房地产企业华润置地“十三五”战略规划及2017年商业计划书

房地产企业华润置地〃十三五〃战略

规划及2017年商业计划书

目录

第一部分2015年业绩回顾...........................................1

一、2015年经营业绩.............................................1

二、资本市场表现...............................................16

三、2015年完成的重点工作......................................20

第二部分“十二五”战略规划.......................................49

第一章行业前景分析...............................................49

一、未来五年行业展望...........................................49

二、2016年住宅及土地市场预测..................................51

第二章发展目标...................................................53

一、使命.......................................................53

一、愿景.......................................................53

三、战略目标...................................................53

四、主要彳扬...................................................54

五、战略举措...................................................54

第三章商业模式——如何竞争.......................................56

一、住宅高效开发...............................................56

二、投资物业...................................................61

三、增值服务...................................................72

第四章“十三五”新增土地资源计划.................................74

一、资询状...................................................74

二、新增土地资源...............................................74

三、融资来源...................................................76

第五章组织能力...................................................80

一、资源获取能力...............................................80

二、资金获取能力...............................................80

三、高效的产品定义能力.........................................82

四、商业地产高效开发能力.......................................82

五、IWI品质.....................................................84

六、人力资源...................................................84

七、风险霞里能力...............................................85

第三部分2016-2020年财务预算....................................87

一、2016-2020年预算情况......................................87

二、2016年各利润中心预算......................................89

三、2016年住宅项目全资金动态累计税后利润率....................91

四、2016年签约额预算..........................................94

第四部分2016年商业实施计划.....................................98

一、住宅开发实施计划...........................................99

二、投资物业实施计划..........................................106

三、工程管理..................................................112

四、品牌管理..................................................130

五、物业管理..................................................130

第五部分附件...................................................132

附件1:2016-2020年华润置地全口径损益表.......................132

附件2:2016-2020年华润置地全口径资产负债表...................132

附件3:2016-2020年华润置地全口径现金流量表...................132

附件4:2016年华润置地资金预算................................132

第一部分2015年业绩回顾

2015年经营业绩

1、2015年预算完成情况

2015年2014年2015年

港市万元变动％变动％

预计实际预算

2,577,461,660,132,644,56

营业额55.26%-2.54%

158

经营利润（扣除土地增值

677,067406,29466.64%626,8358.01%

税）

股东应占溢利（不含投资

406,577305,76332.97%380,9226.73%

物业评估增值）

股东应占溢利（含投资物

557,956440,89126.55%N/AN/A

业评估增值）

-268.85

孵化项目股东应占溢利-5,314-1,441-11,60554.21%

%

注：经营利润已扣除土地增值税，为上市公司口径数。

2、截至2015年底重要财务数据

港市万元期末余额

总资产12,840,648

1

现金1,508,233

银行净负债2,613,295

净资产（不含少数股东权益）5,206,919

净资产5,531,056

银行净负债权益比率50.19%

每股净资产（港币元）9.67

总股数(2015.12.10)5,386,890,447

市值(2015.12.10)7,412,361

华润集团持有股数3,521,642,519

华润集团持股比例65.37%

注：为上市公司数

3、2015年营业额、经营利润分业态列示

住宅物业

港市万元物业销售出租物业酒店其他合计

管理

103,012,577,46

营业额2,274,558139,97632,66027,251

71

比重％88.25%5.43%1.27%1.06%4.00%100.00%

2

经营利润605,52476,853-12,377-4337,500677,067

比重％89.43%11.35%-1.83%-0.06%1.11%100.00%

4、2015年各大区及利润中心业绩表现

营业额经营利润税后利润

2009与预200与预2009与预

港市万元

金额实算金额9实算金额实算

际％比％际％比％际％比％

430,02

辽宁省公司127,591104,192

2

沈阳公司175-7,519-6,41125%

429,84

大连公司0%135,2140%110,72610%

8

鞍山公司0-104-12255%

204,98

北京大区57,15444,118

2

204,94

北京公司-11%-7%59,19082%44%45,76996%89%

5

天津公司37-1,062-852-10%

郑州公司0-591-512

唐山公司0-383-287

山东省公司0-2,258-1,688

3

营业额经营利润税后利润

2009与预200与预2009与预

港市万元

金额实算金额9实算金额实算

际％比％际％比％际％比％

济南公司000

青岛公司0-2,258-1,688

190,68

江苏省公司31,99922,826

4

南京公司0-1,715-2,16240%

128,22104121109

无锡公司0%18,552-7%13,973-9%

5%%%

苏州公司62,4596%17,23425%12,90031%

南通公司0-683-5259%

常州公司0-1,385-1,35736%

扬州公司0-4-3

678,05

上海大区248,322184,984

2

193,13

上海公司13%-9%55,556-4%1%38,749-15%2%

2

344,56

杭州公司-5%143,34015%107,73614%

7

宁波公司140,3521%-1849,42670%-1038,49972%-8%

4

营业额经营利润税后利润

2009与预200与预2009与预

港市万元

金额实算金额9实算金额实算

际％比％际％比％际％比％

3%%

296,50

武汉大区51,20940,978

9

129,28

武汉公司1%20,2389%17,08123%

6

115,12298452345

合肥公司-2%18,53447%14,35453%

6%%%

长沙公司52,09736%1%12,43799%21%9,54387%27%

508,99

成都大区116,15384,038

6

427,68

成都公司-9%1%107,26437%31%77,01623%25%

3

重庆公司81,314-4%9,74616%7,6465%

绵阳公司0-857-6254%

福建省公司0-3,173-2,740

福州公司0-2,861-2,398-5%

厦门公司0-312-34264%

深圳大区159,1065,50851,525

5

营业额经营利润税后利润

2009与预200与预2009与预

港市万元

金额实算金额9实算金额实算

际％比％际％比％际％比％

5

159,10-15-68

深圳公司-65%67,486-8%52,963-68%-2%

5%%

南宁公司0-1,977-1,43851%

103

海南省公司8,27567%21%-10,1062%-9,847-9%0%

%

石梅湾公103

8,27567%21%-10,1062%-9,847-9%0%

司%

优高雅90,2437%9%2,4053%2%1,9485%4%

-13-15

华润建筑92,44313%2,0658%1,597-22%11%

%%

-16

励致家私31,8826%0%3,0300%2,398-11%0%

%

5、2010年住宅签约情况

截至2010年12月10日，公司实现签约额人民币206亿元，连同2009年底之前

实现销售但尚未结算的签约额人民币191亿元，两者相加共有人民币397亿元。其中,

2010年结算人民币198亿元,2010年公司住宅开发项目结算毛利率为31.19%;2011

6

年锁定结算人民币156亿元，2011年住宅结算营业额322亿港币，已锁定56.56%;

2012年及以后年度锁定结算人民币43亿元。

2010年住宅签约情况（截至12月10日）

本年签约金额预算签约额实际销售面积预算销售面积

人民市万元人民市万元平方米平方米

辽宁省公司305,920227,559333,081242,704

沈阳小计110,545108,994117,560126,770

凯旋门66,93954,19477,03077,770

橡树湾43,60624,80040,53029,000

悦府030,000020,000

大连小计195,375118,565215,522115,934

星海湾壹号34,60348,67726,96517,947

海中国160,77269,888188,55797,987

北京大区191,088393,65864,540175,765

北京小计191,088383,15864,540169,765

西堤红山15,708203,2113,13471,934

橡树湾169,758163,09258,85467,916

门头沟项目011,578025,729

7

本年签约金额预算签约额实际销售面积预算销售面积

人民币万元人民币万元平方米平方米

5,6215,2772,5524,186

天津中央公园010,50006,000

江苏省公司131,708351,012105,561390,690

无锡小计102,882213,56099,074245,800

太湖国际社区102,882173,42499,074221,266

无锡悦府040,136024,534

常州华润国际社区090,0020130,968

苏州平门府28,82647,4506,48713,922

上海大区316,691634,190112,656276,674

上海小计141,798404,01628,649118,227

外滩九里39,916179,8364,00626,418

橡树湾101,882160,50524,64361,434

中央公园043,090021,563

余山九里020,58508,812

杭州悦府13,27123,04987045,008

宁波小计161,622207,12583,137113,439

卡纳湖谷53,580101,36416,54336,193

中央公园108,042105,76066,59577,246

武汉大区307,444335,314475,052521,491

武汉小计92,784165,41281,796168,766

8

本年签约金额预算签约额实际销售面积预算销售面积

人民币万元人民币万元平方米平方米

凤凰城48508270

置地公馆037,955036,743

中央公园92,29981,45780,96980,251

橡树湾046,000051,772

合肥小计114,08397,478167,188176,841

澜溪镇2725,58569816,499

幸福里35,01036,82049,37262,199

紫云府78,80155,073117,11898,143

长沙凤凰城100,57672,424226,067175,884

成都大区661,757520,797820,787733,427

成都小计493,903425,320582,307557,276

翡翠城146,738124,505147,797148,765

凤凰城137,200114,450182,470156,899

二十四城132,768115,407138,310130,799

橡树湾45,89245,67263,51172,622

银杏华庭8,92610,723

中央公园22,37925,28539,49648,190

重庆小计167,85395,477238,480176,151

二十四城127,26974,742179,765140,557

中央公园40,58520,73558,71535,594

9

本年签约金额预算签约额实际销售面积预算销售面积

人民币万元人民币万元平方米平方米

福建省公司142,312107,685118,97481,431

福州橡树湾142,312107,685118,97481,431

深圳大区4,99879,4951,24219,953

深圳幸福里4,99879,4951,24219,953

总计2,061,9172,649,7102,031,8942,442,135

10

6、住宅项目全资金动态累计税后利润率

税后利润率

项目名称

开盘累计

深圳幸福里35.52%

杭州悦府30.13%

宁波卡纳湖谷23.43%

大连星海湾22.82%

上海橡树湾22.62%

北京橡树湾22.01%

上海滩花园21.91%

宁波中央公园20.65%

合肥紫云府20.39%

沈阳凯旋门19.80%

成都翡翠城19.58%

长沙凤凰城17.97%

大连海中国17.45%

福州橡树湾17.15%

苏州平门府17.05%

重庆二十四城16.62%

成都二十四城14.46%

成都凤凰城13.99%

无锡太湖国际社区11.88%

11

税后利润率

项目名称

开盘累计

合肥幸福里11.79%

武汉中央公园10.53%

成都银杏华庭10.28%

重庆中央公园8.86%

沈阳橡树湾8.43%

北京西堤红山8.12%

绵阳中央公园1.63%

成都橡树湾-2.27%

12

7、出租物业运营指标

2010年出租物业营业额与经营利润

2010年预计

港币万元

营业额经营利润

北京公司13,5357,037

北京华润大厦15,8949,974

时代广场20,06713,959

深圳华润中心74,26550,261

杭州万象城11,929-1,054

深圳君悦酒店26,731-7,116

海南石梅湾艾美酒店5,928-5,262

注：北京公司出租物业包括：西单文化广场、置地星座、京通底商、优士阁商业、凤凰

城商业街、置地广场写字楼A座、橡树湾A1区底商

EBITDA占营业额比率

2010预2009实

2010预算华润置地指标体系要求

计际

上海时代广场69.56%70.25%70.20%

深圳华润中心67.68%69.09%65.76%

北京华润大厦62.75%68.53%67.25%70%

北京公司52.00%64.04%58.22%

杭州万象城-8.83%N/A-32.70%

13

平均出租率

华润置地指标体系要

2010预计2009实际2010预算

求

北京华润大厦99.42%94.39%95.56%

深圳华润中心98.74%99.88%98.60%

上海时代广场97.48%94.47%94.80%90%

北京公司97.29%100.00%93.60%

杭州万象城93.42%N/A80.00%

14

平均租金水平

平均租金水平

人民市/平方米/月物业类型

2010年预计2009年实际2010年预算

北京华润大厦164163158

商业1158876

北京公司写字楼88-89

平均1078879

商业252236228

上海时代广场写字楼163167159

平均198195187

商业402368378

深圳华润中心写字楼173171172

平均334308317

杭州万象城商业75N/A102

15

资本市场表现

2010年3月8日华润置地成为恒生指数成份股。截至2010年12月10日，在

45家蓝筹股中，市值排名第35位，交易量排名第26位。

估算每股净资产值

建议评级（NAV）（港目标价（港市/人民币）

最新建议

投资银行币/人民币）

日期

最新年初最新年初变化％最新年初变化％

建议建议

汇丰银行买入买入21/09/20121.820.021.824.0

8.51%-9.17%

00900

美林买入买入03/11/20122.518.819.824.4-18.85

19.68%

00000%

法国里昂信贷买入买入13/07/20122.019.719.124.5-22.04

11.68%

00000%

星展银行买入买入23/11/20121.221.519.123.7-19.51

-1.76%

00803%

德意志银行买入沽售20/09/20123.517.118.812.0

37.11%56.67%

00400

中金公司买入——30/08/20122.718.3

————————

009

第一上海买入——30/08/20122.7————18.1————

16

006

苏格兰银行买入买入29/11/20118.317.517.930.0-40.17

4.91%

06097%

建银国际买入——30/08/20121.617.3

————————

084

申银万国买入—20/09/20119.016.7

————————

050

高盛买入沽售21/09/20120.218.616.218.7-13.35

8.57%

08822%

瑞士银行中性——21/09/20124.018.0

————————

053

花旗银行中性买入03/11/20121.327.3-21.9917.324.6-29.79

068%04%

摩根大通中性买入20/09/20118.620.017.020.0-15.00

-6.85%

03000%

摩根士丹利中性买入21/09/20122.322.216.824.5-31.43

0.63%

08400%

麦格理中性中性21/09/20119.322.0-12.2716.422.0-25.45

000%00%

法国巴黎银行中性买入31/08/20119.319.915.419.0-18.95

-3.40%

00800%

野村卖出买入04/10/20118.522.1-16.1914.822.1-32.96

17

098%78%

瑞信卖出买入25/10/20118.824.1-21.9515.724.0-34.58

055%00%

平均20.820.817.9-20.00

0.29%22.4

712%

18

2010年内房股公司股价表现

01/01/1

市值2009年股价账10/12/10股价

公司0至今股

（百万港市）市盈率面值比（港币/人民币）

价升跌幅

中国海外122,74516.372.8915.02-5.6%

万科（A+B）111,71117.822.5810.164.9%

华润置地69,30115.691.8613.76-19.7%

保利A55,13611.442.0512.05-42.5%

碧桂园50,17718.871.943.05-1.4%

世茂42,81530.841.5712.08-21.3%

雅居乐39,52020.112.4311.38-3.3%

广州富力34,99510.101.7310.86-24.3%

金地25,9357.790.975.8-55.9%

招商25,03313.411.6515.95-36.7%

合生创展14,6852.210.418.38-26.8%

绿城14,39822.811.278.8-30.1%

琏指数23162.915.4%

恒生国企指数12661.011.1%

上证A股指数2975.26-7.4%

道琼斯指数11370.067.3%

19

三、2010年完成的重点工作

1、继续推进华润置地商业模式落地

截至12月30日，置地的总土地储备为2531万平米，其中住宅土地储备为2221

万平米，投资物业土地储备为411万平米，另有建成开业的总建面110万平米。

•住宅

按销售口径，置地住宅项目土地储备为2221万平米，共计61个项目。

项目销售口径土地储备（平米）

辽宁省公司合计2,927,130

沈阳公司小计1,368,685

橡树湾857,020

悦府150,083

凯旋门361,582

大连公司小计