离婚财产分割

公房承租权分割公房，是指当事人只享受使用权或者说承租权而没有全部权房屋，它是在特定历史条件下出现一个产物。即使伴随这些年房改实施，从数量上看已经少了很多，不过因为种种原因，还是有相当数量这类房屋还没有实施房改或者是正在房改，所以，在为数众多离婚案件中，就不可防止地包括到这类公房权益分割。因为公房承租人仅有房屋使用权，不享受房屋产权。所以，在离婚时，\o"法院"法院只会判决使用权归属不包括房屋产权问题。最高人民法院在1996年2月5日公布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题解答》司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权问题做了相关要求。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方都有权承租：1、婚前由一方承租公房，婚姻关系存续5年以上婚前一方承租本单位公房，离婚时，双方均为本单位职员一方婚前借款投资建房取得公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款婚后一方或双方申请取得公房承租权婚前一方承租公房，婚后因该承租\o"房屋拆迁"房屋拆迁而取得房屋承租权夫妻双方单位投资联建或联合购置共有房屋一方将其承租本单位房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋其余应该认定为夫妻均可承租情形但自从新修订《\o"婚姻法"婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，所以，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题解答》中部分条款与新法相抵触，应该归于无效。依照现行法律和司法解释精神，能够以\o"结婚"结婚时间为节点将以上9种情况分为三大类一方婚前取得承租权，离婚时怎样分割二、双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋，离婚是怎样分割三、婚后一方或双方取得承租权，离婚时怎样分割1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享受，另一方无权分割。这种情形包含96年司法解释第1、2、3、5、7等5种情况：(1)婚前由一方承租公房，婚姻关系存续5年以上。笔者认为，因为一方在婚前已取得该房承租权，依照《婚姻法司法解释(一)》第19条要求《婚姻法》第18条要求为夫妻一方全部财产，不因婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。所以，不论婚姻关系存续几年，公房承租权均应归该一方享受，另一方无权分割。(2)婚前一方承租本单位房屋，离婚时，双方均为本单位职员。笔者认为，因为这一情况发生只包括到双方身份关系变更，所以，不影响公房承租权归属，承租权仍归该一方享受，另一方无权分割。(3)一方婚前借款投资建房取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款。笔者认为，该房承租权仍应归该一方享受。但享受承租权一方应按照婚后共同偿还借款数额二分之一给予另一方赔偿。(4)婚前一方承租公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。据《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款要求：\o"拆迁"拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，拆迁人应该对被拆迁人实施房屋产权调换。产权调换房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应该与原房屋承租人重新订立房屋租赁协议。即使在这种情况下，承租房屋承租权是在婚后取得，不过这一承租权取得是据于原有承租权存在，所以，笔者认为，依照现行法律，该房屋承租权还是应该归原享受承租权一方享受。(5)一方将其承租本单位房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋。种情况和第5种情况基本一样，所以，在公房承租权处置上，也应该是一样。2、双方在婚前取得了公房承租权婚后合并调换房屋，承租权归双方享受，离婚时任何一方都有权分割。这种情形主要是指96年司法解释第8种情况：婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋。对此，笔者认为，离婚时双方都有权承租该调换房屋。3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方全部，离婚时双方都有权分割。这种情形主要是指96年司法解释第4、6等2种情况：婚后一方或双方申请取得公房承租权。笔者认为通常情况下应参考《婚姻法》及相关司法解释所要求处理夫妻共同财产一些标准及要求来处置。4、夫妻双方单位投资联建或联合购置共有房屋。笔者认为通常情况下也应该参考《婚姻法》及相关司法解释所要求处理夫妻共同财产一些标准及要求来处置。对于上述双方都有权承租公房，权利人即使只有使用权而无全部权，不过在处置公房使用权是时，能够参考适用《婚姻法》解释(二)对于产权房处理方式。详细方法是：1、双方均主张公房承租权而且同意竞价取得，应采取竞价方式由出价高者得。2、一方主张公房承租权，由评定机构对该房在拆迁情况下承租人将可取得赔偿款作出评定，取得房屋全部权一方应该按照评定价二分之一为标准给予另一方对应赔偿。3、双方均不主张公房承租权，经得产权单位同意，且双方均提出申请，则能够拍卖公房承租权，就所得价款进行分割。4、双方均不主张公房承租权，产权单位也不一样意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照料儿女和女方权益标准判决由一方使用，由该一方按照评定机构评定价二分之一为标准向另一方作出赔偿。二、售后公房分割售后公房，也称房改房，是指职员单位将公房以工资性货币分配方式出售给职员，职员以标准价或成本价购置，从而对购置房屋享受部分产权或全部产权住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中一方出售。依照一定福利政策所购置房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购置价格常远远低于房屋市场价值，而当初分得房屋情形又有许多详细情况，使得处理这类房屋争议十分棘手。《国务院关于深化城镇住房制度改革决定》第18条要求，以成本价或标准价购房，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇对象应是夫妻双方，而不是售房单位职员一方。这种住房产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等处理权。不过，因为房屋权属登记以及房改售房特殊性，在出售房改房时，不办\o"共有产权"共有产权，房屋全部权证只办在一人名下。所以，在确定房改房全部权人时，并不能仅仅依照房屋全部权证上具名作出认定，而应该依照《婚姻法》、《\o"民法通则"民法通则》、最高人民法院关于司法解释以及房改政策和其余相关要求综合地作出认定。对此，《婚姻法司法解释(二)》第19条要求：由一方婚前承租、婚后用共同财产购置房屋，房屋权属证书登记在一方名下，应该认定为\o"夫妻共同财产"夫妻共同财产。这里需要尤其指出是，售后公房产权在婚前购置还是在婚后购置，是有本质区分。婚前买下产权就是个人财产;婚后用共同财产购置售后公房，应认定为夫妻共同财产。对于售后公房怎样分割呢?依照《婚姻法解释(二)》要求，主要由以下几个分割方法：双方竞价取得。双方均主张房屋全部权而且同意竞价取得，应该准许一方取得全部权，另一方给对方对应经济赔偿。即一方主张房屋全部权，由评定机构按市场价格对房屋作出评定，取得房屋全部权一方应该给予另一方对应赔偿3、拍卖房屋双方分割方价款。即双方均不主张房屋全部权，依照当事人申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。另外，在实际处理中，因为一些城市如上海、\o"北京"北京等，公房使用权能够经过承租权转让方式上市交易，具备一定交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候使用权价值也显得不公平。依照一些省、\o"直辖市"直辖市司法实践做法，可区分情形处理：1、一方婚前承租公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购置为产权，因为在婚姻关系存续期间内无法表现出原公房使用权交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权价值单独归属问题;假如这种实物分配还附加了其余条件，比如要受配人必须服务一定工作年限、受配人所以丧失了一次性分房基金等，则依然要依照详细情况给予公平处理。2、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购置为产权公房，原公房使用权交换价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条要求，推定为父母对夫妻双方赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。3、一方婚前承租公房使用权是其以个人财产支付对价取得，婚后又以共同财产购置为产权，在离婚分割该产权房时，应该将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当初承租夫或妻一方个人全部，产权房剩下部分价值按共同财产分割。三、商品房分割1、一方婚前付了全部房款，并取得了\o"房产证"房产证一方婚前付清了全部房款，并取得房产证，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证这和第一个情况本质上是相同，唯一不一样就是房产证取得时间不一样。这种情况下，也是婚前财产，属于一方全部财产，离婚时，另一方无权要求分割3、一方婚前以个人财产按揭购\o"买房"买房屋，婚后夫妻共同清偿\o"贷款"贷款夫妻一方婚前以个人财产按揭购置房屋，产权证登记在一方名下，离婚时，房屋归属及分割，不一样省市司法实践对此有不一样要求，笔者参考了\o"上海"上海市高院解释，将此种情况下房屋归属分为以下三种情况：(1)夫妻一方婚前以个人财产按揭购置房屋并\o"按揭贷款"按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，一样，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参加清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产性质，所以，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩下未偿还债务为个人债务，对已偿还贷款中属于配偶一方清偿部分，应该给予返还。需要指出是：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。假如购房方确能证实，其还贷资金起源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。(2)对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证实婚前购房时，其也共同出资，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人个人财产，剩下未还债务为其个人债务，但对首付款和已偿还贷款中属于配偶一方出资和清偿部分，应该给予返还。(3)对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证实婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证实其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同全部前提下进行出资，则即使该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产分割标准进行处理，一样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同全部房产时，对于存在当事人出资数额百分比悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形，也应一并考虑，可参考当初出资百分比对房产进行分割，而不是平分房屋。双方婚后出资(包含贷款)取得房屋产权这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：不论房产证上是一方名字，还是双方名字，均为共同财产房屋价值分割时按市场价计算，不按当初\o"购房协议"购房协议金额计算。(3)假如包括贷款，先要将贷款部分除去。如，罗小姐与谢先生结为连理，二人花了70万买了一套两室两厅商品房，首付30万元，贷款40万元，房产证上只写了谢先生一人名字。到了，二人关系逐步恶化，准备\o"协议离婚"协议离婚。此时，该房屋价值涨到120万，但还有30万贷款没有还。改房屋怎样分割?此时夫妻能够分部分就是，120万元现值减去30万元贷款后90万元，每人可分得45万元。假如谢先生要房子，应赔偿罗小姐45万元，由谢先生单独偿还剩下本金及利息。房产证上有第三人名字实践中，房产证上除了有夫妻双方名字外，还有可能有父母名字、儿女名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取以下方法：依照当事人申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后依照析产判决结果，对夫妻共有部分房屋进行分割;(2)依照当事人申请，对房屋部分\o"财产分割"财产分割不予审理，由当事人另案起诉。父母参加出资购置房屋第三章部分对此已经有说明，《婚姻法解释(二)》第22条要求，(1)父母在双方结婚前出资，视为对自己儿女赠与，但父母明确表示赠与双方除外;(2)父母在双方结婚后出资，视为对夫妻双方赠与，但父母明确表示赠与一方除外。比如，某女于5月结婚。同年7月，该女父母出资购置了一套价值90万元商品房供该女和其丈夫居住，该女和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时，该女父母把他们自己名字和该女名子写入产证，而没有将该女丈夫名字写入产证。婚后很快该女和丈夫打算离婚。可丈夫说，离婚能够，但这套房子三分之一产权算作我们夫妻共同财产，应该平均分割。请问丈夫观点是正确吗?笔者认为该丈夫观点不正确。因为《婚姻法解释(二)》第22条要求，父母在双方结婚后出资，视为对夫妻双方赠与，但父母明确表示赠与一方除外。本案中，父母为女儿出资买房，在办理产权登记时把他们自己和女儿名字写入了产证，而没有把女儿丈夫名字写入产证，这种举动能够认为父母出资买房是对女儿一方赠与。对此，一些省市高级法院有明确要求，如上海市高级人民法院《关于适用<最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释(二)>若干问题解答(一)》第5条要求，实践中，对于夫妻婚后父母出资购置房屋产证登记在出资者自己儿女名下，从社会常理出发，可认定为是明确向自己儿女一方赠与，该部分出资应认定为个人全部;若产证登记在出资人儿女配偶名下，除非当事人能证实父母出资当初书面约定或申明，证实出资者明确表示向一方赠与，通常宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同全部。不过，假如一方提出，父母出资买房子钱是借给自己，而不是赠与，并拿出借条给予证实。对此，法院通常做法是，首先看另一方态度，假如另一方不认可，法院通常不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。所以，法院在这类案件中，在对房屋进行分割同时，会告诉主张是借钱一方能够另案起诉。上述房屋属于夫妻共同财产情形中,离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：双方均主张要房，法院组织竞价，由出价高得房，并由得房一方给另一方对应赔偿2、一方想要房一方想要钱，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评定，得房一方给另一方对应赔偿。3、双方均不要房，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。四、还未取得房产证房屋分割依照最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)要求，离婚时，双方对还未取得全部权或者还未完全取得全部权房屋有争议且协商不了，人民法院不宜判决房屋全部权归属，应该依照实际情况判决由当事人使用。待取得\o"房屋产权证"房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。假如离婚时，争议房产产权证还没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理;要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。这类房屋包含当事人用标准价购置拥有部分产权房改房以及当事人购置但在离婚时还未能办理产权各类房屋。最高院民一庭关于解释明确，法院不宜判决房屋全部权归属范围包含：(1)购置福利性政策房屋;(2)购置商品房;(3)购置\o"经济适用房"经济适用房。购置以上三种房屋，在离婚时，还未取得房产证。五、农村房屋分割现在，我国对农村房地产权和城市房地产权实施二元制管理体制。即农村房屋所占用土地全部权主体是农村集体经济组织，农民对其房屋下土地只享受土地使用权、\o"宅基地使用权"宅基地使用权，国家对农村房屋至今未建立起登记制度;城市房屋所占用土地全部权主体是国家，城市居民对其房屋下土地只享受土地使用权，国家并建立了房地产权行政登记机关对之进行登记。农村夫妻共同共有房地产权分割能够参考城市夫妻共同共有非房改房分割方法。1、婚前一方建造房屋对一方婚前建起房屋，结婚后夫妻双方共\o"同居"同居住使用，假如双方没有相反约定，这么房屋因为是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属一方全部。2、婚前一方建造，而建造房屋所欠债务是夫妻结婚后用婚