绿城目标成本培训

绿城目标成本培训确定规划指标由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。项目工程成本测算项目总体规划指标确定之后，工程成本人员便可进行项目工程成本测算。工程目标成本按照“工程测算表”进行测算。项目规划有多类产品的，应按照产品类型进行测算。工程量计算始指标下设选择功能，尽可能选用推荐的原始指标，推荐的原始指标数据来源于规划指标中数据，并自动更新。当使用规划指标数据不适宜或自定义数据更为准确时，可选择自定义填入原始指标和工程量，原则上不建议选择自定义。根据经验历史数据和类似项目提炼出系数值，填入系数，自动计算生成工程量。计算方法：工程量=原始指标*系数。价格计算基于工程量，应说明该工程量对应的计量单位。于单价栏填入经测算的单价，系统自动计算生成总成本及地上可售单方造价。单价为根据以往历史数据和类似项目提炼出造价指标。具体计算方法：工程量*单价=总成本，总成本比上地上可售面积和建筑面积形成科目的可售单方造价和建筑单方造价。非工程目标成本测算造价咨询公司总部完成工程目标成本测算后交集团财务部，集团财务部完成工程成本之外的目标成本测算。工程成本之外的目标成本按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。进行工程间接费中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。与测算工程间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。成本汇总完成以上各项表单测算后，成本汇总表的总价将从各表自动取数。以不可预见费用的形式反映出不可预见事项对项目成本可能的影响程度。不可预见费率可由造价咨询公司总部在根据项目情况进行把握。最终形成项目可研阶段成本测算。检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确，项目测算便基本完成。测算前应注意事项编制目标成本测算表前注意认真阅读填表指引。编制目标成本测算表中的每一个细分表格时注意表格下面的备注，按表格要求填写。填写每一个细分表格时，红色部分的单元格自动计算生成，不需要手动填写。确定规划指标测算前，先填写“当期规划指标表”，规划指标由项目公司建筑规划部（组）提供。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。填写当期规划指标表注意：各产品的名称及表格位置不能改变，否则将影响其他各表的勾稽关系。若改变了各产品的名称和位置，应检查数据的勾稽关系，勾稽关系错误时，应重新建立勾稽关系。建筑及室外管网建造标准填写完“规划指标表”，然后填写各产品类型的建造标准。由项目公司建筑规划部（组）和项目公司工程管理部提供、填写各产品类型“建筑及室外管网建造标准表”。填写建造标准表时要注意的事项：按照表格最后一列备注的要求填写建造标准，尽量填写清楚、准确；如果无法给出具体标准的，应注明参照项目的名称和内容；如仍无法给出参照项目的，须注明大致价格范围或造价指标。景观工程建造标准表由项目公司景观咨询部（组）提供、填写各产品类型的“景观工程建造标准表”。装修建造标准项目公司建筑装饰部（组）提供、填写各产品类型的“室内精装修建造标准表”和“公共部位精装修建造标准表”。填写精装修建造标准时要注意的事项：按照表格最后一列备注的要求填写建造标准，尽量填写清楚、准确；房间内无相关配置的，可不填写；按照户型增加卧室、卫生间等房间；原则上每个户型形成一张建造标准。当多个户型建造标准一致时，可使用一张建造标准，并做好说明；墙地面装修各材料有比例时，应说明各材料比例。

主体建安工程费

确定完当期规划指标和各产品类型建造标准后，项目公司工程成本管理部便可进行当期各产品类型主体建安工程费的测算。在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算按照以下步骤进行：测算前先检查规划指标链接是否正确，规划指标不用手动填写，从规划指标表中链接过来。原始指标选择原始指标下设选择功能，尽可能选用推荐的原始指标，推荐的原始指标数据来源于规划指标中数据，并自动更新。当使用规划指标数据不适宜或自定义数据更为准确时，可选择自定义填入原始指标和工程量，原则上不建议选择自定义。工程量计算根据经验历史数据和类似项目提炼出系数值，填入系数，自动计算生成工程量。计算方法：工程量=原始指标*系数；基于工程量，应说明该工程量对应的计量单位。单价测算于单价栏填入经测算的单价，系统自动计算生成总成本，地上可售单方造价，建筑单方造价。单价为根据以往历史数据和类似项目提炼出造价指标。具体计算方法：工程量*单价=总成本，总成本比上地上可售面积和建筑面积形成科目的可售单方造价和建筑单方造价。工程量及单价说明在工程量及单价说明项要注明科目测算时的系数值、测算依据和造价指标，按照备注中要求填写，如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标等等。精装修成本测算若室内装修中有精装修做法，应进行精装修成本测算，形成“精装修测算表”。该表能清晰地反映出各具体装修内容的数量和构成，方便成本人员更加有效地进行装修成本控制。精装修成本测算精装修测算表在方案阶段填写方案版户内精装修测算表，在施工图阶段填写施工图版户内精装修测算表。在做精装修测算时要注意的事项：原则上每个户型应形成一张测算表；根据户型填写户型名称、户数、套内面积，销售面积；按照户型有多个卧室、卫生间等房间的，增加房间后测算；基于便利性及准确性原则，按照总额测算或各房间单独测算。其中硬装部分建议按照总额测算，设备设施可按照房间单独测算。精装修汇总分户型装修测算完成后，应将该户型按科目汇集的成本数据填入本表对应的户型中，当产品户型超过3个时，可增加户型。精装修测算表完成后，应将对应户型的成本数据，填入至精装修合计表中。地下车位测算地下车位出售的，车位应作为单独的核算对象进行测算。地下车位应承担共同受益的地下建筑及安装工程费用的部分成本，并承担车位100%受益的部分成本，如立体车库。车位不承担前期费用、室外管网工程费用、园林费用、配套费用、间接费用的分摊。项目公司工程成本管理部完成车位固定成本测算，按照主体建安工程成本测算的步骤进行测算。车位成本分摊设置项目公司工程成本管理部完成车位固定成本测算后，由财务部填写分摊及总成本表。财务部按照一下步骤完成分摊成本及总成本表的填写：根据产品类型选择是否有销售的地下车库，在表中已设置了选择功能，不需要手动填写；选择各产品类型的车位分摊比例，按照土建和安装分别选择。建议的分摊比例为0.5；表格自动链接产品类型的建筑及安装成本，根据地下面积比例、分摊比例和各产品类型的成本计算出车位分摊的成本，并汇集立体车库和停车场系统成本，形成车位总成本；地下车位有分摊产品类型的工程成本的，汇总表中该产品类型的建筑及安装成本中将自动扣减被分摊的部分。室外及配套工程测算进行完各产品类型主体建安工程目标成本后，项目公司工程成本管理部进行室外及配套工程成本的测算。“室外及配套工程费用表”包括前期工程费用、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等费用。前期工程费：

七通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。

室外管网工程费和室外环境工程费

在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。随着景观设计工作的开展将成本控制指标逐步分细，有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别，将景观成本控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。公共配套设施费及不可预见费测算公共配套设施费时，若会所、学校等体量较大或装修标准较高时，应参照主体建安工程科目设置测算科目，对建筑、安装、装修等费用进行更为精细的测算，以提高测算准确度和控制精细度。工程成本管理部完成工程成本测算后，应在成本汇总表中填写不可预见费率。系统将根据测算的工程成本自动计取不可预见费。土地、前期、间接费和期间费项目公司工程成本管理部测算完建安工程目标成本后交项目公司财务部，项目公司财务部进行土地费、前期费、间接费和期间费的测算。前期费用测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活选用，为达到测算的准确性和精细化，应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已有环境面积指标，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，直接用该面积值，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。规费规费应和片区、临近项目公司或集团运营管理部进行沟通，形成规费收费明细，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。工程间接费进行工程间接费中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。期间费用与测算工程间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。跨期成本分摊当期各产品各项费用测算完成后需要进行跨期分摊的先进行跨期成本分摊，项目公司财务部填写跨期分摊明细表。需要跨期分摊时，地价在一期时计算总地价，然后分摊至各期，后期地价直接从跨期分摊明细表中引入。地价分摊总的原则：按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积或地上可售比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。跨期成本分摊如模拟项目总占地面积261760㎡，一期占地65785㎡，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：上表为需跨期分摊占地面积的有会所、湖区、幼儿园，分摊原则按照各期建筑面积比例分摊。地价的分摊原则为：各期占地面积比例。全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。跨期分摊对于底商，其通过上部住宅经验容积率计算出的占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价。该放大系数的确定可参照当地政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的售价（预计）比作为放大系数。本项目地商售价预计为住宅的1.6倍，其容积率为上部住宅容积率值除以1.6。形成的当期地价分摊表如下：上表中：分摊基数=建筑面积/容积率；单基分摊=本期总地价/分摊基数合计；地价分摊=分摊基数*单基分摊；可售单方=地价/建筑面积。应注意的是，单一产品的容积率是一种经验容积率，通常会是一个经验数据范围，而且在各地之间会有差异。因此，采用“容积率倒数法”在产品类型间进行地价分摊时，具有一定的灵活度。地价分摊完毕后，将分期计算的地价分摊额计入汇总表中的本期总额。其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。跨期分摊表按一下步骤完成：在跨期成本分摊明细表先填写项目整体情况，包括占地面积、建筑面积、地上可售面积，然后分期填入各期的占地面积、建筑面积、地上可售面积。跨期分摊原则选择将需要跨期分摊的总成本填入相应科目，填写发生期，选择是否需要分摊，选择跨期分摊的原则。表中已设置了选择项，手动选择。自动计算分摊系统自动将需要进行跨期分摊的成本分摊至各期。哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。对于后期期数和规划不确定的，可暂分摊至后期，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。当某科目选择不分摊时，汇总表将自动汇集当期同科目的数据。需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。成本汇总在完成跨期成本分摊表合各项费用测算后，即可进行汇总表设置。选择项目分期。表格将自动从跨期分摊表中计取数据。当项目非第一期时，可将一期建立的跨期分摊表导入，复制该分摊到本期的成本至汇总表，同时将本期测算的跨期分摊数额计入汇总表；财务部设置各产品公摊原则。表格自动计算各产品品类的公摊成本。公摊的费用包括土地成本、前期费用、室外管网工程费、室外环境工程费、公共配套设施费、工程间接费、开发间接费、期间费用等。公摊原则包括按照占地面积、按照建筑面积、按照地上可售面积；无需公摊的各产品类型主体建安工程成本从相应表格自动链接过来。有地下车库时，地下车库对应的产品主体建安工程应扣减地下车库对应科目的成本；表格自动从工程费用合计及已设置的不可预见费比例中，计算工程不可预见费用。目标成本形成公摊设置完毕后，该汇总表自动计算形成各产品类型成本。检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确，项目测算便基本完成。目标成本编制现场演练第一步：确定规划指标及建造标准：假设有一项目A，总占地面积14万平方,其中合院占地面积5万平方，地下建筑面积2万平方，地上建筑面积10万平方，地上可售面积10万平米，排屋占地面积2万平米，地上建筑面积4万平米，地上可售面积4万平米。将以上数据输入规划指标工作表，按照个位数填写。目标成本编制现场演练第二步：填写产品标准：于建筑及室外管网建造标准表中，产品1改为合院，外墙装饰中填写“全干挂石材，卡拉麦里金”。产品2改为排屋，外墙门窗填写：“系统窗，旭格”目标成本编制现场演练第三步：填写合院表：选择03-01-01-01基坑土石方工程科目，原始指标选择建筑面积，填写