《纳税理论与实务》第八章 土地增值税

税法第八章土地增值税【本章要点】熟悉土地增值税的纳税义务人，征税范围；掌握土地增值税的计算依据和应纳税额的计算方法；熟悉税收优惠和征收管理。导读案例第一节土地增值税概述第二节土地增值税税率及优惠政策第三节土地增值税计算第四节土地增值税的清算管理第五节土地增值税的纳税申报课后讨论案例第一节

土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。二、土地增值税的征税范围（一）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权。（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。（二）判定土地增值税征税范围的标准（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。第二节

土地增值税税率及优惠政策一、土地增值税的税率

土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，土地增值税的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%二、土地增值税的税收优惠1.建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。2.因国家建设需要的房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，需要依法证用、收回的房地产，或搬迁纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。3.个人转让房地产的税收优惠第三节土地增值税计算一、土地增值税应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。一、土地增值税应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。1.货币收入2.实物收入3.其他收入二、土地增值税扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。（4）旧房及建筑物的评估价格。（5）与转让房地产有关的税金。（6）加计扣除。三、应纳税额的计算方法土地增值税的计算公式：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）速算扣除法：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（二）土地增值税的计算步骤（1）计算收入总额；（2）计算扣除项目金额；（3）用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额（4）计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数；（5）套用公式计算税额【例8-1】2014年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入9000万元，已知该公司取得土地使用权所支付的金额及开发成本合计为4000万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金600万元（不含印花税）。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。答：销售收入为9000（万元）扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税金+加计扣除费用4000+4000×10％+600+4000×20％＝5800（万元）增值额为9000－5800＝3200（万元）增值率为3200÷5800×100％＝55.17％土地增值税税额为3200×40％－5800×5％＝990（万元）第四节土地增值税的清算管理2010年5月19日，国家税务总局专门针对土地增值税的清算作出了规定。1.土地增值税清算时收入的确认2.房地产开发企业未支付的质量保证金3.房地产开发费用的扣除问题4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除6.拆迁安置土地增值税的计算7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题第五节土地增值税的纳税申报（一）土地增值税的纳税地点（1）纳税人是法人。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则