地产市场分析报告

东莞房地产开展态势研究[工作汇报]新世纪丽江目录一、宏观经济与城市开展；二、东莞地产市场开展态势；三、兄弟镇区开展历程分析；四、茶山中心区未来开展建议；注：数据引用至05年7月第一局部东莞市宏观经济开展态势一、综合实力持续增强，经济增长势头强劲截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元〔仅次于深圳〕，增长14.9%，新增储蓄存款余额138.61亿元。金融机构各项信贷明显放缓，6月末贷款余额1417.53亿元，比年初仅增加12.28亿元，增长0.87％。整体综合实力跃居中国百强城市第十二位、地级市第一位。[今年上半年，东莞经济增长态势良好，今年上半年实现GDP665亿元，比上年同期增长18.7%，增速列广东省各市第三位。完成固定资产投资224亿元，同比增长152%，其中房地产开发投资51.48亿元，占固定资产投资24%，同比下降17%。]05年上半年房地产累计投资54.18亿元，比去年同期36.41亿元增长48.8%，但增速同比下降46.95%，明显回落，开发投资呈“降温〞趋势，房地产投资得到有效控制。房地产投资增速减缓是GDP比去年减少1.2%的主要原因。

经济景气重要指标20012002200320041GDP增长率18％18.4％20％19.6%2实际利用外资增长率10.3％18.3％19.3％18.4%2004年东莞与珠三角其他主要城市比较情况东莞珠海中山佛山惠州GDP11555646101653685增长率19.6%13.8%18.7%16.3515.1%东莞2001-2004年度宏观经济景气指标1、城市化进程加快：

固定资产指标20012002200320041固定资产投资数额125192319428增长率22％53％67％34%2基础建设投资数额346198144增长率21％81％59％47%3房地产开发投资数额15275593增长率32％81％105%69%二、城市化进程加快，城市品位显著提升被外界美誉为“新城市运动〞的东莞，以“1+N’’〔城区+镇区〕开展模式全面推进了城市化进程。2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣：中国综合实力百强城市中国最具经济活力城市中国优秀旅游城市全国科技进步先进市国家电子信息产业基地通过创立“国家卫生城市〞的国家考核

东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。三、城乡居民收入持续增长，消费结构升级显著东莞珠海中山佛山惠州可支配收入20526183471583616054138222004年东莞城市居民可支配收入突破2万元，到达20526元，在珠三角仅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年东莞私有汽车和商品房等耐用消费品呈强劲增长趋势，一方面得益于东莞宏观经济的持续快速增长；另一方面也可看出东莞的消费升级已经显现。截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增长14.9%，

社会消费指标20012002200320041社会消费品零售额增长率15.5％14.7％18％15.1%2耐用消费品私人汽车拥有量/百人162426333商品房销售增长率17％77％32％33%珠三角局部城市2004年城市居民可支配收入情况四、宏观调控下东莞的房地产左前轮：土地供给环节右前轮：住房供给环节左后轮：住房买卖环节右后轮：消费者需求环节1、延续国家政策，对地产开展实施“全时四驱〞；2、东莞应对政策：见招拆招、借力打力；东莞普通住宅标准——东莞将在广东省的根底之上上浮10%，套内132平米禁止“炒买炒卖〞土地——政府拟启动“黑名单方案〞五、东莞宏观经济与房地产开展：1、宏观经济近年来持续快速增长，产业结构的升级，支持城市的持续开展，为房地产业的开展提供了背景根底。2、东莞根底设施的大力投入，城市化进程的加快，城市价值提升，增强东莞的吸引力和接受力。3、城市居民收入和外来人口的增长，尤其是中坚层的逐步形成，对东莞房地产市场开展起到了极大的推动作用。4、广东轻轨铁路规划的实施，进一步增强东莞开展后劲对东莞房地产未来开展的影响将更为深远。近期指导思想：构建“莞城—同沙—松山湖〞三位一体主城区。近期空间开展方向：1、主要的城市空间开展方向是向南，即以新城市中心为核心的南部地区是主要建设地区。2、次要的空间开展方向是向东和向西，向东是东城组团的进一步开展和沿松山湖大道沿线组团，向西是近年万江组团城市化的延续。东莞市城市开展方向：南进东拓近期重点建设地区分为三类功能片区：中央商务区、东城中心区、万江中心区、南城高新区为综合商务类功能片区。中央生活区、中心东片区为生活居住类功能片区。运河两岸地区为商居混合类功能片区。第二局部东莞房地产市场分析1、房地产开发投资得到有效控制；随着城市化进程的加快，2004年全年房地产投资到达93亿多元，比上年增长70.3%。2005年上半年完成投资54.18亿元，同比增长48.8%,但投资增速同比下降46.95%，明显回落,政策的调控效应开始显现。2、住宅投资是拉动房地产增长的主要原因；住宅投资占主要局部，达43.19亿元，同比增长50.4%，占总投资额79.92%，与04年同期平稳增长，办公楼和商业地产分别同比回落。一、房地产投资：总量增长，增速回落。3、房地产占固定资产投资比例趋于合理；05年上半年东莞全社会固定资产投资224亿元，房地产占24%，同比减少17%，去年年中到达41%，自去年下半年开始，宏观调控的影响逐渐显现，房地产投资比重下降，指标回到警戒线内。4、自筹自己比例提高10%，开发商资金吃紧，投资风险下降；上半年资金来源62.6亿元，其中自筹资金26.9亿元，贷款8.9亿元，定金及预付款21.1亿元，外资0.2亿元，其他资金5.5亿元。与去年同期相比，自筹资金比例提高10%，贷款、定金及预付款分别下降了5.6%、4.7%。面临宏观调控的压力，开发商资金吃紧导致05年上半年新工程迟迟没有开工，新推盘量减少，旧盘唱主角。投资风险系数〔非自筹资金/总投资〕在05年上半年较去年同期下降10%，风险系数为0.57%二、施工、竣工面积趋势分析2002200320042005上半年房地产投资（亿元）27.658.893.454.18施工面积（万平米）401.9689.51834.45737.19施工面积：施工和新开工面积剧增，竣工面积趋减；2004年全年累计完成施工面积834.45万平米，比上年增长21%，05年上半年施工面积737.19万平米，同比增长111.1%。新开工面积98.12万平米，同比增长55.32%，竣工面积59.75万平米，同比减少4.8%，随着众多工程开工时间的限制，施工和新开工面积还将进一步扩大，后市销售压力增大。

1、住宅增幅五成，非住宅下降三成；05年上半年住宅销售面积到达89.09，同比增长51%，非住宅商品房销售面积30.29万平米，同比下降33%。三、房地产市场供需两旺，未来压力显现2、未来市场供给巨大，市场面临消化风险；上半年东莞房地产施工面积和竣工面积倍数比为12.34。施工面积在今年上半年到达顶峰，而竣工面积却减少59.75万平米，同比增幅下降4.8%。05年市场供给将不多，而未来两年的市场供给量将出现500万的供给量，如果市场不能扩容，将面临消化压力。商品房销售其中住宅面积(万m2)销售额(万元)整体均价面积(万m2)套数销售额(万元)均价109.28308765.12282589.097371.00246542.262767比去年同期增长22.2%44.2%18.0%50.6%23.2%84.5%22.5%2005年上半年全市商品房销售〔含预售〕总体情况表2002200320042005一季度销售面积（万平米）162.56214.628437.291、住宅物业空置面积减少；2005年上半年，商品房空置面积120.69万平米，与去年同期的110.84万平米相比增长8.89%，待销局部〔一年内的合理空置〕增长8.89%，滞销〔空置1-3年〕和积压〔空置3年以上〕面积同比下降8.71%。合理空置占总空置量的31.2%，不合理空置占68.8%，去年同期的比例为17.9%和82.1%。合理空置同比上升，不合理空置同比下降。四、房地产空置情况一分为二2、非住宅物业空置面积急速上升；非住宅物业待销面积大幅度增加，高达22.79倍，而滞销和积压面积同比增长39.94%，总体空置有高达78.14%的增长，未来市场压力会进一步加大，竞争进一步加剧。反映在非住宅销售的二级市场上，写字楼销售不畅，价格处于僵持状态，总的开发量已经在透支未来的城市需求。商业地产在前一阶段的“热度〞之后目前处于降温阶段，市场在消化存量，由于竞争过度，商业工程的返租式销售普遍难以坚持。大型商业的运营隐忧已现。五、镇区房地产市场竞争加剧；准建预售销售城区36%38%25-30%镇区64%62%70-75%近年来，受多种因素的影响，镇区房地产开展较为迅猛。从城区与镇区准建、预售、销售各自所占的比例可见，未来房地产的考验主要集中在镇区，而城区的房地产市场形势依然较好，镇区在新一轮房地产竞争中需要走出同质化竞争和价格竞争的阴影,尤其是一些房地产放量较大的地区。目前东莞房地产的价格存在较快上涨的趋势，这由多种因素构成，但可以肯定的是搭便车上涨的工程不能长久，能够经得起市场考验的产品将会是不断通过产品创新、管理创新、效劳创新拉高价值促进价格提升而获得持久生命力的产品。第三局部周边镇区开展历程分析解析石龙相当长一段时间，石龙一直在同东莞四区二十八镇的竞争中处于领跑地位，但随着各镇区开展模式的创新与开展，石龙未来的开展空间所提出的问号越来越大。“前车之鉴，后世之师〞，我们无意于批判石龙，而是希望从其开展脉络中，找到能够为我所用的经验和教训！？重点中心城镇之一莞深高速、莞龙公路、广深铁路、R2线最小面积、东莞十强镇经济实力强劲：2004年GDP增长率19.6%，人均可支配收入20526元。城市规划：形成以新城区为核心、辅以副中心、中心镇的规划格局。一小时生活圈：四纵十横的公路主骨架、原有的广深高速、未来的轻轨。五年见新城：三城、四目标、五中心。快速开展中的石龙——GDP之争石龙“暂时〞领先面积13.83平方公里，常住人口约6.82万人，外来工作人口约7.23万人，另外有海外的华侨和港澳同胞有2万多人。单位面积承载人口东莞最高。一、城区格局新城组团：城市行政、科技、信息、文化中心

西湖组团：高新技术园区、批发为主的商业区、城市公路对外联系的主要区域。老城组团：日用消费型商业区“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区〞为工作思路，坚持新区建设为主。

组团划分老居住区物流综合区工业园区工业园区本工程新城综合生活区预留区红海未来开发区工业园区工业园区物流综合区老居住区土地利用现状在大组团的根底上，根据功能细分，划分为“七大功能片区〞，受土地和规划滞后之困，石龙的经济的可持续开展显现对相当的困难！主要景观节点次要景观节点开放景观空间工字河流绿化带投入巨资，充分利用景观资源进行积极规划并实施，但由于管理不到位，景观资源未有得到优质的维护与管理，价值未有足够表达！

景观规划西湖客运站长途汽车站莞龙公路广深铁路石龙站石碣方向联系华南大桥〔建设中〕外部交通老城区：道路窄、交通拥挤新城区：路面宽、规划好西湖区：由内而外的枢纽东岸大桥南桥

交通布局由于特殊的地理以及前瞻性考虑缺乏，石龙的交通阻滞的瓶颈效应，交通顶峰期石龙至茶山、石竭，石排严重阻塞，新中心区开发不到1/3，交通问题已经十分严峻博爱医院中心小学石龙中学石龙二中黄家山小学爱弥尔幼儿园石龙三中博爱医院急救中心中山公园石龙体育馆江畔公园金沙湾公园人民医院金凯悦酒店配套比较齐全，由于是历史形成，档次不够，但根本能解决石龙房地产业开展的现实问题。新城区的配套严重滞后，开展节奏不合理，目前的新中心区是一座“睡城〞，没有表达足够的拉动力。

资源配套绿化路兴龙路汇联步行街

商业资源金沙湾购物广场现代广场富升百货新一佳超惠超市盛御酒店餐饮街金凯悦酒店美食街双种子肯德基麦当劳由于经济根底良好，消费能力强，催生了大石龙商圈，但由于是自然开展，因此整体布局显得零乱错落，新城区、老城区分工不明确、发展态势显失均衡，新城区商业价值提升能力极为有限。餐饮集中在老城区汇联步行街周边区域、西湖区饮食街周边。中大型集中式商业项

目主力商家区

域规模（㎡）大华广场、名店城新一佳、顺电老城区40000现代广场华润进驻老城区50000石龙富升百货富升百货老城区30000石龙金沙湾金沙湾购物广场西湖区63000超惠购物城超惠超市老城区16000中大型商业过度分布在老城区、西湖区，新城区目前还没有大型集中式商业，由于均衡性不够，大型商业机构的全面开花目前进入到残酷的“价格战〞，可以预见的是上述商家集结与老城区的大商家在未来的两年内将有局部在石龙消失，新城区由于没有上规模的商业拉动，吸引力提升的空间有限。专业市场市场名称区

域类

型营业面积(㎡)石龙东市场老城区农贸1100石龙商贸市场老城区农贸7500石龙新春市场老城区农贸1500石龙沙头角市场老城区服装、饰品6000石龙黄家山综合市场新城区农贸3000龙升市场新城区农副产品7000广东国际轮胎市场新城区汽配件12600石龙西湖服装批发市场西湖区服装5000石龙西湖综合市场西湖区农贸7000石龙五金电子城西湖区五金、电子15500目前大型专业、批发市场主要集中在西湖区。新城区的专业市场比较低端。

处于中低端且没有专业特色的市场，对于交通开展一日千里的东莞，辐射能力将不断下降，未来必定越来越没有竞争力。传统石龙的街铺租金持续走低。每年的GDP保持稳步增长，增长率稳定在12-20%，说明目前石龙镇的经济开展非常强劲。工业和第三产业的比例相当，经济增长模式相对理想，但未来不确定。二、经济开展为解决开展的后劲问题，石龙不得不突破行政区划的限制，广泛与周边地区的惠州、增城、韶关等地合作。

产业转移产业转移园区位于韶关始兴县，占地6000亩。是无奈？是产业升级？第一阶段：1993-2000年第二阶段：2000-2003年

第三阶段：2003年至今

三、石龙新中心区开展历程第一阶段：

标志着石龙镇的房地产开发由老城向新城过渡。第二阶段；

沿裕兴路开发，标志着新城中心地产格局形成。第三阶段：房地产的开发沿龙升路向纵深开展。永和新村正龙豪园世纪滨江聚豪华庭龙升市场濠兴逸苑龙城国际老城片区：没落成熟区

新城片区：绝对中心区

西湖片区：潜在补充区

腾龙名苑金沙湾别墅区聚龙湾房地产工程开发一览石龙新人民医院〔在建〕商业中心〔拟建〕体育活动中心〔拟建〕品牌开发商的缺位使得整体开发水准偏低项目名称销售均价（元/㎡）销售状况聚豪华庭2700总体消化速度较快，130-140的户型消化速度较快，大面积复式消化较慢。世纪滨江洋房预计在3800-4100开始预售，世纪滨江开发水平有所进步腾龙名苑2500销售率85%以上，目前的尾盘主要是顶层大面积复式和低层单位。正龙豪园5000（别墅）仍有少量单位在销售。龙升市场约1900基本售完，低价消化快。聚龙湾约2000售完，推出时无竞争，销售速度快。地产销售情况工程一览消化速度一般，总体销售价格不高，大面积消化有一定压力，相对于同等经济规模的虎门、长安等镇区，无论是、规划设计物业档次、销售价格、物业效劳都有相当的差距，显然无法满足高档次人才的就近居住需求，这一需求无法满足，新区商业难以成市。具体到工程，。项目名称物业管理聚豪华庭号称国家三星级标准智能化系统，英式管家物业服务。世纪滨江世纪滨江物业顾问公司，号称“管家式”服务。腾龙名苑普通物管公司，提供初级的物管服务。正龙豪园智能化管理，“一卡式”收费。龙升市场普通物管公司，提供初级的物管服务。聚龙湾三期开发时，成为首个引进智能化IC卡门禁系统的小区。物业效劳情况一览新区地产开发公司总体操盘水准不高，意识和理念的滞后使得片区的物业效劳水平总体落后，政府经常协助处理物业投诉，物业维护和服务的水平低下是影响本区域物业保值、增殖的核心原因之一。新城区商业综述：根本评价—遗憾无亮点！商业气氛非常缺乏，加之石龙及周边区域的消费习惯，使得新城区的商业销售价格与老城区相差甚远，出租经营情况不佳，因此，目前，新城区的商业开展存在显著问题。商业的开展模式陈旧，缺乏规划，开展速度缓慢，新城区目前的商业开展水平比较原始，根本以沿街商铺为主，辅以低端的中小型集贸市场和小便利超市，缺少中大型集中式商业和特色商业，商业的作用还停留在简单的生活根本配套上。从石龙新区的商业开展情况来看，我们没有在即便是很富有的石龙人与兴旺的新区商业找到必然的因果关系，也就是说：有良好的消费根底，如果操作失当，同样会面临商业失败的结果。石龙给我们的启示1、前瞻性的科学规划是新城的重要前提；2、引进品牌开发商介入开发是重要手段；3、合理商业规划和市政配套是重要根底；4、优质市政管理是新城开展的重要保障；5、物业效劳配套是物业增值的重要途径；6、优化开发节奏是新城成功的重要法宝；再看看大朗：不久前，华南mall被商务部点名批评，业界对其绑架政府的模式也颇有微词。而一直埋头苦干的大朗长盛广场那么被权威机构评为“中国商业地产名盘50强〞！

实际操作中也形成多赢的局面：政府赢、开展机构赢、业主赢、商家赢、老百姓赢！成功原因分析：一、定位明确、顺势而为；在市政府启动松山湖高科技产业园区战略的同时确定了“中国毛织业名镇〞的中心化战略和城市化开展策略。相应规划非常符合城市开展规律二、面向大朗，紧扣需求；与国际化、泛珠化的华南mall相比，大朗采取更加务实的策略，以餐饮、超市、娱乐、酒店、地产、电影院、CBA篮球、小型商业等贴和大朗人和外来人口需求的极有生命力的商业组合模式来造就新中心区。三、用预设的人流培育未来商业气氛在中心区启动之前，大朗政府对于用人流来“灌溉〞商业的认识可谓非常超前，在控制农民建房的同时，已经提前布局“住近〞中心区的策略。在这一策略指导下启动了长塘花园、佛新村等一系列农民公寓的建设以及天一居的商品住宅建设。未来人流的存在，极大的提升了各路投资者对中心区商业的预期，使未来的需求变成现实的购置行为。政府和开展机构的合作出色的把握了开展的节奏。四、业态组合极具拉动能力；大朗镇近年来鼓励酒店业、娱乐的开展，这对拉动地方经济，吸引外来人口起着非常积极的作用。在长盛广场的规划中，集酒店、娱乐业、ＣＢＡ、大超市、美食街、电影院、品牌服装城、住宅、公寓的业态非常精准的把握了大朗的城市化的进程的脉搏，表达了强大的集聚能量。第四局部茶山镇中心区开展建议1、城市捷运系统不断完善，城界模糊、城际消失，郊区化居住模