物管制度汇编工程维修工作手册

xxxx物业管理有限公司ZhejiangNadePropertyManagementCO.,Ltd工程修理修缮工作手册第六册（依据GB/T19001-xxidtISO9001：xx）资料文件编号:WI-GCB-001版本:B修改状态：0编制：审核：批准：发布日期：二OO六年十二月一日实施日期：二OO六年十二月一日颁布令本工程工作手册是依据GB/T19001-xxidtISO9001：xx《质量管理体系—要求》、公司QM-ZHB-001《质量手册》、PR《程序资料文件汇编》，结合本公司物业管理实际阅历组织编写而成，经审定符合xxxx物业管理有限公司修理修缮工作的实际状况，是指导公司工程修理修缮工作的纲领性资料文件和准则，是新老修理修缮工培训的依据，也是各管理处修理修缮工作开展的依据。各修理修缮人员必需认真学习，严格贯彻执行，以保证本公司质量管理体系连续、有效运行和向业主提供满意的服务，同时也是本公司向每位业主展示修理修缮服务水平和提供有效服务的承诺。现予以批准发布，自二OO六年十二月一日起实施。总经理:2006年1xx月1日目录第一章修理修缮中心质量目标 5第二章修理修缮中心各岗位职责 5第三章供配电设备维护保养规程 11第四章设备管理规程 12第五章风机保养管理规定 15第六章防盗监控系统的修理修缮和保养 16第七章对讲、防盗报警系统的保养 17第八章周界报警系统的修理修缮和保养 17第九章火灾报警系统的保养 18第十章消火栓的保养 19第十一章干粉灭火器的使用和保养 20第十二章电梯运行管理规定 21第十三章电梯故障应急处理方案 24第十四章电气修理修缮管理规程 25第十五章给排水修理修缮管理规程 26第十六章修理修缮人职工或员工作规程 27第十七章高压配电房操作规程 28第十八章低压配电房操作规程 29第十九章管理处消防器材管理制度 29第二十章房屋养护和修缮工作规程 29第二十一章公用设备改造及维护修理修缮工作程序 31第二十二章工程修理修缮部奖罚条例 34第二十三章报修投诉处理操作程序细则 37

第一章工程部质量目标第一章工程部质量目标依据公司总质量目标，工程部特制定以下分目标，作为公司修理修缮工作及各管理处修理修缮工作考核依据：1、房屋及公共配套设备完好率98%以上；配电房、消防水泵供水率达100%；2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上；3、用户报修处理及时率达95%以上；4、业主对管辖区修理修缮服务满意率达95%以上；；5、有效投诉处理100%；6、修理修缮工上岗前培训合格率达100%。第二章工程部各岗位职责第二章工程部各岗位职责一、目的:通过对修理修缮中心各级岗位职责的制定，让各级人员明确各自的职责、权限，确保修理修缮工作的正常运行。二、适用范围:各级修理修缮人员三、职责:1、工程修理修缮部部门职责1）认真贯彻执行国家和地方关于工程、设备管理的法规和政策，执行公司的关于规章制度，确保房屋、设备、设备处于平安、良好的运行状态。2）负责对公司所辖房屋设备、设备进行修理修缮保养。3）制订公司各管理处大型设备、设备的中修、大修方案，并组织实施。4）熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设备安装及运行状况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设备的更新改造工作。5）对各管理处水、电、汽等能耗进行检查、监督，有效节省能耗。6）组织抢修公司各管理处重大设备、设备的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后故障原因、总结阅历教训提供技术建议或意见。7）负责工程施工协议、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。8）负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，帮助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。9）监督各管理处房屋二次装修工程的审核；监督公司分包工程的施工监理及工程验收。10）协作相关部门做好新接物业的接管验收。11）负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料文件资料、设备说明书、修理修缮保养记录的收集、整理、存档、建立基础设备与设备台帐；12）监督公司设备、设备修理修缮材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作；13）帮助公司综合部进行工程人员的聘请及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素养。14）履行公司支配的其他所有任务。2、工程修理修缮部经理岗位职责1）贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2）就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，选择和配备公司各个技术岗位人员，培育、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的平安运行以及房屋各方面设备的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。3）负责制定本部门人员岗位职责，考评职工或员工的工作业绩并据实提出奖罚建议或意见。4）依据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作支配，制定工作方案，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。负责本部职工或员工的职业道德教育和平安教育，带领本部全体职工或员工努力履行所有任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。对本部的开支状况和经济指标负责。对本部的整体服务质量和平安生产负责。沟通协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。10）兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。3、土木工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料文件资料及修理修缮档案的归档。3）负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理建议或意见。4）负责对公司在管房屋的结构平安进行鉴定，对一般损毁房屋提出修缮方案并报批施行，如自行鉴定为危房则必需报房屋平安主管部门再次进行鉴定，并依据房屋平安主管部门的建议或意见组织进行整改。5）制定房屋大中修方案，报经批准后组织实施。6）负责各土木工程小修的技术指导。7）负责制定和完善公司内部与房屋平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。10）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。12）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。13）履行公司领导及部门经理交办的其它任务。4、给排水工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善房屋、市政给排水图纸资料文件资料及修理修缮档案供归档。3）负责给排水设备正常使用的技术监督和指导。4）制定给排水设备大中修方案，报经批准后组织实施。5）负责给排水设备修理修缮保养的技术指导。6）负责制定和完善公司内部与给排水设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。负责指导供水计量、节省用水的技术管理，努力降低供水损耗负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。10）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）兼管管道煤气工程跟踪、资料文件资料完善工作。12）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。13）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。14）履行公司领导及部门经理交办的其它任务。5、电气工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料文件资料及修理修缮档案的归档。3）负责电气设备正常使用的技术监督和指导。4）负责电气设备修理修缮保养的技术指导。5）制定电气设备大中修方案、方案及预算，报经批准后组织实施。6）负责指导供电计量、节省用电的管理，努力降低供电损耗。7）负责组织制定和完善公司内部与电气设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档有关的管理制度。8）负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。9）负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。10）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。12）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。13）履行公司领导及部门经理交办的其它任务。6、电梯工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内电梯图纸资料文件资料及修理修缮档案供归档。3）负责电梯正常使用的技术监督和指导。4）制定电梯大中修方案，报经批准后施行。5）负责电梯修理修缮保养、年检的组织工作和技术指导监督。6）负责指导电梯经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。7）负责制定和完善公司内部与电梯、消防设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。9）负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。10）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。12）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。13）履行公司领导及部门经理交办的其它任务。7、消防工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内消防图纸资料文件资料及修理修缮档案供归档。3）负责消防系统设备设备正常运行的技术监督和指导。4）负责消防设备设备的准确使用的指导和培训。5）制定消防系统大中修方案，报经批准后施行。6）负责消防系统修理修缮保养的组织工作和技术监督。7）负责指导消防设备经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。8）负责完善公司内部与消防设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。9）负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。10）负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。11）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。12）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。13）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。14）履行公司领导及部门经理交办的其它任务。8、空调工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善空调图纸资料文件资料及修理修缮档案供归档。3）负责空调设备正常使用的技术监督和指导。4）制定空调设备大中修方案，报经批准后组织实施。5）负责空调设备修理修缮保养的技术指导。6）负责空调设备合理使用、经济运行的技术指导，节省用水用电，努力降低能耗。7）负责完善公司内部与空调设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。8）负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。9）负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。10）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。12）在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用监控。13）公司领导及部门经理交办的其它任务。9、弱电主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善弱电系统图纸资料文件资料及修理修缮档案供归档。3）负责弱电系统设备设备正常使用的技术监督和指导。4）制定弱电系统设备设备大中修方案，报经批准后组织实施。5）负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电监控部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理方法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。6）负责完善公司内部与弱电系统设备设备平安使用、工程管理、修理修缮管理及技术资料文件资料归档关于的管理制度。负责由工程修理修缮部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。负责本专业相关项目的费用监控、审核和经济分析。协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。10）负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、平安运行。11）负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。12）负责公司电脑网络系统设备配置的统筹支配工作。13）负责公司网站及社区宽带网络xx工作。14）协作人力资源部组织本专业相关技能培训工作。15）负责相关专业对外的业务联系，沟通协调与相关主管部门的关系。16）公司领导及部门经理交办的其它任务。10、设备管理员岗位职责1）对本公司管辖管理区域内电气、电梯、空调、消防、水泵等设备进行规范化管理的具体实施工作。负责建立和完善设备资料文件资料档案，负责设备管理的日常事务。跟踪国内外设备管理的先进水平，完善设备运行、维护、修理修缮的先进管理模式和制度，达到管好、用好、养好设备的目的。对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任。负责对新购或更新设备的先进性、合理性提出核定建议或意见。负责对新接楼宇主要设备的会审、质量监督、接管的技术工作。帮助相关专业主管对重要设备安装、改造、更新、维护、修理修缮方案的制定和组织实施。负责检验、测量、试验设备的管理工作。对设备的正常、平安使用负有督导责任，勤查勤看设备现场，对设备班组的现场工作进行检查和指导。10）负责方案用电、节省用电、平安用电以及节省用水的日常事务。11）履行经理交办的其它任务。第三章第三章供配电设备维护保养规程一、目的：检查并及时处理供配电设备隐患，满意设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证平安运行。二、适用范围：适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的修理修缮保养工作。三、内容：由运行班运行技工依据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由管理处的设备管理员依据相应的《维护保养检查表》对保养状况进行检查跟进。低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01配电屏清洁月02电器仪表外部清洁，显示正常、固定可靠月03继电器、沟通接触器、断路器、闸刀开关外部清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月04监控回路压接良好、标号清晰，绝缘无变色老化月05指示灯、按钮转换开关外部清洁，标志清晰，坚固可靠，转动灵活月06电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色月07母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年08配电屏对地测试接地良好年高压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01操作机构灵活半年02隔离开关触头正常、开合正常半年03高压油开关油位正常半年04母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年05配电屏对地测试接地良好年变压器的检查保养表序号项目内容周期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好年03零地接线端子压接良好，坚固可靠年04母线排压接良好，坚固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无损年06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透亮年电房附属设备的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01门窗及防小动物设备门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm小孔、无严峻锈蚀月02通风照明设备无故障、保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月四、相关记录1、《低压配电柜检查保养记录表》2、《高压配电柜保养检查表》3、《变压器保养检查表》4、《电房附属设备检查保养记录表》第四章设备管理规程一、目的：二、适用范围：本公司物业管理权限内的公共设备、设备。三、内容1、设备检修管理制度1）设备检修申办制度2）依据工程修理修缮部年度月度工作方案对各自职责区域内的设备进行修理修缮保养，先填写修理修缮任务单，填写所修理修缮检修内容，在规定时间履行检修工作后，由修理修缮工填写实际工作记录和修理修缮所用的材料配件的规格数量。3）临时紧急设备修理修缮，抢修由工程修理修缮部主管到场签发修理修缮工作任务单，检修履行后由检修人员填写实际工作记录，和所用配件、数量、规格、检修时间。2、设备平安管理制度1）设备检修（故障抢修）挂牌制度⑴挂牌：凡工程修理修缮部职工或员工在设备检修抢修前，应切断电源，执行挂牌作业。挂警示牌前应填写“xxxx物业工程修理修缮部设备检修（故障抢修）挂牌单”一式两份，将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上（遇紧急状况可以先挂牌后填单），挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名，并由发令人签名，日班由工程修理修缮部主管发令，如主管不在由领班发令，中夜班由正值班人发令。⑵摘牌：当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌，摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。挂牌单一份由摘牌人保存，一份交由工程修理修缮部保存。⑶设备的标识：a.所有设备实现单机挂（粘）标识牌，标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况，使每台设备受控。b.阀门类的标识牌（ON+绿色┃）为开启，（OFF+红色○）为关闭，各类阀门使用状况变换应及时改变所挂受控状态牌。3、设备定时检查试验制度1）空调冷水机组：空调冷水机组使用期间每小时检查一次，由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表，记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间，每天记录表由空调领班审核后交工程修理修缮部文员装订成册保管备查。空调冷水机组停机期间每天搞一次清洁保养工作，做到机台、地面无积尘，手摸无手印，每天检查有无泄露点。2）消防水泵：消防用自喷淋泵、消火栓泵，每月进行一次试验运转，试验运行时将监控开关打到手动位置，然后启动水泵，检查压力表压力，检查电流，当检查正常后将监控开关复位到自动状态，然后通知保安部，由保安部通知消防监控中心自动启动各消防泵，并和保安部作好试验运行记录，由试验负责人签名。3）空调风机盘管：空调风机盘管每年夏季前xx月份、冬季前1xx月份对所有业主室内进行两次滤网清洗，以保证空调风机盘管的正常运行；清洗滤网同时检查风叶振动状况，发觉异常当即处理，并由检查人员填写修理修缮任务单，工程修理修缮部主管分楼层抽查清洗质量，一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。4）其他设备试验：其他设备试验依据工程修理修缮部年度月度工作方案实施（详见工程修理修缮部年度月度工作方案表）。4、设备检查、评价1）工程修理修缮部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定时抽检，包括月检、周检。2）每天审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程修理修缮部综合日报表。3）每月检评工程修理修缮部月度方案履行状况。5、工具管理制度1）工具分个人工具和公用工具。个人工具由修理修缮人员个人保管，工程修理修缮部登记注册规格、数量、型号，工程修理修缮部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损，缺少一件，由使用保管人员按使用期限折价赔偿，公用工具借用期间不按操作规程使用造成损毁，由借用人修复，修理费用由借用人酌情赔偿。2）公用工具由工程修理修缮部内勤人员保管，修理修缮设备时由修理修缮人填写借用单，写明规格、数量、型号、借用日期。3）公用工具分电动工具和大型修理修缮工具两类。4）电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机，电动工具使用时应依据该工具的使用说明要求使用，使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠，使用人应戴绝缘手套操作电动工具，电动工具使用完毕须将外部擦洗洁净。归还保管人员后，应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。5）大型工具包括重型套筒扳手、600mm管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14P八角锤，大型工具使用应按该工具使用要领进行，榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动，倒锲有否装好，以防使用中榔头脱柄伤人；手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗洁净，并涂一层爱护油膜。所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员，并在借用单上填写归还日期、归还人签名.6、设备润滑1）泵类设备用3#锂基脂润滑运行，运行泵每月加注一次，季节用泵三月加注一次。2）防火卷帘门每半年加注25#机油一次。3）制冷机第一次运行5000小时更换YORK-C号油一次，以后每运行两万小时更换冷冻机油。4）空气压缩机每年更换空压机油一次。5）每次更换和加油由修理修缮人员填写设备加油（换油）记录表，注写加油（换油）设备规格、型号、所加油（换油）规格、数量、日期。6）工程修理修缮部主管负责抽检加油（换油）状况每季度进行一次，并作检查评价。7、能源管理制度1）执行上级能源部门对用水、用电、用热的关于规定使用。2）合理支配外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间，可用电脑监控的设备全部由电脑程序监控，暂未能用电脑程序监控的由中夜班值班人员监控。3）坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”现象，汽车冲洗设专用水表。4）严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。5）每周统计一次大厦总用水量，检查用水是否在监控范围内。8、检查：依据工程修理修缮部每天的日报表，由工程修理修缮部经理每天9时进行审核，发觉水电有超量状况，当即召集主管评价分析查找原因，排除故障。9、技术培训制度1）技术培训由主管负责制定培训方案，确定培训人员、方法、时间及培训考核，经部门经理批准后实施。2）对新职工或员工必需先进行平安操作规程及关于规章制度的学习，经考试合格后方可进行专业培训。培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核，考核合格方可支配正式上岗，不合格者，应限期补考使之合格，补考不合格者予以调离或辞退。3）培训内容详见工程修理修缮部年度培训方案。4）考核：考核成果由工程修理修缮部文员存档保管，详见培训考核记录表。8、设备维护检修规程（详见WI-GCB-009）第五章风机保养管理规定一、目的:确保风机手动、自动能正常起动和运转二、适用范围:每半年对小区所有风机进行一次全面保养，同时应对风机监控柜风阀电气监控回路一同保养。三、职责：修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。四、相关资料文件：五、操作规程：1、保养前应先断开风机电源，并挂上标示牌，2、手摇转动风轮，观看转动状况，调整好皮带的松紧度或联轴的间隙和对中度。3、检查各接合面的垫片和密封填料、必要时应予以更换。4、清洁风叶，机壳外部及电机外部面。5、向各转动部位加润滑油，调整风阀转动机构、动作灵活可靠。6、检测电机线组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。7、检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。8、检查风机监控柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。9、合上风机主电源，检查电源指示应正常。10、开机试验连续运转半小时，观看各代表指示灯指示应正常运转应无异样声音。11、每月由消防管理人员开机试验、检查一次。六、相关记录：风机半年保养记录第六章防盗监控系统的修理修缮和保养一、目的:保证小区防盗监控系统的正常工作。二、适用范围:本公司管辖区的防盗监控系统三、职责：修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。四、相关资料文件：五、操作规程：1、修理修缮1）监视图像不清晰的检修步骤：2）调整监视器上的旋钮；3）检查视频线有无松动；4）校正镜头焦距；5）清理镜头和防尘罩上的灰尘；6）检查摄像头或镜头是否损毁；7）监视器没有图像的检修步骤；8）检查摄像头是否通电；9）检查视频连线有无断裂；10）检查摄像头是否损毁；11）监控器未能监控的检验步骤；12）检查监控器监控电压有无输出；13）检查监控电压有无输入；14）检查输入杆件是否损毁；15）检查输出杆件是否损毁；2、保养1）规定每月对系统进行一次维护保养。2）检查防尘罩，并清洁洁净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。4）检查监视室的通风，照明、检查各监控系统、监视系统线接触是否完好。5）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。六、相关记录1、设备修理修缮记录2、防盗监控系统保养记录第七章对讲、防盗报警系统的保养一、目的:保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急状况下报警求援的可靠性。二、适用范围:本公司管辖区的对讲、防盗报警系统三、职责：1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。2、修理修缮班接受住户故障投诉和故障处理。四、相关资料文件：五、操作规程：1、保安一旦发觉主机出现故障，应及时通知修理修缮班。2、修理修缮班应依据故障登记状况及时派专人修理修缮。3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查修理修缮。4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。5、修理修缮保养工作应指派专人进行，其他人员不得随便拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。6、清洁工清洁墙壁时避开对主机造成或产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。六、相关记录：对讲报警系统半年保养记录第八章周界报警系统的修理修缮和保养目的:保证小区周界报警系统的正常工作。适用范围:本公司管辖区周界报警系统3.职责：3.1修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。4.相关资料文件：5.操作规程：5.1修理修缮5.1.1检查投光器与受光器是否校对准确。5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。5.1.3接线是否紧密、准确。5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。5.1.5接线桩有无受潮或短路。5.1.6检查电压是否正常。5.2保养5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。5.2.2检查防尘罩，并清洁洁净，擦洗投光器和受光器镜，并调较准确。5.2.3检查室外部分设备内有无受潮，接线是否坚固，导线绝缘层是否良好，有无裸露。5.2.4检查监控键盘输入是否正常，并清洁洁净。5.2.5检查主机箱内有无异常状况，电器元件有无异常发热，接线是否坚固，通风散热是否正常，电源是否正常。5.2.6抽查50%的报警点，检查设备运行是否灵敏，报警号码是否准确，警铃是否正常，键盘监控是否正常。5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性，支撑杆的固定及防腐是否完好。6.相关记录6.1周界报警系统修理修缮保养记录第九章火灾报警系统的保养一、目的:确保火灾报警监控系统运行在良好状态，能及时准确地报警二、适用范围:本公司管辖区火灾报警系统三、职责：修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。四、相关资料文件：五、操作规程：1、日检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）1）按自检键，让主控屏进行自检，观看主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。2）按消声键，消除声音。3）按复位键，使主控屏恢复到正常状态。2、月检1）履行日检全部内容。2）测试主控屏主要工作电压、检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。3）检查楼层井道内的分线箱、箱门及箱体外观状况箱内外线路有无缺损和故障隐患。4）检查各单元箱内外电路和指示灯是否正常。5）对消防中心集控柜进行清扫、除尘、检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。6）因受环境影响而致使烟感器、温感器的脏污应及时清洁。3、年检1）逐个拆下烟感器、温感器的对其上的灰尘，锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。2）对每个楼层井道内的分线箱，各单元进行开箱清洁，并对箱内外导线进行紧固。3）喷烟检查每个烟感器的报警的准确性。六、相关记录1、消防中心值班记录2、消防设备月保养记录3、消防设备年保养记录第十章消火栓的保养一、目的:保证消火栓箱内部配件齐全完好，灭火时能迅速正常地输出消防水。二、适用范围:本公司管辖区消火栓三、职责：修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。四、相关资料文件：五、操作规程：1、月保养1）栓外检查：检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻、玻璃有无损毁，指示灯、报警按钮警铃是否齐全、有无脱落，栓门是否完好。2）测试：随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，消防中心应有准确的报警显示。2、年保养1）履行月保养中的所有内容2）开栓门取出水带，认真检查有无破损，发黑、发霉现象，如有，应马上进行修补，清洗或更换3）将水带展开交换摺边后重新卷起，4）检查水枪头与水带，水带与水龙头之间联接是否方便可靠如有缺损应及时修复。5）将栓阀开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口四周的锈渣，将阀杆上油防锈。6）将栓内清理洁净，部件存放整齐后关上栓门。逐个测试报警按纽的灵敏度和检查指示灯显示的准确性。六、相关记录1、消防设备月保养记录2、消防设备年保养记录第十一章干粉灭火器的使用与保养一、目的:确保手持式干粉灭火器的准确使用与保养。二、适用范围:本公司管辖区干粉灭火器三、职责：修理修缮组人员必需严格按以下规程执行。四、相关资料文件：五、操作规程：1、使用灭火操作方法1）手持灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松。2）然后扯去铅封，拔出保险销，操作者立于灭火有效距离内，手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出。3）同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个着火区，并逐渐向前推移。4）如遇多处明火，可移动位置喷射；直至火焰完全熄灭，不留明火，以免复燃。5）灭火完毕，松开压把，灭火器即可停止喷射2、使用注意事项1）灭火时应站在上风处且不行冲击液面，以防习溅。2）灭火器一经开启使用，应重新灌气，装粉，才能保存使用。3）使用时发觉干粉喷不出，应渐渐的拧松盖，让气粉喷出。3、保养1）月检：每个月进行灭火器检查，检查压力表指针应在红、绿、黄三色绿色位置，如发觉重量太轻，应马上替换，检验标识是否在有效期限内。2）年检①取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松②检查插销有无生锈，是否能拔动。③检查每个灭火器指针位置，并抽取总数的10%测定重量，以验证压力表指针显示的准确性。④检查灭火器存放地点应干燥，通风，切忌日光爆晒和剧烈幅射，悬挂存放于防火区环境湿度应-10～45之间。⑤正常状况下，灭火器使用有效期为三年，过期的灭火器应及时更换。⑥检验合格后，张贴合格证。六、相关记录1、消防设备月保养记录2、消防设备年保养记录第十二章电梯运行管理规定一、目的：确保电梯技术性能处于良好状态，保证平安运行。二、适用范围：适用于公司管辖区电梯的运行管理。三、职责：1、电梯修理修缮工：负责电梯运行状况巡查和故障报告。2、消控室保安：负责监控电梯的运行状况。3、电梯公司保养监督：负责电梯的综合管理及对上述工作的检查监督。4、电梯公司保养部经理：对上述工作进行检查监督。四、相关资料文件：1、电梯及电扶梯全面保养协议2、平安管理规程3、管理基础设备管理程序五、操作规程：1、管理人职工或员工作程序1）电梯修理修缮工：电梯修理修缮工每两周对电梯运行状况进行一次检查保养，发觉问题及时处理，或联络电梯公司处理，督促电梯公司修理修缮保养。当电梯年检期即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审。2）消控室保安员①消控室保安员实行电梯24小时运行监控。通过闭路监控电视观看轿厢内状况，如发觉乘客吸烟、打斗或损毁电梯部件，用内线电话制止并录像。②③将每班运行状况记录于《消控室交接班记录》。3）电气主管：电气主管负责电梯的综合管理、包括技术资料文件资料、档案的收集、保管、设备账目管理。同时对电梯修理修缮工、电梯公司修理修缮保养工作进行监督。4）修理修缮组组长①进行周检、月检。每月最后一个星期组织电梯公司电梯修理修缮工及电梯及户负责人进行电梯运行管理，维护保养例会，并检评。②审核《电梯定时保养项目表》、《保养服务报告单》。2、电梯使用管理工作程序1）电梯不设司机操作，由乘客自行操作，实行24小时投入运行。2）客梯以承载大厦用户为主。3、电梯平安运行工作程序1）2）电梯修理修缮工每两周按《电梯检查保养表》进行一次检查保养，并做好记录。督促电梯公司按规定进行修理修缮保养工作，按规定填写修理修缮保养记录。3）修理修缮、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。4）任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。4、电梯机房管理工作程序1）2）非工作人员进入电梯机房须经电气主管或工程部经理批准后，由电梯修理修缮工伴随方可进入。3）保持良好照明及温控、常备手电筒及应急照明设备，门户开启灵活无破损。4）保持机房洁净洁净，不准堆入杂物。5）消防器材齐备良好，机房内严禁吸烟。6）电梯机房因修理修缮保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。5、运行异常1）当火灾发生时：消控室值班保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态，电梯修理修缮工(或值班电工或保安员)迅速关闭不具备消防功能的电梯。2）当地震发生时：依据震前预报由电梯修理修缮工关闭所有电梯，地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行平安检测确认无异常后，方可运行。3）当电梯进水时：①底坑进水、应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源。②当楼层水淹而使井边或坑进水，应将电梯停于进水层以上并及时关闭电梯及总电源。③电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。6、电梯平安操作程序1）修理修缮保养时一般须切断电源，以免触电，卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。2）因修理修缮保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。3）在修理修缮保养中必需注意工作沟通协调和协作，有人协同工作时，行机、停机都必需扬声，得到对方的回答后方可操作。4）5）下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必需摆设告示牌，防止无关人员靠近。6）7）8）修理修缮保养终止时，必需认真清理现场，清点工具和物品。7、电梯困人故障救援程序1）①确定轿厢所在位置(依据楼层灯指示或小心开启外门察看)；②关闭电源总掣；③2）轿厢停于远离厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。然后照上述5.7.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下：①利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢可能移动，不行将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危急；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭或开启；②进入机房关闭故障电梯的电源，安上盘车手轮，一人持住手轮，一人手持掣动释杆，轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避开轿厢上升或下降太快发生危急，操作时，应断续动作，使轿厢渐渐移动，直至最接近电梯厅门口为止。操作时，应注意，如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不行只撬开掣动，使轿厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧手轮并用力盘绞，使轿厢向准确的方向移动。8）六、相关记录1、机电设备台帐2、消控室交接班记录3、保养服务报告单4、电梯定时保养项目表第十三章电梯故障应急处理方案一、目的：确保发生电梯故障时，能迅速、坚决进行处理，爱护业主的人身及其生命财产平安。二、适用范围：适用于小区内电梯发生故障。三、职责：电梯修理修缮员负责电梯故障的排除。四、相关资料文件：五、操作程序：1、电梯困人：如发生电梯困人事故，电梯修理修缮员应按如下方法处理：

1）把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必需保留轿厢照明。

2）确定电梯轿厢位置。

3）当电梯停在距某平层位置约±60

cm范围时，修理修缮人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后帮助乘客平安撤离轿厢。

4）当电梯未停在上述位置时，则必需用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：

①轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、，不要乱动。

②在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

③两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采纳机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向准确的方向移动。④按准确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

⑤使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并帮助乘客撤出轿厢。5）当按上述方法和步骤操作发觉异常状况时，应马上停止救援并及时通知大厦电梯修理修缮保养承包商作出处理。6）事后书面报告物管部经理。

2、水浸事故

1）修理修缮人员和保安发觉或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应马上通知物管部，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2）修理修缮人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3）拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4）即刻将状况报告保障主管和电梯承包商。3、巡查中发觉电梯异常

1）修理修缮人员巡查中发觉电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，监控柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯平安运行的现象发生，应马上通知监控中心。

2）当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3）修理修缮人员将故障电梯关闭。

4）即刻将状况报告物管部主任和电梯承包商。六、相关记录：电梯故障记录第十四章电气修理修缮管理规程一、目的：保证管理区域内（大厦）电气设备和人身平安，使电气修理修缮工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围：公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的修理修缮。三、内容：电气修理修缮人员必需持证上岗，严格依照国家关于的电气安装工作规程进行作业。在进行电气修理修缮时修理修缮人员应穿戴好平安防护用品，配备绝缘良好的电工工具。修理修缮和保养电气设备时，应按要求做好保证平安的组织和技术措施，修理修缮主管应在分配工作的同时向修理修缮人员说明工作中的平安注意事项，并在工作中检查、监督执行状况。当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。一般状况下，尽量避开带电作业，若因特殊需要而必需带电作业时，应装设隔记档板，并有专人监护。在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。修理修缮或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有平安措施，全体修理修缮人员撤出工作现场后，方可送电。在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危急”的告示牌。四、相关记录第十五章给排水修理修缮管理规程一、目的：保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身平安，使给排水修理修缮工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围：公司接管的管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的修理修缮。三、内容1、严格依照国家关于的给排水安装工作规程进行作业。2、在进行修理修缮时修理修缮人员做好相应的平安防护措施。3、修理修缮时应按要求做好保证平安的组织和技术措施，修理修缮主管应在分配工作的同时向修理修缮人员说明工作中的平安注意事项，并在工作中检查、监督执行状况。当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。当须开挖地面进行修理修缮时，应尽量削减对用户、行人的影响，并在施工现场四周设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必需设置平安防护挡板。四、相关资料文件《停水处理规程》第十六章修理修缮人职工或员工作规程一、目的：保证修理修缮人员修理修缮操作规汇范、准确。二、适用范围：公司全体工程修理修缮人员。三、内容1、接到部门主管的修理修缮指令后，修理修缮人员依据修理修缮内容筹备好所需修理修缮工具和修理修缮材料后，并持《修理修缮单》赶到修理修缮地点。2、公共区域的修理修缮程序1）首先做好消防平安防范措施，如平安护栏、修理修缮告示牌、高空作业告示牌等。2）做好公共场地的爱护措施，将修理修缮工具或修理修缮材料放在旧报纸或抹布上，避开对公共场地造成损毁。修理修缮工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必需主动礼让用户。修理修缮终止后，马上清理修理修缮现场，及时撤掉告示牌。4、室内有偿修理修缮程序1）记清修理修缮用户的房号或单元，到达修理修缮地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。2）用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明修理修缮内容。3）进入室内前必需穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好修理修缮现场的爱护措施。4）如修理修缮中会造成或产生较大噪声时，同时提示客人并礼貌地客人表示歉意。5）如修理修缮中会造成或产生较大灰尘或漏水时，必需事前做好防护措施，尽量削减污染，同时提示客人并礼貌地客人表示歉意。6）修理修缮时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随便动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。修理修缮履行后，马上清理修理修缮现场并请用户进行验收。用户验收合格后，请作户在《修理修缮单》内签名确认。用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。10）修终止后，修理修缮人员必需将《修理修缮单》妥善保存。四、相关记录：《修理修缮单》第十七章高压配电房操作规程目的：保证高压配电房设备操作的平安性和准确性，保障设备完好。适用范围：高压配电房配电设备的操作。各管理处可依据本管辖区的实际状况编制具体的操作规程。1、操作程序：（一）、高压开关柜的操作1）手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必需分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。（二）、事故处理：1）过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必需了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。三、相关记录第十八章低压配电房设备操作规程目的：保证低压配电房设备操作的平安性和准确性，保障设备完好正常供电。二、适用范围：低压配电房配电设备的操作。各管理处可依据本管辖区的实际状况编制具体的操作规程。三、操作规程1、应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2、变配电设备进行保养检修时，应做好平安技术措施后方可进行。3、停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时与停电挨次相反，并具体检查开关是否在正常的合闸位置。变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。装、拆地线必需先接接地端，后接导体端，并接触坚固，拆时挨次相反。6、低压出线发生故障掉闸时，应马上与修理修缮班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。四、相关记录第十九章管理处消防器材管理制度消防设备器材依照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设备器材常常处于良好备用状态。消防治安部每年对消防设备器材进行两次定时检查、清理和登记造册存档。消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件常常处于良好备用状态。温、烟感监控箱体，指示灯，开关，探头常常处于良好备用状态。消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。定时对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。消防用广播器材随时处于良好备用状态。消防扳手存放在显要位置，随时备用。加强消防设备器材的巡视、检查、保养、更换，发觉隐患及时处理。消防设备器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损毁丢失。十二、相关资料文件记录：无第二十章房屋养护和修缮工作规程一、目的：定时对房屋进行养护和修缮，提高房屋的平安性和耐久性，保持或恢复其使用功能。二、适用范围：所有建筑物及附属建筑物。三、职责1、物业公司承担受托管理物业房屋建筑共同部位包括屋顶、梁、柱、内外墙体、楼地面和基础等承重结构部位及附属建筑物包括道路、广场、沟渠、池、井的养护和修缮。业主自用部位物业公司接受有偿委托服务。2、新建房屋在保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。保修期满后，由物业公司负责。3、4、工程部负责对房屋本体修缮进行巡查，并接受用户的投诉。小的问题及时修复。大的问题制定方案时报公司领导，送总经理审批。四、相关资料文件：1、《城市异产毗连房屋管理规定》2、《城市房屋修缮管理规定》五、操作规程：1、方案1）工程部于每年1xx月制订本物业下年度《房屋养护修缮方案》并报总经理审批。2）工程部按《房屋养护和修缮方案》的规定具体实施养护和修缮工作并记录于《房屋养护和修缮记录本》内。3）公司分管领导对养护和修缮工作进行监督和检查。2、巡查1）所有职工或员工在工作中，要对房屋完好状况进行查看，发觉问题及时告知工程部。2）工程部修理修缮班每月对房屋共同部位的各个方面进行一次全面巡查，并将巡查状况记录在《房屋共同部位巡查表》中。巡查状况及处理建议或意见要及时报告总经理。3、养护和修缮1）加强日常养护。小的养护和修缮由工程部承担。较大的修缮可以委托具有资质的企业进行施工。2）屋面。必需确保平安，不渗漏，天沟不堵塞，排水畅通。3）墙面。内墙涂料每年粉刷一次。发觉破损及时修补。外墙面涂料视状况一般每十年粉刷一次。花岗岩墙体接缝不漏水。石材墙面破损、脱落及时修复和固定。4）地基与勒脚。对于地基四周的上下水管等，检查其工作状况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设备的管理与修理修缮。保证勒脚完好，对开裂、破损及时修复，以防地基受力不匀，防水失效而造成或产生基础浸水的直接后果。5）吊顶。吊顶应完好，无污损。发觉污损、缺少及时修复与补缺。6）楼地面。楼地面完整、无破损，楼地面承重荷载未能超过规范标准要求。7）门窗。门窗应完整、无破损，漆面全都，开关灵活、坚固、平整、不松动，接缝严密。发觉损毁及时修复和更换。8）金属物件。应保持坚固、平安、不锈蚀，损毁严峻的及时更换。9）通风道。每年对大厦所有的通风道使用状况及有无裂缝、破损、堵塞等状况进行检查。发觉损毁及时记录并修复。10）广场、道路。广场、道路、沟渠、下水道、暗井无损毁和堵塞，发觉问题及时修复和疏通。11）白蚁防治。发觉蚁情，应马上委托具有资质的房屋白蚁防治机构进行治理。六、相关记录：楼宇公共设备完好状况检查表第二十一章公用设备改造及维护修理修缮工作程序一、目的：确保及时更新、改造、维护修理修缮公用设备，保证其适时适量增容和正常运行。二、适用范围：适用于管理处管理的公用设备的改造及维护修理修缮。三、定义1、公用设备的抢修：是指损毁的公用设备，已经严峻影响到客户的人身和财产平安或其正常生活，必需对其及时进行的修理修缮。2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护修理修缮。3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护修理修缮。四、职责1、管理处职责：⑴负责做好本管理区域内修理修缮（改造）、保养的年度及季度方案和半年总结；⑵负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算；⑶乐观协作其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作；⑷组织关于部门对本管理处负责的项目进行竣工验收；参加本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作；⑸管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、平安质量监督、总结工作；同时须督促职工或员工做好工程项目的年度方案、季度方案和半年总结、管理处所负责项目的实施。2、工程技术部职责作为修理修缮（改造）项目的主审部门，⑴负责立项工程方案及预算的审核；⑵负责做好修理修缮（改造）工程的年度总结；⑶负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算；⑷为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持；⑸组织关于部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收状况反馈给该项目所属管理区域内管理处；参加其它工程项目的竣工验收工作；⑹工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、平安质量监督、总结工作；同时须督促职工或员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。五、程序1、管理区域内公用设备的确认⑴物业管理原制作《公用设备一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料文件资料。资料文件资料应予编号。⑵管理区域内公用设备应包括如下几种：2、供电、供水设备。注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分⑴公用设备的监控按《供电供水设备监控程序》进行。⑵路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。⑶小区内休闲娱乐设备。⑷消防设备。⑸公共天线、公用电信线路。⑹清洁卫生设备。⑺公共防盗设备。⑻其他公用设备3、责任范围划分管理处主任依据《公用设备一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。4、修理修缮（改造）方案（1）“年度方案”的制定各管理处须于每年1xx月15日前做好下一年度的工程修理修缮（改造）、设备保养方案，修理修缮（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设备、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设备、避雷设备等。须报方案的项目是指单项预算费用xx元以上的项目。做方案时必需依据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度修理修缮（改造）方案》送至总经理、财务部、工程技术部（送往工程技术部时须附送上用Excel编制的方案表磁盘，下同）。（2）、季度方案的制定各管理处须在年度方案的基础上，依据实际管理状况，于每季度末做好下一季度的修理修缮（改造）方案（单项预算xx元以上的项目），编制《季度修理修缮（改造）方案》表，并将方案表送至总经理、财务部、工程技术部。5、日常巡视检查

（1）物业管理员对自己责任范围的公用设备在正常工作日内每天巡视检查，并作《公用设备巡视记录》。（2）物业管理员对重要公用设备应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。6、方案外公用设备改造及维护修理修缮⑴物业管理员依据下列资料文件资料提出方案外公用设备改造及维护维修项目。①日常巡视检查记录。②客户投诉记录。③访问客户记录。④上级指示。⑵经批准的方案外项目由物业管理员按规定实施。7、公用设备的抢修⑴管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。⑵必要时，抢修负责人可向上级报告抢修状况或请求关心。⑶管理处所有人力、财力、物力应优先满意抢修的需要。⑷抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修状况，包括：①事故原因；②损失状况；③抢修结果；④抢修费用；8、纠正和预防措施。⑴除抢修外，公用设备在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。⑵公用设备改造及维护修理修缮工作质量的检查。①管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发觉问题，及时通知物业管理员处理。②公司经理随机检查公用设备的改造及维护修理修缮工作质量，发觉问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。第二十二章工程修理修缮部奖罚条例一、目的：工程修理修缮部依据《职工或员工手册》中的关于条例，结合本部门的实际状况特制定本条例，通过实事求是、公开、公平、公正的原则奖优罚劣，以更好地服务于部门管理。

二、奖罚形式：奖励：嘉奖记小功记大功晋升工资处罚：警告记小过记大过解雇三、奖罚标准：1、奖励标准：

1）嘉奖一次奖一天基本工资；

2）记小功一次奖三天基本工资；

3）记大功一次奖六天基本工资；

4）一年累计嘉奖三次者，加记小功一次；

5）一年累计记小功三次者，加记大功一次；

6）一年累计记大功三次者，晋升一级工资。

2、处罚标准：

1）警告一次扣一天基本工资；

2）记小过一次扣三天基本工资；

3）记大过一次扣六天基本工资；

4）一年累计警告二次者，加记小过一次；

5）一年累计记小过二次者，加记大过一次；

6）一年累计记大过二次者，赐予解雇。

四、奖罚程序：

奖罚由同事或主管领导，依据实事提出建议，并填写《奖罚通知单》，由工程修理修缮部审核、报批。五、奖罚条例：1、凡符合下列条件之一者，公司酌情赐予嘉奖、记小功、记功的奖励：1）有拾金不昧的行为，做好人好事事迹突出者；2）对改善部门管理提出良好建议或意见，成果显著者；

3）对部门设备设备提出整改建议或意见，效果显著者；

4）做事乐观主动、认真负责、一丝不苟，成果显著者；

5）为满意业主要求，修理修缮时能主动延时加班多次者；

6）对他人违反公司制度，能主动制止或检举揭发者；

7）其它应赐予嘉奖、记小功、记大功者。

2、有下列行为之一者，赐予警告处分：

1）遗失工程修理修缮单者；

2）修理修缮单因个人马虎致使填写不正规者；

3）按规定上、下班签到不及时者；

4）履行工作后未能及时返回部门待命者；

5）没有按规定巡查者（有工作在做除外）；

6）修理修缮完后未清理好现场，或未将工具、多余的材料拿回工程修理修缮部者；

7）进入业主家修理修缮时看电视，开业主空调者；

8）有意损毁工具或其它公物，使用完工具乱丢乱放者；

9）上班时串岗闲谈，上班时间会客者；

10）上班时形象差，不合公司规定者；

11）上班时间抽烟者；

12）没有特殊状况，不及时做所负责的设备保养者；

13）下班时，未将所遗留工作上报者；

14）未经批准擅离职守、调班者；

15）有多次工作支配不合理，造成多次职工或员工投诉，经上级调查状况属实者。

3、有下列行为之一者，赐予记小过处分：

1）一年内赐予警告二次者；2）因个人原因，造成业主/住户一般合理投诉者；

3）不听从上级领导合理的工作支配，与上司顶撞者；

4）捏造请假理由或伪造有薪假期证明者；

5）向他人或外界透露个人或他人薪金数额者；6）辱骂同事或管理人员情节严峻者；7）在同事中，挑拨离间、造谣生事者；

8）有开会、培训等集体活动不到者；

9）遇到工作难题有能力解决却有意推脱者；

10）不按操作规程违章作业，未造成损失或损失稍微者；

11）因个人责任心不强，造成修理修缮质量差者；

12）其它有碍生产管理或平安，但未造成经济损失者；

4、有下列行为之一者，赐予记大过处分：

1）因个人原因造成业主/住户重大投诉者；

2）值班时间睡觉者；

3）遇到紧急事情不是及时解决，而是借故躲避或怠误时机者；

4）违反规程，造成公司权益受损者；

5）严峻铺张公司财物者；

6）私配办公室、宿舍或服务区钥匙者；

7）其它损害公司权益者。

5、有下列情形之一者，赐予解雇处分：

1）一年内赐予记大过处分二次者；

2）传播淫秽书刊、录像者；

3）赌博、吸毒、卖淫、嫖娼、盗窃或参加其它违法活动，受到刑事处分者；

4）泄露公司隐秘，贪污、挪用公款者；

5）利用职位之便，收取他人贿赂或为自己谋取私利者；

6）擅用公司名义在外招摇撞骗，有损公司权益、声誉者；

7）疏于职守，给公司造成严峻损失者；

8）服务态度恶劣，损害客户权益，影响公司声誉者；

9）窃取公司隐秘、技术资料文件资料或财物者；

10）其它严峻违反公司规定者。

说明：本条例中与《职工或员工手册》造成或产生冲突时，以《职工或员工手册》为准。第二十三章报修投诉处理操作程序细则一、报修投诉处理受理依据《物业管理条例》、《物业管理服务协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《前期物业管理协议》、《业主公约》等国家法律法规、政府关于资料文件规定。二、报修投诉处理受理原则本着“当好开发商的好帮手，做好业主大管家”的基本服务理念，热情接待做好记录，接受报修投诉不得推委，内外有别落实责任,沟通协调修理修缮办好手续，督促修理修缮确保质量，依据授权妥善处理，受理跟进责任到人。三、修投诉处理受理（一）、报修投诉处理受理单位1、管理处客户服务中心是业主客户报修投诉的第一受理单位，管理处主任是第一责任人。2、公司客户服务部是受理业主客户报修投诉的主管职能部门，部门经理是分管责任人。3、公司投诉处理监督中心为受理业主客户报修投诉的沟通协调处理机构，公司总经理为主任是沟通协调处理责任人。4、管理处工程修理修缮组是现场检查修理修缮主体，主管是零修急修第一责任人。5、公司工程修理修缮部（修理修缮中心）是提供技术力量支持，解决重大疑难问题的主管职能部门，工程部经理是修理修缮沟通协调责任人。（二）、报修投诉接待处理管理处客户服务中心接待人员在接听业主客户报修电话时，要求在三次铃声之内接听，接听时必需礼貌规范，回答及时合理；当面接待时应主动礼貌问候，起身倒水，待业主入座后，才能坐下认真耐性倾听，谨慎答复。客户服务中心接待人员在受理报修投诉时要问清关于问题，记录要点，如房号、姓名、联系方式、报修项目等，然后作出初步推断，确认承担修理修缮责任主体，区别对待，分别处理。1、报修的是业主房屋自用部位、自用设备设备。属有偿服务范围，要及时告之收费标准，马上打印修理修缮派工单，在五分钟内通知到工程修理修缮组（部），及时或商定时间派员上门修理修缮。2、报修的是共用设备设备。向业主客户表示感谢或歉意，告之大约履行修理修缮时间，马上打印修理修缮派工单，在五分钟内通知到工程修理修缮组（部）马上组织修理修缮。3、报修的是房屋房产质量问题。如初步认定，或已经工程修理修缮组（部）现场检查确认，是已过保修期或业主方造成损毁的项目，需业主方自己承担修理修缮责任的，要依据国家关于法规政策及相应楼盘关于协议等实际状况向报修人做出合理的说明，取得业主方的认可，一时难以认定的，要及时将信息反馈给业主方，管理处牵头组织关于方再次到现场查勘认定，在条件许可时要乐观关心业主解决问题，可为业主提供有偿服务，做好修理修缮工作。4、报修的是房屋房产质量问题，如是开发商遗留房产质量问题，首先应向业主客户表示歉意，给以安抚。受理后，应告之反馈查验确认修理修缮责任方信息的大约时间，保持联系的电话及跟进责任人的姓名，马上打印修理修缮派工单在五分钟内通知工程修理修缮组（部），组织人员到现场验查确认，必要时可要求关于方面调派工程技术人员一齐到现场会查确认，提出修理修缮处理建议，落实修理修缮责任单位，再向报修人通报修理修缮施工方案、大约履行时间、需要业主协作事宜等关于事项。5、急修抢修可由接待人员先通知工程修理修缮人员直接支配修理修缮，事后补填修理修缮派工单。四、报修项目的修理修缮处理（一）、检查修理修缮时限1、建立并落实修理修缮服务承诺制，工程修理修缮部（组）在接到修理修缮派工单或抢修急修电话后，必需在15分钟内随带工具赶到