积合楼替层逝单价土总房拜价妥年收识入腐实际恢收入肺固定约回报顺率沾实际廉回报恳率户固定冻回报吹住房练卡宿40侦㎡困20壳31李00缺12场40讲00佩10训54湖0烟49凑60门15职50逮0栗8.映5%碌12萌.5持%耻12讯29燃60芒11赤84裂00绵10甜06添4弃47萍36板14梦80绸0孤注：谎因银弊行按脱揭利烦率未湾定，荡分析朱表未退计算唤按揭收贷款迎模式痕。险2.烛利润蜻共享名型：纱☆获稍得年莲度客南房利嫁润分残红。及☆业渡主可熟以随蝇时使贺用自裙己的禁客房扇，酒乱店公扯司仅局是在趟得到柿业主阅确认材的期螺限内昼出租广该客纷房，字并且艺在该含期限靠内，筹业主运将获帐得所日购客偷房套师型全冈部待俭租客苏房的冶平均嗓收益套。即岩：作业主蚕所购光房当做日收政益=判该套勒型全牛部客艘房的旬当日售收益妈÷该校套型秧当日杯全部壳待租龄客房谊数讲业主蒜客房趴全年落收益弟=业膜主所杯购客诞房每撞日收臣益之拍总和赚业主牙将获券得的熄利润桑分红禾为业担主所具购房兵全年扫收益酸的沙30梳%。吹☆经玉营过眼程中阅发生宰的各糠项成袭本、当税费块均由薯酒店养经营身公司澡承担沙。头☆业迅主可话以随岛时使躬用自啦己的怎客房甜，但岗必须锐承担续管理读等尚相应百的基专本费冬用磁元/拘天微，其订中包盲含易叹耗品支等珠幼元验/日胃.套炮（分码户型记、面湿积收风取证）染。半3.爹完全晴自用椅型慧目标嘱客户虫：企陆业（毯中、享小型据为主究）胳酒店塘将按木其它沈客房脂一样妄提供纠各类升星级贿服务悉，另丧行签饥订物畜业管渔理协列议。潜业主孕须按槐月交幅纳物疮业管风理费拘。物脂来管波理费爹按抗5元你/㎡伶·笑月计激收（曾水、团电耗裙费按忆量计喜收）毛。迁六、筐销售既推出闷的时贼机分疏析：慕纯产泛权式孕酒店伐在*玻*市蚁的操乞作应胃该说暗还不血是很府成熟械，造暮势相摸对有忆难度临，因寻此，渔在推值广策茶略上似我们趋应该厚有所愉讲究稻，尽悼量在糠群楼赤销售喘时就灶应用角口碑贤宣传军，扩劣大影蝇响力乐。加之上本瓣项目难的超茎市业证态在搜目标自客户许、操宾作手断法上华都与贴产权永式酒压店基赏本相泳同，尽相对犯而言丝，产愧权式受酒店权的吸竹引力召没有筐超市忌大。困因此升，产国权式引酒店春的应业避免述与超向市同晌期推蹈出。辟七、赠结论片语喂疑（笛一）窗酒店圆定位府为三脱星级释，符葵合市泽场现段状，酱有良取好的胖经营列前景窗。眉冬（二辩）对务于产擦权式掏酒店丈销售鸟的目尤标客稠户而注言，婆有稳谢定、吨可观赶投资昂回报剑率是维他们舟关心龄的核虾心因玻素，捐也就摘是产追权式昌酒店价应该迈更注掏重后铁续经欺营管袄理。安因而填，建壮议从斜以下蜓几个驴方面狡增强进产权垃式酒注店的训销售踩力和贷经营芬力术：药1、端建议筹聘请映客源遮网络炊庞大供、经趴营业匠绩卓校著的恭专业腹酒店夺管理挡公司亿进行膀经营朱管理赵，以锁保障情酒店化运营荣期间疑的丰恳富客受源和桐丰厚悉回报梨。置而且沫，此对项工拆作介寨入得识越早宝越好窃。易2、信建议然与一天信托过投资知公司似合作时，为羊收益番做担输保。缠3、涛建议者加盟雨专业炒度假岔交换剃系统淋，建氏立连件锁贵融宾卡派共享健系统撕(天恒津泰灾达度两假交旅换公费司)兆。司4.夺