关于房地产经济评价的总结

关于房地产经济评价的研究总结总结人：版主时间：二零零二年十一月地点：北京主要参考书籍：《房地产开发项目经济评价方法》——中国计划出版社《房地产开发项目经济评价案例》——中国计划出版社《房地产经济》——中国计划出版社《房地产开发与经营》——中国人民大学出版社《房地产投资分析》——中国人民大学出版社《房地产金融》——中国人民大学出版社《房地产应用写作》东北财经大学出版社序论本研究的基础方法：以《房地产开发项目经济评价方法》为研究的理论基础，以《房地产开发项目经济评价案例》为研究的依托，精选其余各书关于经济评价（或可行性研究）的章节，加以综合，提炼出关于经济评估的实际可行具操作性的理论。本研究重要性：房地产项目经济评价，是现行国情下房地产项目可行性研究的核心组成部份，在前期投资分析中具有极为重要的指导意义，做此方面的研究总结，可提高投资分析人员的理论素质水平，理清投资分析人员的思维。经济评价作用：崭经济前评价爽的结胞论可荐以为似房地害产开自发商渴服务见，作冰为开季发商昏投资撒决策杯的依成据；帝可以酸为政败府部服门服杜务，售作为沈政府违管理遇部门皂审批筋房地峡产项抖目的摔依据渣；可飘以为胖金融颠机构傻服务景，作拦为金叮融机争构审跪查贷律款可圣行性备的依冈据。叹本研俗究总听结的燥组成屯章节龄：侦根据明房地鸣产项个目操骑盘过狮程的没思路筒（去烛掉市猴场调尺查与且预测晶、期房地轨产开桂发项谱目策研划，忙仅就绒经济秃评估狱阶段对做研矮究）展，本液研究晨总结公组成列章节拒如下见：仿第一完章：眨房地拥产开岗发项毫目投灵资与匀成本开费用谅估算触第二没章：堤房地未产开独发项鞋目收访入估涂算与客资金这筹措浓第三根章：成房地隐产开闻发项宾目财戴务评访价（婚包括拥静态统分析技与动尤态分详析等荣内容抄）枕第四俯章：爆房地辛产开惹发项模目不叙确定忌性分傲析（苦即投违资风伙险分列析）膊第五众章：生房地开产开晌发项贡目基优本报面表及厉辅助步报表梯（格霸式）结第六溜章：侦房地泼产开钱发项将目投棚资可随行性皇研究妨报告疗书的统组成渗本总躲结章脾节之勇间的疫理论猴关系何：星第一两章与浑第二怎章是劲属于旦前提刃部分叼，即劣在第芹一二哨章的休数据揭基础乐上进谷行各足项分股析，边第五描章是量属于舱报表僚部分门，它虽将穿便插在叉前面学各章如节中元，起帐到统闸计数长据的卡作用孕，第歉六章委是属磨于总启结部巷分，肃经济沟评价寻属于该投资雀可行盏性研膀究报别告书很的一撞个重誓要组北成部蝶分。正文柜第一粗章：适房地捕产开香发项职目投生资与驻成本杏费用仗估算兰名词减概念辟：任开发慰建设钓投资茶：指葬在开翠发期万内完崇成房杯地产充产品漂开发永建设旨所须毒投入遭的各态项费富用奖经营递资金恢：指饼开发盒企业洲用于口日常疫经营易的周耗转资盈金。早开发姐期：亲指从密房地蚕产项槽目大梨量资贪金正田式投嫌入工摔程开浆始，百到开铸发建桥设完薯成的述时期送。巾开发辜产吕弹成本摧：开炸发建告设投惭资在件开发银建设宁过程喝中形费成以艰出售时和出讽租为隐目的大的开奉发产缺品成颂本和委以自识营自己用为岗目的醉的固沾定资编产及旬其它旧资产玉，而荒开发堡产吕畜成本夹是指详房地粗产项耀目产流品建肃成时栏，按桨照国嗽家有访关财短务和湿会计框制度侧转入雨房地葡产产莫品的帝开发欢建设片投资撇。拳经营江成本钻：指柔房地叨产产哥品出仙其售煎、出闭租时桥，将讯开发单产品麦成本旨按照词国家阔有关村财务疯和会作计制建度结炎转的清成本铅，主傲要包纹括土抛地转裳让成砖本、惧出租根土地秀经营袄成本统、房肺地产咏销售败成本怀、出更租经复营成化本。跟对于顿前期刷收款榨的项非目，顷房地已产销瓜售成略本和刘出租说经营励成本浙可按训其当骗期收口入占眉全部慈销售敞收入晋和租脂金收糊入的适比率贼，计鬼算本柱期应惧接转扭的经余营成上本。猴开发移企业严资产罚：房适地产浩项目疲开发忌建设予完成阶以后无，可前能形族成一因定比粱例的庙开发蒸企业掌资产越，主江要包己括固允定资猫产，毒无形拿资产莲和递吼延资桐产。毁固拦定资冶产包容括开愧发企愚业办哲公用盈房，纳开发谅企业贪机器沙设备查和运刑输设同备，怒以及尼自营锁的商恋业和眼服务泉业用系房。逝无形制资产波主要干包括凤土地闸使用免权和恒品牌舌等。跪递延漏资产匆主要录包括进开发密企业百的开茎办费供和租搏入固炉定资剧产的珍改良任支出亦等。忙扒咸工赠葵枯军描纯洗内晶杂围姓稿糕它语面周开发员建设兄投资情包括仰的内亦容效土地纷费用夺：主降要指涂土地摘出让锋权和辱征地疯拆迁肠所发汇生的叨一系猴列补陵偿安次置和斗管理荣费用歌。累前期飞费：云指勘愤设、更监水弓文、戒地质此用及四“紧七通缩一平桐”皂费用央。傻基础翅设施袍建设备费：沿指建骂筑物王2米逢以外扣和项豪目用扩地红绝线以愁内的纱各种笨管线愉和道丸路工她程，爹包括略供水静、供危电、最供气滋、排瞒污、解绿化砍、道灯路路砍灯、挽环卫贫设施怀的建崇设费快用，躺以及荒各项减设施冤与市障政设异施干锡线、泉干管足、干返道的瑞接口鹅费用面。切毛记，糊此基搬础设融施建链设费擦（小于市政议）与魂房地币产基盲本地予价中责的基桑础设滨施建存设费物（大防市政器）不使是同到一个顷概念堆，此械费用鞠按实小估算秤。屿建筑浅安装浴费：竟包括痰建筑烫工程野费、栽设备危采购原费及平安装尝工程尸费用摇，此捎费用都可用森单位狐面积底估算该法或梅其它沉方法傍。稳公共座配套宿设施皇建设裂费：返指居属住小证区内四为居破民服倒务配绒套建蜜设的糊各种烂非营划利性怖的公极共配摸套设搁施（庸又称雀公共境设施登）的什建设分费用咸，包记括居啦委员纽会幼康儿园膏、派按出所透、托朝儿所敲、公诞共厕们所、灶停车约场等众，一骆般按炭规划懒指标伪和实焰际工药程量茫估算向。古开发责间接悲费：泊指开覆发现计场组挡织管他理所磁发生赔的各挤项费仇用。恰管理私费：那指房佛地产治企业劫的管劣理部环门组傻织和陶管理筐项目券的开应发经绣营活乌动而虏发生底的各蛮项费棋用。哄财务禽费用望：指聚企业挥为筹殃集资附金而帝发生陆的各趋项费测用，默主要冒有资桶金利拖息、玩金融月机构招手续萍费、散代理系费等甩。加销售更费用柔各种物税费联其他拜费用辈不可匹预见碍费刚几点喊建议被在实胡际运浓用中绑可以提不照垃搬以请上分片类。臭但在笼理论迹上以这上分傅类不撒宜漏裳项，倦有助凡于做寺项目毕投资溉估算僚表（桂此表明可与商下面阿的施节工用存款计万划表掌合二投为一岗）慧房地竹产项蚁目应型根据芬可能言的建鸡设进腰度和牵将会干发生特的实质际付直款时层间和脱金额史编制饼施工命用款亦计划掉表。刺房地宿产开监发项洲目收留入估亭算与蹄资金央筹措呆(蔑一粱)妇开发混项目改收入短估算斧应制目定切茂实可匆行的胀租售毫计划馆（包吩括出亭售、谊出租持、自租营）倦，出酱具相僚应的峰销售隐计划悄表。眉租售港计划点内容倚：拟刊租售器房地绞产类喝型、酬时间卡和相差应数蝶量、器租售贱价格膨、租情售收宴入及略收款桂方式勉。罗项目丘收入请主要酷包括赴：销爹售收勺入、躁租金洋收入直、土饱地转集让收扇入（燕以上崇统称题租售乡收入碍）、汽配套对设施疏销售染收入尝和自抵营收佣入。屠（二控）资笛金筹铺措爷房地避产资妇金筹宁措来税源主寸要包题括三俱个方菌面：留资本答金（旬即自出有资污金）寺、预总租售保收入颂及借博贷资谅金。象在进迷行经葬济评视估时灾，应兆按期因编制师四个发表格哀：销毫售收峰入、兵经营言租金家（即躺二税番一费旗）及迫附加妄估算罗表；坊租金寿收入桶、经达营税盼金及只附加灯估算肯表；记自营晓收入育、经仆营税危金及采附加害估算矿表；永投资纪计划柱与资倍金筹前措表剖。焦在经啊济评狭估时白，应杏出具搅税费于率表该房地僵产开沙发项玉目财留务评象价自房地走产项蚁目财奇务评挑价是晶经济刊评价委的核征心部乔分，虑是在帆房地绣产市壮场调塔查与肝预测目，项收目策肌划、廊投资允、成艘本与遇费用渡估算耻、收古入估冻算与龄资金肉筹措音等基索本资乔料和痛数据披的基杆础上尾，通炮过分抗析，痰编制怀基本垒财务乒报表马，计器策财陕务评漆价指牙标，喂对房僚地产间项目制的财奇务盈荣利能策力（葵静态店分析弯与动乞态分班析）杰、清另偿能健力和首资金废平衡协能力元及负四债能累力进衡行评械价。娃在本挤章节宪中编舱制基说本财遍务报咐表是纺进行谢以后早的财油务盈帖利能香力（捧静态磁分析袋与动交态分慕析）见，财戒务清颤偿能由力，被财务春资金蔽平衡写能力霸，财爬务负泛债能岔力的电基础持与前自提。认第西一节属编随制基词本财霜务报荡表锈基本棒财务劣报表组包括垒：现验金流烟量表斗、资洗金来伸源与此运用检表、丝损益腔表、乐资产忆负债亦表、唇主要固经济稼指标美表极现金舱流量咽表吉此表辟反映秃房地呆产项轧目开钩发经告营期毙的现李金流扬入和析现金斤流出串，按到期编辆制，拌用以着计算劲各项赌评价永指标描，进孝而对红房地情产项绣目财来务盈岛利能抵力进衡行分巾析。暂按照笛投资涝来源患的不轨同，求现金垮流量暖表一情般可钻以分蛛为如真下三昌种：陡全部催投资腐现金炒流量腊表娃该表量不分岩投资苗资金版来源尘,以司全部桨投资授作为耗计算梦基础乐,用印心计栏算全坚部投描资财裕务内锣部收睬益率忙,财询务净雹现值晚及投摊资回外收期词等评秒价指驻标,伪考察惠房地甘产项命目全搂部投读资的径盈利钻能力威,为雁各个洞投资召方案而(不挠论其黑来多萌少及溜利息死多少友)跪进行帽比较捞建立食共同街的基荣础.炎1.停2惊资本丙金现葛金流壳量表贪饥海该表饿从投姓资者真整体肺的角得度出溜发,伪以投秧资者悼的投莫资额递作为户计算岭基础东,把龄借款冻本金考偿还再和利喝息支泳付视阳为现现金流摧出,重用以搭计算赚资本非金财拥务内炮部收市益率律、财探务净绢现值捕等评愿价指知标，朝考察趣项目浙资本旱金的趣盈利井能力辣。缴反长凑贪秆既1.条3锋少投资分者各歇方现俱金流吨量表植怒仇该表腔以扣卷方的鬼出资辞额作宜为计纳算基窃础,排用以咬计算境投资所者各羽方财某务内伏部收榴益率些,财赚务净午现值倍等评纪价指谣标,段反映盾投资鲁者各姿方投垮入资洋本的腔盈利倒能力左.豪在以归上三绘表中妈,全威部投颂资现雁金流协量表胆最重饥要.轰资金思来源挪与运殖用表螺此表洁反映亚房地坟产项定目开歉发经愧营期烟各期喉的资展金盈市余或拥短缺座情况元,用花以选这择资歉金筹栗措方座案,酱制定贼适宜桃的借傻款及蝴偿还谷计划拆.街损益于表尊此表乏反映殿房地泥产项唐目开跌发经瞧营期伶内各邀期的励利润耗总额挂,所闹得税胞及各迅期税酿后利砌润的微分配鞋情况栋,用歉以计拴算投李资利络润率古,资普本金甩利率解等评费价指温标.州仅3毛.1幅布利润圆总额虑的计畅算恭利润积总额江=经浪营收悔入宅识—殿经营忧成本塘恶—帮管理既费用过—倘销售五费用顺—眨财务鞋费用盛—奋经营庸税金烫及附丘加-轧土地霉增值底税拥其中刚各项错所包宵含的筝内容厕如下幕：漆经营菌收入外=销凉售收叛入+抽租金吗收入卸+自炭营收大入诞销售评收入麦=土躲地转死让收渗入+撒商品选房销企售收仓入+花配套坏设施井销售泊收入场租金社收入歇=出借租房稀租金百收入国+出贱租土伟地租爪金收滨入虎经营郑税金向及附男加=停营业修税+阴城市佛维护斑建设浑税+织教育播税附击加雅经营场成本怠=土剪地转乔让成秆本+饮商品足房销世售成宅本+遇配套驼设施义销售厌成本移+出拘租房多经营稀成本蔑弥补同亏损醋房地阔产开呜发企罚业发刃生的柄年度较亏损慢,可柄以用议下一享年度伶的所州得税遣前利照润弥择补,楚下一蒙年度峡税前匆利润毯不足充弥补陷的,赔可以部在五竟年内朵延续捐弥补累,五萌年内睬不足缴弥补泡的,队用税抖前利懒润弥市补.此3.因3妖利润皂分配方房地沙产开妨发企尤业交渗纳所绕得税哗后的珠利润逢,一狭般按煤照下笑列顺生序分添配：杨3.琴3.栗1因弥补暖企业厕以前礼年度裁亏损绑3.休3.兔2铅提取偏法定虹盈余驶公积减金,回法定班盈余论公积数金按爹照税羡后利翁润扣通除前辩项后伸的1坚0%动提取偷,法板定公雅积金扁已达芳到注屡册资险本的休50袋%时移不再雕提取博.悲3.问3.脊3拣提胞取公迫益金素3.懂3.否4欢向苗投资准者分广配利映润杰第三达章婶第二疯节阴财岭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