城市居民住宅小区安全技术防范系统标准(完整资料)

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城市居民住宅小区安全技术防范系统标准(完整资料）(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）城市居民住宅小区安全技术防范系统标准（试行）■1范围ﻩ本标准规定了居民住宅小区（以下简称小区)安全技术防范系统的要求,是小区安全技术防范系统设计、施工和验收的基本依据。本标准适用于新建、改建、扩建的住宅小区安全防范系统。单幢、多幢住宅楼、公寓、商住、别墅的安全防范系统应参照执行。■2规范性引用文件下列文件中对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单）适用于本要求。GB12６6３防盗报警控制器通用技术条件GB20815-2006视频安防监控数字录像设备GB50０57建筑物防雷设计规范GB501９8—199４民用闭路监视电视系统工程技术规范ﻩGB50303建设电气工程施工质量验收规范ＧＢ50３４３建筑物电子信息系统防雷技术规范GB5034８－200４安全防范工程技术规范GB５0３94入侵报系统工程设计规范GＢ50３9５视频安防监控系统工程设计规范GB５0３96—200７出入口控制系统工程设计规范ＧB/T２１７４１住宅小区安全防范系统通用技术要求GB/T７９46-２00８脉冲电子围栏及其安装和安全运行GＡ/T７2楼寓对讲系统及电控防盗门通用技术条件GA／T75安全防范工程程序与要求ＧA／T６４4电子巡查系统技术要求GA/T66９。1城市监控报警系统技术标准第１部分：通用技术要求GA/T67８-2007联网型可视对讲系统技术要求ＧB/T7401彩色电视图像质量主观评价方法ＧB17565防盗安全门通用技术条件ＧB／T50314-2006智能建筑设计标准ＧB／T20299-２００6建筑及居住区数字化技术应用GB/T２81８1安全防范视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求■3术语与定义GB／T2１741中确立的术语和定义适用于本标准。■4安全技术防范系统基本组成住宅小区安全防范系统一般由周界防护、公共区域安全防范、住户安全防范及小区监控中心（安全管理系统）四部分组成。系统基本架构见图1。小区监控中心小区监控中心（安全管理系统）实体防护周界电子防护系统实体防护门禁控制系统停车库（场）安全管理系统电子巡查系统住户报警系统访客(可视)对讲系统视频安防监控系统周界防护住户安全防范公共区域安全防范图1住宅小区安全防范系统基本架构图■5系统技术要求■5。1基本要求5.1．1安全技术防范系统应与小区的建设综合设计、同步施工、独立验收，同时交付使用.5.１。2小区安全技术防范工程程序应符合GA/Ｔ75的规定，安全防范系统的设计原则、设计要素、系统传输与布线,及供电、防雷与接地设计应符合GB5034８—2004第3章的相关规定。５。1.3安全技术防范系统中使用的设备和产品，应符合国家法律法规、现行强制性标准和安全防范管理的要求,经法定机构检验、认证合格或生产登记批准，并提供相关检测、检验报告.5。1。４小区安全技术防范系统的设计宜同本市监控报警联网系统的建设相协调、配套,作为社会监控报警接入资源时，其网络接口、性能要求应符合相关标准要求。各系统的设置、运行、故障等信息的保存时间应≥1５天。5．1。6小区技防设施基本配置应符合表1的规定。表1住宅小区安全技术防范系统基本配置序号系统组成与相关子系统安装区域或覆盖范围配置要求1周界防护周界入侵报警系统小区周界(包括围墙、栅栏、与外界相通的河道等）应装２不设门卫岗亭的出入口应装3与住宅相连,且高度在6m以下（含6ｍ），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台宜装４与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）,其与小区相通的窗户或门宜装5公共区域安全防范视频监控系统小区周界宜装6小区出入口[含与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房），其与小区相通的出入口］应装７出入口外广场应装8停车库出入口应装９停车库与住宅楼、小区地面相通的出入口应装1０地面机动车集中停放区应装11小区主要通道及交叉路口应装12住宅楼出入口门厅宜装1３电梯轿厢[２户住宅(含)以下或电梯直接进户的除外］应装１４公共租赁房各层楼梯出入口、电梯厅或公共楼道应装１５监控中心、水泵房、配电机房等重要区域应装１６电子巡查系统小区周界,住宅楼周围,停车库,地面机动车集中停放区，水箱（池）,水泵房、配电间等重要区域应装１7停车库（场）安全管理系统小区出入口应装１８机动车停车库、停车场区出入口应装１９门禁控制系统小区出入口宜装20地下停车库与住宅楼相通的出入口宜装21住宅楼顶楼到平台的出入口宜装22监控中心宜装23住户安全防范访客(可视)对讲系统小区出入口宜装24每户住宅应装2５多层别墅、复合式住宅的每层楼面应装２6住宅楼栋出入口应装27地下停车库与住宅楼相通的出入口宜装28入侵探测报警系统一层住宅,顶层住宅应装２9别墅住宅每层楼面（含与住宅相通的私家停车库）宜装30与住宅相连，用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房)顶层平台起一层住宅宜装31实体防护装置住宅一层、别墅设内置式防护窗/高强度防护玻璃，设分户防盗安全门应装32紧急报警（求助)系统住户客厅、主卧宜装33卫生间、次卧及未明确用途的房间宜装3４小区监控中心安全管理系统通过统一的管理软件实现监控中心对各子系统的控制、记录、显示和联动管理等。应装■5。2周界报警系统要求 5．2．1系统的前端应选用不易受气候、环境影响,误报率较低的入侵探测装置。5.2．２当系统的前端选用无物理阻挡作用的入侵探测装置时,宜安装摄像机,通过视频监控与报警的联动，对入侵行为进行图像确认、复核.系统的联动、图像确认、复核、记录等应符合5。3的相关规定。5.2.３系统的防区应无盲区和死角，且应２4h设防。5.２．4系统的防区划分，应有利于报警时准确定位。可设置必经防区(延时防区），规定进户撤防的路线。5．2。５与住宅相连的裙房顶层平台，宜在墙或裙房外沿顶端安装入侵探测装置.5．２.6一般入侵探测装置的系统报警响应时间应≤２ｓ.张力式电子围栏入侵探测装置的系统报警响应时间应≤5s。５．2。７系统报警时,小区监控中心应有声光报警信号，并应在模拟显示屏或电子地图上准确标识报警的周界区域。对应区域的监控图像也应该在监控平台上弹出，用来确认报警发生的区域状况。5．2。8周界报警系统可与室内报警系统共用报警主机。室内报警系统可以接入可视对讲室内分机,上传到小区物业管理统一平台，由平台统一管理.５。2.９系统的其他要求应符合ＧB50394的规定.■5．3视频安防监控系统要求5。3．１摄像机安装基本要求：a)出入口、主要通道应安装固定焦距摄像机,监控范围内的平均照度应≥５0Lux，应设置与摄像机指向一致的辅助照明光源；b）监控区域应无盲区,并应避免或减少图像出现逆光现象；ｃ)固定摄像机的安装指向与监控目标形成的垂直夹角宜≤３0°,与监控目标形成的水平夹角宜≤45°；d)摄像机应采用稳定、牢固的安装支架，立杆安装时必须施加足够坚固的水泥基础，安装位置及高度应不易受外界干扰、破坏，且应不影响现场设备运行和人员正常活动；e)带有云台、变焦镜头控制的摄像机，在停止云台、变焦操作2ｍin±0.5min后，应自动恢复至预置设定状态；f）室外摄像机应采取有效防雷击保护措施.小区出入口摄像机的安装应符合以下要求:a)人行道、机动车行道应分别安装摄像机；b)每条机动车行道应至少安装一台摄像机。同一建筑物、建筑物内同一层面所有出入口(含楼梯出入口)、电梯厅内摄像机的安装朝向应一致。5。３。4电梯轿厢的摄像机应安装在电梯厢门的左上方或右上方，应能清晰地看到电梯轿厢的楼层显示实时画面。视频监控图像应符合以下要求:ａ）小区周界的视频图像应清晰显示人员的行为特征;ｂ)小区出入口的视频图像应清晰地显示进出人员面部特征和机动车牌号；c）小区内的地下停车库车辆出入口的视频图像应清晰地显示进出的机动车牌号和车库进（出）人员的体貌特征；ｄ）周界的摄像机应能全天候24小时实行监控,防护等级≥IP6５,设置补光或者支持红外夜视功能,摄像机的清晰度应≥54０TＶL,网络摄像机的分辨率应≥D1;e)地下停车库与小区地面及住宅楼相通的人行出入口、地下非机动车停车库与地面相通的出入口、住宅楼出入口，以及小区商铺、会所与外界相通的出入口等处视频图像，应清晰地显示进出人员面部特征,地下车库等也应该支持夜视补光，分辨率≥５４0TVL，网络摄像机的分辨率应≥D1；f)地面机动车集中停放区、地下机动车停车库主要通道、别墅区域机动车主要道路交叉路口、小区主要通道的视频图像,应清晰显示过往人员的行为特征和机动车的行驶情况;5.3。6摄像机在标准照度下，视频安防监控系统图像质量主观评价应符合ＧB5019８—1９94规定的评分等级4级的要求，其余量化指标应符合：a）黑白摄像机水平清晰度应≥5４0TVL,监视图像水平清晰度≥60０TVＬ；b)彩色摄像机水平清晰度应≥540ＴＶL,监视图像水平清晰度≥５40TVL;5。3.７系统所有功能的控制响应时间、图像信号的传输延时应≤500ｍs。5.3。８具备视频监控与报警联动的系统，当报警控制器发出报警信号时，监控中心的图像显示设备应能联动切换出与报警区域相关的视频图像，并全屏显示。其联动响应时间应≤2ｓ。５.3.9摄像机和硬盘录像机的图像应具有时间、日期、位置信息的字符叠加功能，字符叠加应不影响对图像的监视和记录回放效果。字符时间与标准时间的误差应在±30s以内.5。3.10系统显示设备数量与摄像机数量之比应不小于1:８的比例配置图像显示设备,操控席与显示设备之间应保持合理距离;对其中重点图像（例如出入口）进行固定监视或切换监视。监控系统大于64路图像的应设置小区监控管理主机，运行管理平台软件,统一对监控图像进行管理，如视频调用、云台控制、报警提示、处理，录像查询、回放、下载。远程升级、配置等等。５．３。１１应配置数字录像设备，对系统所有摄像机摄取的图像进行２4h记录,所有图像应≥25framｅ／s的帧速保存，保存时间应大于15天.小区出入口、地下停车库出入口等重要通道的视频图像应≥Ｄ1。5.3．１2系统由多台数字录像设备组成并同时运行时,在确保图像不丢失的前提下，宜配置统一时钟源对所有数字录像设备进行时钟同步。硬盘录像机应具有视频丢失、视频遮挡、网络掉线、硬盘错误等报警提示等功能.5。３。13系统宜采用智能化视频分析处理技术，具有虚拟警戒、目标检测、行为分析、视频远程诊断、快速图像检索等功能.如果要求智能分析，则前端视频分辨率必须达到一定要求，建议在720P以上。5.3。1４系统其他要求应符合ＧB503９５的规定。■5。４停车库（场）安全管理系统要求５.4.1系统应重点对小区出入口、停车库（场）出入口及其车辆通行道口实施控制、监视、行车信号指示、停车管理及车辆防盗等综合管理.5．4。2小区出入口、地下机动车停车库出入口宜安装防冲撞道闸,并应有清晰的警示标志。道闸应有防止由于误操作造成伤人、砸车等事故发生的安全措施.5。４．3系统宜有车辆号牌自动抓拍、识别、对比功能，并预留与公安联网的协议和接口；5．4。４对小区内自行车集中存放区宜封闭管理。5。4。5系统安装应符合GB50348-２0０４第六章相关规定.■5．5楼宇（可视）对讲系统要求5.5。１小区出入口的围墙机应能正确选呼小区内任一住户分机，并应听到回铃声。5。５.2楼栋出入口和地下机动车、非机动车车库与住宅楼相通的出入口的单元门口机应能正确选呼该楼栋内任一住户分机，并应听到回铃声。5。５。3别墅住宅内的室内对讲分机应至少有1个具备可视对讲功能。别墅室内分机应具备一户多应的功能,也可以当做内线电话使用。５.5。４楼宇（可视）对讲系统的通话语音应保持清晰,回声抑制保证使用过程中无法察觉回声。音视频同步，开锁功能应正常,提示信息应可靠、及时、准确。５.5。5小区出入口的围墙机及单元门口机的摄像头分辨率应≥130万像素,监视图像应能清晰显示人员的面部特征，图像传输延时应≤40０ms。接近时,感应灯亮起,能远程配置。操作系统,嵌入式LＩＮUＸ操作系统；屏幕尺寸３"STNLＣＤ或者３。5"TFＴLCD；分辨率128＊6４,或者32０*24０；工作电源,DC１2V；功耗，待机≤1W,工作≤1０W；报警，2路输出。５．5．６小区内的室内分机应支持信息发布,管理中心应可以给住户发送信息,且可选择点对点或点对多发送。５。５。7楼宇电控防盗门应以钥匙或识读式感应卡、密码输入或通过室内对讲分机遥控等方式开启。5.5.８管理主机应能与小区出入口的围墙机、楼栋口的单元门口机、住户对讲分机之间进行双向选呼和通话。5.５.9宜设置多台管理机作为热备，每台管理机可以接入4路呼叫，其它的呼叫排除等候,管理机应有漏接呼叫的提示信息。５。５．10管理主机应有访客信息（访客呼叫、住户应答等)的记录和查询功能，以及异常信息（系统停电、门锁故障时间等)的声光显示、记录和查询功能。楼宇电控防盗门开启状态的持续时间≥１20ｓ时宜有报警功能。信息内容应包括各类事件日期、时间、楼栋门牌号等。5．５。11管理平台具有实时监控功能，可看球机、枪机视频，可看DＶR视频，并控制球型摄像机。具有门禁管理,对门禁授权功能。支持设备实时报警显示,报警记录查询。支持系统网管功能，显示设备实时状态，历史状态。记录全部操作日志。管理机,操作系统为嵌入式LIＮUX操作系统;操作方式为触摸按键+机械按键；屏幕尺寸，彩色７寸ＴFＴLCＤ;分辨率，800＊480;电源，DC12V;功耗，待机≤1W,工作≤10W；设备尺寸，４1５＊２30＊78（mm）。５．5.12门口机刷卡数据可传至监控中心,监控中心可与上级公安管理中心对接，平台需预留接口。５.5.１3室内分机能看小区内授权的监控视频.5。5．1４系统其它要求应符合GA/T7２、ＧA/Ｔ678的规定。■5．6门禁控制系统要求5。６。1识读式门禁控制系统应根据小区安全防范管理的需要，按不同的通行对象及其准入级别进行控制与管理,对人员逃生疏散口的识别控制应符合GB５0396—200７第9.０．１条第2款的相关规定.５.６．2门禁卡宜配置IC卡，可作为小区一卡通管理的通用卡，将停车场、对讲门禁、小区会所等纳入统一管理平台5。6.３门禁控制器应安装在受控门以内.5.６．4系统其它要求应符合ＧB5０396—2007的规定。■5.7室内报警系统要求5。７。1系统配置应符合表1要求.5．7．２系统应符合ＧB503９4的规定。5.７。3紧急报警（求助）装置应符合以下要求：a)人工启动后立即发出紧急报警(求助）信号;b)宜在客厅、主卧室的隐蔽、可靠、便于操作部位安装,宜在卫生间预留安装位置;c）具有防误触发措施，触发报警后能自锁,复位需采用人工操作方式。报警控制器除符合GB12663的相关规定外,还应符合以下要求：a）应能接收入侵探测器和紧急报警(求助）装置发出的报警及故障信号,具有按时间、区域部位独立布防和撤防、外出与进入延迟的编程和设置等功能；b）防区数应满足前端设备设置的需求;c）报警控制器与小区监控中心应有联网功能.５。7。5监控中心报警控制主机(计算机)应符合以下要求:a）有编程和联网功能,系统应有与属地区域性安全防范报警网络的联网接口；b）具有显示、存储住户报警控制器发送的报警、布撤防、求助、故障、自检等信息，以及声光报警、打印、统计、巡检、查询和记录报警发生的日期、时间、地点、报警种类等各种信息的功能；c)支持多路报警接入，具备同时处理多处或多种类型报警的功能；d）有密码操作保护和用户分级管理的功能；e）能至少存储3０天报警信息;ｆ)配置备用电源，备用电源应满足正常工作8小时；ｇ)接警（总线制）响应时间≤2s。5。７。6入侵探测器的选用和安装应确保对非法入侵行为能及时发出报警响应，探测范围应有效覆盖住宅与外界相通的门、窗等区域，同时应避免或减少因室内人员正常活动而引起误报的情况发生。分户门应设置独立防区并设定为延时方式。５。7．7报警防区的设置应符合以下要求:a）每户的每个卧室、客厅（起居室)、书房等区域应分别独立设置报警防区;b）与别墅住宅相通的私家车库应独立设置报警防区；c)住宅内相邻且同一层面的厨房、卫生间等可共用一个报警防区；d）紧急报警（求助)装置可共用一个报警防区，但串接数≤4个;e)住宅内的防盗报警控制器、操作键盘应设置在防区内。5.７。8住宅内入侵探测器报警信号可采用有线或无线方式传输。5．７.9紧急报警信号应采用有线方式传输。5．7.１0防盗报警控制器操作键盘宜安装在便于操作的部位。在前端入侵探测器满足基本配置要求的前提下，别墅、复式住宅每户各层应增加防盗报警控制器操作键盘，并统一控制所有防区,或分别控制不同防区。５。7.11当住宅内选用含有楼宇(可视)对讲设备的报警控制器操作键盘时，其报警部分应符合ＧB1２6６3的要求,楼宇(可视)对讲部分应符合GA／Ｔ７２和GA/T678-２０07附录A的要求。■５.8电子巡查系统要求5．8.1电子巡查系统设置应符合以下要求:a)在小区的重要部位及巡查路线上设置巡查点，巡查钮或读卡器设置应牢固；ｂ）巡查路线、时间应能根据需要进行设定和修改;c)能通过电脑查阅、打印各巡查人员的到位时间，具有对巡查时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能；ｄ)具有巡查违规记录提示。5.8．2采集器数量配置数应≥2。5。8。３系统其他要求应符合ＧA/T644的规定。■５。9监控中心要求5．9.1小区监控中心不应设置在地下室,其面积应大于2０m25.9。2监控中心设在门卫值班室内的,应设有防盗安全门与门卫值班室相隔离.5.９．３监控中心应配备有线、无线通信联络设备和消防设备。5.９。4各分项系统宜统一采用以太网（TＣP/IP网络)组网模式，主干网共享,以节约建设成本、利于集成，实现多系统联运控制并统一管理平台。5．9。5监控中心的入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统的终端接口及通信协议应符合国家现行有关标准规定，与上一级管理系统集成,.5.９.5监控中心室内应具有良好的通风环境,工作区域照明应≥200Lux，应设置空调设施。5.9．6监控中心设备布置应符合以下要求：a)各设备在机房内的布置应符合“强弱电分排布放、系统设备各自集中、同类型机架集中”的原则；b）机柜(架)设备排列与安放应便于维护和操作，各系统的设计装机容量应留有适当的扩展冗余，机柜(架）排列和间距应符合GB503４8-2００４中3．１3.１０、3.１3．1１的相关规定，且安装的设备具有良好的通风散热措施。５。９．7机房布线应符合以下要求：a）便于各类管线的引入;b）管线宜敷设在吊顶内、地板下或墙内,并应采用金属管、槽防护；ｃ)金属护套电缆引入监控中心前，应先作接地处理后引入;ｄ)监控中心的线缆应系统配线整齐，线端应压接线号标识；e)机房内应设置接地汇流环或汇集排，接地汇流环或汇集排宜采用铜质线，其截面积应≥３5mm２.5．9．8监控中心其他要求应符合GB５034８-2004的规定。■5.１0系统管网和配线设备要求５。10．１系统管槽、线缆敷设和设备安装，应符合GＢ5030３中的相关规定。5．10．2由安防中继箱/中继间至各住宅安防控制箱的管线，多层建筑宜采用暗管敷设，高层建筑宜采用竖向缆线明装在弱电井内、水平缆线暗管敷设相结合的方式.5。１0。3中继箱/中继间应便于维修操作并有防撬的实体防护装置。■５。1１防雷与接地5。11．1安装于建筑物外的技防设施应按GB5０057的要求设置避雷保护装置。５。1１.2安装于建筑物内的技防设施，其防雷应采用等电位连接与共用接地系统的原则,并应符合ＧB５03４3的要求。5。11。3安全技术防范系统的电源线、信号线经过不同防雷区的界面处，应安装电涌保护器,电涌保护器接地端和防雷接地装置应做等电位连接,等电位连接应采用铜质线，其截面积应≥1６mm2.5.１1．4监控中心的接地宜采用联合接地方式，其接地电阻应≤1Ω；采用单独接地时，其室外接地极应远离本建筑的防雷和电气接地网，其接地电阻应≤4Ω。■5．1２实体防护装置５.１2.１小区设有周界实体防护设施的,应沿小区周界封闭设置。周界高度应≥１800mm，上沿宜平直.其建筑结构设计应为周界入侵探测装置安装达到规定要求提供必要条件.５。1２．２小区周界实体墙应采用钢筋混凝土或砖石构筑;栅栏围墙应采用单根直径20mｍ、壁厚≥２mm的钢管（或单根直径≥16mm的钢棒、单根横截面≥8mm×20mｍ的钢板)组合制做。竖杆间距应≤1５0mｍ,栅栏10０0mm以下不应有横撑等可助攀爬的物饰。5.12。3楼栋出入口电控防盗门应符合ＧA/T７2及安全管理的相关规定。5。12。4内置式防护栅栏应采用单根直径≥1５mm、壁厚≥2ｍm的钢管(或单根直径≥12mm的钢棒、单根横截面≥6ｍｍ×16mm的钢板）组合制成。单个栅栏空间最大面积应≤６０0ｍm×10０mm。５．12．５单元防盗门应采用金属类平开式门、栅栏门或其它具有一定强度的材料做的装饰门，开门方向应保证锁具的正常使用和门体的各项功能正常,应按门扇的重量级别选择相应规格的闭门器.５.12。６门扇顶边与门框配合活动间隙应不大于４mm.5．１２.7门框应有伸入墙体纵向的支撑受力构件，该构件直径应不小于10mm,以间距不大于8００mm分布于门框四周边,支撑受力构件与门框的连接应牢固、可靠,在门外不能拆卸，任一点的连接强度均应可承受2000Ｎ的剪力作用而不产生严重变形、断裂.５.12.8楼栋出入口电控防盗门宜符合GＡ/Ｔ72及安全管理的相关规定。■6系统评审、检验、验收与使用、维护、保养6。1小区安全技术防范系统应按《徐州安防系统初步设计方案评审流程》和《徐州安防系统初步设计方案评审资料的编制要求》的规定进行技术方案评审并合格。经修改完善设计、安装调试、试运行、初验合格后,应根据《徐州安防系统验收流程》和《徐州安防系统竣工验收资料的编制要求》的要求进行系统验收。６.2小区安全技术防范系统的维护、保养应由取得相应资质的单位承担，并建立有效的管理措施，定期进行维护保养工作,及时排除故障,淘汰、更换过期和损坏的设备器材，保持各系统处于良好的运行状态。城市小区管理存在的问题及对策近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象,而且会成为社会稳定的巨大隐患。小区面积不大，但其管理涉及到社区、住建、城管、规划、公安等多个部门，如何做好新形势下的小区管理工作，已成为城市管理工作的必修课.一、小区管理现状目前，城市小区可分为新建小区、老小区以及少数城中村。新小区管理多由所在地社区、小区业委会、物业公司管理为主。老小区多数为开放式小区,基本由社区管理。少数城中村由原隶属的行政村(或村改社区)管理，处于部分失管状态。另外，随着拆迁力度的加大，拆迁安置小区逐渐增多,众多农民拆迁后直接转变为城市人，但他们的生活习惯并未随之改变,如何使他们融入城市生活,也成为当前小区管理工作中面临的突出问题.二、小区管理存在问题及原因一是社区建设方面。社区作为居民自治组织，直接指导和实施社区辖区范围内的小区管理工作.就社区方面而言,主要存在的问题有：一是社区工作人员偏少、年龄较大、文化程度不高、获得社会工作者专业技术资格的人员不多、文体等各类专业辅导员也很匮乏。二是社区对应条口较多,社区办所有的条口工作都由社区几个工作人员分担，每个社区工作人员对应的条口众多,经常出现事务冲突，难以应对。三是社区缺乏相应的行政职能，开展工作多以说服教育为主，发现涉及违反行政法规的问题不能得到及时处理.四是社区各类场所有限。社区自身办公场所面积偏小,各类配套文体设施、健身路径偏少，少数老小区基本无法配套健身设施,无法满足居民的精神文化需求。目前，社区工作经费基本靠财政拨款，财产性收入和经营性收入相对较少，财政收入仅能维持日常办公,缺乏相应的小区管理、建设资金。二是小区市容管理方面。新开发小区内部市容市貌管理相对较好，多数老小区普遍存在一些问题。一是基础设施不完善。多数老小区由于历史原因,建设时配套设施规划不完善，加之年代久远，普遍存在外墙粉刷面起壳风化,楼梯扶手脱落、锈蚀，无公共照明,多层楼房顶层防渗漏功能退化,上下水管道破损、堵塞,化粪池污水外溢等问题.二是少数居民素质不高，随意占用公共空间、乱丢垃圾、养鸡种菜、乱堆乱放装潢垃圾、搭建违章建筑等现象时有发生；三是小区内部防盗窗、店字招牌设置没有统一标准,没有统一的行政许可、审批规定，大多自行制作，影响小区的整体形象。四是少数原由企业管理的小区由于企业改制、物业退出等原因处于失管状态,内部环境无人管理,垃圾箱破损严重，苍蝇、蚊子乱飞，杂草多，杂物、雨水污水横流,小区内道路坑洼、私家车乱停乱放等现象十分严重。五是监管不足。相关职能部门缺乏对小区监督管理，小区内烧烤、棋牌室、小作坊扰民等市民投诉逐渐增加。三是社会管理方面。多数小区，特别是老旧小区社会管理综合治理压力较大。一是少数小区尚未配备监控、楼宇对讲防盗门等技防设施，或是配备监控设备，但损坏后维护不到位,形同虚设。小区治安防范基本以人防为主。二是刑释解教人员、社区矫正对象、吸毒人员、邪教人员、闲散青少年等特殊群体等特殊人口管控压力较大。三是各类社会矛盾增多，社区调解、信访压力增大。特别是全国“两会"、党代会等敏感时间节点，社区信访压力日益加大。四是物业管理方面.目前物业公司受到管理模式、技术人员等因素的制约,大多提供清扫保洁、日常秩序维护等面上的服务，缺乏对小区绿化、管道维护等专业技术人员，且培训力度不足,服务无法满足居民的需求.一方面业主反映物业公司服务意识不强、服务态度不好、服务质量差、收费高等问题,另一方面物业公司反映收费困难、业主要求高等问题.导致物业公司和居民之间的矛盾加剧，物业管理费收取率差的小区往往只在60％左右。部分住宅小区建设与管理衔接不到位。有的开发商将小区建成后,一走了之,由业委会聘用物业公司对小区进行管理，当房屋出现建筑质量、设施不配套等问题时，开发商置之不理；有的开发商将建成小区交给物业公司后破产,无力解决房屋建筑、设施等方面出现的问题；有的小区采取分期开发、分期建设、分期入住的方式，为物业接管增加了难度。五是居民自治方面。多数居民尚未形成小区管理自治意识,在居委会、业委会选举时敷衍了事,少数居民为当选为居委会或业委会委员拉选票的现象时有发生。不少小区往往是在业主群体利益遭到损害时,才促成业主委会的成立以此维权。目前有些小区的业委会在小区车位问题或绿地被破坏等事件发生时,才会要求业委会维护居民利益，平时很少关注自身的民主权利。少数小区有部分配套用房出租，获得的租金业委会往往不能做到公开透明，也激发了居民与业委会之间的矛盾.业委会在选聘物业公司时与物业公司建立了某种利益联系，这样业委会就很难真正代表业主利益,甚至损害业主利益。三、对策与建议（一）强化组织领导,明确工作职责市委、市政府牵头,成立由社区办负总责，住建、城管、公安、规划等涉及小区管理的职能部门为成员单位的社区管理领导小组,社区办作为住宅小区管理工作的责任主体,负责辖区内住宅小区管理工作的领导和组织工作,落实综合协调管理职责。指导完善小区自治组织，引入市场竞争机制，选聘合适的物业公司进行小区管理;各职能部门成立相应的社区管理工作队伍,加强与社区的对接,及时处理职责范围内的行政事务。例如城管局成立社区综合管理中队派驻社区办，配合社区办对小区内绿化、乱设摊点、乱倒垃圾、户外广告设置、建筑渣土处置等方面进行日常管理，对违法行为依法查处.住建、规划、公安等部门按照各自工作职责向社区延伸。（二）完善工作制度，形成长效管理机制一是建立日常管理制度.各职能部门建立日常管理联系制度，加强与社区日常管理的对接，发现问题及时处理时。建立定期巡查制度，各职能部门设定责任人按时定岗进入社区巡查,做好巡查记录,及时处理存在的问题。对难以处理的问题及时上报，协调相关部门共同处理.二是建立矛盾超前化解机制。进一步理顺社区居委会、物业公司、业主委员会三者之间的关系，采取管理教育与解决问题相结合的方式，定期或不定期做好矛盾的排查、预防和化解工作。三是建立联席会议制度.社区管理领导小组成员单位定期召开联席会议,协调解决小区管理中的突出问题，推动小区管理工作逐步走上规范化、制度化的轨道。(三)加大经费投入,建立考核体系将小区管理工作纳入市级年度财政预算,设立专项工作经费,按照各职能部门参与小区管理承担事务量的多少划拨工作经费。逐步对城区老旧小区实施小区升级改造，改善小区环境.建立小区管理考核体系，将小区管理工作纳入年度目标管理考核体系，成立小区管理考核小组,细化考核内容、制定合理的考核实施细则。定期开展考核，按照考核结果定期拨付经费，对工作突出的单位给予表彰和奖励.（四)注重宣传引导，组织市民参与小区管理通过组织开展主题讲座、设立小区论坛等形式宣传居民公约、市民守则，提高市民的自律意识和道德水平,营造小区管理人人有责的良好氛围。通过喜闻乐见的形式引导市民养成良好的生活习惯，主动清洁公共卫生、维护小区秩序，开展垃圾分类、生活垃圾袋装化。宣讲相关法律法规知识,提高市民的民主管理意识，组织小区居民为小区管理提出合理化意见和建议。小区管理是一项社会性强、涉及面广的工作，其好坏程度直接关系到市民生活、城市形象、城市品位，我们坚信，有市委、市政府的正确领导，社区和相关职能部门的通力协作，我市的小区管理工作一定能开创出崭新的局面.HＦ-2011—0501合同文合同文本监制章城市居民供用热合同合同编号：签约地点：签约时间：监制黑龙江省住房和城乡建设厅监制黑龙江省工商行政管理局填写说明1、合同空白处用钢笔或碳素笔填写；２、字迹清楚，页面整洁；3、合同条款中有选择项的,在选定的项目前的括号内划√，在否定的项目前的括号内划×;４、合同中没有填写的空白处，用删除线划掉。城市居民供用热合同供热人（甲方):用热人（乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《黑龙江省城市供热条例》及相关法律规定,经甲乙双方协商一致，签订本合同.第一条用热地点、面积及热费金额（一）用热地点:市区小区街号栋（楼）单元层室。（二）用热面积:平方米（）建筑面积;（）使用面积。折合标准收费面积平方米。(三)热费金额：元。第二条供热期限及质量(一）供热期限：年月日至年月日.(二）供热期间居室内温度的确定及检测按《黑龙江省城市供热条例》规定的标准执行。第三条热费标准、收费期限（一）甲方按照当地政府批准的热价标准收取热费;遇价格调整时，甲方按照新调整的热价标准收取热费。(二）热费交缴方式:(）由乙方直接向甲方交纳；（)由乙方向受甲方委托的银行交纳；（）由乙方向受甲方委托的物业管理单位交纳.（三)热费缴纳期限:（)按照《黑龙江省城市供热条例》规定的热费交缴办法执行;(）按照市、县人民政府规定的热费交缴办法执行；（）由甲乙双方约定：至交%至交%第四条供热人的权利和义务（一）甲方应按照合同约定的时间、地点、数量、质量和使用范围向乙方供热，并有权按照合同约定的热费标准向乙方收取热费.(二）甲方有权对乙方的用热情况、用热设施的运行状况及计量仪表进行监督和检查.（三）当发生以下情况之一时，甲方有权暂缓供热、限制供热或停止供热：1、乙方逾期未交纳热费，甲方向乙方发出催交通知书，乙方自收到催交通知书满1５日仍未交纳的;2、乙方擅自改变供热设施,危害相邻用户用热安全和室内公共设施安全运行的.（四）由甲方负责更新、改造、维修和养护的供热设施出现故障,不能正常供热或因不可抗力等原因中断供热８小时以上时,甲方应当及时通知乙方,并立即组织抢修,及时恢复供热.(五）乙方已委托甲方负责室内用热设施的维修、养护、清洗、除锈,其费用计入热费成本的，甲方不得另行收费，未计入热费成本的，可以按成本收费。(六）居民用户入户管网及楼内的共用供热设施的更新、改造、维修、养护、清洗、除锈由甲方负责，其费用计入热费成本的，甲方不得另行收费,未计入热费成本的，可以按成本收费。（七）由于甲方原因，造成停止供热48小时以上未达到《黑龙江省城市供热条例》规定标准或者合同约定标准的,甲方应当给乙方按日双倍退还热费.第五条用热人的权利和义务（一)乙方有权监督甲方按照合同约定的时间、地点和质量提供热力。（二）乙方应按照当地政府制定的热费交纳办法或按照合同约定的期限及金额向甲方交纳热费，并有权对甲方收取的热费申请复核.(三）乙方需改变用热性质、变更户名、增加、减少或停止用热,应当到甲方办理相关手续，同时将热费结清。(四）乙方申请停止用热，应按照《黑龙江省城市供热条例》和当地政府规定,符合停止用热条件，履行相关手续。有下列情况之一的,不得申请停止用热:1、非分户供热用户；２、新建建筑在供热设施保修期内;3、其他可能危害相邻用户用热安全和室内公共设施安全运行的.(五)乙方应配合甲方对室内用热设施的运行状况和计量仪表进行监督和检查。(六）室内用热设施的更新、改造由房屋所有人负责,其费用自理。室内用热设施的维修、养护、清洗、除锈应当委托甲方实施，甲方不得拒绝。其费用已经计入热费成本的，甲方不得另行收费。未计入热费成本的，可以按成本收费。（七）供热质量不符合约定的，乙方可以向甲方提出申请对供热质量进行检测；对甲方的检测结果有异议的,乙方有权向供热主管部门或法定计量检测部门申请复检。第六条违约责任(一)供热人的违约责任因甲方责任未按合同约定的期限向乙方供热，或供热质量未达到《黑龙江省城市供热条例》规定标准或者合同约定标准的，乙方可以向甲方投诉,并要求甲方在法律规定的期限内改正；甲方未能及时改正的,应按照法律规定折算日标准热费退还乙方。（二）用热人的违约责任1、乙方逾期未交纳热费，甲方向乙方发出催交通知书,乙方自收到催交通知书满15日仍未交纳的，自逾期之日起每日按所欠热费总额的1‰加收违约金，甲方在不损害其他用户的用热权益的