余姚市房地产初步策划方案

余姚营销策划初步方案--------------------------------------------------------------------------------地产报告实务2005-9-15余姚营销策划初步方案前言自接手余姚项目以后，我司对项目进行了初步的市场前期调查，对项目的产品设计进行了整体定位，并分别从产品、目标人群、价格、广告、媒体、促销以及销售等多方面进行了全面细致地策略性分析和定位，完成以下整体营销推广报告，以供决策性参考。第一部分项目概要乳一、捧概况轧本项床目为士白云圣小区馒东区杜住宅鞠项目蜓，地献块位式于余歉姚市号城东嘉路西赠侧，样北临显最良株江和盈南兰妄江路蒜，南絮邻四盈明路条，西雨到中三山路梁和东旨山河隐。基择地内丘地势月平坦厨，原斥有现忠状建炕筑物攀已拆冲除，箱项目庄总用欲地面番积为聪10导82度34榴平方厌米。夹整个拘小区饮用地少划分磨为二奉个地隶块，斗都为为居住蚁用地犹，另刘有一业片小议学用踩地和锅一片悼城市心公共准绿地填。址1#勿地块灵中布楚置部胆分高绞层、督小高啊层住誓宅和滚多层内住宅祖，以亲及配业套的搞小区臣会所班、物帅业管虫理和教社区离服务忍办公泡及营堂业用搞房，掀并配姜小区公十二其班幼廊儿园瑞一座杠，用示地面毒积为运53蹲98故3窗平方奶米（扫以国魔土资书源局岸实测厘为准妄）。朴2#想地块哨中以传多层沙和小宫高层晃住宅没为主盛，西快侧沿屈街布爪置商宿业设晨施，倡用地据面积雾为袖54卵25贩1抓平方娱米。壳本项歇目的帖规划蔬目标姿为猾“古余姚趋中心械城区宏中配祝套设粮施完年善、哗环境颤优美卧的现愁代滨傅水居蜜住小搂区。首”芹小区膊规划缘强调久“挥舒适姐、健泪康、常安全质”俯的设窃计理德念，市注重疾住宅里平面损的合压理布鱼局，岁强调亭出色悬的居遥住区近环境浆和景箱观设梦计。纵二、掘技术丰经济聋指标棵1樱、足1#益地块鉴经济灵技术族指标串用地极面积邮：损5戒39淋83庆宰平方柜米大（折斗合钥80以.9管8哭亩枪,旗以国推土资抬源局躁实测去面积撤为准乒）辟多层渴住宅圾：化1同97剑77财宿平方童米航多层机住宅常架空撑层面债积拌:翅33牙56影维平方缩米押小高爪层及洗高层罗：为6澡38菌0橡7惨平方打米暴幼儿燥园：软3悄65序0初平方腹米扩会所化：拆3扬30许1包平方功米始社区忠管理畅办公辨用房霞：及5态43涉例平方杨米六物业根管理暂办公翅经营继用房斥：养2骆92喝0占平方滴米宴公厕柜:步70使娘平方殃米栋地下就室：唱1添97俘11熔哭平方置米魄总建录筑面谋积饥:垃11娘54宁57冷副平方趁米术(南含地浇下室染面积怨,巾住宅窃底层饱架空守层面犹积按偷1/肆2歉计活,丧不含尺住宅施阁楼女层面券积铅)菌建筑暮密度穴：餐2垂1.导0%膝容积弦率：毙1柜.7妥4同(遵不计消地下禽室、剃架空疮层和邮阁楼毫层面功积宵)勒绿地敢率：我5坛0%还机动减车停隔车位境：考4撇42抄其中谨地下养车库蜘：饺4落30鸦临时摄车位现：颂1泛2总2达、爱2暗#医地块孩经济形技术跑指标裹用地玉面积朽：源5己42着51乞三平方坟米（渗折合载81丈.3宗7折亩，奴以国戴土资僵源局嚼实测伍面积替为准认）荒多层级住宅分：泼4顺08埋51应跃平方糖米紫多层举住宅稻架空亭层面倦积哑:能57担14欺科平方内米坑小高等层及奸高层跑：邮4汇65液85息睛平方籍米孟商业蛾设施心:东23柴46石侮平方默米薄地下轧室：潜2僵13广44打埋平方耍米脚总建糊筑面复积：白1添13房98晓3得平方雀米颤(以含地杆下室狗面积絮,积住宅吹底层背架空洗层面央积按议1/腐2龟计速,滴不含保住宅母阁楼活层面势积滚)压建筑剥密度浮：缠2藏3%镇容积抄率：踩1奇.6颠5颜(宰不计喉地下嘉室、见架空衔层和梢阁楼读层面映积态)叠绿地凑率：俯4扮5%凭机动纠车停斜车位次：岔5叶07妇其中撤地下语车库俯：拴4河75成临时福车位析：槐3驾2皱第二孔部分滥项目只市场元分析胜及主梯题定问位页一、净宏观挑分析败1胞、地千理位应置：汉余姚奏市位妥于浙搭江省兔东部泪，长颗江三触角洲厉南翼惨，属净上海垂经济跃区，片东距老国际扰港口建城市对宁波干40因公里互，西隐距杭脖州市械12燃0球公里御，北节濒杭尖州湾绝，南限接四那明山蛋，区队域总揪面积声15散27脚平方欢公里胡。全屯市辖说14闹个镇经、盐1团个乡戒、蒙6淹个街压道，坊现有绢常住驾人口爪85厕万人照。余宽姚山介川秀秒丽，殊人杰禁地灵醉，历城史悠显久，汗文化懂灿烂饶。早榴在溜70碍00厕年前竞就创赏造了艰誉为论世界货文化桨瑰宝胀的着“冒河姆角渡文排化元”档，使内余姚积成为伪中华狂民族镜的发屑祥地们之一吉。历秆史上耀，余愁姚名扭人学赚士云冈集，舒素有驳“俯东南哗最名穿邑越”移、每“快文献逐名邦表”拐之誉说，是惕浙江似省的禁历史辱文化深名城冰。呜2求、经汪济环判境孔改革理开放约以来胜，余倡姚的咱经济态建设仰和社但会发户展取衰得了床巨大呼成就惰，连滨续多讽年被瓜评为皂全国笋农村才经济纤综合辣实力丽百强昌县（猪市）塘。樱20敲02鸣年，斗全年醋实现距国内栋生产够总值那18私5合亿元宝，比赖上年司增长骡13自%啄；完隐成财阅政一捧般预岩算收榜入电18返.1卫3铅亿元挺，其翁中地本方财财政收熄入版8.蝇47炭亿元原，分忧别比坡上年颜增长筋31应.3嘱%得和谎45戴.2柱%永；全愚社会孔固定脑资产岛投资忙62负.5猪亿元浩，比刺上年窃增长坊30据.3井%趋；全螺市农宝民人草均纯聪收入盯57爹30叛元，望城镇众居民捡人均持可支意配收膏入侧98茄68匙元，要分别阿比上霉年增毛长的8.线9%爪和音7%观；金亦融机于构年某末存志款余骑额酬17搭5.禁66梁亿元浴，贷牢款余陕额坝12没8.怖17因亿元吹，分拜别比通年初喷增加兔36些.0猫2闪亿元艳和妙34四.6荣8矮亿元将；城站镇登啄记失路业率血控制炮在仁2.陶9%辫以内悦。浸3庸、城肌市建刺设僚近年训来，怕余姚讯市委报、市吐政府京高度肠重视进城市欲发展麻和建走设，菠城市丹面貌弓发生斧了巨铲大变蒜化，净城市歉化率尘达柿43均%衔，中室心城爆市建厅成区凭面积补23汉平方栗公里栽,运比晒19样86货年撤宇县建恭市时膝扩大隙了近孝五倍愧，城微市功杂能渐杜趋完颗善，贝城市扮形象骂日新充月异瓣，余纱姚古岩城焕彩发出骗新的饶活力咳。在哨市政掘道路安建设蹦方面积，余记姚市犯围绕慈"膝构筑达城市够框架妥，打便通道耕路结跃点，行扩大绩规模容，完镰善功融能常"垃的总芦体目汗标，叉先后穗投资沫十多观亿元骨构筑活城市妻环行拨道路摆网络睬，进寇一步沃提高西了城铁市中锡心干曾道的楚功能暗。另盈外，刚余姚坊还积医极推点进旧核城改收造和量新区数建设厉，完刘善各乖级住国房供果应体赠系；顶并通鸭过统科一规赛划和稻建设裁农民施新村没，大横力推须进农膛村城岁市化群进程箱。偷4赏、投将资环吧境掘余姚阴市作稼为长体江三隆角洲趴经济侮带重蛋要的值交通巩枢纽兵城市治，具照有相替当良轰好的呼投资他环境移。在启交通识运输阴上，吸不仅瑞有宁呜波北喜仑的置港口馒优势无，同毁时也受毗邻屋萧山森机场饿和宁童波机弃场，粉而沪滤杭甬祖高速毕公路败穿过辆境内字，为涉加速汗余姚碌与外革界的丝交流仪和往乘来创任造了岗良好难的外荒部条纵件。爪而余额姚自谦身不蒸仅拥铸有独满特的窝自然她环境撤和丰岔富的纳物产场资源禁，而攀且还搞保留蝴了大姿量的奋人文忽景观淡和浓钳郁的时文化幼品质梅，各奶个产哲业的葛发展裁速度块相当渴快。浩其中墓以旅缠游业段、特番色农成业为罢主的详第三腹产业洒增长出速度纯明显织。各喜金融锣机构糖和商云业网煎点纷榆纷入湾驻余颤姚，殿同时济政府咏为吸锄引外碑资，礼通过甚建立冶开发检区等艰形式醉，在脉土地所、税仁收等军方面讨给予毁优惠腰。岛二、零项目共SW谅OT桑分析坝：还1延、优速势硬（氏1参）地岸块拥涉有得疾天独稠厚的钥水景表资源嘉，是举余姚故目前劳所开滋发项挣目中棕少有亿的拥仅有如排此绝披佳自杀然环母境，眼且又末远离曲城市半嘈杂袭的项早目，标具有住显著肌的唯漠一性肃，这链也成茄为楼法盘外丛在竞塔争条召件的硬最大唐优势麻所在准。最峰良江隐改造另完成扭后，逗更具舰亲水俱性的懒南兰要江路消景观怀带和狡开阔扣的城南市绿差化带朽将成搭为楼限盘显美著的坑特征醉，同哀时为即楼盘恨所用荡，其孟景致本和休浅闲设鞭施直待接受枝益于借楼盘球。蚀（讯2播）项膛目鲜健明活沈泼的谋建筑貌设计栏，在研余姚取当地浪特立桨出来棍，突巷破余予姚目作前大毅多以趣传统伸建筑典风格糊为主捡流的俩分布靠格局驱，而弹创建节出具它有时纽尚建泰筑风庭格的滥产品梦，为漏轻松寺、现躲代、虽时尚伙的社您区印沉象创窑造形碗象基野础。投（孙3搅）相尤当的店住区滥规模臣和完宋善的丘生活扣配套唉，满真足了洞不同捎阶层蜡居民喊的各及种需强求。迁2谈、劣就势洗（结1苗）现气阶段盏地块怨周边次主要雷分布总着经职济适爪用房吸和部吵分杂怨乱的荡村舍残，人退流混攀杂，培真正战大规现模的冰商品填房开半发尚守未完里全启办动。预（祝2赠）项喂目周灵边的洪市政肉道路舱和基朝础配锤套尚拼未完请全到剪位，令尤其奏是规夺划中返的中昆山南袋路工惩程，铃其改趁造的棕进度固将直持接影扛响本淘项目孤的销饼售去悉化。眨（旧3爪）目蚊前该旬地块劈以及块临近举地区骂远离脖市区令，无不公交驾线路吵，没伯有成震熟的唇配套部设施良和商搜业网回点。铜（承4月）柏3#仙地块还尚未乳取得症，为循本项走目的条统筹愈开发慧和资涝金平奴衡带课来障诉碍。名3闭、机能会估槽（摘1彼）凉随着但余姚露市政重府加详大对左外招雾商引壶资的班力度古，投删资环袜境将弓进一寄步完土善，缝尤其袍是杭站州湾邮大桥睁的兴筐建，汤将大丝大改车善余停姚的县对外撕交通唉环境毁，届揭时凭荒借其挂丰富梢的自涂然资态源，铸浓厚拳的历俩史文绩化底牙蕴，缴余姚途市经滩济将献上一算个新树的台袄阶。争经济号的发兔展将钥直接唯提高周人民铁的生止活水蹈平，示为了瓶能住鞭得更决舒适汁，人搏们会纤将资点金用馒于买奸房及耳住房绘方面鼻，消叼费人即群的竹购买虏实力准进一驴步加粥强。车芽（禽2鄙）康余姚纱目前纤的宅采基地向和集尤资建疼房逐套步取喘消，商以及普政府丝对经棵济适应用房筛建设笼的限淋制，数必然着促进张本地克商品虹房的待繁荣悠。远驼（胖4狭）市嫌民对萄该地顺块认郑识很趋少，络因此亲可塑桃性很吐强。袄目标旺地块心附近硬没有兰成熟稳而又本高尚冻的社茄区，锤且建廊筑特钥色、钩景观舍布局众以及稠居住感区配怨套也蚁具有畅相当添强的尽差异蚀性和暗唯一惠性，辞一旦粒建成月有品查位和你档次诸的住张宅区沟，将翅成为绿该地骗区的拌标志迫性楼箩盘银,施会是美想在炎最良撤江附乳近安社家人辈士的终唯一神选择蓝。杨4向、威棒胁砖（言1饱）余羊姚房绒地产条市场萌仍处狠于初扬级阶路段，疮不管坟从购愧房群敬体的震数量棚还是斤购房仿者对陶产品笔的认言识程基度，菌以及福本地复房地扫产交挥易制却度（膨包括晋二手基房的剧情况咬）都外还很槽不成踪熟。援尤其紧是外烛地投件资者焦在余籍姚房棒地产答市场膨的竞产争力膜度仍森明显盏不足蛙，这市都对爸项目堵的开政发留狡有风怕险。厉（逼2钥）为暂了接切轨长宿三角挣，余洽姚市少整个挑城市敌规划躺以向阁北发临展为读主，烫而最槐良江劫以南怪的城狱市规纸划和泰功能名定位洽尚处残于进标一步税调整年和完住善当但中，杂由此大造成瞧相应姨的市骨政配骨套和观道路偏建设斥相对圾滞后石，这掠将严铸重影林响本枣项目舒的投疫资价菠值和川发展蝴潜力性。监（订3膝）余嫩姚市膏政府后为加爪快城稠市化伤改造晴步伐灶，缓铺解城铁市住栏房供速应体智系，稼将加累大农旗民新师村住穴宅和掉城市适普通朋住宅分建设通的规届模，巴预计啄在今脱后却2—脸3饰年内元将有巨10卫0舒万方袄的农勤民新碑村和累60络万方侦的城连市普延通住锄宅面味市，示这将锣对本搬项目梅潜在丢人群完造成犹一定河的分脆流。魄三、统本案罪卖点采提炼资1释、吸规划糊合理醋本案典总占椒地面更积贵10姐82临34凶平方狱米，父是目魄前余傍姚规堪模较家大的警住宅辜小区使项目你之一得，远兄离城珍市中隶心的汉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