南阳市新华城市广场调研报告

南阳市新华城市广场调研汇报调研目标：经过现场调研方式，分析研究南阳商业街分布、发展和布局，以发觉其存在现实状况问题，并对发觉问题进行分析从而提出合理规划意见。调研时间：第14、15周调研地点：南阳市新华城市广场调研范围：南阳市新华城市广场商业区调查方法：访谈法、观察法、问卷法1.调查对象。以来购物中心购物用户为调查主体，从中随机抽取用户作为调查详细对象。2.调查问卷。问卷分性别、年纪、6个项目。各题均采取封闭式设计，要求调查对象依照实际情况在各题所列选择项中选取一项，作为对该题回答。3.调查问卷分发。调查问卷由小组员在商场内外对前来购物用户随机分发，当场回收，分发50份，实收50份，回收率为100％，其中有效问卷49份（其中有一份是一位从上海赶来刚下车用户填写）。4.数据处理。调查问卷数据由EXCEL、WORD统计软件处理。总述城市空间结构是城市经济结构、社会结构空间投影，是城市社会经济存在和发展空间形式。本调研汇报在对南阳市新华城市广场实地调研基础上，分析研究了其空间布局及结构特征,并结合南阳市社会经济情况改变，对南阳城市新华城市广场空间结构进行了探讨，发觉、研究其规划建设中存在主要问题，对其进行分析，提出了修改性建设性意见，以期为南阳市城市商业空间发展提供借鉴。第一章新华城市广场概述新华城市广场是集商业、公寓、写字楼、住宅为一体城市综合体。总占地6.5万平方米，总建筑面积约23万平方米，其中地下一层约4.2万平方米，规划有近千个停车位，商业6层裙楼约7.8万平方米，4栋高21层～25层塔楼共约10.9万平方米，自动扶梯贯通全场，中央空调四季如春，让人尽享体验式购物乐趣，是一座集购物、餐饮、娱乐、消闲于一体购物王国。另外，按照规划配套建设3.3万平方米音乐喷泉城市广场，分为文化景区、绿化景区、休闲健身、商贸服务和交通集散等9大业态。一、广场区位及前身1、地理区位新华城市广场位于河南省南阳市卧龙区工业南路与新华西路交叉口。附近有裕华商城、港达商贸城、金马特生活广场。前身新华商城“八卦阵”新华城市广场新华商城位于南阳市工业路与新华路交叉口黄金位置，兴建于1992年，占地九十余亩，内建营业房1500余间，日客流量高峰时达3万人次，年交易额3亿元左右，是豫西南规模最大、商品最全，集商业贸易、运输于一体大型封闭管理多功效缘合市场。这一曾荣获全国百强市场称号南阳市最大服装类批发、零售集贸市场，终因重大火灾隐患在十七大前夕被南阳市政府关闭整体拆迁，9月25日，拆迁完工,11月18日，兴达房地产企业投资兴建新华城市广场盛大奠基，总投资8亿元，集CITYMALL、商务写字楼、高档公寓、城市文化休闲广场于一体，总建筑面积约20万平方米，相当于4个老新华商城。2、规划布局新华商城位于工业路与新华西路交叉口西南角，西临工业路，北临新华西路，南面和东面分别区间路。平面为矩形，南北长242.5米，东西宽272.8米，总占地面积6.5125公顷。依照政府部门要求，原新华商城三分之一面积用于商业开发，其余三分之二面积建设城市广场。“新华城市广场”平面呈“L”型，布置于场地东南角。商业中心用地范围位于西南角，整个商业中心建筑平面亦呈L形布局，地上1-5层裙房为综合商场，商业部分平面总进深48米。地下一层为大型超市和公共车库和商场库房。L型裙房上托起四幢百米高层，分别设计为写字楼、酒店式公寓楼、精品小户型公寓楼和标准住宅楼。商业部分平面划为三个相互关联又相对独立部分，细分为A、B、G三区。临工业路部分为А区，是老新华商城升级版。临新华路部分为C区，一至五层为大商百货。中间部分为B区，将建成室内步行街，同时也起到沟通百货区和批发区纽带作用。地下一层为大型超市，也可分别进入百货区和批发区。每个独立部分各有一个开向商业步行街主入口和若干个次入口，形成四通八达交通流线。商场内正对主入口处都有一个小中庭，内设自动扶梯将用户源源不停送至各楼层。各部分之间以宽大室外连廊相连，既方便各部分联络，又成为购物中间休息观景场所。3、五大板块第一板块为百货部分：位于北半部，地下一层、地上六层（六层为奥斯卡影城），配有4组电动扶梯、4组客梯及2组货梯；第二板块为商业步行街（MALL）：位于中央转角区域，中间五层挑空8米，地下一层、地上五层，配有4组电动扶梯、2组观光电梯及3组货梯。连接了百货区及批发区。第三板块为批发商铺升级版：升级版采取店中店经营模式，一层小商店直接对步行街和通道开门，二层以上形成室内商业小街。商店大小可自由划分，满足不一样商户需要。第四板块为四栋百米塔楼：分别设计为一幢纯写字楼、二幢小户型公寓楼和一幢标准住宅楼，面积在30-140平米之间，可满足不一样单位、商家和市民需要。四座百米塔楼，将形成南阳市区新区域地标。第五板块为城市人文广场：广场以太极图案为创意起点，展现出“太极山”及“新月池”两大景区，形成“太极山水”主题。“太极山”上一座桥搭到商业中心二层回廊，使得商业中心回廊系统与广场连成一片。广场中“星光走廊”，切入太极山水图案，形成广场中轴线，方便购物人流从西南角步入各商业主入口。广场南端下沉式“彩虹广场”广场,是地下车停车场与商业部分主要结点。广场总占地面积达3.2公顷，是新华城市广场也是南阳市区最大亮点。4、广场定位（1）．从商业价值角度考虑新华商城所在区域是南阳市商业黄金宝地，又是南阳市甚至豫西南地域最大小商品集散地之一，经营情况良好。在新项目建设中有效延续这种形成已久商业气氛，保持其良好商业价值，不但使新华商城原有近千户商户能够继续经营，而且能够此为契机，提升该地段商业品味，带动周围地段商业发展。（2）．从城市建设角度考虑新华城市广场在建设一个新商城同时，又贡献出一个新城市广场。城市广场以大面积绿化和硬质铺地为主，点缀水体、树木、小品、雕塑等人文景观，以满足市民购物、健身、休闲、游乐等多个用途，社会效益十分显著。（3）．从市政交通角度考虑：新华城市广场地处市中心，交通便利，商业发达，车流、人流量大，规划一个大型地下汽车停车库，既满足了该项目标本身需要，也可有效减缓大量机动车流对该区域交通压力。（4）．从投资开发角度考虑新华城市广场在为城市建设一个景观优美、功效齐全、服务市民城市广场同时，发掘潜在商机，取得投资回报自然是兴达企业要考虑问题之一。新华商城现有良好商业环境也必定会对开发商销售产生良好效应。（5）．新华城市广场定位新华城市广场是南阳新城市商业地标性建筑，也是南阳市区超大型商业购物中心。它不但将覆盖整个城市区域，而且将超越并引领南阳现有商业经营意识和消费形态。5、周围建筑类型布局经过观察调研和资料搜集，新华城市广场兴建于，是集商业、公寓、写字楼、住宅为一体城市综合体。1-5层裙房综合商场，四幢百米高层。而广场四面都是2-5层居住建筑和沿街商铺，立面破旧，与新华城市广场建筑形成鲜明对比；建筑布局密度大，与城市中心老城区建筑情况很相同。第二章调研结果数据统计分析一、新华时代广场经营业态板块楼层经营范围负一楼箱包皮件、男女皮鞋、儿童世界、孕婴用具、美食天地、医药超市一楼时尚时尚服装、中等男女服装、烟酒茗茶、特色精品店、西式快餐二楼精品女装、内衣、女士单品、休闲装、家电卖场三楼精品男女装、男士单品、体育运动、SPA、美容美发、家电卖场、网吧四楼床上用具、卫生衣、家居服、羊毛衫、精品羽绒服、图书音像、健身广场、电玩五楼五金交电、婚庆用具、日常杂货、工艺礼品、KTV、足疗保健、酒吧六楼五星级奥斯卡电影城二、商业区周围交通、停车场配置分析板块1、你以为新华城市广场周围交通情况怎样？A很通畅B不影响C偶然不顺畅D经常拥堵分析：依照新华城市广场区位可知，新华位于新华路及工业路交叉东南角，这里是南阳地域较早商圈。它曾是全国著名八卦市场所在地，作为南阳市最大服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上骄人成绩，由此荣获全国百强市场称号。所以这里应该是南阳较为繁荣地段，但据问卷结果反应，大多数人群认为这里交通只是偶然不顺畅，由此能够看出新华城市广场周围交通能力较强。规划建设较合理。2、您感觉新华城市广场停车场设置？A太过拥挤B恰好满足停车需求C非常足够，比较宽大分析：经过问卷调查、访谈以及观察，我们对新华城市广场停车设施及用地有了一定了解。相比较于南阳其余几个商业中心优势是新华拥有一个大型广场，除地上停车场外，新华还增设了地下停车场。总来说，这里停车设施比较完善。但因为人流量大，在周末时停车位还是稍显担心。三、交通通达性、服务覆盖范围分析板块1、你会选择以下哪种出行方式来新华消费？A自行车或摩托车B开车C公交D步行E出租车分析：据问题“你会选择哪种出行方式来新华消费”统计结果，大部分到新华城市广场购物人群都选择乘坐公交方式；而据调研，经过新华广场公交，工业路段有9、6、29、36路，新华西路有1、7、11、15、29路。说明这里公交路线很多，交通通达行还是能够，能为大量消费者提供交通上便利条件；2、你每次来新华购物通常花费时间有多久？A30分钟内B1小时内C一个半小时D2小时左右依照问题“你每次来新华购物通常花费时间有多久？”统计结果，大多数人来新华购物要花费一个多小时，这说明新华城市广场在整个南阳市服务范围、商业覆盖范围是广。依照这两道问题统计结果可知，一个商业街服务覆盖范围不但与它本身定位关于，而且与它所处地理位置，周围公交路线多少有亲密关系。且这里距南阳火车站不远，这为之带来更多商机。由此可见新华城市广场在南阳整个商业市场主要地位。四、商业区休闲娱乐等服务设施配置分析板块1、您以为新华城市广场餐饮、休闲、娱乐店铺设置能满足您需求吗？A能B基本能C不能2、您以为需要增设哪种基础服务设施？A垃圾桶、公共厕所B景观设施如：喷泉，雕像等C娱乐设施如：小型游乐场等D休憩场所如：避阳遮雨休息藤椅或走廊等五、商业区商品档次定位分析板块1、您感觉新华城市广场现有商品档次？A过高B过低C适宜分析：据上图显示，绝大部分消费者认为新华城市广场商品档次适宜，适合本身消费水平、收支情况。说明新华城市广场整体水平是符合南阳市市民需求。2、你认为新华商品价格怎样？A较高B较低C合理分析：从统计结果来看，绝大多数人认为新华城市广场商品价格是合理，部分人认为商品价格较高，极少数人认为商品价格较低。由此可见，新华城市广场规划建设时“豫西南商贸中心”定位是合理，在建成后经营中并未偏离当初定位。六、商业区主要消费人群结构分析板块消费人群结构层次统计以下列图：分析：从统计结果来看，新华商业区主要消费人群是女青年，其次是男青年。从结果来看消费者人群结构层次还是比较单一，这也是几乎全部商业区一个显著特点，也是不足，商业区不应该仅仅是一个购物场所，还应该负担休闲娱乐，彰显城市文化底蕴作用。七、影响消费者消费地点选择其余原因分析板块1、在南阳市您最常去购物地点是？A鸿德步行街B新华城市广场C梅溪商业街D裕华商城E其余分析：结果显示，问卷中来新华购物人占绝大多数，问卷是在新华周围发放，而且调查对象也比较单一，问卷数量也有限，这些都占了多数原因，所以此题结果不能完全说明什么。2、您选择购物地点主要原因是？A交通便利，购物方便B商品丰富，引领时尚C商品档次，价格适宜D商品质量有确保分析：统计结果显示，消费者对新华城市广场各方面服务还是比较满意。尤其凸显在交通便利，购物方便；商品丰富，引领时尚；商品档次，价格适宜这几个方面，这也证实了新华“中高档”定位。3、你认为新华城市广场商品质量和服务态度怎样?A很好B还行C稍差分析：对于这个问题绝大多数人认为还行，其实依照我们访谈，有些消费者反应，商场里有些卖家服务态度不好。商品质量和服务态度也是影响用户前来消费一个主要原因，另外，商品质量和服务态度也影响商场定位。4、你认为商场促销商品是否吸引人？A吸引B通常般C不吸引分析：依照统计结果能够看出对于“商场促销活动是否吸引人？”这个问题大多数人认为通常般，极少数人认为不吸引人。而依照我们平时观察比较知道，南阳新华城市广场是全部同级别商业区里举行大型活动最多商业区，而且面向范围较广，比如，斗地主大赛、歌手大赛、抽奖活动等等。依照调查问卷可知，这些活动对于消费者是有一定吸引力，同时它也代表了一个商业区影响力和它基础设施配置情况，如场地、舞台等。第三章存在问题分析及意见提出一、南阳市商业概况现在，南阳市商业及商业地产已展现出激烈竞争、快速发展新局面。经过多年发展，基本上形成以金汉丰、大统百货、金玛特、新华商城为四个节点，以中州路、人民路、新华西路、工业路为四条根本所围合而成一级商圈为关键向四面放射形，圈层状衍生展开二、三级商圈格局。在这一商业区域中，包含了金汉丰、世纪龙、红都购物、大统百货、金玛特、港达商贸、新华商城等新老大型商业卖场。南阳商业格局即使竞争激烈，展现出“超市、量贩”领跑市场，百货业调整求变，商业街日趋繁荣，专业市场以‘专’取胜，批发市场辐射十三县、市1000余万消费群体发展势态。不过，整个市场竞争层次不高，同质化竞争严重，缺乏主力商家支持，缺乏特色经营业态，国内商业霸主还未进入，缺乏领航“大腕”，商业旗舰还未浮出水面。伴随裕华商城借势崛起和新华商城升级大改版，加之国内外有意向与之合作沃尔玛、丹尼斯、大商百货等大商家，也早就达成了联盟兴达、入驻新华城市广场，抢滩南阳市场，南阳商业格局将形成三足鼎立之势。商业格局、商业动线也必将发生改变。在人民路以东、新华路以南、工业路以西、中州路以北为围大地域关键商圈中，地域位置各有千秋，但业态布局大同小异、商业地盘已无扩张之余。二、SWOT分析：内部能力外部原因优势（strenght）劣势（weakness）区位优势：新华地处南阳市商业黄金地段，临近火车站，再者是原新华商城旧址，沿袭了以前形成已久商业气氛交通优势：新华位处南阳市中心，公交网络发达，交通便利配套设施齐全：新华城市拥有一个大型广场和地下停车库，在服务市民同时，可发掘潜在商机产品优势：集休憩、娱乐、美食、购物等多功效组合一体化产品模式全方面领先南阳市商业发展时尚，且价格档次总体上适合南阳市民消费水平政府优势：新华是南阳市政府重点建设城市商业地标性建筑，必将超越和引领南阳市商业经营意识和消费形态地段区位价值还未充分表现：新华周围为一些小型零售服务商业，并未与新华形成体系，且周围环境较差资讯传输渠道不够完善：新华推销商品活动不够吸引人，营销经验不够丰富没有形成完善员工组织体系和激励体制，没有一支拥有丰富营销经验职员队伍组织体系不够完善：没有高质量控制体系、完善信息管理系统、忠实客户群和强大融资能力竞争能力欠缺：对市场环境改变敏感度相对较低，没有强大经销商网络机会（opportunities）SO战略WO战略南阳自然资源丰富，历史文化底蕴丰富，发展旅游资源必将带动带动南阳市商贸发展南阳拥有1千万人口，三产只占经济比重22%左右，与经济大市地位不相当，三产有极大潜力可挖南阳经济发展必将依靠商贸发展全国农运会在南阳市举行抓住新华区位优势和交通优势，抢占南阳市市场竞争主动权充分发挥本身有利原因和发展空间以及南阳市位于豫陕鄂交界中心城市优势，形成覆盖豫西南和周围各省强大商业网络聘用适宜优异商业经销人才加强品牌建设，不停提升市场竞争力抓住南阳市发展空间，加紧发张步伐对商城周围环境进行整改，提供一个很好购物环境风险（theats）ST战略WT战略南阳市商业竞争激烈，面临着大统百货、金玛特、裕华商场等强大竞争对手。另外梅溪路正在改建升级，在原有商业人气气氛下，它崛起也是不容小觑经济发展网络化购物日渐炽热，新华在一些青年心中日益淡去并没有形成成熟市场，轻易受到经济萧条冲击利用本身优势，提升本身市场竞争力增加产品种类，吸引年轻人回流树立品牌形象、做好商场资讯传输扩大市场覆盖范围加强与其余品牌商品合作，形成本身固定消费人群和经销商网络适应社会商品经济网络化发展模式革新员工体制，增加员工学习能力，提升人力资源竞争力三、总结商业街区类型即使多个多样，其规模大小、空间形态、业态组成、环境营造也各有差异，但在规划设计商业街时恰当定位，合理规划布局，以及打造出自己特色，成为一个城市一个社会文化亮点，具备自己独特建筑文化气氛，才能真正成为一个成功商业街区。二、新华城市广场商业片区存在问题（1）周围建筑层数底、密度过大、布局不合理，建筑立面老、旧、破：周围建筑注意以多层为主，过多小片区旧建筑商业网点分布，而且分布混乱，立面布局很差。同时，小商业片区之间联络不大，周围居住建筑老、旧、破现象很显著。（2）商场模式单一，模仿过多没有创新以及覆盖范围(集聚效应通常)：新华城市广场，还停留在一个低水平模仿与复制。而在规划之中，无视了最主要一个原因，就是重视“以人为本”。商业步行街最终目标是服务于目标客户群，假如没有考虑人原因，没有依照消费者行为来进行商业街规划设计，那项目成功概率就要大打折扣。（3）商业气氛与文化环境脱节：这里“脱节”主要表现在两个方面：首先，过分追求商业利益，不惜牺牲传统文化和环境。另首先，过分强调文化原因。商业与文化并没有表现人为主义，愈加好为人民服务，详细缺乏休闲文化中心，形不成特色。（4）经济与社会效益不协调：社会服务水平过低。新华城市广场是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多个功效于一体当代化大众消费区域，是城市社会活动中心。不过，新华城市广场“购物功效”十分充分，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而此地寸土寸金更让商业地产开发商极难放弃部分商业利益，步行街作为社会活动中心功效还远未实现。新华城市广场周围小贩云集、乱摆乱卖现象突出，从而带来治安隐患。另外，缓解交通拥挤目标还未达成。建设商业片区目标之一是缓解交通，但这里片区规划不妥，使片区周围街道超负荷运转，造成了更大交通混乱。停车场、娱乐设施还不够完备，步行街没