房地产开发三旧改造与资本运作及涉税业务处理课件

房地产开发中的三旧改造与资本运作的合同设计、会计核算及涉税业务处理第一章

房地产开发中的“三旧改造”房地产开发“三旧改造”的模式多种多样，纷繁复杂，在很多业界人士看来难以综述。其实，如果我们细心总结，不难发现在这些业务中也存在着很多的必然联系和客观规律。我们顺着这些联系和规律将这些业务细心梳理完全可以将这些业务进行很好的归类。不管房地产开发业务有多么复杂，从控制开发业务的主体的角度来讲开发业务大致可以分为三大类：政府主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主导业务。政府主导业务又分为：土地收储模式、政府统租模式、综合整治（政府出资）模式；市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式、原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式。政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式、土地整理模式。第一节 政府主导业务一、土地收储模式（一）模式描述土地收储模式是指政府“征收”（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况）、“收购”储备土地，并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。（二）案例模型（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。三、某房地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市住宅、商业综合体。（三）涉事各方被征收（被收购）方（原权属人）、征收（收购）方（政府）、受让方（房地产公司）、拆迁施工方（四）税务处理建议：1、以征收方式收储（1）被征收方（原权属人）被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。三、契税根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。四、企业所得税（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。（二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。五、个人所得税根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。（2）征地拆迁方（政府）政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方支付货币或实物补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方“赔偿房产”，应按“销售不动产”征收增值税。二、土地增值税政府“以房产补偿”被征收方，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。三、企业所得税拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣除。（3）受让方受让方以出让方式取得土地使用权。一、契税（一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（二）根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。二、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。三、企业所得税受让方取得改造地块开发权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。（4）拆迁施工方工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。二、企业所得税施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。三、个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等相关规定和《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）规定，工程作业人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报。2、以

收购方式收储以收购方式储备土地的，对原权属人按转让房地产征收流转税及附加、土地增值税等税费，对土地收储机构应按取得土地使用权征收契税等税费，如能提供政府依法征用、收回土地使用权文件及补偿协议的，按征收方式收储处理。（五）合同签订注意事项1、被收储方签订土地收储合同被征收方与政府签订土地收储合同时，必须明确土地使用权是被政府依法征用、收回的，而不是由政府收购的。必须明确企业获得的款项不是销售款项，而是补偿款项。2、受让方签订土地出让合同在签订土地出让合同时，应把握住三点：如果政府以房屋安置被拆迁人，并要求房地产公司直接为被拆迁人开具销售不动产发票、办理房屋产权证，那么，销售不动产的纳税人就应该是房地产公司。如果政府要求开发公司以开发的商品房抵顶部分土地出让金，抵顶部分，企业一般无法取得土地出让金收据。合同中一定标明总土地价款，实际缴纳土地价款，以房屋抵顶土地价款金额（包括抵顶面积、单价、金额、发生补差如何处理）。以作为开发完毕后，企业结转收入、成本，乃至计算应缴纳增值税税额的依据。（3）根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号），企业签订土地出让协议时，如果协议中明确了交付土地时间，那么交付土地时间一定要选择在下月初，不能选择在本月末；如果协议中未明确交付土地时间，那么签订土地出让协议时间一定要选择在下月初，不能选择在本月末。3、拆迁施工方签订拆迁合同如果政府对拆迁施工方实施拆迁大包干的形式，委托拆迁施工单位替政府支付拆迁补偿费，合同当中只明确承包总金额，未明确建筑施工金额。扣除支付给被拆迁人的款项之后，一律视为拆迁施工收入。如果合同中既明确承包总金额，又明确了建筑施工金额，用总金额减去建筑施工金额，再减去支付给被拆迁人金额，其余款项视为代理服务收入。（六）会计核算1、被收储方会计核算：（1）土地被征收借：银行存款贷：营业外收入——土地收储收入借：固定资产清理（净值）固定资产折旧（已提折旧）贷：固定资产（固定资产原值）借：无形资产清理（土地净值）无形资产摊销（已摊金额）贷：无形资产（土地原值）（2）土地被收购:借：银行存款贷：营业外收入——土地转让收入应交税费——应交增值税（销项税）借：营业外支出（净值）固定资产折旧（已提折旧）贷：固定资产（固定资产原值）借：营业外支出（土地净值）无形资产摊销（已摊金额）贷：无形资产（土地原值）2、房地产企业会计核算：支付土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款以开发产品抵顶土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：主营业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）借：主营业务成本（实际开发成本）贷：开发产品3、拆迁施工方会计核算：取得大包收入：借：银行存款贷：其他应付款——政府（承包总金额）替政府支付拆迁补偿费借：其他应付款——政府（协议规定拆迁补偿费金额）贷：银行存款结转建安收入、代理收入借：其他应付款——政府（剩余款项）贷：主营业务收入（建安费）其他业务收入（代理服务费）应交税费——应交增值税（销项税额）例1：甲工厂土地被政府收储，收储前账面土地原价12500万元，已经摊销4500万元，地面建筑原价4000万元，已经折旧3500万元。政府支付补偿款19000万元。该土地收储后被乙房地产企业以20000万元拍得，按照政府要求房地产公司支付人民币15000万元土地价款，其余款项以5000平方米开发产品抵顶（每平米按10000元计算）。该房屋的实际公允价为12000元，成本价7500元，问甲乙双方应如何进行会计核算和税务处理（当地区的土地使用权契税税率4%）？分析：甲工厂：会计核算：收取补偿款并进行资产清理：借：银行存款190000000元贷：营业外收入——土地收储收190000000元借：固定资产清理（净值）5000000元固定资产折旧（已提折旧）35000000元贷：固定资产（固定资产原值40000000元借：无形资产清理（土地净值）80000000元无形资产摊销（已摊金额）45000000元贷：无形资产（土地原值）125000000元税务处理：甲工厂土地被收储，不需要缴纳增值税、土地增值税，但是，需要缴纳企业所得税。乙房地产公司：会计核算：以人民币支付土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款以开发产品抵顶土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：主营业务收入150000000元150000000元60000000元54545454.55元应交税费——应交增值税（销项税额）

5454545.45元37500000元37500000元借：主营业务成本（实际开发成本）贷：开发产品税务处理：房地产企业的实际土地成本应为150000000+60000000=210000000元，应补缴取得土地使用权契税=210000000×4%＝8400000元。二、政府统租模式（一）模式描述政府统租是指政府下属企业连片租赁农村集体的旧厂房用地并实施改造的情形。（二）案例模型B市电子城项目由政府主导，政府下属企业（承租方）连片租赁农村集体经济组织（土地出租方）的旧厂房、钢材堆放场等土地。具体为：该企业（承租方）以农村集体经济组织（土地出租方）的名义办理项目立项、规划、报建等建设手续，在承租土地上出资增设建筑物。租赁期内，承租方利用建筑物独立经营、获取收益；出租方仅收取土地租金，不参与承租方经营管理、不分取经营收益。土地租赁终止或期满，承租方向出租方返还租赁土地时，将增设建筑物一并无偿移交。（三）涉事各方土地出租方（农村集体经济组织）、土地承租方（政府下属企业）（四）税务处理建议1、土地出租方（农村集体经济组织）土地出租方出租农村集体建设用地，并取得土地租金。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）款的规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。因此，农村集体经济组织（土地出租方）将土地出租给承租方（本案例中为政府下属企业），应按“不动产经营租赁”服务缴纳增值税。二、企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，出租方出租土地取得的租金收入，应按规定申报缴纳企业所得税。2、承租方承租方在承租土地上出资增设建筑物，并将建成的房屋用于出租。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，承租方将建成的房屋用于出租，应按“不动产经营租赁”征收增值税。二、城镇土地使用税根据《财政部税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税。三、企业所得税（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，承租方出租建成的房屋取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。（二）由于承租方建造建筑物的支出，为实际发生的、合理的且与取得收入直接相关的支出，同时增设建筑物并非承租方持有的固定资产，因此相关建造支出应作为长期待摊费用，在土地租赁期间均匀摊销，当期摊销费用允许按规定在税前扣除。（五）合同签订签订土地租赁合同时，双方必须明确各自的权利与义务，特别是合同中必须明确应由出租房缴纳的各项税费最终应由谁来承担。（六）会计核算1、出租方会计核算收取租金时借：银行存款贷：预收账款每期结转收入时借：预收账款贷：其他业务收入（每期应收租金）应交税费——应交增值税（销项税）（3）支付经营费用时借：其他业务支出贷：银行存款2、承租方会计核算：房屋建设中借：在建工程贷：银行存款房屋建设完毕借：长期待摊费——其他长期待摊费贷：在建工程收取本年房屋租赁费借：银行存款贷：主营业务收入——租赁费收入应交税费——应交增值税（销项税）（4）支付租金借：主营业务成本（经营费用）贷：银行存款（5）摊销房屋成本借：主营业务成本（经营费用）贷：长期待摊费——其他长期待摊费注：承租方如果为房地产企业，业务处理也可以比照以上方法进行。例2：华夏房地产公司受政府委托统一租赁麒麟镇麒麟街道村集体用地500亩建设开发工业园区，约定每年租金100万元租期20年。租期满后房屋与土地一并归还给麒麟街道。华夏房地产公司投入建设资金45000万元，对外租赁每年收取租金3000万元。问甲乙双方应如何进行会计核算与税务处理？分析麒麟街道：会计核算每年收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入应缴税费——应交增值税1000000元909090.91元90909.09元税务处理：收取租金时，增值税纳税义务就发生，应该及时缴纳增值税。取得租金后每年应计算出租赁收益，计算缴纳企业所得税。华夏地产公司：会计核算：（1）房屋建设中借：在建工程贷：银行存款450000000元450000000元房屋建设完毕借：长期待摊费——其他长期待摊费贷：在建工程每年收取房屋租赁费借：银行存款450000000元450000000元30000000元贷：主营业务收入——租赁费收入

27272727.27元应交税费——应交增值税（销项税）2727272.73元（4）每年支付租金1000000元1000000元借：主营业务成本（经营费用）贷：银行存款（5）摊销房屋成本借：主营业务成本（经营费用）22500000元贷：长期待摊费——其他长期待摊费

22500000元税务处理：除每期按照不动产租赁缴纳增值税以外，还要缴纳企业所得税。因承租土地在建制镇范围内，每年要缴纳承租土地应缴纳的土地使用税、房产税。三、综合整治模式（政府出资，微改造）（一）模式描述综合整治是政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，整治工程内容主要包括完善小区公共配套设施、小区道路、园林绿化等。（二）案例模型C市某古村历史文化景区环境综合整治改造项目由政府投资主导综合整治，保留现有建筑主体结构和使用功能，完善配套设施和古建筑修缮，整治工程内容主要包括：雨污分流、三线下地、道路铺装、绿化景观、立面整饰以及古建筑修缮等。（三）涉事各方不动产原权属人、工程施工方（四）税务处理建议1、

不动产原权属人综合整治区域范围内不动产权属不变，由政府拨款给原权属人进行改造。一、增值税、土地增值税不涉及土地、房产权属变更及租赁，因此不涉及增值税、土地增值税。二、企业所得税：政府将整改资金拨付给整治区域内不动产原权属人，原权属人应计入收入，如果同时符合《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的三个条件，可作为不征税收入，在收入总额中剔除后计算缴纳企业所得税，但相应的用于改造支出以及形成资产所计算的折旧、摊销，不得在计算应纳税所得额时扣除。2、工程施工方工程施工方提供建筑物修缮等劳务。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。二、企业所得税施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。三、个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等相关规定和《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）规定，工程作业人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报。（五）合同签定施工合同原则上应该由不动产原权属人与工程施工方签订。如果原权属人委托房地产企业代管的，委托代理合同必须注明委托事项、受托方权力与义务，特别是应注明房地产企业作为代理方不承担原权属人应履行的任何纳税义务。（六）会计核算1、原产权人会计核算：取得政府拨款借：银行存款贷：专项收入发生施工支出借：专项支出贷：银行存款工程结束发生结余借：专项收入贷：本年例润2、施工方会计核算：按照一般建造合同进行会计核算。例3：某市政府决定投资7000万元对天元古镇进行改造型开发，政府相关部门将改造资金直接拨付给天元古镇下属的天元经贸有限公司，并责成该公司负责古村的改造升级工作。考虑到公司本身缺乏管理经验，天元经贸公司将古村升级改造工作具体交给方圆地产公司代为管理，经天元经贸公司同意，方圆地产公司将该项目施工工作承包给万方建筑公司，并签订了三方协议。项目共发生支出6700万元，包括方圆地产在代理此项目过程中取得的代理收入700万元，方圆地产共发生各种管理费用320万元。问以上三方应如何进行会计核算和税务处理？天元经贸公司：会计核算：（1）取得政府拨款70000000元70000000元借：银行存款贷：专项收入（2）发生施工支出借：专项支出贷：银行存款67000000元67000000元（3）工程结束发生结余借：专项收入贷：本年例润3000000元3000000元税务处理：取得政府拨款不需要缴纳增值税。不涉及房屋、土地使用权转移不需要缴纳土地增值税。取得政府拨款不符合不征税收入条件，不应视为不征税收入，最后产生所得300万元，应缴纳企业所得税。方圆房地产公司（1）取得代理费收入借：银行存款贷：其他业务收入应缴税费——应交增值税（销项税额）7000000元66603773.58元396226.42元（2）发生项目管理费：借：其他业务支出

、应缴税费——应交增值税（进行税额）3200000元贷：银行存款

3200000元税务处理：按照代理服务缴纳缴纳增值税，产生代理收益正常缴纳企业所得税。万方建筑公司：会计核算与税务处理均按照正常履行建筑合同处理。第二节 市场主导业务一、村集体自行开发模式（一）模式描述农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国有建设用地，并由其所属的全资公司以协议出让方式取得该土地使用权进行改造。（二）案例模型F市甲经济联合社所有的旧厂房用地，已办理集体土地使用证，证载土地使用权人为甲经济联合社，土地用途为工业用地。向国土部门申请将该宗用地转为国有建设用地手续，当地国土部门组织报批材料按程序上报省政府批准。经批准转为国有后，由当地市、县人民政府协议出让给甲经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司，用于商品住宅开发。（三）涉事各方原土地使用权人、受让方（原土地使用权人所属的全资公司）（四）税务处理建议1、原土地使用权人在该种模式下，原土地使用权人一般不取得任何收入、收益，所以基本上不涉及税收（补偿收益免缴企业所得税）。2、

受让方受让方以协议出让方式取得土地使用权。一、契税根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。二、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。三、企业所得税受让方通过协议方式取得改造地块开发权所发生的支出可以作为土地开发成本进行税务处理。（五）合同签定受让人与政府签订土地出让协议时，必须明确以下问题：1、土地协议价是多少；2、付款方式及付款时间（一般为以土地收储金额抵顶土地出让金），票据如何处理；3、如果出让前后涉及拆迁补偿事宜而且需要由受让方支付的，协议中必须予以明确。（六）会计核算1、原土地使用权人会计核算土地被收储时借：其他应收款——政府贷：无形资产——土地使用权经批准以出让金抵顶收储补偿款借：其他应收款——受让方贷：其他应收款——政府2、受让方会计核算以出让方式取得土地使用权借：开发成本——取得土地使用权支出（协议价）贷：其他应付款——政府经批准以出让金抵顶收储补偿款借：其他应付款——政府贷：其他应付款——原土地使用权人（协议价）例4：京北市甲村经济联合社经批准将自己所属的工业用地，转为国有建设用地，并由当地政府协议出让给甲村经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司，用于商品住宅开发。该地块联合社账面原价8500万元，已经摊销2300万元，评估价为23000万元，问甲乙双方应如何进行会计核算和税务处理？甲村经济联合社：会计核算：（1）土地变性时：借：应收账款——政府贷：无形资产——土地230000000元230000000元（2）经批准以出让金抵顶收储补偿款借：其他应收款——乙房地产公司贷：其他应收款——政府230000000元230000000元税务处理：不产生任何经营收入、收益，不需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税（补偿收益免交企业所得税）。乙房地产公司：会计核算：（1）以出让方式取得土地使用权230000000元230000000元借：开发成本——取得土地使用权支出贷：其他应付款——政府（2）经批准以出让金抵顶收储补偿款借：其他应付款——政府贷：其他应付款——甲村经济联合社230000000元230000000元税务处理：应按照取得土地的评估价

(协议价)计算缴纳取得土地使用权契税，正常开发以后应按照规定缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。二、村企合作开发模式（一）模式描述村企合作模式是指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造的情形。（二）案例模型G村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地，分为融资地块与复建地块，并与开发企业合作实施改造，具体情形如下：一、G村集体经济组织成员表决同意项目实施方案后，按程序提交有权机关审批。项目实施方案经批复后，该农村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开选择开发企业参与改造。二、农村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，向当地国土部门申请办理集体建设用地转为国有建设用地手续，当地国土部门组织报批材料按程序上报省政府批准。三、经批准转为国有后，复建地块采取划拨方式供应给G村集体经济组织，融资地块由政府协议出让给开发企业。四、开发企业按要求缴纳土地出让金后对融资地块实施改造，并承担复建地块物业建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。（三）涉事各方被征收方（农村集体经济组织或村民）、受让方、施工方（四）税务处理建议1、被征收方（农村集体经济组织或村民）农村集体经济组织或村民土地、房屋被征收，取得复建地块物业补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。二、企业所得税农村集体经济组织因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企业所得税。三、个人所得税被拆迁人按照有关城镇房屋拆迁的有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。2

、受让方受让方取得融资地块土地使用权，并以建造复建地块房产为代价补偿农村集体经济组织或村民。一、契税根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。教师讲解：受让方支付的复建地块房屋建造支出应视为取得土地使用权支出计入开发成本，企业应就这部分支出缴纳契税。二、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。教师讲解：如果复建地块直接划拨给村集体，那么，房地产企业仅就取得的出让地块缴纳城镇土地使用税。三、企业所得税用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除。3、

工程施工方工程施工方提供建筑物施工劳务。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，工程施工方提供建筑施工等服务，应按“建筑服务”征收增值税。二、企业所得税施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。三、个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等相关规定和《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）规定，工程作业人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报。（五）合同签订1、合作协议：合作协议中必须写明合作方式，并说明除了复建物业之外乙方（开发公司）还是否需要承担其他义务。2、土地出让协议（1）复建地块不管是划拨还是出让，都必须与商业地块分开。商业地块以开发公司名义取得，复建地块以村集体或者其下属经济组织名义取得。只有这样，复建房屋才应该由村集体或者其下属经济组织负责为村民办证。复建房屋才不会被视为开发产品，移交时才不会视同销售征税。如果复建地块同样是划拨或者出让给开发公司，应由开发公司负责给村民办证，移交时应视同销售不动产征税。（六）会计核算1、被征收方土地被征收时借：其他应收款——开发公司（协议价或者暂估价）贷：无形资产——土地使用权其他应付款——村民收回代建物业用红字冲回以上会计记录，然后按照代建物业实际成本重新入账借：其他应收款——开发公司（代建成本）贷：无形资产——土地使用权其他应付款——村民借：固定资产——村集体收回房屋其他应付款——村民（拆迁安置房）贷：其他应收款——开发公司（代建成本）2、受让方会计核算缴纳土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出（商业用地部分）贷：银行存款在复建地块上建设安置房借：开发成本——建安成本（安置房建设支出）贷：银行存款安置房交付使用借：开发成本——取得土地使用权支出贷：开发成本——建安成本（安置房建设支出）如果政府将复建地块划拨或出让给开发公司：1、被征收方对最终安置个人部分可以不进行核算，仅就涉及集体财产部分进行会计核算。（1）土地被征收时借：其他应收款——开发公司（协议价或者暂估价）贷：无形资产——土地使用权收到房地产公司交来房屋用红字冲回以上会计记录，然后按照归还房屋市场价重新入账借：其他应收款——开发公司（归还房屋市场公允价）贷：无形资产——土地使用权借：固定资产——村集体收回房屋（市场公允价）贷：其他应收款——开发公司2、受让方会计核算缴纳商业用地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出（商业用地部分）贷：银行存款补缴复建用地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出（复建用地部分）贷：银行存款在复建地块上建设安置房借：开发成本——建安成本（与其他商品房统一核算）贷：银行存款（4）安置房交付使用借：开发成本——取得土地使用权支出贷：主营业务收入（实际卖价）应交税费——应交增值税（销项税额）借：主营业务成本（实际开发成本价）贷：开发产品例5：某村按照政府规划要求进行村庄建设改造。经批准将土地变为国有建设用地以后，甲地块由政府划拨给村集体作为返迁房建设用地，乙地块出让给村集体指定的房地产公司作为开发用地。

开发公司预计建设复建房屋需要资金16000万元。（其中村委会用房3000万元，其他居民用房13000万元），实际支出18000万元（其中村委会用房3500万元，其他居民用房14500万元）。问就以上业务双方应如何进行会计核算和税务处理？1、村委会：会计核算：（1）乙地块儿被征收时借：其他应收款——开发公司（协议价或者暂估价）160000000元30000000元130000000元贷：无形资产——土地使用权其他应付款——村民（2）收回代建物业用红字冲回以上会计记录，然后按照代建物业实际成本重新入账借：无形资产——土地使用权其他应付款——村民30000000元130000000元贷：其他应收款——开发公司（协议价或者暂估价）160000000元借：其他应收款——开发公司（代建成本）贷：无形资产——土地使用权其他应付款——村民180000000元35000000元145000000元借：固定资产——村集体收回房屋其他应付款——村民（拆迁安置房）35000000元145000000元贷：其他应收款——开发公司（代建成本）180000000元税务处理：村委会和村民取得属于补偿收入，不需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。取得的房屋超过原来拆迁面积部分需要缴纳契税。2、房地产公司会计核算（1）在甲地块上建设复建房180000000元180000000元借：复建房建设支出贷：银行存款（2）复建房交付使用借：开发成本——取得土地使用权支出贷：复建房建设支出180000000元180000000元税务处理：将复建房成本18000万元计入商品房土地成本，首先计算补交契税。在计算增值税、土地增值税、企业所得税时这部分土地成本均允许扣除。三、企业自行改造模式（一）模式描述原土地使用权人自改模式是指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。（二）案例模型H市某集团（不动产权属人）的创意产业园项目，由其自行出资，按照原址升级、功能置换的模式实施改造。由某集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行改造开发。改造后自用或者出租。（三）涉事各方自改企业、施工方（四）税务处理建议1、自改企业（不动产权属人）不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。一、房产税根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。注：如果改造后的房屋对外出租，以年为单位按照租金收入计算征收房产税。二、契税根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。三、企业所得税根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）的规定，企业自行出资在原址升级、功能改造发生的支出和补缴的地价款，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；如果原固定资产尚未足额提取折旧，应并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。改造后企业取得的租金收入，应按规定计算缴纳企业所得税。2

、工程施工方工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。按照提供“建筑服务”处理。（五）合同签定签订施工合同时，应注意改造投入能不构成房地产原价的，尽量不要计入施工合同总造价，不要形成房屋、土地原值，以免以后出租、自用时无辜增加房地产原值和不动产租赁收入。（六）会计核算1、自改企业会计核算补缴土地出让金借：无形资产——土地使用权贷：银行存款发生改造支出借：在建工程贷：银行存款改扩建工程完工借：固定资产贷：在建工程收取改扩建房屋对外租赁租金借：银行存款贷：预收账款——预收房租将每年房租计入损益借：预收账款——预收房租贷：其他业务收入——房屋租金收入应缴税费——应交增值税（销项税）2、施工方会计核算：按照建造合同核算。例6：甲房地产公司以100%股权转让的形式收购了乙工厂。收购后以企业自行改造模式进行改造利用。改造后将全部房屋对外进行出租。改造前乙工厂共补缴土地出让金14000万元，改造中共投入改造资金23000万元，改造后第一年将部分房屋对外出租，一次性收取三年租金4500万元。问就以上业务房地产公司应如何进行会计核算和税务处理（改造后厂区的建筑容积率达到70%）？1、乙工厂会计核算（1）补缴土地出让金借：无形资产——土地使用权140000000元贷：银行存款140000000元（2）发生改造支出借：在建工程230000000元贷：银行存款230000000元（3）改扩建工程完工借：固定资产230000000元贷：在建工程230000000元（4）收取改扩建房屋对外租赁租金借：银行存款45000000元贷：预收账款——预收房租45000000元（5）将每年房租计入损益借：预收账款——预收房租15000000元贷：主营业务收入——房屋租金收入13636363.64元应缴税费——应交增值税（销项税）1363636.36元2、乙工厂税务处理：首先应按照补缴的土地出让金计算补缴契税。然后，每年应按照实际占地面积计算缴纳土地使用税，每年应按照新的房产原值（包括地价）计算缴纳房产税；每年应按照收取的租金收入缴纳不动产租赁增值税、城建税、教育附加；每年应按照实际实现的经营所得缴纳企业所得税；每年应按照签订的租赁合同金额计算缴纳印花税。四、企业自行开发模式（一）模式描述原土地使用权人自开模式是指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施开发。（二）案例模型H市某集团（不动产权属人）的创意产业园项目，由其自行出资，按照原址重建、功能置换的模式实施开发。由某集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行改造开发。开发后对外销售。（三）涉事各方自建企业、施工企业（四）税务处理建议1、自建企业（不动产权属人）自建企业（不动产权属人）取得房地产开发资质后，通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行开发建设。一、契税（一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。企业补交土地出让金后应补缴契税。二、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。企业土地用于开发以后，土地使用谁的缴纳应该以以上规定为准。三、增值税、企业所得税、土地增值税自建企业取得开发地块开发权所发生的支出应包括：企业补交的土地出让金、企业帐面土地净值、拆迁过程中实际发生的各项支出（包括部分被拆资产的账面净值）。2

、工程施工方工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。按照提供“建筑服务”处理。（五）合同签定签订土地出让协议时，应尽量明确土地价款的组成应具体包括哪些内容。（六）会计核算1、自建企业会计核算（开发业务应单独核算）（1）补缴土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款（2）进行场地拆迁平整借：开发成本——取得土地使用权支出（拆迁补偿费）无形资产——土地使用权摊销固定资产折旧——房屋建筑物折旧贷：无形资产——土地使用权（原值）固定资产——房屋建筑物（原值）银行存款（支付的拆迁施工费用）2、施工方会计核算：按照建造合同核算。例7：甲房地产公司以100%股权转让的形式收购了乙工业集团。收购后乙工业集团扩大经营范围，取得开发资质，以企业自行开发模式进行商品房开发销售。改造前乙工厂土地原值3200万元，已经摊销2100万元，固定资产房屋原值4800万元，已提折旧3600万元。开发前共补缴土地出让金14000万元，进行前期土地平整共发生各项支出1200万元，问乙集团就以上业务应进行怎样的会计核算和税务处理？1、会计核算补缴土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款进行场地拆迁平整140000000元140000000元借：开发成本——取得土地使用权支出（拆迁补偿费）35000000元无形资产——土地使用权摊销固定资产折旧——房屋建筑物折旧贷：无形资产——土地使用权（原值）固定资产——房屋建筑物（原值）银行存款（支付的拆迁施工费用）21000000元36000000元32000000元48000000元12000000元2、税务处理：首先应按照补缴的土地出让金计算补缴契税。然后，每年应按照实际应纳税土地面积计算缴纳土地使用税；每年应按照收取的售房收入缴纳不动产销售增值税、城建税、教育附加；每年应按照实际实现的经营所得缴纳企业所得税；每年应按照签订的销售合同金额计算缴纳印花税。五、其他企业改造模式（一）模式描述其他企业改造模式是指由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块，由地方国土部门进行归宗后再集中改造。（二）案例模型I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。（三）涉事各方被收购方、收购方。（四）税务处理建议1、

被收购方被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按“转让不动产”缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按“转让土地使用权”缴纳增值税。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。三、企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，被收购方转让旧厂房取得收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。2、收购方收购方以转让方式有偿取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按“不动产经营租赁”缴纳增值税。二、房产税根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。三、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。四、契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则等有关规定，收购方受让取得国有土地使用权的，其契税计税价格为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。五、企业所得税（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，改造主体取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。（二）收购方对收购的旧厂房进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产，按固定资产计提折旧方式进行税前扣除。《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号

2011年6月9日）：企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的：如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。（五）合同签定签订土地、房屋转让合同时，一定明确双方的权利与义务，特别是涉税条款，如果甲方（被收购方）要求乙方（收购方）承担交易税款的，乙方应尽量要求将承担的税款总额计算到合同总金额之中。（六）会计核算1、被收购方会计核算（1）

取得转让收入借：银行存款贷：营业外收入（2）进行资产清理借：营业外支出（资产净值）无形资产——土地使用权摊销固定资产折旧——房屋建筑物折旧贷：无形资产——土地使用权固定资产——房屋建筑物2、收购方会计核算收购时借：无形资产——土地使用权固定资产——房屋建筑物贷：银行存款发生某项改建支出借：固定资产——某房屋建筑物贷：银行存款发生新建项支出借：在建工程贷：银行存款新建项目完工借：固定资产贷：在建工程发生房屋租赁业务收入、成本费用处理与其他单位不动产租赁会计处理一致。例8：某市政府委托甲房地产公司对某区域进行集中改造，改造区域内共涉及13家濒临倒闭的旧工厂、仓储公司，先由国土部门负责集体归宗，再由甲房地产公司负责集中改造。改造后形成一个集餐饮、娱乐、住宿、写字楼等为一体的新兴产业园区，并由房地产公司负责对外出租、管理。收购价为12800万元，其中土地价款8800万元，可利用固定资产（房屋）价值3650万元，其他无利用价值资产账面净值350万元。对原有房屋改造发生改建支出4200万元，新建配套房屋支出7300万元。问就以上业务房地产公司应进行怎样的会计核算和税务处理？分析：1、收购方会计核算（1）收购时借：无形资产——土地使用权88000000元固定资产——房屋建筑物36500000元营业外支出——拆除购买报废资产3500000元贷：银行存款128000000元（2）发生某项改建支出借：固定资产——某房屋建筑物38181818.18元应缴税费——应交增值税3818181.81元贷：银行存款42000000元（3）发生新建项支出借：在建工程66363636.36元应交税费——应交增值税（进项税额）6636363.63元贷：银行存款73000000元（4）新建项目完工借：固定资产66363636.36元贷：在建工程66363636.36元2、税务处理：改造完毕投入运营后，首先应按照规定缴纳经营用地土地使用税；对外租赁房产按照收取的租金收入缴纳不动产租赁增值税、城建税、教育附加、房产税；计算企业所得税时，购进房屋以购进原价加上改造投入作为计税基础按照税法规定的最低使用年限或者尚可使用年限计提折旧；新建房屋按照建造价格作为计税基础，按照税法规定的最低年限计提折旧。六、其他企业开发模式（一）模式描述其他企业开发模式是指由社会投资主体收购开发地块及周边相邻的地块，由地方国土部门进行归宗后再集中开发。（二）案例模型I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续，并由国土部门负责办理国有建设用地出让手续。其利用其土地进行连片开发，建造集餐饮、娱乐、住宿、写字楼等为一体的新兴产业园区，并对外出售。（三）涉事各方被收购方、收购方。（四）税务处理建议1、

被收购方被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按“转让不动产”缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按“转让土地使用权”缴纳增值税。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。三、企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，被收购方转让旧厂房取得收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。2、收购方收购方以转让方式有偿取得房屋、土地，进行土地平整及连片开发后对外出售。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，收购方进行连片改造后对外出售不动产，应按“销售不动产”缴纳增值税。计算销项税时可以扣除的土地价款应按照购进土地、房屋发票总价计算。二、房产税根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、城镇土地使用税根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。收购企业收土地进行开发，土地使用税应按照以上规定执行。四、契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则等有关规定，收购方受让取得国有土地使用权的，其契税计税价格为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。教师讲解：拆除购得土地上的房产时，应按照购入土地、房产总价计入“开发成本——取得土地使用权支出”，并据以计算补征契税。五、企业所得税、土地增值税房屋开发完毕后应按照房地产开发业务正常缴纳土地增值税、企业所得税。（五）合同签定如果购入土地明确就是为了开发，在签订转让和同时，可以只按土地转让来签，将地面上的建筑价值折算到土地价值中去，不具体体现在合同当中，以免以后拆除时与税务机关理解发生分歧不好处理。（六）会计核算1、被收购方会计核算取得转让收入借：银行存款贷：营业外业务收入应缴税费——应交增值税（销项税）进行资产清理借：营业外业务支出（资产净值）无形资产——土地使用权摊销固定资产折旧——房屋建筑物折旧贷：无形资产——土地使用权固定资产——房屋建筑物2、收购方会计核算（1）收购时借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款例9：某市政府委托甲房地产公司对某区域进行集中改造开发，改造区域内共涉及13家濒临倒闭的旧工厂、仓储公司，先由国土部门负责集体归宗，再由甲房地产公司负责集中开发。开发后形成一个集餐饮、娱乐、住宿、写字楼等为一体的新兴产业园区，并由甲房地产作为商品房对外销售。收购价为12800万元，其中土地价款8800万元，可利用固定资产（房屋）价值3650万元，其他无利用价值资产账面净值350万元。为了将原有用地统一改为商业用地、延长土地使用年限房地产公司补交土地出让金15000万元。问就以上业务房地产公司应进行怎样的会计核算和税务处理？分析：1、会计核算：土地价款＝128000000＋150000000＝278000000元收购13家土地房屋和其他资产、补缴土地出让金借：开发成本——取得土地使用权支出贷：银行存款278000000元278000000元（注意：其中128000000元应由被收购企业开具增值税专用发票；150000000元应由国土局开具行政事业收费收据）2、税务处理：土地流转要按照产权转移书据缴纳印花税；取得开发用地应按照规定缴纳契税；每年应按照应纳税土地面积缴纳土地使用税；计算土地增值税、企业所得税时均可以全额扣除以上土地价款。计算增值税时可以扣除土地价款为150000000元。第三节

政府和市场合作业务一、以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式，以政府统一组织实施（即政府为征地拆迁方）为前提，有两种类型：第一种类型:（一）模式描述第一种类型是政府将拟改造土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引入另一家企业单位承担具体拆迁工作，该企业单位需要垫付征地拆迁补偿款的货币补偿部分，房屋补偿由政府直接补偿被征收方。在土地使用权人支付地价款后，政府再向承担具体拆迁工作的企业单位支付拆迁费用与合理利润。（二）案例模型D市某片区改造项目按照“政府主导、统一规划、整体更新”的原则，采用“毛地出让”模式中的第一种类型改造。具体为：一、政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，甲集团公司（受让方）竞得土地使用权，按出让合同规定支付土地出让价款。二、在拆迁阶段，政府通过招标确定乙企业承担具体拆迁工作，由其垫资支付给被征收方的拆迁货币补偿与建筑物拆除、土地平整等费用，由政府成立的旧城改造指挥部以房屋直接补偿被征收方。三、拆迁工作完成后，政府从土地出让收入中支出乙企业的征地拆迁成本（拆迁费用加上合理利润）。四、政府按照出让合同约定将土地交付甲集团公司（受让方）使用。（三）涉事各方：被征地方、征地拆迁方、受让方、拆迁工程施工方（四）税务事项处理意见1、

被征收方被征收方的房地产被政府征收，并取得货币或实物补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。三、契税根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。四、企业所得税（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。（二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。五、个人所得税根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。2、

征地拆迁方（政府）政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方支付实物补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方赔偿房产，应按“销售不动产”征收增值税。二、土地增值税政府以房产补偿被征收方，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。三、企业所得税拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣除。3、

受让方受让方以