棚户区改x造龙江县春泽名苑小区开发建设项目可惜研究报告

PAGEPAGEPAGEPAGE73目录附表：1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件：1、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书３、4、5、6、龙江镇龙发市场开发协议书、补充协议书、龙江镇旧物市场迁移协议书7、建设项目修详规划总平面图8、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同9、建设项目环境影响登记表10、资金证明11、《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知》（龙办发[2008]19号）棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告第一章申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据：1、《中华人民共和国行政许可法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国土地管理法》4、、《中华人民共和国招标投标法》5、《城市房地产开发经营管理条例》6、《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》7、《国务院关于投资体制改革的决定》国发[2004]20号8、《企业投资项目核准暂行办法》国家发改委令2004年第19号9、《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》省政府令2004年第4号010、《黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)》黑发改投资[2006]50号11、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号12、《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》国家发展改革委、建设部投资[2006]1325号（包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》）13、项目开发单位提供的有关技术资料二、项目申报单位概况棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街5号，主营业务是房地产开发。公司自1998年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了11年。企业注册资本2000万元。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是由自然人韩春东投资或控股成立的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，主要投资项目有：齐齐哈尔天增小区1号4号楼、齐齐哈尔财险大厦、齐齐哈尔景新小区1号2号住宅楼、齐齐哈尔寿险大厦、齐齐哈尔新华组团1-7号楼、齐齐哈尔馨园小区1-7号楼、齐齐哈尔怡军小区1-11号楼、齐齐哈尔市富拉尔基区繁华小区1-12号楼、讷河市建安小区1-6号楼、甘南庆南小区等住宅综合楼开发建设项目10项，总建筑面积343000平方米，完成投资5亿元,上缴利税4581万元，工程质量合格率达到100%，并多次获得市优质工程奖，工程优良品率达96%。现在企业年开发建设能力为150000平方米。齐齐哈尔市交通房地产有限公司现有职工45人，有专业技术人员17人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产有限公司有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，以一流的设计，一流的工程质量，完善的楼房建设和良好的服务，为改善居民的居住环境，提高人民生活质量，为客户打造满意的产品，为地方经济和社会快速发展，为加快小康社会建设做出更大的贡献。三、项目概况（一）项目名称棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目（二）项目负责人于长虹（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令2007年第39号)、《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2009年房地产市场预测2009年，将是中国房地产市场关键的一年。

（1）、宏观调控得到落实执行。2009年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2009年尤其2009年上半年的各地市场热点区域增多。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2009年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

（4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。

同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。

投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。

从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、拟建项目的建设背景《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知》龙办发[2008]19号文件的具体体现，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，将要利用2009年3月—2010年12月的2年时间进行建设；（四）、拟建项目的建设地点棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目建在龙江镇青平路以西、安卫街南、镇府街北的地段上，地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路：该项目位于龙江镇青平路西侧，道路畅通，交通方便。2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇青平路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。4、供电：待项目建成后，由龙江县供电局供应。因此，该项目供电有保障。5、供热：采用集中供暖，由热力公司供热站统一供应，能够保障采暖要求。6、通讯：办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。（六）、项目的建设规模和主要建设内容1、项目的建设规模棚户区改造龙江县春泽名苑小区总占地面积14885.4平方米，其中：居住区用地10495.4平方米（居住区绿化用地3545平方米），商业区用地4390平方米。建筑占地面积6193.4平方米，其中：居住区建筑占地3617平方米，商业区建筑占地2576.4平方米。建设7栋住宅商服综合楼（其中6层的住宅商服综合楼2栋、5层的住宅商服综合楼2栋、3层的商服楼2栋、2层的车库和物业用房楼1栋），建筑面积25772.2平方米，其中：住宅12196.8平方米，居住区商服3369平方米，车库1932.6平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）8042.8平方米。建筑密度34.4%；容积率1.6；居住区绿化率30%。蔬菜批发市场地面硬化13506平方米。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总占地面积平方米14885.42总建筑面积平方米25772.2住宅平方米12196.8居住区商服平方米3369车库平方米1932.6物业用房平方米231商业区商服（含地下商服和地下公厕）平方米8042.8地下停车场平方米1400不包括在总建筑面积之内3住宅总户数户1524总居住人口人4565建筑密度%34.46容积率1.67居住区绿化率%30890平米以下住宅%709停车位个7210平方米13506不包括在总建筑面积之内（七）、产品和工程技术方案1、建筑方案1）设计依据a、《民用建筑设计通则》GB50352-2005b、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93f、《住宅建筑设计规范》GB50368-20052）设计要求根据《黑龙江省龙江县龙江镇总体规划》、《龙江县龙江镇棚户区改造规划》和《龙江县土地利用总体规划》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、小区建筑抗震设防类别：丙类。b、设计使用年限：50年。c、耐火等级：二级。d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。e、使用功能：节能型住宅小区。3)建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院《关于调整住房结构稳定住房价格》的文件精神，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70%以上。棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设追求以人为本，在综合住宅楼的设计上针对地处繁华的街区，建设6层楼房，建筑设计一层商服层高大于在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境，并形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本植物，形成四季长绿、四季有花的景观。利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。2、结构方案1）设计依据a、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001b、《砌体结构设计规范》GB50003-2001c、《混凝土结构设计规范》GB500010-2002d、《建筑抗震设计规范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004f、《全国民用建筑工程设计技术措施》2)结构设计主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块、空心砖和部分红砖砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外墙刷外墙涂料。外围墙体设计，采用苯板夹层外24cm、内12cm砖混结构，全部解决了保温的问题。在楼房屋顶的防水设计上，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计。在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照消防部门的规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。地下室结合基础型式设钢筋混凝土底板，外围周圈设钢筋混凝土侧壁，均采用抗渗混凝土。3)基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。5）抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。6）当地材料及施工情况齐齐哈尔市、富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，主要建筑原材料为砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材。砂石、水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖、粒沙、红砖、钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县、富拉尔基区、齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需的各种小型、小批量的原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。本项目建筑和生活用水均采用城市自来水。因此，材料来源充足3、公用工程（1）给排水1）设计依据a、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）b、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）c、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）d、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）e、《建筑设计防火规范》f、《建筑灭火器配置设计规范》g、《人民防空工程设计防火规范》h、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》2)设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。3)室外给水系统水源:本项目供水由自来水公司供应，市政供水管网已铺设至青平路，可以作为本项目供水水源。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、玻璃钢水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。4）室内给水系统系统设计：本项目所需最高水压0.3Mpa，市政水压满足要求。住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。用水量定额按住宅（含商服、车库等）用水200升/人·日，绿化及浇洒道路用水1.5升/人·日，2次/日设计，未预见水量按上述水量的10%计，该项目总用水量约3.69万m3/年。5）排水系统排水量：本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的80%计，本项目生活污水量为2.95万m3/年。排水方式：室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入场地，场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防给水规划1）消火栓给水系统：①设计参数：根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和20L/s，火灾延续时间为2小时。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置间距不大于120米。③室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在地下商服用房设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。2）自动喷水灭火系统根据规范要求，在商服用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L/min.m2保护面积为160m2，灭火时间按1小时考虑。3）建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A。所有消火栓箱均配置磷酸铵盐干粉灭火器。（3）建筑电气1）设计依据a、《供配电系统设计规范》GB50052-95b、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明设计标准》GB50034-2004e、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）2)设计范围10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；对讲及监控系统。电源设计分界：由城市电网引入本工程的一路10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关。3)设计原则负荷估算采用单位面积功率指标法和单套住宅功率指标法，参照现有同类建筑的实际用电状况并考虑适当的发展余量，确定该项目商服用房为70w/m2，住户用电指标为50w/m2。按此指标，该项目用电总容量约1560KW。各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。4)供配电系统负荷等级:本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路10kV电源供电。10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为本小区供电电源。低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。5）照明系统光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。应急照明：采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统：住宅照明采用BV-0.45kV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；6）、防雷保护a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）对讲及监控系统各住宅按单元设置对讲系统，楼内设保安中心，可将各单元对讲及区块内监控系统纳入统一管理。住宅对讲选用总线制设备，选用可视对讲设备。各主要出入口、车库等场所设有闭路监控及道路巡更系统，周界采用红外线防盗墙，由专业部门深化设计。（4）网络通信、有线电视1）通信系统每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。2）消防通信小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。3）有线电视系统本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。每户按一个有线电视插座设计，小区内有线电视线路的敷设均由当地有线电视安装部门完成。小区内有线电视线路全部为地埋通信管道敷设方式。（5）采暖通风1）设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2003版《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》（2003版）《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）《民用建筑节能设计规范》（JGJ26-95）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）2）小区室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外平均风速4.36m/s冬季室外主导风向西北采暖期平均温度-18.9℃采暖期天数180天极端最低平均温度-38.1℃最大冻土深度2.51m小区热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由热力公司供热管网提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55℃热水。3）采暖本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低温地暖。热力公司供热管网提供的热媒温度为60-55℃。住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为60W/m2，采暖热负荷：1546KW。（八）主要设备选型棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设，主要设备有：S11型箱式变压器、供水设备设置200吨的生活不锈钢水箱及变频泵组、电子监控系统；主要施工设备有：TQ315、TQ40型塔式起重机、350型混凝土搅拌机、100—500mm钢筋切割机、1.5瓦千∮50、∮70砼用震动棒。所选设备均是国家鼓励和允许使用的，符合行业要求。（九）配套工程棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目，供热并入市政集中供热热网，在停车场和自行车车棚的设立作出确定，使配套设施更加完备，为棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设全部竣工提供有效保证，及时交付使用。停车场和自行车车棚在现代化住宅楼管理中仍然是必须解决的问题，它不是单一的自行车存放点，也是新时期更多的小汽车、摩托车和电瓶车的存放地，停车场和自行车车棚在新时期的楼房管理中还是不可缺少的。停车场和自行车车棚设计按楼区的居住户数和人口进行设计，既不要设计的过大，也不能设计的太小，一定要确保居民住户的正常存放。经测算，建设1400平方米地下停车场，内设72个停车位。停车场和自行车车棚的建立，不但满足楼内住户的日常生活需求，又有利地保持楼车道、楼梯间及公共场地的日常管理，也是规范化楼房的必然要求。（十）项目建设期限本项目建设期为2年。工程进度安排如下：2009年3月完成项目申请报告及报批工作；2009年4月前完成勘察、设计2009年5月完成招投标工作及施工前准备；2009年4月—6完成动迁工作2009年6月开始进行土建施工及设备安装2010年8月份开始内外装修工作；2010年10月份进行路面硬化及绿化2010年12月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表序号内容20092010345681012246810121项目申请报告编制报批2设计与招标3动迁4施工及安装5内外装修6硬化绿化7竣工验收（十一）总投资估算及资金来源1、投资范围本项目投资范围包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费间接费。本项目红线外供水、供热、供电、等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。2、编制依据a、《投资项目可行性研究指南》(试用版)(计办投资[2002]15号)；b、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；c、黑龙江省建委颁发的《黑龙江省建筑工程概算定额》及现行概算指标；d、黑龙江省建委颁发的《黑龙江省安装工程概算定额》及现行概算指标；e、《黑龙江省建筑安装工程间接费及其它直接费定额》；f、《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计投资[1999]1283号）g、国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）h、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）i、其他有关法律、法规和规定。j、根据《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知》龙办发[2008]19号文件，龙江县棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设项目，可以享受以下优惠政策：(a)土地政策棚户区改造安置房住宅和廉租房建设用地实行行政划拨，其它用地实行有偿转让。通过出让方式取得的土地收入，扣除应缴应留部分，按收支两条线规定，全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设等支出。（b）税费政策棚户区改造项目行政事业性收费和政府基金全免。棚改项目中安置房住宅和廉租房暂不征收营业税、土地契税、城市维护建设税、教育费附加。(c)拆迁政策房屋安置。拆迁有房屋产权证的私产住宅房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。(d)基础设施建设政策棚户区建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。(e)公共用房配套政策棚户区改造项目要按规划建设物业和居委会用房，在政府房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。(f)审批政策(g)其它政策棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。3、编制方法建设投资（1）工程费用本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。建筑工程费：按建、构筑物结构型式，参照黑龙江省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。（2）其他费用本项目建设工程其他费用根据《黑龙江省建设项目概算其他费用定额》规定并结合项目实际情况计算。a、建设单位管理费：按财建［2002］394号文有关规定计取；b、工程建设监理费：按照建设部价费字［1992］479号规定计取；c、前期工作咨询费：按国家计委[1999]1283号文规定计算。d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格［2002］10号《工程勘察设计收费管理规定》计取；e、招标代理服务费：按照国家计委计价格[2002]1980号文规定计算；f、环境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局计价格［2002］25号文计算；g、施工图审查费依据黑龙江省物价局、建设厅文件规定，按设计费的10%计算。h、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。4、总投资估算项目总投资估算为5000万元，总投资估算见附表：“棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目总投资估算表”。5、资金筹措方案棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设项目，资金筹措方式为齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司自筹资金解决。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含量和产业化水平。棚户区改造龙江县春泽名苑小区符合龙江县人大十四届五次会议批准的《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的规划要求，符合《龙江县龙江镇国民经济和社会发展第十一个五年规划》，符合《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）》要求。《规划纲要》中指出：重点产业发展—物流业“活跃商贸流通领域，突出现代化、规模化物流业发展，扩展外向型经济互动空间。充分利用我县区位、交通、物流业具有多方面得天独厚的基础条件，以资源整合为发展途径，解决服务落后的问题。加强现代物流业和交通运输业建设，建设区域和专业市场，扩大农村市场建设，拓宽本地农副产品向外地销售渠道。力争建设一个洼地效应突显、主体多元进入、城镇广泛连动、内外全面放开、经营渠道开阔畅通、辐射地域不断扩展、流通方式多样兼容、快速现代化与规模化发展的县域城镇商品流通体系。着重完善农村现代商品流通体系，为农产品流通创造良好环境。”……“结合进行规范市场行为，扩大招商引资，加快专业批发市场建设。以现有的相关企业为基础，不断扩大、完善、提升经营水平。建设成区域性粮食、畜牧产品、矿产品和农资大型交易中心和运输服务中心。”战略目标—具体发展目标“人民生活和公共基础设施更加改善。到2010年，全县农村人均住房面积22平方米，城镇人均住房面积17.55平方米，农村住房砖瓦化率80.1%。”重点工程和技术项目安排—公共基础设施“住宅建设。到2010年，成片改造镇府街以南、铁路以北的旧城区，分别建成几个住宅小区，特别是要建设经济适用的“安居工程”，满足中低收入家庭的生活需要。推广集中供热和统一标准物业管理。推广集中供热和统一标准物业管理。全县新建砖瓦化住宅1万户，改造砖瓦户住宅7500户，人均住宅面积达到22平方米，砖瓦化率达到80.1%。”棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目符合《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）》要求，《棚户区改造实施方案》中指出：利用5年时间完成34片重点棚户区改造任务（重点棚户区34片，占地面积123.08万平方米，拆迁建筑面积74.3万平方米，5170户）。棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目目标：建筑面积25772.2平方米，其中：住宅12196.8平方米，居住区商服3369平方米，车库1932.6平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）8042.8平方米，与《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《龙江县龙江镇国民经济和社会发展第十一个五年规划》和《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）》中的内容相衔接，并且目标协调一致。本项目总平面规划符合龙江县城市控制性详细规划的要求，龙江县规划局已同意其平面规划，并出具棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目修详规划总平面图。二、产业政策分析1、国家产业政策分析2005年，国务院《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》（国发[2005]40号文），国家发改委配套出台了《产业结构调整指导目录（2005年本）》（发改委令第40号），根据《产业结构调整指导目录(2005年本)》规定，“城镇园林绿化及生态小区建设、国家住宅示范工程建设”属于鼓励类项目，“别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。本项目不在鼓励类中，也不属于限制类项目，为允许类项目，符合国家产业政策。根据《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》（黑龙江省人民政府令2005年第4号）和配套文件《黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)》（黑龙江省发展和改革委员黑发改投资[2006]50号）规定：“九、城建—房地产开发：按项目属地由地市或县市政府投资主管部门核准”，该项目由龙江县发改委核准。2、房地产业政策2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），2007年国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。连续三年，国务院就房地产工作发出相关文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的政策规定。首先，“国八条”主要就稳定房价做出相关规定。一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。其次，“国六条”又就住房供应结构做出了具体部署。一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2007年，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》从思路上改变原来调整商品住房结构，稳定房价的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供应政策，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。对商品住房则按照“国六条”的有关规定执行。本项目属于普通商品住房，符合国务院办公厅“国八条”、“国六条”等房地产行业的政策规定。棚户区改造龙江县春泽名苑小区又是集经济、实用、户型合理于一体的普通住宅，并非豪华、别墅型豪华住宅。产品和工程技术方案中明确：棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设6层楼房，90平方米以下住房的设计要求，达到小型化户型的合理安排，工程主体结构采用框架结构，基础为采用钢筋混凝土板式基础，围护墙采用加气混凝土砌块、空心砖和部分红砖砌筑，屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板，外围墙体设计，采用苯板夹层外24cm、内12cm砖混结构，在楼房屋顶的防水设计上，采用楼房防水瓦进行设计，在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照有关部门的规定进行落实，窗户为三玻塑窗。符合《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》(国发〔2005〕40号文)和国家发展和改革委员会发布的《产业结构调整指导目录(2005年本)》(国家发改委令2005年第40号)要求，是允许类项目。符合《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》要求；符合建设设计规范规定“六层楼以下可以不设电梯”的要求；符合国务院37号文件和建设部165号文件的规定，即“在新建、新批的商品房建设，套型面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总量的70%以上”的要求；结构设计符合建筑结构设计规范、规程及验收评定标准。三、行业准入分析《城市房地产开发经营管理条例》以及《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）注册资本金在五百万元以上；（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》规定：第五条房地产开发企业按企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：（三）三级资质：1、注册资本不低于2000万元，其中自有流动资金不得少于1500万元；2、已竣工的建筑工程质量合格率达100％；3、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；第十七条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围内承揽房地产开发项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司于1998年8月成立，是房地产开发企业，黑龙江省齐齐哈尔市公司行政管理局颁发了企业法人营业执照。企业注册资本金2000万元。具有专业技术人员17名，均持有资格证书，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，并持有黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的房地产开发资质证书，其一次性开发面积不超过15万平方米。本项目总建筑面积25772.2平方米，符合规定要求，目前已到位资本金数额超过总投资的35%，因此符合房地产行业的准入标准。第三章资源综合利用分析一、资源开发方案本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因此不需分析资源开发方案。二、资源利用方案本项目对资源的利用主要包括土地资源、水资源等。土地资源：项目总占地14885.4平方米，土地性质为城镇混合住宅用地，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司签定了棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设《国有土地使用权出让合同》，并按土地出让的规定条件办理土地使用手续，已取得了土地使用权。水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自自来水公司，年用水量3.69万吨。项目用水量不对水资源构成不利影响。棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设，并非是矿产挖掘，所以不会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。三、资源节约措施根据国家节约能源法以及有关节能工程实施方案及其他法律法规的要求，本项目采取以下措施。土地资源：土地资源是国家的稀缺资源，本项目主要是在符合城市规划的前提下，通过提高建筑密度，增加投资强度等措施，做到节约利用土地。本项目总建筑面积25772.2平方米，其中：住宅12196.8平方米，居住区商服3369平方米，车库1932.6平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）8042.8平方米。建筑密度34.4%；容积率1.6，符合国土资源部门的各项规定。水资源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龙头全部使用陶瓷芯节水水龙头。加强日常用水管理，防止跑冒滴漏。对出现漏水、跑水情况及时修理。加强用水计量和节水宣传工作，增强节水意识。在施工过程中在用水方面，要做到水龙头随用随开，避免“常流水”现象，减少水资源的损失。在施工过程中对于原材料资源，主要采取以下资源节约措施：1、严把原材料质量检验检测关，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，这就从根源上减少了不必要的砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材等原材料的损失。2、在施工过程中要严格按照设计要求，把握好水泥砂浆配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的损失。3、在施工过程中要严格按照设计要求，适当加入水泥外加剂，提高水泥砂浆合意性，减少落地灰，减少砂石、水泥等原材料的损失。4、在施工过程中适当掌握水泥砂浆等在使用时间上要求严格的原材料用量，减少原材料的损失。5、在施工过程中大量采用散装水泥，减少编织袋的物料浪费。第四章节能方案分析一、用能标准和节能规范棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目为一般民用建筑，主要涉及到电能和热能的能源利用。在能源利用和消耗中，要认真贯彻执行：1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国建筑法3、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）4、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20015、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20037、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、民用建筑热工设计规范GB50176-939、建筑照明设计标准

GB50034-200410、建筑采光设计标准

GB/T50033-200111、采暖居住建筑节能检验标准

JGJ132-200112、民用建筑电气设计规范

JGJ/T16-9213、国务院（1984）4号文《节约能源管理暂行条例》、14、国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约能量计算方法（试行）的通知》、15、国家计委、经委[1997]2542号文《在可行性研究报告中要设节能篇章的规定》、16、《节能设计规范》、17、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》、18、《黑龙江省节约能源条例》，做好能源节约工作。要认真执行建设部门采用的标准、规范和开发项目的特殊要求。二、能耗状况和能耗指标分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素，解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并重、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，对开发建设项目进行研究和分析。要考虑龙江县的能源供应状况，住宅楼开发建设工程方案要按照规范标准进行设计，在单位建筑面积能耗等指标，必须符合国家规定的能源准入标准。（一）项目所在地能源供应状况分析1、供电本项目供电由龙江县供电局供给，可以作为本项目供电电源。项目所在地属于东北电网，电力供应充足。2、供热本项目供热由龙江热力公司供应，热源充足，可满足本项目供热需求。（二）能源消耗种类和数量分析1、耗电分析确定该项目商服用房为70w/m2，住户用电指标为50w/m2。按此指标，该项目用电总容量约1560KW。2、耗热分析根据规范规定,民用建筑供热指标取45～70W/m2,取建筑热负荷指标60W/m2，本项目采暖热负荷为1546KW。三、节能措施和节能效果分析根据上述有关节能标准和设计规范，项目在实施过程中应采取以下节能措施：1、建筑节能确定节能目标为80年代通用设计能耗水平基础上节能50%的规范要求，采用节能建筑标准，达到国家建筑节能65%要求。设计采用如下措施：（1）屋面构造做法：保护层、防水层、水泥砂浆找平层、保温层（100mm厚聚苯板）、钢构房架子、防水瓦防水。（2）外承重墙体构造做法：室内石灰砂浆内饰面、加气混凝土砌块墙体、60厚聚苯板保温夹层、外墙饰面。（3）户门采用钢板保温防盗门，门的传热系数为小于等于2.0W/m2.K。（4）窗：采用气密性良好、保温效果佳的塑钢单框中空三玻璃窗。气密等级不低于国家现行标准《建筑外窗空气渗透性能分级及检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平。（5）地面构造做法：水泥砂浆抹面、混凝土、素土夯实。（6）其他：对围护结构的构造柱、圈梁、过梁等局部热桥部位采取保温措施。2、节电供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。实施绿色照明，确定科学的昭明控制方式，选用高效节能照明光源，3、其他节能所有敷设在非采暖房间及地沟内的采暖管道均保温，保温材料为50mm厚岩棉管壳，降低管道热损失。水、电、气等能源供给系统采取计量措施，加强用能的管理和监督。本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准等方面采取的节能降耗措施，通过采取各项节能措施，节能效果可达到比80年代水平节能65%以上的效果，符合能耗准入标准的要求。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县规划局按照龙江镇总体城镇规划，对全城镇建设规划选择的重点开发建设地段。该地段原来是城镇建设用地，不占用耕地。该地段土地由龙江县国土资源局划拨和挂牌出让，整个综合住宅楼开发建设项目总占地面积14885.4平方米，由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设单位竞标购买，获得土地使用权。棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设地址按龙江县规划局、龙江县国土资源局测绘、核准，确定了建设地址在龙江镇政府所在地。没有压覆矿床和文物，也不存在对防洪和排涝的影响，不会影响通航及军事设施。二、土地利用合理性分析棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设用地是龙江县人民政府本着因地制宜、集约用地、不占耕地原则进行规划的城市建设用地，完全符合国家土地管理的政策和法规，在拆迁方面的工作量不大，但是必须按照相关政策得到解决。棚户区改造龙江县春泽名苑小区占地面积14885.4平方米，其中居住区用地10495.4平方米（居住区绿化用地3545平方米），商业区用地4390平方米；建筑占地面积6193.4平方米，其中居住区建筑占地3617平方米，商业区建筑占地2576.4平方米；建筑密度34.4%；容积率1.6；居住区绿化率30%。符合土地利用规划要求，占地规模合理。1、本项开发建设工程用地按照《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的具体要求，并在建设标准和整体环境上符合长远规划条件。2、本项开发建设工程用地全面贯彻落实国家土地政策，划拨和合理竟买土地，龙江县国土资源局与齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司将要签定棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设《国有土地使用权出让合同》，并按土地出让的规定条件办理好土地使用手续。3、开发建设楼房设计的位置要以人为本，力求长远，留足街道宽度，为人们的交通创造方便条件；4、认真贯彻执行国家的政策、法规，遵循国家和行业有关部门颁发对土地使用上的技术规程、规范和标准。三、征地拆迁和移民安置规划方案棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设，不涉及大规模的征地拆迁和移民安置问题，只涉及到房屋动迁问题。目前，在龙江镇的城市建设规划中，将开发建设的旧城区作为重点棚户区改造开发区域。在项目选址西南方向有16户居住和商服用房、在东南有4户居住和商服用房、在西面有旧货市场70多户业主需要动迁。1、棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设的地段，很大程度上是破旧的房屋却居住着人口多、收入低、负担重的家庭。拆迁后，他们面临再购房的困难，给拆迁工作增加了难度。2、在龙江镇城市建设规划中，龙江县人民政府公开了将来开发建设的地段和区域，做到了公开和透明，这也给临街的门市房屋使用者提供了信息。为此，临街的住户积极为自己办理了工商营业执照，装修了门面，挂起了牌匾，装样做起了生意，为自己的拆迁补偿创造条件，也给拆迁工作增加了难度。3、根据龙江镇地区几年来的旧房改造开发过程中，随着《物权法》的出台和棚户区改造拆迁补偿安置优惠政策的诱惑，使得拆迁工作越来越难。特别是由个人投资开发的工程建设，自主权在自己手里，不能按照由国家专业部门对拆迁房屋评估价格认真执行，对钉子户、刁难户和相关有利可用者，可以随便操作，给将被拆迁的住户和商用营业的人认为只有等、靠、刁等手段想多得拆迁补偿费，有的无理取闹。这更是拆迁工作的最大难点。以上在开发建设工程的拆迁工作中将遇到的问题，就要按照龙江县人民政府《龙江县中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法（试行）》（龙政发[2008]29号）和《龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知》（龙办发[2008]19号）文件要求，积极稳妥的做被动迁者思想工作，对于持有产权证书采取房屋产权调换的，要给足回迁面积；对于采取货币补偿的，要测算准被拆迁房屋的价格，做到足额补偿，并按国家有关部门和拆迁部门的规定要求：按照基准地价的5%，支付给被动迁户土地拆迁补偿费；支付给被动迁户房屋等动迁补偿费；按照有关规定支付给被动迁户搬家安置、停业补偿等费用；对弱势群体给予相应的优惠政策和经济补贴。对于没有产权证书的旧货市场70多户业主的动迁，按照有关规定支付给被动迁户搬家安置、停业补偿等费用。让开发商感觉合理，让被动迁者满意。第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状（一）自然条件龙江县位于黑龙江省西部，嫩江西岸，东邻齐齐哈尔，南部、东南部与泰来县隔江相望，西、西北部与内蒙古的布特哈旗、扎来特旗接壤，北与甘南县相接。其地理坐标：东经122°24′至123°37′，北纬46°43′至47°40′。龙江镇为龙江县政府所在地，位于龙江县中部偏东北，雅鲁河北岸。1、地貌及工程地质龙江镇位于大兴安岭东坡余脉，龙湾河在镇南从西向东流过。本镇东部和北部较高，南部为河滩地，成簸箕形。海拔高度西部最高为210m，南部最低为178m。龙江镇位于大兴安岭海西早期褶皱带瑷珲阿尔山褶皱束与松辽平原中断陷的衔接地带，属北东向华夏构造体系。出露地形简单，有侏罗系火山岩和第四系砂卵石层：保罗系中，上统大兴安岭火山岩组，出露于城镇的西北和东北，由安山玄武岩及安玢岩互层夹凝灰质砂岩、页岩组成。第四系下更新统冰水沉积层，分布在城镇北侧及东南台地上，其标高为190～200m，上部为亚粘土夹黄褐色碎石，厚度为2～3m，中部为膨润土，微胶结构的砂砾石厚度约30m，膨润土之下为膨润土微胶结构的卵砾石，呈灰白，厚约30m。第四系全新统冲积层分布在铁路以南，至雅鲁河，属低漫滩带。2、气象龙江镇处于寒温带，属大陆季风气候，寒暑变化明显。由于大兴安岭和内蒙古气候的影响，四季特点是：春多大风，少雨干燥；夏短炎热，降雨集中；秋多晴天，霜期较早；冬季漫长、高寒。年平均气温4.9℃，最低温度零下36.4℃。土壤最大冻结深度为2.51m。最高年降雨量为750.8㎜。最低年降雨量为311.1㎜。主导风向为西北风，频率为14.3％，平均风速为4.36m/s。年平均日照2687.5小时，最高7月份为314.5小时，最低11月份为104.1小时。无霜期年平均为130天左右。年平均蒸发量为1686㎜。3、地震烈度根据国家标准《中国地震峰值加速度区划图》（GB18306-2001）规定，设计基本地震加速度值为0.2g，拟建场场抗震设防烈度为8度。（二）生态环境条件目前，将要被拆迁的地区环境较良好，只有少数巷道内雨天通行不便，垃圾随便乱堆，脏水四处流淌，分散的取暖、生活烟尘超标排放，给龙江镇的环境建设和城镇容貌造成一些影响，本项目拟建场址周围无其他污染源和污染排放物，场址周围环境良好。二、生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先进适用的科技成果。本项目是居民居住的主要场所，无明显产生污染的项目。项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。为保护生态环境和周边环境，维护公共利益，要对开发建设中的防治污染、保护生态环境及建筑施工产生的噪声等得到控制。在小区开发建设中，拆迁过程和建筑过程都对周边的环境造成影响，主要是拆扒破旧房屋时产生的粉尘和废土等，对周边的空气和环境都会带来破坏；在土建工程建设时，机械塔吊的电动机、混凝土搅拌机、钢筋切割机、砼用震动棒等造成的噪声对周边的居民、商场都有一定的影响；施工建筑材料的运输和堆放也对道路畅通、路面卫生等带来不便，必须指定相应的防护措施，保护好生态环境。在小区投入使用后，主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。三、生态环境保护措施1、环境质量标准及排放标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。主要污染物详见下表：序号污染类别污染物1废水生活废水2固体废弃物生活垃圾等3噪声动力设备及其它设备噪声（1）在项目建设过程中主要采取的防治措施：a、棚户区改造龙江县春泽名苑小区龙江镇城镇b、运输建筑材料时，对外出的黏土和进入的沙石严格控制散落，杜绝建筑材料占道和乱堆、乱放现象，派专人负责清扫，保持周边道路清洁、畅通。c、楼房建筑施工时，临街面侧必须绑挂安全防护布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等对环境的影响，又保证了周边人民群众的安全。d、采取可行措施，控制施工噪声。e、土建工程施工中，应考虑机械噪声对周边的影响，特别是在学校“两考”期间禁止夜间（晚22—早6时）施工。（2）在项目投入使用后主要采取的防治措施：a.废水排水采用分流制。粪便污水经化粪池处理，经社区污水管网排入市政污水管道；雨水经社区内雨水管网收集后排入市政雨水管道。b.固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。由社区物业收集后，定期运往指定地点。c.噪声空调机、风机、水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传播。综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。四、地质灾害影响分析本项目建设地址非地质灾害易发区，项目工程抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。本项目所有建筑抗震均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》〈03G329-1、04G329-3〉中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。五、特殊环境影响分析拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。第七章经济影响分析根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》（国家发展改革委、建设部投资[2006]1325号）第六条“建设项目经济评价内容的选择，应根据项目性质、项目目标、项目投资者、项目财务主体以及项目对经济与社会的影响程度等具体情况确定。对于费用效益计算比较简单，建设期和运营期比较短，不涉及进出口平衡等一般项目，如果财务评价的结论能够满足投资决策需要，可不进行国民经济评价；对于关系公共利益、国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会发展的项目，除应进行财务评价外，还应进行国民经济评价；对于特别重大的建设项目尚应辅以区域经济与宏观经济影响分析方法进行国民经济评价。”和第九条“……，对于实行核准制和备案制的企业投资项目，可根据核准机关或备案机关以及投资者的要求，选用建设项目经济评价的方法和相应的参数”要求，该项目是费用效益计算比较简单、建设期和运营期比较短的核准项目，因此选用相应的参数只对建设项目进行财务评价分析。本项目财务评价是参照〈建设项目经济评价方法与参数〉（第三版）和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。一、经济费用效益或费用效果分析棚户区改造龙江县春泽名苑小区总建筑面积25772.2平方米，其中：住宅12196.8平方米，居住区商服3369平方米，车库1932.6平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）8042.8平方米，根据棚户区改造政策，回迁面积2870平方米，其中：商服1270平方米，住宅1600平方米，销售面积22671.2平方米，其中：商服10141.8平方米，车库1932.6平方米，住宅10596.8平方米，销售收入5153.33万元。开发建设享受优惠政策后，开发建设成本费用4690.1万元，经营税金及税金附加309.9万元，项目总投资5000，利润总额153.33万元，所得税38.33万元，净利润115万元，投资利润率3.07%。见：棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目销售收入表、棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目开发建设成本费用计算表、棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目经营税金及附加表、棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目损益表。棚户区改造龙江县春泽名苑小区由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司进行开发的，要对整个工程项目的财务进行评价，要对投资项目所耗费的社会资源及其产生的经济效果进行论证。要进行财务盈利能力分析和资金盈亏分配，确定投资方案。整个开发建设工程，由投资方委托一名代理人全权代表办理棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设一切事宜，并成立棚户区改造龙江县春泽名苑小区基建办公室，设置专项机构和各项管理人员。特别对投入资金的管理和使用要保证资金及时到位，保证开发建设工程的顺利完成。二、行业影响分析棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设对龙江镇的开发建筑行业影响不大，但对于调整产业结构、行业技术进步、行业竞争格局上有着积极的影响。项目的建设可以拉动就业，带动建材、运输、流通等行业的发展，保持相关行业可持续发展。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司在房地产业中处于中下等水平，齐齐哈尔市现有几个较大房地产开发公司,就本项目建设而言,不会对本市房地产行业形成垄断局面。三、区域经济影响分析棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设投资5000万元，对龙江镇的经济影响不大。但在房屋的销售方面对区域经济影响较大，目前，大部分购楼者需要从银行贷款，促进了区域经济循环。由于城乡一体化逐步加快，农村乡镇的非农业人口逐渐搬迁到城镇，使镇域经济得到了发展，购买力也随之提高，促进了龙江镇城镇建设和经济建设的快速发展。本项目实施后，实现营业税金及附加估算为309.9万元，应纳企业所得