西安南稍门项目定位报告课件

西安·南稍门项目产品定位报告项目分析项目定位市场扫描提案推演结构物业发展建议房地产宏观市场分析西安市固定投资额逐年增长，年均增长速度23%，与房地产市场投资额增长速度基本一致，都保持高速的增长，房地产市场进入高速发展期。商品房供求分析西安房地产最近五年的施工面积、竣工面积整体上呈现较为稳定的增长势头，销售面积的变化幅度比较大。结合西安城市的发展以及地区城镇化率提高的内在需求，预计在未来数年，西安房地产市场竞争加剧。2008～2012年西安市商品房施工面积整体呈增长趋势,2008年在金融危机环境的影响之下，2当年施工面积落入低谷；在2009年房地产产业逆势而上，全市施工面积开始回暖，销售面积则创新高。最近三年全市施工工面积整体呈现快速的增长势头，年度累计竣工面积也整体上呈现上扬趋势。预计在未来数年，城市的竣工面积将大量增加，未来西安市场的销售压力将加大。宏观政策影响分析继前几年力度空前的宏观调控后，2013年国家再度重拳出击，出台新国五条，抑制住宅市场。部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。新国十条三套房贷全面停贷国八条存限购令对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。京沪广深等多城市限购令今年继续执行，抑制房地产市场过热。公寓作为类住宅产品，因其商业性质不限购、可贷款而吸引了投资者的目光。住宅地产市场受到严厉调控，特别是限购政策已基本将住宅投资渠道卡死，商业地产市场由于市场扩容，需求旺盛，迎来发展契机，而写字楼的商业性质使得其在住宅投资受控后颇受青睐。完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，新国五条城市房地产市场宏观经济分析13结论：

城市第三产业逐步占据城市发展主导地位，将为城市消费能力提供重要的支撑；同时为本项目的商业消费提供市场空间。

城市规划方向2宏观经济分析1城市规划方向2作为关中城市群的领头羊，未来城市的发展将会得到更多的支持，进入快速发展的阶段；西安市城市发展按照“一城、一轴、一环、多中心”，主城区与周边城镇协调发展。城市房地产市场解读3西安市受宏观调控政策影响有限，房地产市场逆势上扬，但商品房供求整体稳定性不佳，市场风险较大。西安市房地产发展处于成熟期，伴随城镇化率的提高和第三产业的逐步提升，西安市商业市场发展前景可观。GDP稳步增长，增长率保持14%左右，2012年人均GDP达到51086元,社会经济整体发展水平比较高

。第三产业占比超过50%，逐步占据城市经济的主导地位。城市宏观经济状况总结7城市宏观经济情况总结传统市场大而全市场趋优化市场全业态市场GDP：人均GDP：人均可支配收入：社会消费品零售总额：城市化率：1000亿元2000亿元8000亿元3000美元6000美元10000美元15000元20000元25000元500亿元1500亿元2500亿元30%60%70%

结合对国内商业地产发展特征的研究，我们认为西安市目前应处于趋优化市场发展阶段，商业逐步向全业态市场升级。8城市宏观经济情况总结趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如上海、北京等大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化

西安市的零售商业处于趋优选择市场，将出现多种类型的购物中心，形成不同层次的消费场所，餐饮、娱乐业态丰富化。未来西安发展阶段2014年西安整体市场表现：1、市场库存量大（至少需要30个月的销售量）供大于求，供应规模仍在攀升空间；2、房企业绩梯度拉大，市场强调高周转；3、市场流动性趋紧，房价上行空间收窄；4、政策宽松及产业导入加速，市场放量平稳看好。PART

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商圈格局与街区特征商圈格局分析街区特征分析城市商业板块商圈格局——西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和长乐商圈三大商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北商圈的地位将逐步上升。城市核心商圈钟楼商圈北城商圈长乐商圈小寨商圈高新区商圈世纪金花开元商城万达广场（民乐园）民生百货民生国际购物中心批发市场金鹰国际世纪金花万达广场（李家村店）凯德广场金鹰国际万达广场（大明宫店）西安商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升；第二、一站式消费模式成为商业发展的主流；第三、城市商业副中心发展加速，未来城市将步入多核心阶段。当前西安商业形成传统百货和一站式购物中心平分天下的局面，但以万达广场为代表的商业综合体的进驻，将行业水平进一步升级，竞争将加剧以万达广场为代表的商业综合体的成功运营，使更多的消费者体验到一站式购物的便捷，未来承载多功能、多业态、综合性商业中心成为主流趋势。经济的发展致使城市进一步扩容，城市核心商圈将进一步扩大，但受到空间、交通等限制，其他区域商圈，随着人口导入，商圈逐步成熟，城市副中心进入快速发展阶段。传统百货业急需提升一站式消费模式成主流城市多核心发展西安商业发展趋势分析钟楼商圈分析钟楼商圈——传统核心商圈、商业竞争主战场。作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场数量众多；因此研究钟楼商圈对于了解整个西安城市商业的发展有相当重要的意义。123456编号商场名称1开元商城2民生百货3民生国际购物中心4万达广场5世纪金花6百盛百货商场名称面积（万㎡）业态定位租金价格（元/天/平方米）开元商城10.3百货扣点15%-28%民生百货5百货扣点15%-28%民生国际购物中心4.9购物中心扣点15%-28%万达广场（民乐园店）11综合体扣点10%-35%世纪金花5.7百货扣点15%-28%传统的商业中心，是西安最有影响力的商圈，商业氛围浓厚，其中服装业和餐饮业尤为发达。借助文化优势和区域的不可复制性，形成了西安最大的同时也是最为传统的商业中心。商品种类齐全，但以零售业特别是服装服饰为主，档次覆盖面齐全，既有中高档百货，又有休闲购物于一体的购物中心，使西安市中高端日用百货的消费聚集于此。地处市中心，但受区域交通和文物保护的影响，商圈扩容升级发展受限，同时因交通堵塞严重，有车一族的消费已明显外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新区商圈等）；因城市规划向东西两侧发展，城市框架的拉伸，使得区域内的消费明显向新区转移，且一站式消费理念的深入，致使客户对区域的认可度逐渐下降。开元商城优势

位于交通主干道交汇处，与区域其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有相对成熟的商业氛围；

长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。劣势部分品牌经营不理想，有待调整；中年消费者占很大比例，对满足年轻消费群体的需求有所欠缺。开元商城位于钟楼商圈中心，钟楼东南角，是西安地区具有代表性的大型百货商业中心。楼层业种知名品牌B2超市、电器开元超市、海尔。东芝，康佳、三星、索尼B1鞋、包、西餐麦当劳、星巴克、思加图。千百度、星期六F1黄金珠宝、化妆品、表、手机周生生、周大福、欧米茄、浪琴、资生堂、欧莱雅、巴宝莉F2男装、羊毛衫金利来、虎都、罗蒙、依文、雅戈尔、鄂尔多斯、恒源祥F3淑女装、职业装G2000、唯尚、雅莹、名典屋、玖姿、菲妮迪、歌力思F4少淑装、内衣欧时力、衣恋、伊可爱、艾格、ONLY、阿桑娜F5运动休闲、儿童耐克、锐步、李宁、匡威、哥伦比亚、拉比、好孩子F6家居家纺罗莱、富安娜、惠谊家纺、银洁、维科、舒逸F7餐饮、娱乐欢悦天堂、美食广场民生百货民生百货解放路店始建于1959年，地处核心商圈，营业面积约5万平米，是经营女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类的大型综合百货店。楼层知名品牌F1周大福、芙蓉钱币、明牌黄金、Gabor、NINEWEST、ECCO、TATA、百丽、同仁堂F2CAGLIARI、jorya、KENTCURVER、WEEKENDMAXMARA、VERRI、威可多、皮特丹顿、路易诗兰F3依恋、萨侬、小熊、小猪班纳、paw-in-paw、阿迪达斯、耐克、探路者、珍贝、佳丽斯、双立人优势

位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围；

长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。劣势配套设施不全，如停车位，服务功能等，难以保证客户的忠诚度；缺乏经营亮点与周边形成差异，主题不突出，无法取得竞争优势让消费者亲睐。民生国际购物中心楼层功能主题主要业态B2生活风向民生生活馆、烟酒茶、休闲工坊B1仙履风姿男女鞋、箱包皮具、皮革养护F1名品风尚国际名品、珠宝黄金、时尚名表、香水、眼睛F2伊人风致仕女装、时尚配饰F3青春风格淑女装、女士内衣F4名仕风度绅士装、商务休闲、数码小电F5型动风潮时尚休闲、户外用品、精品运动、运动配饰F6童馨风趣儿童/母婴用品、厨房用品、名品家居F7食尚风味美食天地、文化空间F8食尚风味美食天地、文化空间F9魅力风行美容美体民生国际位于钟楼之北，距离钟楼仅100米。紧邻世纪金花购物中心、钟鼓楼广场，交通便捷，地理位置得天独厚。优势

位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围；

功能齐全，餐饮娱乐聚焦人气。劣势商场新开业，尚处于养商期，与周边商场竞争压力大；和民生百货有大量的品牌重叠，而且同在一个商圈，直接形成竞争关系。万达广场（民乐园店）西安民乐园万达广场定位于城市综合体，集公寓、住宅、商铺、百货、超市、步行街、影城于一体，荟萃世界潮流，打造地标性商业名片。楼层业种知名品牌B1运动休闲Esprit、G2000、LEVIS、花花公子、九牧王、匡威、耐克、阿迪达斯、SelectedF1国际名品万达百货、星巴克、ecco、周大福、戴梦得、百丽、H&M、GAP、Tata、西铁城、天美意F2国际名品万达百货、LILY、鳄鱼、JNBY、E·LAND、LAGOGO、R&D、EtamF3时尚精品大歌星、曼妮芬、Jack&Jones、naivee、歌莉娅、莱特妮丝、imi’s、太平鸟F4品味生活万达影城、大玩家、麦当劳、阿童木、棒约翰、班尼路、万仟堂、鲜芋仙、温莎F5流行潮品万达影城、DQ、屈臣氏、味千拉面、黄记煌、蜀江烤鱼优势位于市区的核心商圈，商业氛围浓厚；多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补；拥有大量的停车位，为消费者购物提供便利。劣势核心商圈商业密集，竞争激烈；钟楼商圈交通拥堵严重，新兴商圈的兴起，消费开始外溢。世纪金花

世纪金花钟楼店位于钟楼商圈的中心位置，西安市最具影响力的百货商业之一，是本地消费者和外地游客购物的第一选择。劣势

面积有限，只有上下两层；

停车位较少；缺乏餐饮娱乐业态，不利于商场的进一步发展。优势

位于市中心，与区域其他区域联系的交通相当便利；以经营各大知名品牌为主，商业布局合理；

处于传统商业的中心，人流量非常大。世纪金花业态配比骡马市商业街

骡马市步行街地处东大街西段，是西安传统商贸集市所在地，目前此商业步行街集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。基本资料开业时间：2007年12月21日总建筑面积：250，000平米市场定位：多元素、多层次商业街区消费客群：定位的多元化导致消费群体层次多元化优势

骡马市是西安历史悠久的商业聚集地，虽改造后的骡马市经营时间不长，但其背景在西安有着极强的影响力；

新的商业街经营规模大，商品总类繁多；业态组合多元化；其地下步行街以经营时尚潮流个性小商品为主，深受年轻人喜爱，是时下青年消费者热爱的购物场所之一。劣势商业体量大，对招商造成一定的难度；经营档次多元化，地下商业街以抵档小商户为主，从而拉低了整个商业项目的挡次；业态分布组合混乱，使消费者有步入迷宫的感觉；内部装修粗糙简单，不能提供给消费者良好的购物环境。长乐商圈分析长乐商圈——西北第一综合批发地，成熟的批发市场，批发商城林立，以低端市场为主。12编号商场名称1义乌小商品城2丹尼尔商城小寨商圈分析小寨商圈——以高校学生为主要消费群体，消费层次由中低端向中高端发展，是西安南城最大的商圈。12编号商场名称1万达广场2凯德广场3金鹰国际购物中心3小寨商圈位于西安城南，有比较成熟的交通枢纽，区域内高等院校、写字楼、政府机构等云集，人口稠密，为商业的发展奠定一个良好的基础；小寨商圈整体商业体量大，功能齐全，现已发展成为西安市的城市副中心；小寨商圈多为建成区，缺乏大体量商业项目存在的空间，也缺乏停车空间和配套设施，因此一站式购物中心的发展受到限制，而周边居民也以普通市民和学生为主，消费力有限，难以从消费需求和品牌档次上提升品质；随着城市曲江新区的发展，新的商圈——曲江商圈逐渐成形，处于钟楼商圈和曲江商圈的联络线上，将会产生客户分流的危机。商场名称面积（万㎡）业态定位租金价格（元/月/平方米）万达广场17.9综合体扣点15%-35%凯德广场7.24购物中心/赛格国际1.9百货、购物扣点15%-28%，25%-35%万达广场（李家村店）西安首座城市综合体，多家国际知名品牌入驻，定位于中高端，带来了一站式的消费体验。楼层业种知名品牌BI超市沃尔玛超市F1时尚名品万达百货、国美电器、星巴克、肯德基、哈根达斯、屈臣氏、苹果体验店、H&M、ecco、JNBY、欧时力F2潮流服饰万达百货、大玩家、芒可、阿吉豆、艾派、SELECTED、热风、GXG、太平鸟、御品轩F3饕餮美食万达百货、大歌星、阿香米线、汉拿山、味千拉面、蜀江烤鱼、川云山、赛百味、鲜果时间F4影院万达影城优势周边大学云集，潜在消费者数量庞大；多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补；商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。劣势学生的消费能力有限，实现大的发展相对困难；大量的商家进驻小寨商圈，未来竞争加剧。凯德广场楼层功能主题知名品牌BI居家生活华润万家F1潮流速递GAP、优衣库、无印良品、屈臣氏、百丽、天美意、汉堡王、哈根达斯F2经典诱惑imi’s、veromoda、ONLY、爱美丽、色非、爱慕、卡洛驰F3炫酷风尚耐克、阿迪达斯、鹿岛、热风、乐友F4精致生活皮得西餐、清迈泰、满当当烤鱼、黄记煌、重庆小天鹅、汉拿山、川人百味F5欢愉天堂卢米埃影城凯德广场位于小寨商圈和高新商圈的结合处，定位于中高端的以时尚为主题的购物中心。优势成功引入 GAP、优衣库等快时尚品牌和知名的餐饮娱乐店，深受年轻白领一族的欢迎。多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补；凯德广场运营商经验丰富，宣传活动持续且有效。劣势商场位置尴尬，位于小寨商圈和高新区商圈的联络处；商场交通不便，正对城市高架路，而且未来没有规划轨道交通；周边居民小区数量稀少，商场人流量不足。金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心位于小寨商圈的核心区域，定位于中端百货。楼层业种知名品牌BI运动户外、礼品耐克、阿迪达斯、李宁、、KPPA、探路者、匡威、同仁堂、DQ、F1化妆品、珠宝、饰品周大福、戴梦得、六福、欧莱雅、玉兰油、佰草集、卡西欧F2女装、鞋皮尔卡丹、沙驰、宾度、思加图、Tata、百丽、星期六、舒朗、纤F3女装、包雪歌、ROEM、高美高、帕加图、爱慕、曼妮芬、PRICH、鄂尔多斯F4休闲女装播、GXG、杰克琼斯、ONLY、欧时力F5男装马克华菲、高尔夫、七匹狼、金利来、JEEP、暇步士、九牧王F6儿童、家居芭比、小猪班纳、好孩子、富安娜优势位于小寨商圈黄金地段，交通便利，高校云集，居民小区密集，为商场提供稳定的客流量。商场为新建物业，购物环境好，品牌涵盖中高档，满足西安中高端人群需求。劣势扣点的百货经营模式，让商家营业成本一直较高，营业额的下滑使部分商家存在撤店的压力项目为纯百货，缺乏其他功能的搭配，导致服务单一，无法满足消费者一站式消费的需求高新区商圈分析高新区商圈——新兴商圈，发展快速，硬件设施优秀，购物环境好，业态组合丰富。编号商场名称1世纪金花2金鹰国际21商场名称面积（万㎡）业态定位租金价格（元/月/平方米）世纪金花3精品百货扣点15%-28%金鹰国际2.55精品百货扣点15%-28%高新区商业中心，整体商业档次高，品牌齐全，区域商业发展进入快速发展阶段，客户认可度逐年提升；商品品牌档次高，国际知名品牌大量入住，满足西安高层次消费的需求，同时分流部分市中心钟楼商圈的消费力；地处高新区中心，商场硬件设施先进，同时拥有大量的停车位，受到有车一族的亲睐；随着高新区的发展，有大量商业、商务、酒店等综合类物业的开发，因此高新区商圈将成为西安市的区域副中心。世纪金花世纪金花高新购物中心是高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档百货商厦。楼层业种知名品牌F1化妆品、表登喜路、迪奥、施华洛世奇、GUCCI、夏奈尔、COACH、CARA、G-STAR、浪琴、天梭、CK、VICHYF2服装、包、饰品、鞋KOOKAI、DGVI、卡秀、艾娜尔、雅莹、菲妮迪、瑞贝卡、ELLE、新秀丽、思加图、爱慕、其乐、真美诗F3男装、数码路卡迪龙、迪莱、卡尔丹顿、松下、飞利浦、耐克、阿迪达斯F4儿童小阿迪、小耐克、乐高、奥迪优势位于西安高新技术产业开发区黄金地段，交通便利商场知名度高，同时云集众多国际知名品牌，高端形象深入人心劣势商场周边住宅小区偏少，核心消费不足缺乏餐饮、娱乐业态，不利于吸引人气金鹰国际购物中心楼层业种知名品牌F1化妆品、珠宝、饰品、鞋SK-II、周大福、戴梦得、六福、资生堂、欧莱雅、倩碧、玖熙、百丽、千百度、星期六、百泰F2女装、女包、配饰凯莉米洛、曼妮芬、爱慕、CK、GUESS、诗篇、亦谷、雪歌、阿布F3男装、休闲、包Jeep、骆驼、暇步士、Lee、法国鳄鱼、宾波、沙驰、其乐、新秀丽、皮尔卡丹、笛尚、C31RoticF4儿童、家居阿迪达斯、江南布衣、依恋、富安娜、百思佳、芭比、好孩子、小猪班纳、史努比、VEROMODA金鹰位于高新区核心地段，品牌众多，涵盖中高档，经营状况良好。优势位于西安高新技术产业开发区黄金地段，交通便利商场为新建物业，购物环境好，品牌涵盖中高档劣势商场周边住宅小区偏少，核心消费不足缺乏餐饮、娱乐业态，不利于吸引人气北城商圈分析北城商圈——新兴商圈，尚未发展成熟，多是专业的批发市场，如建材市场等，休闲购物功能高度集中在万达广场。编号商场名称1万达广场（在建）1万达广场（大明宫店）西安大明宫万达广场作为西安大明宫遗址及未央区30个重点项目之一，65万平方米的超大规模，成为区域商业综合体的标杆。大明宫万达广场是万达西安产品升级版，集大型商业中心、城市商街、精装SOHO、ＩＭＡＸ国际影院等多重业态，还首度引进了万达TOP系列产品：城市豪宅和5A写字楼。真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。商业步行街商铺售价区间4.3万/平方米—4.6万/平方米，均价4.5万/平方米。预计2014年下半年开业。PART

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写字楼市场分析写字楼市场分析缓和市场需求利用宾馆的整合资源机关联合其他单位一同承建办公氛围较浓有门卫、车库、绿化等初步发展商铺写字楼、相结合的开发形式配套较完善停车、安保存在不足配套设施少没有周全的规划配套、车位较少甲级写字楼现代化CBD商务区租售结合增多2001年以后变酒店客房为写字楼升级发展80-90年代1990-2000年写字楼发展阶段城市重点写字楼概述35城内写字楼带高新区写字楼带南二环长安路写字楼带城北写字楼带西安写字楼四大板块城内写字楼带是西安最早的商务带，但由于建筑高度的限制，写字楼不多。南二环长安路写字楼带主要分布在南二环西段和中段，是早于高新区发展的写字楼集中区。高新区写字楼带是目前西安最成熟，也是政府大力扶持的商务核心。城北写字楼带得益于城北新区的规划，未来写字楼集中供应。城内写字楼分析36写字楼市场发展较早，但受到土地供应和旧城改造的限制，发展空间有限。整体情况：城内作为西安市的中心，具有很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，近年来开发项目较少，发展空间有限。市场分布：城内区域写字楼以南大街、北大街、和平路、解放路为主。典型项目：新时代广场、凯爱大厦、中图国际大厦、皇城国际等。高新区写字楼分析37组团A：科技路、高新路、南二环附近综合型写字楼集中区组团B：唐延路沿线公寓型写字楼集中区组团C：锦业路沿线随着管委会的搬迁，锦业路绿化面积日新月异，项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园等，形成开阔洁净的办公环境。以高新区管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边的政治经济焦点。目前高新区写字楼主要分布在高新路、科技路、锦业路、唐延路、南二环西段沿线。南二环长安路写字楼分析38南二环长安路是传统核心、文化中心、经贸中心，是大公司进驻西安的首选之地。整体情况：南二环长安路板块是西安的文化中心和行政中心，因此这片区域一直是外来品牌的市场高地，国内知名企业、世界性企业选择办公地点的重要考虑区域之一。典型项目：长安国际大厦、华尔国际、高速大厦、领秀城等。城北写字楼分析39城北经开区写字楼市场起步较晚，但发展快，已形成一定的规模且发展趋势较好。西安重点写字楼分析40长安国际经发大厦西安房地产开发有限公司开发商西安经发地产有限公司南关正街88号位置凤城二路和未央路交汇处28/3.6层数/层高26/3.64中央空调空调中央空调12电梯826万㎡规模5万㎡100-120售/租价格70-9016.8（含空调费）物业费5+6（空调费）通透式生态幕墙装修状况中空玻璃幕墙，外挂石材强化项目高端形象，知名物管公司核心卖点经济开发区政府的支持西安重点写字楼分析41西港国际大厦西部国际亨泰地产开发商西部投资集团南二环高新二路口东南角位置南二环与高新路交叉口48/4.2层数/层高37/3.5中央空调空调中央空调12电梯127万㎡规模12.5万㎡80-100售/租价格60-808+7（空调费）物业费6+7.5（空调费）高级干挂石材及大量玻璃幕墙装修状况玻璃幕墙、石材超高层建筑核心卖点高新开发区门户地段，知名物管公司西安重点写字楼分析42高新国际商务中心旺座国际城天地源股份有限公司开发商豪盛地产高新路与科技路交汇处位置科技路与唐延路交叉口40/3.75层数/层高A座4.8，其余3.2中央空调空调中央空调8电梯每栋3部14万㎡规模15万㎡110-130售/租价格80-10012+8（空调费）物业费2.5+6（空调费）进口巴西花岗岩、中空LOW-E玻璃装修状况玻璃幕墙、金属大型的上市公司，高新管委会政府背景核心卖点开发商拥有多年开发中高档写字楼的经验西安重点写字楼分析43唐延国际中心都市之门陕西宇威置业发展有限公司开发商西安高新区创业园发展中心唐延路3号位置锦业路1号25/3.4层数/层高20/4.2中央空调空调中央空调6电梯126.9万㎡规模30万㎡70-90售/租价格75-905+6（空调费）物业费5+12（能源费）高级干挂石材及部分钢化中空玻璃幕墙装修状况全玻璃幕墙，大量运用LOW-E玻璃知名物管公司，2-3层品牌商业核心卖点高新区管委会的扶持，企业、政策和客户资源优势SUM1.西安市写字楼市场现状总结现状一：供大于求关键词：供应：03-14年市场供应量远大于需求量，年面市量在200万㎡左右需求：年去化量在80万㎡左右现状二：产品同质化现象严重关键词：档次、品质不高/市场定位模糊SUM2.西安市写字楼市场机遇西安“国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发展关键词：西安正在迈向“商业时代”内陆企业的壮大国际资本、企业的进驻写字楼繁荣时代宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪关键词：宏观调控后，部分投资资金撤离住宅市场转向写字楼市场06年初，中小面积写字楼成交量上涨，月成交量维持在30套左右SUM3.西安市写字楼市场发展趋势趋势一：中小面积写字楼市场需求释放

关键词：“住宅禁商”政策扩大写字楼需求以中小企业、私营企业为主的大部分客群对办公面积要求较小趋势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场关键词：·新的高端写字楼租金偏高，老的写字楼配套不全·商住兼容性物业（单身公寓）面积小、租金低，大多销售率接近5成，部分达到8成趋势三：注重办公氛围，提倡健康办公举例：旺座现代城把建筑的压力释放到城市中去，同时保证内部形成较大的空间，利于整体景观设计。自然通风、自然生态的绿色商务环境。趋势四：与国际写字楼接轨举例：长安国际广场由国际金融中心（4栋写字楼）、长安国际大酒店、国际商务公寓构成主体建筑群落，为享誉世界的顶尖建筑设计事务所美国盖斯勒(GENSLER)担纲设计顾问，由全国著名的北京建筑设计研究院设计，匠心独运，齐备甲级写字楼、涉外酒店式公寓、休闲会所、会议会展、国际名域等多种现代商务功能。长安国际广场一期写字楼房源，只租不售。剩余出租房源约为20%。租金区间为：A座：118元/平米；B座：98元/平米；C座：128元/平米；D座：138元/平米。户型面积在100平米—120平米。，主力目标客群卫为高端的大中型企业。2014年西安写字楼市场表现

西安已经进入写字楼集群综合体时代，目前，西安写字楼项目的主要集中供应在传统的商务区——高新区;而从2014年开始，将逐渐转移到曲江;未来随着城市轨道交通完善，由于城市核心区交通的压力，还有使用成本的高起，会逼使部分企业外迁，写字楼集中供应将逐步向商务办公郊区化的方向演变。从一线城市写字楼市场的发展轨迹来看，目前西安写字楼发展阶段，仅跟北京等地的2005年、2006年接近。呼吁相关政府部分能够借鉴一线城市，在税收、人才及产业等多方面给予一些政策支持，促进行业发展。称，在2012年招商银行大厦，一年内企业税收贡献度超过100亿，就业人数超过2万人，给政府税收、就业等提供了很大的帮助;希望政府能够做一些回馈，在入驻企业、楼宇物业管理企业等给予一定的税收减免，鼓励、引导写字楼市场发展。西安已进入写字楼集群综合体时代

对西安写字楼开发商而言，目前后期物业或者自持，如林凯国际、早期的西安高新国际中心;或者快销、回笼资金。目前西安大部分开发商均为后者。表示，根据近几年全力行机构服务的写字楼项目来看，客户对对工程进度、产品要求越来越高。而且，随着西安国际化大都市未来发展趋势，越来越多的外地企业进入西安，如金融类的，能源类的企业，它们用一线城市的眼光看西安写字楼，这是未来开发商需要提前考量的一个因素。此外，从市场供求出发，还提到2014年西安写字楼市场会出现明显的市场竞争。西安第一份图表化商务白皮书》显示，2013年西安市写字楼面市量约200万平米，而去年西安商服类土地成交量环比增长314.58%。从目前掌握的数据来看，2014年、2015年，西安写字楼供应量将会突破500万平米，如果说参考去年的数据，80多万平米的去化量，销售周期要6-7年，资金需求比较紧张的客户、开发商，将不得不考虑供需关系对价格方面的影响。2014西安写字楼市场会出现明显价格竞争2014年西安写字楼市场表现2014年西安写字楼市场表现具体到写字楼购买客户，认为有三种。第一，产业催生客户，自用为主;第二，外地企业进入西安者，主要集中在高新和曲江，以互联网、金融及能源类企业为主;第三，投资客户，西安目前投资客普遍不看好写字楼发展前景，占比较少，西安写字楼投资市场还没有被激发出来。多组织业内的交流，及时分享业内观点;楼宇经济是未来城市最核心的部分，希望给政府一些正面的引导;写字楼是一个投资品，这个概念在西安尚未被激发出来，也希望给予市场正面的引导。写字楼是投资品这个概念在西安有待激发2014年西安写字楼市场表现

写字楼是一座城市经济发展的“晴雨表”，站在西安房地产市场来看，高新区、经开区、曲江新区、城东这几板块，已经成为西安写字楼分布的聚集区;绿地中心、中铁西安中心、泰华金贸国际、摩尔中心、金辉环球广场、西安国际中心、曲江国际金融中心、华夏世纪广场、朝阳新世界等在售写字楼项目，已经成为西安写字楼市场的代表项目。从经济发展情况分析，在西安大都市建设、丝绸之路经济带建设背景下，西安的城市地位和商务环境不断得以提升，西安GDP连续多年增长稳居副省级城市前几位。越来越多的世界五百强、中国五百强企业入驻西安，第三产业占据50%以上良好的经济结构支撑，让中小企业如雨后春笋般诞生，这使得西安写字楼市场有着庞大的需求。另一方面，住宅市场的调控政策，客观上也促进了西安写字楼市场的销售增量。2014年西安写字楼市场表现从另一方面讲，由于写字楼产品本身的特性，使得西安写字楼市场发展过热、商务办公物业市场供应过剩、投资风险加大等说法也甚嚣尘上。在此背景下，互联时代、专业共享，房讯网特邀西安地产界开发商、代理商、媒体界人士，共议大西安背景下西安写字楼市场的机遇与挑战。目前西安写字楼市场的发展，已经进入了写字楼集群综合体时代。而在商务发展格局变化的时代，地方政府应该从发达城市看到一些端倪，就是税收，包括人才，包括产业的支持很重要。对于开发商而言，在西安写字楼市场供应量两年内达到500万平米的背景下，一定要考虑供需关系。“对价格方面的影响，可能在2014年会出现价格的竞争，这是整个行业要清晰认识到的。”未来十几年，在西安经济快速发展的同时，市场需求也将逐渐扩大，写字楼投资市场肯定也将进一步的加大。而西安写字楼的开发必将也会朝着高品质、高水准的方向发展，开始处于从办公功能向办公价值升级的阶段。“概念泛滥、电梯问题、停车场问题这三个因素已经成为制约西安写字楼发展的重要因素。”提案推演结构项目分析项目定位市场扫描物业发展建议NO.1项目分析项目位置项目位于南门外核心金融区南侧为目前正在开发的大话南门项目。项目地块为两块：DK—1，DK—2（如图）序号项目数量备注1规划用地面积14499.86㎡21.75亩2DK--155379.45㎡9.75亩DK--268159.32㎡12亩3总建筑面积123538.75㎡4容积率8.525停车位869个6非机动车位（地下）2422个项目初步规划经济指标SWOT分析优势南门门户，地理位置十分显赫；地铁口，数十条公交线路；居住区较多，成熟的居住氛围和固定人流；文化部支持，利于项目整体价值提升。劣势项目虽紧邻主干道，但属棚户改造区，小区域内存在市场杂乱；城墙因素，隔断了与城内商业的衔接；由于政府对市场的监管，无证或手续不全难于上市推广销售；机会地铁二号线、将项目带来快速发展的机会；产品自身的机会优势。威胁政府对于房地产政策有逐步收紧的态势；同区域、同类型项目的竞争威胁。竞争对手剖析目前南门外可预测的潜在供应量大是不容回避的,但是从目前市场上对其产品的青睐追捧程度来看，该板块的产品是一种供销两旺的局势.由于南门外自身清晰的区块定位,其市场风格走现代、国际、鼎级的可能性较多，具体可参照目前已经推出的项目大话南门写字楼项目.写字楼层面积：2700平米主力户型面积：150——500㎡不等价格：13000元/㎡起，15层15000元/㎡左右当期手续：五证齐全容积率：8.9车位：680个土地年限：70年写字楼大话南门大话南门分层面积（㎡）6-7F8073.865F3671.734F3671.733F3578.032F3414.431F2393.26-1F4610.46-2F（地铁商业）5267.81商业总面积近34681.31平米；项目地下二层与地铁站口相同，地铁商业5267.81平米；商铺价格：35000元/㎡左右整体商业招商工作尚未全面开始。商业：写字楼总占地：26.67亩总建筑面积：15万平米5A级写字楼：1.3万平米层面积：1260㎡LOFT复式办公：92-118平米租赁价格：110元/㎡.月容积率：6.09车位：440个土地年限：70年底商：世纪金花珠江时代广场中贸广场商业总体量约15万平，分别为大型超市、精品百货、大型电器卖场，主题运动商场、大型游艺中心、KTV、娱乐院线、主题餐饮以及特色商业步行街、商务酒店、会议中心等多业形态。写字间总层数：27层；户型：80——200平米之间；均价：14000元/平米；租价：120元/平米.月地下商业：地下一层为永辉超市；其它商业：商铺面积灵活分隔，只租不售，租价150——240元/平米.月，对商家知名品牌度有要求。NO.2目标客群定位我们的产品卖给了谁？国际化企业集团总部？很多可在高新获得土地，在南门外长安路也有部分已经可以建立写字楼，难以成为主力客源。写字楼高端用户的分流？西安的金融贸易氛围逐步变化，可争取此类用户。内陆的房产投资者？待写字楼大量推向市场后引起市场关注，此部分客源有望争取。内陆本省其他的民营企业？新民营经济需要与之匹配的形象中心，南门外的中央地位有望获得青睐。可能性递减他们为什么要买我们的产品？企业形象的需要行政职能的需要金融服务的便利交通便利性区域前景看好建筑品质打动行业氛围需要NO.3项目定位复合地产商业创新模式实现价值最大化的超级物业大商业+5A甲级写字间由此融智地产对本案的规划提出如下建议：整体规划：根据区域发展的特点，项目整体规划写字楼、商业（独立商业和底商）。长安路沿线及南门外属于城南的金融中心，同时又是城市的龙脉和交通中轴线，商业繁华，左右逢源，商业的规划建议：1、从全市商业的开发来看，地上商业规模多数为3层、4层，5层，6、7层比较少，如有都属于定向开发；地下开发商业市面上较少，地下两层商业基本都是地铁沿线且商业与地铁站互通，否则地下两层商业销售、招商难度不言而喻。2、开发商作为买卖者：商业只是销售，这样可快速回笼资金，开发中等规模，规划5层商业。3、开发商作为经营者：开发商必须资金实力雄厚，可自持经营，但必招商先行，引进大商家，先租后卖，资金回笼周期延长。加大商业开发规模，引进大卖场如金鹰国际吸引其他商家，采取量身定制定向开发；商业规划建议：本案写字楼单层平面做到700——800平米左右，较为适中。原因:1、从客户需求看出客户需求以100—300平米左右为主体;2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%；层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。依据：市场在售或待售的面积在100—200多㎡项目户型配比建议：写字间户型定位：主力户型面积100——170㎡产品设计：写字间户型面积区间套数比例3+1(会议室+1(集中办公区)+2(卫生间)200㎡60%4+1+1+2300㎡40%本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象，便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。原因:1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质;2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高；3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。业态分布比例建议功能分布业态类别设置比例备注生活配套50%以满足社区居民及区域日常生活需求为主零售消费10%引入部分时尚型消费，增加购物乐趣娱乐休闲5%-10%满足居民对娱乐休闲的需求中大型餐饮35%-40%符合区域居民普遍需求商业商铺划分商铺划分依据以下几个原则：第一：商铺铺位保证整体经营的前提下，分隔灵活布局，可随机组合出租；第二：商铺面积划小的原则第三：避免异形商铺产生的原则第四：避免柱头在商铺内的原则如果是商铺划分，通常要考虑区位特征，市场特征，还要参考消防的意见。一般要在不违反市场规律的前提下，突出规模效应。具体划分方法：第一：根据柱距，两等分或者三等分；第二：划分时注意人流动线的流畅，避免出现死铺；第三：保证商铺开间在2.7米以上，保证商铺开间和进深比保证在1:3左右；第四：位置较好的商铺应尽量划小，保证总价不至于过高；第五：如果出现异形商铺，则尽量将异形商铺面积划小；第六：异形商铺的划分应注重其实用性，尽量增大使用价值；商业商铺划分划铺的顺序：1、现根据场子面积，柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分2、确定主通道和次通道的宽度3、从临街铺开始划分，先外后内4、一排排、一层层划分。商业商铺划分商铺业态：部分业态面积要求大众型餐厅要求面积100~250平方米连锁快餐店面积要求300~600平方米火锅店面积要求200~600平方米咖啡、茶坊、酒吧面积要求100~400平方米西点、面包房面积要求100~200平方米一般服饰面积要求30平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳1——3F：先行招商，前期引进大型超市：金鹰国际，提升商业档次，促进销售。业态建议：4——5F：餐饮、娱乐、休闲、洗浴、影院、KTV等业态建议：业态分层拟招品牌影院5FMalata/万利达Pioneer/先锋等时尚高端餐饮/娱乐4F爱KTV/汉阳馆/多木日本料理/六千馆/巴菲盛宴/百姓厨房/东方既白/东方既白项目分析项目定位市场扫描物业发展建议提案推演结构本案发展建议一手续办理和工程进度自去年年底开始至今相关职能部门不断加强对房地产市场的监管，6月起西安房产销售市场进行3个月集中整顿，主要内容包含五个方面：第一、房地产销售内容实施全面监管，包括平面媒体、网络媒体、户外印刷品等，并对房源信息的真实性进行暗访；第二、对房地产销售中介机构执业经纪人持证上岗情况进行检查，对信息公示情况检查；第三、对企业的经营地址GPS卫星定位，采集企业基本信息并进入企业经营档案；第四、落实“新消法”实施后，经营企业对消费者侵权违法案件，对重大违法案件适时进行媒体曝光后降低企业信誉等级；第五、对合同格式条款进行抽查，对部分霸王条款，对有失公正、平等、自愿原则的条款进行立案调查，并进行媒体曝光。手续办理和工程进度本项目所处位置属于各方面都很敏感的区域，项目开发建设必须：一、本案属于棚户改造区建设项目，妥善处理好拆迁安置工作；二、加快项目开发建设以及销售的证件手续；三、根据项目开发建设的计划以及销售推广的要求，加快工程进度。本案发展建议二5A甲级写字楼标准区位交通写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。规模规模不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。硬件设施写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承