万达广场(含五星级酒店)项目可行性研究报告

万达广场可研报告PAGE目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2项目业主简介 11.3编制依据 31.4主要技术经济指标 31.5研究主要结论 4第二章沙坪坝区经济社会现状及发展战略 52.1.沙坪坝区经济社会现状 52.2沙坪坝区“十一五”规划纲要（节选） 12第三章项目建设背景及必要性 163.1项目建设背景 163.2项目建设的必要性 17第四章市场预测与需求分析 194.1中国房地产市场宏观经济分析 194.2重庆经济及城市建设发展 234.3重庆市房地产市场概况分析 264.4重庆市主城区房地产市场分析 344.5重庆市土地市场分析 384.6重庆市房地产业发展前景分析 42第五章本项目市场定位分析及销售价格预测 435.1发展商与项目竞争力分析及评价 445.1.1发展商分析及评价 445.1.2项目竞争力分析及评价 465.1.3政策影响分析 535.2XX万达广场市场定位分析 535.3XX万达广场发展前景分析 555.4XX万达广场销售价格预测 595.4.1项目细分市场价格走势 595.4.2同类项目比较 715.4.3本项目销售价格预测 755.4.4本项目租金预测 76第六章建设内容及建设规模 78第七章建设地址及建设条件 807.1项目选址 807.2项目建设合法性条件 817.3项目建设自然条件 817.4社会条件 82第八章环境保护 838.1环境保护原则 838.2项目环境影响及治理措施 83第九章组织机构与人力资源配置 839.1组织机构设置原则 839.2职能部门设置 849.3人力资源配备 84第十章实施进度及招标方案 8510.1招标依据 8510.2招标方式及资质要求 8510.3项目建设周期及进度计划 86第十一章投资估算及资金筹措 8611.1投资估算 8611.2资金筹措 8811.3资金使用管理计划 88第十二章经济效益评价 8912.1经济评价的依据及评价基础 8912.2财务基础数据 8912.3财务评价报表 9012.4财务评价指标 9112.4财务评价结论 92第十三章社会评价 9313.1社会影响分析 9313.2互适性分析 9413.3社会评价结论 94第十四章风险分析 9414.1主要风险因素 9414.2防范和降低风险的对策 95第十五章结论与建议 9615.1结论 9615.2建议 96PAGE100第一章总论1.1项目概况项目名称：XX万达广场（含五星级酒店）项目（以下简称“本项目”）项目性质：新建建设地址：XX区凤西路项目业主：XX万达广场投资有限公司（筹备）法人代表：项目建设内容及规模：XX区万达广场项目建设内容包括购物中心、室外步行街、高档住宅区、商住精装公寓、五星级酒店、5A甲级写字楼、车库及规划区内的配套设施建设。项目占地面积：约19.37公顷（290.4亩）。总建筑面积95.5万平方米，其中地上建筑面积77.4万平方米建设周期：3.75年（2009.10-2013.6年），其中购物中心建设周期为2年（2009.10-2011.11年）项目总投资：项目总投资为408658.87万元，其中开发建设投资405658.87元，经营资金3000万元。资金来源：本项目总投资408658.87万元，其中业主自筹资本金146600万元，占项目总投资的35.87%，申请银行贷150000万元，占总投资的36.71%，其他资金来源于项目预售收入。1.2项目业主简介项目业主为XX万达广场有限责任公司，公司于2009年10月筹备设立。大连万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产400亿元，年销售额300亿元，年纳税20亿元。万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平米，万达集团计划到2010年，资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平米，成为中国一流的企业集团。大连万达集团股份有限公司作为母公司，按照规范的法人治理结构进行运作，公司设立股东大会，是最高的权利机构；同时公司设有董事会，成员共9人，其中董事长1人，代表股东大会对公司的日常业务和重大经营决策行使权利，完全体现股东的利益。在公司日常管理当中，总裁下设执行总裁，各副总裁直接向执行总裁负责，由执行总裁对集团业务进行全面管理，并向总裁及董事会负责。万达集团经过多年发展，逐渐形成现代化、公司化、高效化的新型现代企业制度，并不断完善公司治理结构和激励机制。股东大会股东大会董事会董事长、总裁审计部办公室人力资源部企业文化部商业地产研究部副总裁各地万达电影城各地万千百货公司各地商业管理公司各地高星级酒店商业管理公司酒店建设公司院线股份公司万千百货公司高级副总裁执行总裁财务部成本控制部项目管理中心法律部投资部质量控制部计划部营销部规划院商务部发展部信息工程部副总裁各地项目公司作为万达集团项目开发主体，均为万达集团全资子公司，独立法人。同时，集团设立“项目管理中心”，专门负责在项目开发过程中，从前期规划设计、招投标、计划施工、乃至营销策划、竣工验收等方面，对项目公司进行全面的管理和指导，使得集团积累多年的开发经验在各项目中得到共享，确保每个项目成功开发、销售和开业，实现资源的最优化配置和共享。从2000年开始万达“沃尔玛+底铺销售”的第一代店模型试水，到“城市综合体”的第三代店模型批量复制，万达集团已拥有６家五星级酒店、5家全国大型连锁万千百货店、以及36家万达电影城为主的文化产业。1.3编制依据委托单位委托意见《重庆市城乡总体规划（2007—2020年）》《综合体项目附图（地块位置图）》《附图——项目地块的具体位置及四至》《项目设计方案》（初稿）《XX区城市综合体（含五星级酒店）开发项目合作协议》《投资项目可行性研究指南》国家发展改革委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表1-1序号指标名称单位指标备注1总用地面积亩290.4019.37公顷2总建筑面积㎡9550002.1购物中心㎡158,5002.2商住公寓式写字楼㎡60,0002.3五星级酒店㎡54,0002.4商务酒店㎡8,0002.5甲级写字楼31,0005.6商铺（含室外步行街）90,0005.7住宅区553,5003停车位个3490大商业车库1000个（持有）、酒店、甲级写字楼250个（持有），住宅车库2000个3容积率4.04绿地率25%5总户数50066总投资408658.877开发利润总额万元67965.86开发期8年平均投资利润率%3.919平均偿债备付率2.0910投资回收期年4.05包括建设期11财务内部收益率%14.46基本收益率：10%12财务净现值万元4742.05计算期5.25年1.5研究主要结论一、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于重庆“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。二、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大的抗风险性。三、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。四、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较理想的开发项目，财务盈利能力较强。五、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、完善城市功能、带动就业、增加地方财政税收；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变沙坪坝区在重庆房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。综上所述，本项目是可行的，也是必要的。建议业主尽快实施。项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学合理的市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售；加强工程进度控制、质量控制、成本控制。第二章沙坪坝区经济社会现状及发展战略2.1.沙坪坝区经济社会现状2008年，全区人民在区委、区政府的坚强领导下，认真贯彻落实党的十七大精神和重庆市“3.14”总体部署，进一步解放思想、扩大开放，在全面实施经济结构优化升级调整中，全区经济运行总体平稳，经济总量在“重庆市一小时经济圈”2.1.1综合经济2008年，全年实现地区生产总值（GDP）271.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1％，保持了平稳的增长。1998-2008主要年度沙坪坝区GDP总量2008年第一产业实现增加值4.3亿元，同比增长2.5％，第二和第三产业分别实现增加值142.7亿元和124.2亿元，同比分别增长12％和12.7％。三次产业结构为1.6：52.6：45.8。二三产业增加值占地区生产总值的比重由1998年的94.4％上升为98.4％。2008和1998年沙坪坝区产业结构对比从三次产业对经济增长的贡献程度看：第二产业贡献率为52.7％，拉动经济增长6.4个百分点，其中工业拉动经济增长6.5个百分点；第三产业贡献率为46.9％，拉动经济增长5.7个百分点，其中，批零住宿餐饮业拉动2.7个百分点，其它服务业拉动2.6个百分点。按常住人口计算，人均生产总值由上年的25983元增加到30250元，按现行汇率折算为4416美元（现行汇率1：6.85）。2.1.2第一产业（农业）2008年我区实现农林牧渔业总产值6.2亿元，同口径（下同）比上年增长1.0%。其中，种植业产值32264万元，比上年增长6.1%；林业产值585万元，比上年增长11.3%；牧业产值19847万元，比上年下降16.2%；渔业产值2135万元，比上年增长24.6%；农林牧渔服务业产值7091万元，比上年增长25.9%。主要农产品产量列表如下：2008年沙坪坝区主要农产品产量指标名称单位2008年同口径比上年±％粮食吨27942+2.9＃稻谷吨16077+11.9蔬菜吨137815-1.9水果吨4514-2.8肉类吨4263+3.5＃猪肉吨2433+13.5生猪出栏头31652+4.1鲜奶吨8239+36.6鲜鱼吨2710+第二产业（工业和建筑业）工业生产持续稳定增长，全年实现工业增加值130.4亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8％。其中规模以上工业企业368家，实现增加值122.7亿元，比上年增长13.9％；全年规模以上工业企业实现利润总额16.8亿元，比上年增长7.9％；工业经济效益综合指数再创新高，达到190.6％，比上年提高12.9个百分点。工业内部结构进一步优化。在全部工业中，规模以上工业增加值比重由2007年的89.1％提高到2008年的94.1％；全年规模以上工业企业完成新产品产值145.0亿元，比上年增长12.8％；实现工业品出口交货值54.4亿元，比上年增长48.4％；产销衔接率保持较好水平，工业产品产销率达98.5％。1998－2008年沙坪坝区工业经济效益综合指数建筑业保持稳定较快增长。全区具有资质等级建筑企业170家，完成总产值89.3亿元，比上年增长27.1％；完成施工面积787.6万平方米，比上年增长8.1％；竣工面积303.4万平方米，比上年增长15.2％。2.1.4第三产业交通运输、邮电业和旅游业全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值8.2亿元，比上年增长13.0％。全年完成公路货物运输量1224万吨，比上年增长9.5％；完成公路旅客运输量1441万人次，比上年增长3.7％；完成邮政业务总量11627万元，比上年增长11.1％；全年共接待旅游者994万人次，比上年增长7.6％，实现旅游营业收入8.5亿元，比上年增长5.0％。国内贸易全年全区批发零售业实现增加值42.0亿元，住宿餐饮业实现增加值7.2亿元，分别比上年增长17.0％和12.5％。在三峡广场中心商贸圈和周边专业市场、社区商业、餐饮业等的带动下，全年共实现商贸销售总额480亿元，比上年增长27.0%；实现社会消费品零售总额154.8亿元，比上年增长25.3%。其中批发零售业实现零售额132.9亿元，比上年增长25.6％，住宿餐饮业实现营业额18.0亿元，比上年增长22.7％；限额以上商贸单位300家，实现零售额71.8亿元，比上年增长33.4%。凯瑞商都、重百沙坪商场、王府井百货、国美电器、苏宁电器、好又多百货、家乐福超市、嘉茂购物中心8大商场全年累计实现零售额32.4亿元，同比增长32.9％。1998－2008年沙坪坝区社会消费品零售总额市场物价总体水平经历上半年的攀升后，下半年开始逐月回落，全年城市居民消费价格指数为105.6％。财政金融金融总体平稳，全年实现增加值3.5亿元，比上年增长0.4％。全年完成财政总收入44.3亿元，比上年增长6.6％。地方预算内财政收入25.7亿元，比上年增长20.1％；一般预算收入24.3亿元，比上年增长20.3%；地方预算内财政支出38.0亿元，比上年增长14.5％。2008年末，全区金融机构人民币存款余额467.3亿元，比年初增长17.0％，其中城乡居民储蓄存款263.7亿元，比年初增长19.1％；全区金融机构人民币贷款余额270.9亿元，比年初增长12.0％。2008年末，全区共有证券经营机构5家，股市投资者15.3万人，比上年增长10.0％；全年成交金额633.4亿元，比上年下降39.7%。全年保费收入42664万元，比上年增长69.0％，其中财产险保费收入12455万元、人身险保费收入30209万元。全年共赔偿和给付各类保险金6272万元，比上年下降10.2％，其中财产险赔款5844万元、各项人身险给付428万元。房地产业全年全区房地产业（含物管、中介等）实现增加值14.4亿元，比上年增长0.3％；全年完成房地产开发投资64.1亿元，比上年下降13.6％；房屋施工面积754万平方米，比上年增长15.2％，其中新开工面积221万平方米，比上年下降4.7％；商品房销售面积220万平方米，销售额69.5亿元，分别比上年下降9％和10.3％；房屋竣工面积148万平方米，比上年增长0.3％。服务业全年全区营利及非营利其他服务业共实现增加值48.9亿元，比上年增长13.9％。其中信息、计算机服务软件业、租赁商务服务、居民服务、文化体育娱乐业等营利性服务业实现增加值8.6亿元，比上年增长6.0％；科研、教育、卫生、社会福利、公共管理等非营利性服务业实现增加值40.3亿元，比上年增长15.8％。科教文体卫等社会事业得到大力发展。2008年全区专利申请数为1557件，其中发明专利申请数586件；授权专利数996件，其中授权发明专利数180件。截止年底，全区共有各类中小学校107所，专任教师总数6517人，中小学招生数33396人，在校中小学生数109678人，毕业生数34117人；学龄儿童入学率达到100%；年末幼儿园数141所，在园儿童数15839人。2.1.5固定资产投资2008年实现全社会固定资产投资188.3亿元，比上年下降7.1％。其中，建设与改造投资124.2亿元，比上年下降3.4％；工业投资33.6亿元，比上年下降35.9％，工业投资占全社会固定资产投资的比重为17.8％，比上年下降8个百分点。1998－2008年沙坪坝区固定资产投资总量2.1.6对外经济对外贸易稳步增长。据海关统计，2008年全区完成外贸进出口总值9.4亿美元，比上年增长45.2％。其中进口1.4亿美元，比上年增长4.3％；出口8.0亿美元，比上年增长56.0％。利用外资规模继续扩大。实际利用外资金额2.5亿美元，比上年增长1.5倍。利用内资保持较快增长。全年实际利用内资（国内市外）53.0亿元，比上年增长58.3％。全区利用内资的重点地区主要来自福建、广东、上海和四川等省市，以上四省市来区资金达39.4亿元，占全区利用内资总额的74.2%。2.1.7城市建设稳步推进。年末我区自来水生产能力达到23万吨/日，全年供水总量为6275万吨，其中生活用水量为3611万吨。环境保护工作的力度进一步加大，我区人居环境状况得以改善。2008年全年环境空气质量达到或好于二级的天数达到276天，比去年同期增加16天；酸雨频率为75%，比上年同期下降了25个百分点；嘉陵江高家花园断面的饮用水源水质达标率达到100%。2.1.8人口、人民生活与社会保障2008年末，全区常住人口90.2万人，比上年增加1.1万人；全区户籍人口为76.1万人，比上年增加0.7万人，其中非农业人口58.1万人，比上年增加1万人；户籍人口总户数达到25.7万户。城乡居民生活水平同步提高。全年城市居民人均可支配收入15875元，比上年增长14.4％。其中略占20%的中低收入居民人均可支配收入8523元，略占60%的中等收入居民人均可支配收入15706元，略占20%的中高收入居民人均可支配收入33563元；全年农村居民人均纯收入6734元，比上年增长18.3%。其中工资性收入3882元，比上年增长17.9%。就业和社会保障工作得以加强。年末全区登记失业人数为8949人，比去年同期下降了11.8%；失业人员再就业人数为1.5万人，比去年同期增长了43.3。2008年全区城镇企业其本养老保险参保人数16.1万人，机关事业单位养老保险参保人数0.3万人，农村社会养老保险参保人数0.3万人，工伤保险参保人数13.8万人，生育保险参保人数11.0万人；享受城市居民最低生活保障的居民1.2万户，共2.1万人，享受农村最低生活保障的居民0.1万户，共0.2万人。2.1.92009年上半年沙区各项主要经济指标稳步回升2009年上半年，全区实现地区生产总值（GDP）134.8亿元，同比增速由2月份最低的0.2%逐月提高至8.4%；规模以上工业实现增加值60.4亿元，同比增速由2月份最低的-8.3%逐月提高至6.9%;全社会实现固定资产投资89.7亿元，同比增速由1月份最低的-5.8%提高至16.6%;社会消费品零售总额83.2亿元，同比增速由2月份最低的15.8%逐月提高至17.7%;实现地方预算内财政总收入14.8亿元，同比增速由4月份最低的-19.3%提高至13.7%。目前全区经济呈现逐月回升的积极复苏迹象。2.2沙坪坝区“十一五”规划纲要（节选）2.2.1指导思想和发展目标1、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以构建和谐社会为目标，以经济建设为中心，立足科学发展，转变增长方式，着力自主创新，推进改革开放，促进社会和谐；坚持以人为本，落实“五个统筹”，走全面、快速、稳固、和谐的发展道路，在构建“一区两高地”基本形态中不断增强沙坪坝区的竞争力。2、发展目标“十一五”总体目标：立足于服务全市发展大局，形成“一区两高地”总目标的基本形态，基本实现“一城三中心三基地”阶段性建设目标。——经济总量明显扩大。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，本区生产总值年均增长12％，人均本区生产总值年均增长10％；第二产业增加值年均增长12％，工业增加值年均增长13％，规模以上工业增加值年均增长16％，第三产业增加值年均增长13％；全社会固定资产投资年均增长12％，社会消费品零售总额年均增长13％，出口额年均增长10％；实际利用区外资金年均增长13％。——经济结构明显优化。城市化率达到80％，非农产业增加值比重提高2个百分点；高新技术产业增加值占本区生产总值比重达到33％；单位本区生产总值能源消耗下降20％以上，工业固体废物综合利用率达到80％。——经济效益明显提高。地方预算内财政收入年均增长13％，规模以上工业经济效益综合指数达到150。——社会事业明显进步。高中阶段教育入学率达到95％，人口自然增长率控制在0.9‰以内，儿童“四苗”接种率保持98％。——生活条件明显改善。城镇居民人均可支配收入年均增长8％，农村居民人均纯收入年均增长8％；城镇登记失业率控制在4％左右；城镇职工基本养老保险参加人数达到21万人以上，城镇基本医疗保险参加人数达到23万人以上；新型农村合作医疗参合率达到90％。——环境质量明显好转。城区环境空气质量优良率达到75％，万元工业增加值二氧化硫（SO2）排放量下降到25千克，万元工业增加值化学耗氧量（COD）排放量下降到4千克，城市生活垃圾无害化处理率达到90％，森林覆盖率达到23％。2.2.2搭建现代化发展平台，凸显东中西功能特色按照生产要素流动和资源集聚趋势，采用“板块式”生产力布局，明确东中西功能定位和十大重点支撑板块，发挥产业集群效应，形成东中西功能互补、良性互动、各具特色的发展格局。努力提升东部核心区，东部作为重庆主城核心区，以服务、教育、都市型生产功能为主，体现城市繁荣繁华，是全区经济发展重要支撑，重点建设四个板块。三峡广场大商圈。定位于重庆市具有文化艺术特色商贸中心的主要展示区，沙区商贸商务中心。以三峡广场为核心，逐步向小龙坎、天星桥、梨树湾拓展，形成特色鲜明、错位互动的大商圈，重点发展现代服务业。三峡广场中心商圈主要布局综合百货零售业、中介服务业、金融服务业、文化服务业，充分发挥沙坪剧院、文化馆等文化设施作用，经常开展文化艺术表演展示活动，规划改造沙坪坝火车站，建设大型购物休闲中心、文化艺术活动中心、星级大酒店、商务中心；小龙坎片区主要布局特色零售和餐饮业，改造现有商贸设施；天星桥片区主要打造区行政商务中心，发展商务服务业、商贸餐饮业、医疗服务业、图书信息服务业，建设商贸设施和特色商业街；梨树湾片区集约发展专业批发市场，适时开发温泉旅游资源。古镇、烈士陵园旅游区。定位于沙磁文化、红岩文化重要基地，海内外游客来渝重要接待地，城区文化旅游、假日休闲基地。将磁器口与烈士墓成片打造，范围2平方公里。重点发展古镇旅游、红色旅游，主要布局传统特色餐饮业、旅游商品批发零售业、文化艺术商品批发零售业、文化艺术表演服务业。保护性开发磁器口传统街区，完善烈士陵园旅游设施，开辟旅游连接通道。滨江经济带。定位于滨江休闲娱乐区，高品质住宅区，高级人才集聚地。在保持江、岸、路、房、山有机联系的前提下，重点发展高品质房地产业，带动发展餐饮、娱乐、休闲业，突出“文化为灵魂、绿色为生命、碧水为映衬”的滨江风情。重点打造四个节点，土湾节点将嘉陵江、滨江公园、平顶山公园连成一片，磁器口节点将嘉陵江、水码头、古镇、烈士陵园、歌乐山连成一片，双碑节点重点打造特钢与嘉陵厂沿江地块，井口节点重点打造农化厂沿江地块。井口工业园。定位于重庆市汽车摩托车及装备制造业基地的主要载体，占地6.6平方公里。重点发展机电特色产业，主要布局汽车摩托车及零部件制造业，电器、内燃机等装备制造业，建设井口工业园Ｂ区，逐步完善与园区工业相配套的居住和服务功能。2.2.3明确资源优势转化的方向将资源优势转化为经济结构升级、竞争能力增强、文明进程加快的优势。借智力密集支撑，集中引进符合集约型发展要求的投资，形成现代产业投资项目群。针对知识人群、中高收入人群特点，发展个性化、高档化消费，调整商贸业结构，发展高品质房地产业、文化产业、医疗保健业、休闲娱乐业。发挥科技成果富集优势，培育知识密集型产业，重点是高新技术和现代服务业。满足人才对环境的要求，建设高品质生活区和工作区，成为人文生态城区的重要组成部分。构建开放多样的终身教育体系，形成全民学习的浓厚氛围，推进社会文明建设。2.2.4大力发展现代服务业现代商贸业。调整商贸业结构，提升中心商圈零售业档次，发展特色商品专卖店、特色餐饮业和便民利民的社区商业，发展与消费热点密切相关的医疗保健、休闲娱乐等新兴服务业。现代物流业。建设以土主铁路物流园为核心，以马家岩建材物流配送中心、梨树湾金属材料物流配送中心、上桥医药物流配送中心为支撑，以专业化交易市场为补充，以引进和培育现代物流企业为主体的现代物流体系。建设和完善汽车、科技产品、通讯产品、旅游商品、纺织品、农产品等系列专业化交易市场。房地产业。以东部城区改造和西部新城开发为重点，在保证中、低收入人群住房需求的同时，鼓励发展高品质房地产业和商业地产。积极发展房地产二级市场和房地产中介服务市场，规范房地产市场和物业管理，构建优良的房地产服务体系。特色旅游业。提升歌乐山名山游，建成歌乐山抗战文化传统街区；保护开发磁器口民俗文化游，打造老重庆风情餐饮区、古渡码头亲水流连区、金碧度假休闲区；做大做强红色游，完善红色精品旅游路线；加快开发温泉游，规划建设梨树湾温泉旅游度假中心；精心打造科技文化游，培育大学城、工业园区、高科技企业、抗战遗址旅游载体。引进和培育一批有实力的旅行社，初步建成重庆市旅游强区。文化产业。发展图书音像业、出版印刷业、信息网络业、文化艺术培训业、文艺表演（演出）业、文化娱乐业，培育文化体育用品、艺术品市场，形成现代都市型文化产业体系。中介服务业。引进、培育专业化中介服务机构，发展科技、信息、法律、会计、咨询、工程设计等现代中介服务业。规范发展行业协会、商会等自律性组织。第三章项目建设背景及必要性3.1项目建设背景重庆作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆市房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据《2007-2020年重庆市城乡总体规划》，将通过努力建设，将重庆这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。2007年３月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时指出“经过十年的发展，重庆已站在一个新的发展起点上。希望重庆市坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”这就为重庆市加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使重庆市的发展迎来不可多得的机会。胡锦涛同时强调，重庆是中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使重庆城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机。3.2项目建设的必要性3.2.1项目的实施是实现胡锦涛总书记3.14总体布署，加快重庆城市发展的重要举措2007年3月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时指出“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”重庆要“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为重庆市加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使重庆市的房地产业发展迎来不可多得的机会。重庆作为西部大开发的龙头城市，目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时重庆”和“半小时主城”工程为主的基础设施建设。《2007-2020年重庆市城市总体规划》确定的城市发展目标是：力争在2020年把重庆建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照《总体规划》重庆将建设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。本项目所在的沙坪坝区凤鸣山片区，已形成的“城中村”形象严重影响了城市发展的需要，本项目的实施不但完善该区域城市功能，而且对城市区域开发具有带动型，加快重庆城市发展。3.2.2本项目的实施是沙坪坝商业发展的需要沙坪坝商业分布过于集中于三角碑商圈，加之前期缺乏整体规划控制，导致大商业同业竞争加剧，发展后劲乏力，交通、相关配套等瓶颈问题日益突出，需要打造全新的第二商圈为三角碑商圈减负，尤其随着风天大道周边的兴起，天星桥本来有望夺得第二商圈的地位，但是本土开发商在大型城市综合体的打造上缺乏经验和实力，导致天星桥未达到应有的功能，仅起到一个社区商业的作用。从商业业态分析，中心商业区业态以百货商场和超市为主，专业店的比重不足，根据国际通行的中心商业区发展四阶段理论，沙区商业中心重点发展方向是专业店、专卖店、特色店和精品店。本项目面向区域内中高端消费人群，注重精品消费和个性化消费，集合连锁百货、连锁超市、国际影城、国际数码广场、书城、连锁健身会馆、国际连锁量贩KTV、国际连锁电玩城、大型餐饮酒楼、国际运动用品专卖十大主题商业的一站式消费中心，具有购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、办公、高档商务旅行住宿等功能，是沙坪坝商业发展转型升级的“示范区”。3.2.3本项目的实施是提升城市形象、改善人居环境的需要项目所在的凤鸣山-上桥片区属城乡结合部，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为重庆城建的现代化带来障碍；项目的建设将彻底改变凤鸣山、以及上桥片区城乡结合不得传统形象，将给人们展示的是一个城市新亮点、新的商业中心，凤鸣山—上桥片区目前脏、乱、差的城市面貌，随着本工程的率先启动，一个环境优美、配套齐全的城市组团将出现在人们面前，彻底改变了该地区的城市形象。3.2.4本项目的实施有利于城市土地的合理利用及土地增值项目所在片区是沙区城市发展的新区，同时位于沙区与高新区交界处，城市发展功能定位及功能不完善，区域“城中村”在历史发展过程中自然形成的，普遍存在布局混乱，严重影响城市功能的正常发挥。区域现城市主要功能为仓储、物流、工业，与重庆新客站的落地后区域规划调整极不协调，不利于土地价值的最大化。本项目的建设，不但对“城中村”进行了改造，而且完善的区域城市功能，引领区域发展方向，极大地提高了该片区土地开发的热度，提高区域土地的利用价值。3.2.5本项目的实施重庆迈向国际大都市发展的需要，满足沙坪坝区高档商务市场的需要随着重庆市城市国际化程度越来越高，外资来渝将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。重庆直辖后，接待旅游人数和旅游外汇收入都有大幅度提高，以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅游精品带动旅游业的快速发展，从而带动了高星级饭店的强盛需求。根据重庆市规划研究中心提出的全市五星级饭店布点规划，2010年重庆五星级饭店发展到30家，2020年发展到70家左右，目前沙坪坝区仅有一家四星级酒店，尚无五星级酒店。第四章市场预测与需求分析4.1中国宏观经济与房地产市场分析4.1.1宏观经济方面：国民经济企稳回升2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。其中，城市上涨5.6%，农村上涨6.5%。分类别看，食品价格上涨14.3%，拉动价格总水平上涨4.65个百分点；居住价格上涨5.5%，拉动价格总水平上涨0.82个百分点；其余各类商品价格有涨有落。从以上数据表明，2008年呈现出GDP增长速度的迅速回落，从一季度的10.6%到四季度的6.8%，下降幅度较大，体现去年国民经济从较快平稳增长到经济收到国际经济危机的影响，经济下行风险逐步加大，经济增长快速回落的变化过程。2009年上半年，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的一揽子计划，努力克服前进中的各种困难，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，初步核算，上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57767亿元，增长8.3%。固定资产投资快速增长，投资结构有所改善。上半年，全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点。其中，城镇固定资产投资78098亿元，增长33.6%（6月份增长35.3%），加快6.8个百分点；农村固定资产投资13223亿元，增长32.7%，加快9.5个百分点。在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长68.9%，第二产业增长29.0%，第三产业增长36.6%。分地区看，东部地区城镇投资增长26.7%，中部地区增长38.1%，西部地区增长42.1%。基础设施投资（不包括电力）增长57.4%，其中铁路运输业增长126.5%，道路运输业增长54.7%，水利、环境和公共设施管理业增长54.5%；卫生、社会保障和社会福利业增长71.3%；文化、体育和娱乐业增长57.1%。4.1.2全国房地产市场发展前景2008年，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。2009年上半年全国房地产市场平稳增长，复苏在即。1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积11010万平方米，同比下降15.2%。2009年上半年我国地价总体水平略有下降。35个重点监测城市综合、商业、居住、工业平均地面地价水平分别为3264、5184、4614和724元／平方米，1～6月增长率分别为-0.28%、1.30%、-0.22%和-1.11%，4～6月增长率分别为1.27%、1.71%、2.14%和-0.03%，同比增长率分别为-1.23%、-0.95%、-0.75%和-1.95%。105个主要监测城市综合、商业、居住、工业平均地面地价水平分别为2472、4193、3481和602元/平方米。1～6月增长率分别为-0.07%、1.08%、0.07%和-0.73%。同比增长率分别为-0.88%、-0.34%、-0.77%和-1.23%。2009年1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。2009年1-6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%；企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，而5月份是下降0.6%；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.1个百分点。6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.55，比5月份提高0.61点。

4.1.32009年房地产市场发展态势分析2009上半年年全国房地产市场呈现出明显复苏趋势，首先土地交易市场出现了复苏趋势，从2006年以来各季度综合地价水平同比环比增长率曲线图看，土地市场于2008年四季度触底后即回升复苏，特别是6月份土地市场延续复苏，开发商“抢地”随处可见，昔日流拍地块成为热抢对象，上海、广州、厦门等城市继续书写着“地王”神话。万科、万达等行业领头企业纷纷斥巨资在土地市场拿地，目前加强土地储备或成为房企战略部署的重中之重。2009上半年商品房销售面积、销售额同比增长分别为31.7%、53%，房地产开发景气指数从4月份开始止跌回升，其次开发投资和施工面积、新开工面积平稳增长，但竣工面积出现增长速度的回落甚至负增长。因此2009年预期房地产供销将逐步向2008年以前的水平靠拢，供销关系的逐步转变带动房地产交易市场的逐步回暖。4.2重庆经济及城市建设发展4.2.1重庆经济稳步发展2008年全市实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。其中：第一产业增加值575.40亿元，增长6.8%；第二产业增加值2433.27亿元，增长18.0%；第三产业增加值2087.99亿元，增长12.4%。一、二、三产分别拉动全市经济增长0.7、8.1和5.5个百分点。绝对额增速构成贡献率拉动力地区生产总值5096.6614.3100.0100.014.3第一产业575.406.811.35.00.7第二产业2433.2718.047.756.98.1工业2036.4019.840.052.17.5建筑业396.80.6第三产业2087.9912.441.038.15.52008年我市居民消费价格水平比上年上涨5.6%,虽仍处于高位，但价格回稳，涨幅回落态势明显，比年初下降了4.3个百分点。服务项目价格比年初下降3.1个百分点。工业品出厂价格指数略低于全国平均水平，并从九月以来连续3个月回落。价格回稳对抑制通货膨胀、稳定市场物价有明显效果。随着"一圈两翼"发展战略的稳步推进，两大区域经济呈现同步快速增长态势。2008年，"1小时经济圈"实现地区生产总值3959.27亿元，同比增长13.6%，比重达77.7%，有效带动了全市经济快速发展；"两翼"地区经济发展进一步加速，实现地区生产总值1137.39亿元，同比增长16.9%，增速分别高于全市和"1小时经济圈"2.6、3.3个百分点。其中，万州区、彭水县经济增长迅猛，增速并列全市第一，为26.3%。地区经济实力也进一步增强，其中，九龙坡区迈上400亿元台阶、达到431.30亿元，渝中区和渝北区均迈上300亿元台阶，分别达到326.21、301.80亿元，三地经济总量位居全市前三位。2008年，重庆金融市场对经济的支撑保障作用仍然明显，对地方经济发展的信贷投入及金融自身安全并没因金融危机受多大影响。一是全市金融机构存贷款规模仍在扩大。截止12月末，金融机构人民币存款余额8021.95亿元，比年初增加1445.20亿元，比上年多增加388亿元。金融机构人民币贷款余额6320.81亿元，比年初增加1189.12亿元，同比多增加445亿元。金融机构现金收支继续呈现回笼态势，净回笼现金57.65亿元；金融机构实现净利润达138.72亿元，比上年增加26.86亿元；全市金融机构不良贷款率已下降到3%左右。以上经济数据与指标表明，首先2008年GDP增长速度较好，尤其第二、第三产业形式良好，GDP增长速度远高于全国平均水平，但其占有绝对比重明显偏小，这说明重庆发展势头良好，始终保持GDP的较高增长，在西部12个省市中居第3位，在全国31个省市中居第5位，2009年重庆加大了危旧房改造、基础设施建设等，这些措施将有利于投资和消费的增长，有利于稳定GDP的较快增长。其次重庆2008年全年实际利用内资842.84亿元，比上年增长96.0%，大项目全年实施857个，同比增长26.4%，说明重庆投资环境日益改善，在“一圈两翼”战略的规划下，招商能力迅速加强。房地产业拔得头筹，2008年实际利用内资305.64亿元，比上年增长98.8%，占全市实际利用内资的36.3%，制造业实际利用内资293.22亿元，位居第二，比上年增长85.9%，占全市实际利用内资的34.8%，这表明房地产在重庆长期依然被众多投资者看好，未来发展较好。第三，2008年重庆危旧房改造等民生工程和基础设施工程作为经济发展中政府关注的重点。在金融危机持续影响下，当今世界经济总体仍处于衰退阶段。重庆市委、市政府综合考虑国内外经济环境和我市经济发展形势，积极出台一系列应对政策措施，经济出现快速回升势头，2009年上半年重庆实现增加值2320.47亿元，增长12.5%，增速比一季度提高了3.5个百分点，在全国的排位也由一季度的第14位提升到第6位。从区域经济来看，回暖迹象也十分明显。2009年上半年“一圈两翼”GDP贡献率与拉动率单位：亿元、%区域经济总量增长速度贡献率拉动力一小时经济圈1821.7911.672.89.1渝东北翼379.1716.821.62.7渝东南翼119.5114.05.60.74.2.2固定资产投资平稳较快增长2008年面对异常复杂的国际国内形势，面对特大自然灾害和国际金融危机的双重冲击，面对国家宏观调控政策从“双防”到“一保一控”再到“保增长”的多次调整，我市在经济发展中迎难而上，提前谋划，积极应对，及时调整，确保了固定资产投资的持续稳定增长。截止12月末，全市累计完成固定资产投资4045.25亿元，同比增长28.0%。其中城镇投资3781.56亿元，增长27.2%；农村投资263.69亿元，增长39.0%。在国家“保增长”政策和重庆现阶段经济发展特定需求的共同带动下，2009年上半年投资形势呈现“增速加快、结构趋优、活力增强、支撑稳固、政策拉动”五大亮点。从今年2月到5月，固定资产投资累计增速均在30%以上，到上半年投资增长仍在高位运行，累计完成投资量1948.19亿元，同比增长35.2%，增速比去年同期提高7.7个百分点，为2005年以来同期投资增速的新高。从单月走势来看，2—6月全市单月投资增量呈现逐月递增态势，特别是6月份实现单月增量590.5亿元，单月环比增幅达到56.9%，两项指标均创今年以来最高峰值。展望2009年，受全球金融危机的持续影响，在预期国家经济增长放缓的大背景下，虽然我市投资形势较为严峻，但同时也存在一些利好因素：（一）重庆有西部大开发、城乡统筹试验区、保税港区等众多优惠政策，具有较好的后发优势；（二）2009年中央扩大内需的大笔投资将重点放在中西部地区，我市必然从中受益。（三）贯彻“314”总体部署，在积极建设成为长江上游经济中心和西部增长极的背景下，我市社会经济正进入一个相对稳定的快速发展阶段，对固定资产投资存在较大的需求。4.2.3人均可支配收入及居民存款逐年上升2008年，全市居住在城镇的人口为1419.09万人，占常住人口的49.99%，比上年增加57.74万人。2008年，城市居民人均可支配收入15708.74元，比上年增长14.5%；农村居民人均纯收入4126.21元，比上年增长17.6%；2009年上半年，全市城镇居民人均可支配收入为8192元，增长9.9%，增幅回落4.5个百分点；扣除物价因素影响，实际增长12.4%。2008年，全市城镇新增就业人员27.8万人，比上年增长2%，新转移农村富裕劳动力30万人；城镇登记失业率3.96%，比上年下降0.02个百分点。2009年上半年，全市城镇新增就业人员16.05万人，增长0.4%；新增转移劳动力25.8万人，下降9.5%。表明农民工就业受金融危机的冲击相对较大。2008年，金融机构人民币存款余额8021.95亿元，比年初增加1445.20亿元，比上年多增加388亿元。其中，城乡居民储蓄存款3988.96亿元，比年初增加760.77亿元。2009年上半年，我市金融机构本外币存款余额10366.27亿元，增长41.6%，本外币贷款余额8268.92亿元，增长46.9%，贷款余额增长速度连续6个月排名全国第一，金融业实现增加值104.17亿元，同比增长37.5%，增速居各行业第一。中长期贷款余额增长58.3%，短期贷款余额下降8.2%；企业存款余额增长59.4%，城乡居民储蓄存款余额增长27.4%。信贷投放量的快速增加，为全市经济回升注入强有力的资金支持。从以上数据分析，重庆经济运行良好，投资继续增加，居民收入有所上升，居民购买住宅或进行商业地产投资的需求旺盛，购房能力有所增强。4.3重庆市房地产市场概况分析4.3.1政策影响分析近年来，针对一些地区房地产投资和价格增长过快，空置房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。2003年、2004年从房地产开发用地管理方面进行了有力的调控，2004年从房地产金融方面进行了有力的调控，2005年从房地产税收管理方面进行了有力的调控。一年一个重点，三年三项重要措施，使我国房地产业整体发展比较健康，市场规范有序。重庆市结合自身实际，坚决贯彻国家宏观调控决策，采取一系列有效措施，稳定住房价格，调控开发总量，优化供应结构，2007年，我市房地产市场保持了稳定健康的发展态势，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。2007年6月初，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”)，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，其中主要针对购买“第二套房”提出了一些建议。根据央行、银监会国庆节前发布的相关通知，贷款购买第二套(含）以上的住房首付款将提高至40%以上，利率不得低于同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。央行联合银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，确定第二套房以家庭为单位界定。2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发〔2009〕9号文件）2009年4月下旬正式向国务院递交《重庆”两江新区”总体规划方案》,7月国家发改委“两江新区”调研组来渝进行专题调研。4.3.2重庆市经济发展对房地产市场强劲推动2008年GDP增长速度较好，尤其第二、第三产业形式良好，GDP增长速度远高于全国平均水平，但其占有绝对比重明显偏小，这说明重庆发展势头良好，始终保持GDP的较高增长，在西部12个省市中居第3位，在全国31个省市中居第5位，2009年重庆加大了危旧房改造、基础设施建设等，这些措施将有利于投资和消费的增长，有利于稳定GDP的较快增长。其次重庆2008年全年实际利用内资842.84亿元，比上年增长96.0%，大项目全年实施857个，同比增长26.4%，说明重庆投资环境日益改善，在“一圈两翼”战略的规划下，招商能力迅速加强。房地产业拔得头筹，2008年实际利用内资305.64亿元，比上年增长98.8%，占全市实际利用内资的36.3%，制造业实际利用内资293.22亿元，位居第二，比上年增长85.9%，占全市实际利用内资的34.8%，这表明房地产在重庆长期依然被众多投资者看好，未来发展较好。第三，2008年重庆危旧房改造等民生工程和基础设施工程作为经济发展中政府关注的重点。在2009年上半年全国各省经济发展情况显示，我市GDP总量达到2320.47亿元，同比增长12.5%，高于全国5.4个百分点，在各省市排位由一季度的14位跃居上半年的第6位。4.3.32009年上半年重庆房地产市场复苏在即重庆房地产市场在经历2008年的调整与阵痛之后，于今年上半年频现回暖信号，市场复苏在即。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖，全市商品房销售面积达1615.62万平方米，同比增长37.6%，实现销售额529.37亿元，增长64.3%，呈现价量齐升的发展态势；资金链有所好转，开发投资整装待发，房地产开发企业上半年到位资金658.03亿元，同比增长16.7%，为2008年6月以来仅次于上月的较高增速，本年开发投资完成额434.29亿元，增长13.2%。一、开发投资平稳增长，土地交易回暖（一）上半年房地产开发投资稍显谨慎，6月有所发力上半年，全市累计完成房地产开发投资434.29亿元，同比增长13.2%。3-5月各月房地产开发投资完成额均维持在75亿元左右，环比波动保持在3个百分点以内，保持相对平稳，开发企业谨慎前行。6月受市场经济回暖迹象日益明显的影响，开发投资有所发力，单月完成房地产开发投资111.53亿元，同比增长27.1%，环比增长46.0%。，单月增量为今年以来最高水平（二）“1小时经济圈”投资比重下降，主城九区比重持平从全市各区域房地产开发投资情况看，上半年，“1小时经济圈”完成投资397.79亿元，同比增长11.6%，占比91.6%，比重较去年同期下降1.3个百分点，其中主城九区完成投资325.25亿元，增长13.4%，占全市比重为74.9%，较去年同期略升0.1个百分点。可见，2“1小时经济圈”中除主城九区以外的区县开发投资增速不快，比重下降。“两翼”房地产开发投资36.50亿元，同比增长34.9%。其中，“渝东北翼”完成投资26.17亿元，增长20.1%；“渝东南翼”完成投资10.33亿元，增长96.6%。“两翼”房地产开发投资具有基础薄、增速快的显著特点。（三）土地交易市场回暖，企业信心恢复从国土交易中心数据显示，上半年主城区商品房土地（出让）供应面积中，6月单月成交商品房土地面积及金额均占上半年比重一半以上，可见土地交易从6月开始重新活跃，开发商重启购地行为。其中，保利地产以38.1亿元拍下鸿恩寺附近895亩土地，楼面地价达到3040元/平方米，逼近2007年楼市最高峰时楼面均价水平，成为开发商信心恢复的有力佐证。（四）开发投资增速位次提升从全国情况来看，1-5月全国房地产开发投资完成10165.21亿元，同比增长6.8%，较我市同期低2.3个百分点；西部地区完成投资1971.92亿元，同比增长8.6%，较我市同期低0.5个百分点。1-5月我市房地产开发投资增速居全国第18位，较去年同期上升7位；西部第8位，较去年同期上升3位。二、资金链进一步好转，保障开发投资复苏上半年，全市房地产开发企业资金来源979.24亿元，同比增长14.7%，较一季度提高8.7个百分点，其中本年到位资金658.03亿元，同比增长16.7%，较一季度提高15.4个百分点。四类来源资金结构3进一步优化。（一）开发企业主力资金来源提速一直以来，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源在房地产开发企业本年到位资金中的比重维持在40%以上，2006、2007、2008年所占比重分别为48.5%、54.3%、43.8%。因此随市场销售情况同步波动的其他资金来源已成为开发企业的主力资金。今年4月，开发企业其他资金来源增长11.8%，结束连续九个月的负增长态势，到本月末，其他资金来源增速进一步加快，实际到位325.92亿元，增长28.7%，较上月高3.4个百分点。其中，定金及预收款171.44亿元，增长22.3%，较上月高0.4个百分点，个人按揭贷款126.93亿元，增长86.6%，较上月高13.7个百分点。（二）外资积极投入，利用外资增长较快外商直接投资，是我市房地产市场利用外资快速增长的主要原因，同时保障外资企业投资快速增长。全市上半年利用外资12.89亿元，增长220.2%，其中外商直接投资12.77亿元，增长223.1%，占比99.1%。外资快速到位促使外资企业积极投入我市房地产市场，上半年全市外资房地产开发企业完成投资73.52亿元，同比增长80.6%，增速较全市平均水平高67.4个百分点。（三）企业自筹资金稳步增长，企业贷款需求减弱上半年全市房地产开发企业自筹资金202.19亿元，增长16.7%，占比30.7%，其中企业自有资金130.77亿元，增长22.4%；国内贷款117.03亿元，同比减少12.1%，其中银行贷款112.39亿元