宁明开发项目年度目标及工作计划

宁明农批企业目标及工作计划依据集团集团改革方向，及对即将到来市场预判，二者结合，宁明农批企业数据总结及任务目标计划以下：一、总结坎坷，市场未知、未来未知，宁明项目团体高度统一思想，齐心协力，完成目标以下：1、销售类销售套数：169（未含已定内部房及关系户约15套，实际为184套）销售额：79724745元（含内部房及关系户约为8400万元）回笼额：60798833元（含内部房及关系户约为6110万元）2、资金使用情况，宁明项目整体支出约1000万元；，宁明项目整体支出约4915万元；（其中未扣除政府补助返还1200万土地及177万耕地占用税，实际支出约为3537万元，分别为：营销类328万元，占6.67%，工程报建土地类3687万元，占75%，管理类：899万元，占18.3%）3、行政类在此过程中，团体逐步成熟，分块状不一样程度分担，基本上不需要集团董事长、总裁、副总裁协调过多问题，各自良性竞争，团体也出现相关可培养苗子，可谓人财双收。现在团体架构以下：四级人员：1名五级人员：1名六级人员：1名七级人员：1名八级人员：4名九级人员：3名十级人员：2名十一级人员：3名十二级人员：1名试用期人员：1名市场化人员：10名（置业顾问4名、食堂2名、保洁1名、保安3名）集团聘用共18人，市场化人员10人，共计28人，人才架构在有意识控制下，相对较为合理，防止出现“老总企业”，也就是这个架构，使得宁明团体团结一致，意见高度统一，执行不打折。二、营销目标（一）销售目标：目标套数173套，面积约为16000平米，销售额为7493万元，均价4700元/平米，年度销售回笼额为6618万元（不含剩下约1900万元），总体回笼资金目标8518万元1#7#销售面积1980㎡；销售均价≧4500；销售额≧900万；回笼额≧891万；2#3#4#5#销售面积2769㎡；销售均价≧4800；销售额≧1287万；回笼额≧1329万；8#9#10#11#销售面积7310㎡；销售均价≧4800；销售额≧3508万；回笼额≧3508万；22#23#销售面积4357㎡；销售均价≧4500；销售额≧1765万；回笼额≧889万；楼栋套数户型销售面积回收价格

（元）销售额

(万)预期完成百分比销售面积年度预期销售额

(万)1#7#18110㎡19804500900100%198089100002#3#4#5#3971㎡276948001287100%2769132912008#2671~86.62㎡1917480092090%172582814409#2671~86.62㎡1917480092090%1725828144010#3071~72.42㎡21444800102990%1930926294411#3071~72.42㎡21444800102990%1930926294422#18112.5㎡2197450098990%1977889671623#18112.5㎡2160450097290%19448748000共计2051722880461598074934684

（二）营销目标节点分解季度分解月份销售套数总销售额总回笼额第一阶段(1—3月份)1月份1#7#天地楼18栋（1）1#7#2#3#4#5#50%回笼1110万2月份2#3#4#5#天地楼39栋2220（2）已售回笼900万3月份（共57栋）（1）+（2）=万第二阶段（4—6月）4月份8#天地楼26栋1656（1）1#7#2#3#4#5#50%回笼1110万9#天地楼26栋（2）已售回笼1000万5月份（90%销售共49栋）（3）8#、9#50%回笼828万6月份（1）+（2）+（3）=2938万第三阶段（7-9月）7月份10#天地楼30栋1852（1）8#、9#回笼828万8月份11#天地楼30栋（2）10#、11#90%50%回笼926万9月份（90%销售共54栋）（1）+（2）=1754万第四阶段（10—12月）10月份22#天地楼18栋（1）10#、11#回笼926万23#天地楼18栋（2）22#、23#90%50%回笼890万11月份（90%销售共33栋）1764（1）+（2）=1816万12月份共计193套74928518万（三）资金回笼目标：8586万时间总额第一季度第二季度第三季度第四季度整年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月天地楼8518万500500101070010001238600600554600800416总计293817541816（四）、招商目标：招商面积≧25280㎡1#7#；面积15858.4㎡，招商率≧75%，招商面积≧11893㎡，开业率≧招商面积×90%；其中，6月底前招商完成50%，9月底前完成60%，12月底前招商完成75%，并达成开业条件；2#3#4#5#面积7755㎡；招商率≧90%，招商面积≧6980㎡，开业率≧招商面积×80%；（前提为落实晒场）；其中，7月底前招商完成50%，8月底前招商完成85%，12月底前完成90%，并达成开业条件；8#9#10#11#面积8122㎡，招商率≧80%，招商面积≧6497㎡，开业率≧招商面积×80%（前提为落实晒场），目标为12月底完成。

三、工程目标总体思绪：1、工程目标首要以按协议交付为第一；2、工程首要目标以交付达成运行条件，提前工作为第一；3、优先开工8-11#共4栋楼，保障小一期同时开业；4、5月开始，开工22-24#销售物业，争取年前达成交付条件；5、7月开始，开工西北角12-14#，完工；6、工程目标按计划实施，权责利明晰，责任到人，奖励到人。7、B地块考虑为少许土方工程、部分形象工程，其余暂不考虑，控制土方成本（不含A地块未支付部分）于300万元以内。表1：项目一期配套设施工程进度计划表表2：中国-东盟(宁明)农产品综合批发市场A地块总工程进度计划表表3：A地块工程资金计划表四、土地类工作目标1、A地块补征30亩上六个月完成征地，争取于5月以前完成，6月开始挂牌，并落实政府承诺补还12亩土地工作，资金使用约240万元（含部分税费）；2、B地块争取上六个月完成征地，8月开始进入招拍挂程序，资金使用约1300万元（含部分工作费用和税金）；（需董办相关部门及中心相关部门提前协调土地划分、银行贷款等问题！！！）3、争取3季度拿回C地块指标或重新获取指标，做好土地贮备工作；4、上六个月开始，进入B地块管线迁移工作。五、税费类工作目标A地块耕地占用税177万元已支付，营业过程中产生税费约390万元，已支50万元，余340万元，预计税费为耕地占用税490万元（补征30亩45万，B地块约445万元），营业相关税费500万元，共计990万元新增，含未付部分共计1330万元，争取支付50%，剩下再谈。六、融资工作目标1、帮助A地块30亩土地抵押，预估1200万元；2、帮助B地块相关土地抵押，预估1万元；七、相关政府及政策补助类工作1、帮助A地块补征土地相关返还工作；2、帮助B地块补征土地相关返还工作；3、帮助相关中心完成相关政府及政策补助类工作；要求：需董办或集团相关中心专业人才牵头组织相关工作，并跟踪落实，项目团体配合相关关系协调，不负责技术层面，若需项目团体协调帮助，需提前通知，方便项目团体安排时间！八、运行类工作目标1、交付前，由项目团体牵头组织，与农产集团相关运行、管理责任人及团体对项目交付条件进行研究及交接，项目招商团体与运行团体沟通，便于运行管理；2、需招商中心牵头，于2月内确定运行框架、人员、职责等工作；3、1#、7#两栋商铺于6月底开始交付使用，提议3月开始筹备人员，争取4月到位九、行政、团体类目标1、宁明团体组织创新，开发了相关读书活动、建设图书馆、外出考查等对应举措，即提升团体作战能力，又保障项目保持工作激情和良好健康思想，锻炼身体，拟于，再接再厉，做出更多创新，保障项目活力；2、招聘、内部培养5级员工1名，6级员工2名，7级员工3名，充实项目中坚支柱力量；培养提升8级、9级新生力量，以及补充10-13级新鲜血液。拟壮大项目团体，于各部门增加人员，暂考虑工程增加一个土建、行政增加一个助理、财务增加一个出纳、销售增加一个策划经理及一个策划助理、招商增加一个招商人员、投资增加一个助理，项目团体人员增至25-30人左右，保障项目培养人才及输出。十、目标激励方案1、销售分成鉴于经验教训，基于目标责任前提下，提出相关目标激励方案1.1、市场化人员分成：置业顾问0.2%，销售经理0.09%1.2、项目开发团体奖励（为1.268%）调整为1.8%1.3、董办及各中心自己提1.4、发放条件：按销售额，签协议发放30%，封顶发放至70%，完工交付发放至95%，交付后6个月发放完。2、招商分成2.1、项目开发团体奖励招商租金5个月租金;2.2、招商团体奖励招商租金3个月，含招商总监、招商经理及招商人员2.3、发放条件：客户缴纳不可退定金、租金以及确保金后，发放20%，进场装修时，发放至40%，开业发放至75%，开业六个月发放至100%3、运行激励因为暂未能够运行框架、思绪、人员配置、岗位职责等，运行条件较少且尚不明确，故提议于一季度后，较为明确再提更为科学，在此暂不考虑。十一、资金使用共计项目收入与支出表总额第一季度第二季度第三季度第四季度整年1月2月3月4月5月6月7月