吉首房建项目工程前期策划

打造湘西旅游休闲地产示范区

——凤凰县翡翠城项目前期策划谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司

2011年7月7日目录一、项目背景二、项目发展方向研究三、项目主题定位四、项目产品完善建议五、项目形象定位一、项目背景凤凰——边城传说“中国最美的小城”县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。沱江—凤凰母亲河凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前。自然资源：沱江在凤凰县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、夺翠楼。。。沱江之于凤凰县凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用2009年接待游客485万人次，同比增长约13.8%。2009年凤凰旅游接待人数占湘西的45.8％2009年凤凰旅游收入占湘西的51.3％凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。2009年游客的总人数达到485万人次。凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。2010年进入“中国生态宜居城市”。“最佳投资环境县”行列。2009凤凰湘西州比例旅游总人数485万1060万45.80%旅游总收入26亿50.66亿51.30%本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。凤凰翡翠城位置10里沱江风光带项目周边建筑目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。西向北向南向东向项目地块的交通区位优势明显、通达性较好209国道穿越本项目地块；规划中的吉怀高速；凤大高速；凤凰火车站；凤凰旅游产业纵深发展的“抓手”高尔夫别墅体育中心别墅区作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？本项目属性界定：十里沱江风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地二、项目发展方向但发展方向不符合项目自身的价值属性

凤凰不缺普通的房地产项目普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值本项目方向之一：走亲水大盘开发路线民俗园凤凰人家凤凰家苑汽车总站商住楼潜龙居凤凰翡翠城凤凰普通房地产项目项目名称起价均价凤凰家苑1680元M21800--1900元M2目前对外报价2100元M2凤凰客运总站商住楼1650元M21980元M2沃福花园1680元M21998元M2隆兴商贸城/住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。鸿景铭苑/2000元M2左右项目名称户型面积凤凰家苑63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）凤凰客运总站商住楼90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主）凤凰人家江景商住别墅沃福花园92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）隆兴商贸城住宅40户，店面178间，铺位664个，鸿景铭苑92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）县级城市客户对价格非常敏感。总的消费人群有限居民消费能力有限杭州北京上海楼盘均价2.6万2.23万2.1万项目名称起价均价凤凰翡翠城/2300元/M2价格的巨大差距，激发想象空间《2010年7月中国城市房价排行榜》国内大城市和凤凰的房价对比也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值高度决定影响力；项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义!项目的成功开发项目的成功开发项目于凤凰的意义区域价值迅速提升凤凰对湘西影响VISION期望一政府沱江对于古城的贡献市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间城市赋予项目的使命项目特征沱江十里风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地项目的期望凤凰现状为城市增添新的光彩为市民休闲增添新的去处为文化生活提供新的内容古城可休闲的地方不多生态环境面临恶化旅游季节性非常明显MISSION期望一市民凤凰县崇文房地产开发公司

作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的

企业品牌形象本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致期望一企业项目本阀身的价处值属性纺和政府岭、企业辰、市民猪三方的闸期望对久本项目手提出了胀更高的婆发展要互求各方目标聚焦1、做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。2、以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？在项目岭过程中雷，我们叹从城市作发展的拢高度以胸及项目移和城市掏联系解仇读翡翠从城项目赛，对项相目的发锈展方向志、定位苹以及发强展策略撤进行了阁广泛的刃调查和痒有针对赔性的研纤究。实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：凤凰县城区张家界区域吉首区域怀化区域铜仁区域……政府官员：凤凰县旅游局凤凰县政府办凤凰县国土局凤凰县招商局……专业人士：张家界金瑞旅游发展有限公司湖南师范大学旅游规划研究院……参考性案例：八大关青岛泰晤士小镇上海耶荷镇法国豪斯登堡日本华侨城深圳班芙小镇加拿大上海新天地……现状研究：凤凰房地产市场项目本体条件分析城市规划研究凤凰区域资源盘点……针对性问题研究：凤凰旅游城发展研究以人文资源为驱动的旅游城发展规律研究开放区域规划研究凤凰旅游发展格局研究……我们愧从以章下思件路展少开本帝项目吉的研冷究项目价役值研究项目柜属性寇界定发展方驼向研判项目发愉展思路发展班方向代研判发展使拍命研究综合效粒益评估国内采外成务功案狼例研脖究成功洲区域仆发展客关键棋因素寻找项扒目发展铸的主线区域面整合记分析综合盟效益砌评估项目抹背景歪区域菊分析案例湾分析妄与研咏究发展免模式录界定区域银发展悦阶段微分析项目发辽展使命功能央布局项目司地块胆解析国内怒外成眼功案荣例研姜究成熟理帖论研究布局的孔基本原饭则功能布眠局发展战匙略整体耐定位凤凰烤因其更独特贴的人播文资树源和名一定燥的自洁然资绘源使般其成晕为国很内外着知名厉旅游肃目的桥地城砌市凤凰颤的旅楚游收快入一钓直保稿持较懂高的插水平畜；凤凰已校成为全攀国十大侍热点旅漏游城市戴之一；历年凤筋凰旅游证人数及有收入指危标旅游闹业是匙凤凰恨乃至畜湘西仆州的父支柱粮产业凤凰旅己游产业成结构：200删6年，凤牌凰旅游循业的收民入已经充占全县GD尊P的32北%，接待弊游客达病到350万人次躺，旅游怖总收入11.旨8亿元大，接航近湘词西州睁旅游村收入支的一联半。20添09年以日旅游第业为谊主体切的第效三产利业产计值占GDP的比绞重63廉%，游客况的总人狮数达到48邀5万人奶次，品旅游拐收入箱突破26亿元码。文化旅香游业为旨凤凰县挑直接提肃供就业锐岗位1.延5万个戴，涉轨旅从热业人反员共体计4.5万人。宣旅游商息品经销地店500多家裤，姜斑糖作匠坊35家，宗已发伴展成墙了亿岸元产义值的“大产京业”。星志级饭蔬店11家,旅行股社8家、9家旅胶行社墙分部秩。旅剩游酒扩店、愧宾馆400余家,总床垄位12找35饲4个，翼其中50个床似位以享上规喊模的连宾馆蔑、酒姨店共50家，床拖位63味07个，鸭居全究州之粒首。重要旅游城市旅游总人数（人）旅游总收入（元）GDP（亿元）旅游业占GDP比重张家界1900万100.2亿20947.9%丽江465万53.6亿542.110.6%桂林1860万126.9亿977.412.9%恩施664万24亿280.78.6%资料来揉源：200伞9国家播旅游灵年旅冒游数期据统愉计凤凰游爸客停留犹时间短赚、人均谢消费低楚两大特另点各项数见据表明眉：凤凰厚旅游接命待指标益逐年上拼升.但基禽础尚唉显薄阴弱，嗓旅游庭目的奔地功但能有佣待夯职实。重要旅游城市旅游人数（万人）旅游收入（亿元）人均消费（元）张家界1900100.2527.4丽江46553.61152.7桂林1860.08126.92682.4凤凰485.9526534200队9年中脖西部蒜五座并旅游越城市管数据大统计方表“先去衣看下纤张家合界，淋有时当间再钢去凤翻凰，罢最多弃停两甚天。--背--访谈外帐地游客海外游客人数国内游客人次旅游总旅游收入2008年6.46万426.54万19.28亿2009年4.83万485.95万26.09亿200般8和20良09凤凰脂各项分旅游椒指标以文傻化旅丹游为极主导番，着而力打油造国奥际旅先游目疏的地器。世博刊园——园艺底观光锻游览石林风档景区——独特循的地慎形景赤观宜良九枕乡风景俘区——溶洞景浊观安宁光温泉……资源植优势定位优点势沱江想十里饰风光尚带号是实锄现凤皱凰旅贫游业恼二次禾腾飞贷的关上键驱夕动点那！凤凰古铲城被评虑为国家4A级景区中国旅贿游强县中国湖最美勉的小馒城中国震生态扇宜居是城市国家勇级历役史文气化名兄城实现尼从单旬一观妖光型宗向观奏光、认休闲武、度匆假、越文化姨体验通复合型转变悲，全面行提升凤区凰旅游宗业的整里体吸引雕力和综膜合竞争巩力。随着凤饥凰的城灾市化进燃程，本藏案是城皇市“东征”纵深巡寿发展胶的枢氏纽凤凰近城市潮规划发展方行向凤凰城链市化率传统电意义衔的城掘市概可念正您被颠沃覆，木城市沉核心遥区域驼扩大贞；杯十里薪沱江何风光喜带的叶城市幸地位险再次晨提升盛，播成为妙城市跨的旅仆游休孝闲核晨心带镇。2000年2010年2020年联合国法14.3%24.9534.18时间序列方法14.3%22.3633.53几何平均14.323.6633.86西进追、居北拓墨、刃东征20围09年全县袋城镇建工成区面烈积达20平方触公里良，中哀心镇丸建设斩区面旱积达4.项5平方公庸里。政吵府加快炊凤凰古鄙城核心作景点区扰、旧城调商贸娱笼乐区、因红旗行挥政生活语区、堤唐溪文教钱体育区魂、城北各旅游物思流集散青区、棉轮寨旅游讨服务休目闲区“其六大城脆市功能籍区”开丈发建设魔。棉寨牧旅游益服务券休闲岛区——城市纵往深发展紧枢纽区纵深发缓展枢纽垮区；未来的农旅游休决闲城；123对凤凰淹旅游持扒续发展磨起至关疼重要的浮作用。站在凤胸凰“城市命纵深幕发展姓枢纽莫区”发展窗的角厘度，寻找本孝项目的觉发展方需向和使凳命我们兰研究鼻了国烛内部心分案淹例，惭按照定驱动助因素效总结殊出四疼种模哥式具体驱膨动因素余及代表虚城市案漫例历史古碌城：西安邻古城历史文貌化：上海笼城隍鹅庙历史文化驱动自然资源驱动商业驱动山：长沙岳粥麓山湖：杭州推西湖游乐园盖：深圳貌华侨北城会展铺：上海世唯博园艺术：北京79梨8艺术区商业街轿区：西安曲刺江新城深圳华壤强北主题驱动凤凰是矛典型的庄以人文么资源为乘驱动的秃城市中骨心旅游冈城。单一唯的观绒光功籍能造奖成游才客的蔬过路促游，记不利繁于旅迅游产不业的而发展系。多元化文发展有兵利于旅慰游地的互繁荣和艳增加区纳域活力弊，快速弓拉动旅指游产业嘴发展。起步竖阶段冶：单一功芹能发展阶烫段：多元化萄发展成熟阶着段：产业乌链形宁成商业度假居住观光产业链雷的形成饰有利于喉旅游经企济的可档持续发蛾展，并祥对城市诞发展起泥到带动霸作用。观光观光商业度假居住娱乐休闲商务娱乐会展文化启示睬之一兽：以协人文屈资源齿为驱醒动的锹城市还中心族旅游敏城发理展规纳律：询由痒功能约单一阳向功揉能多久元化案发展咬，最稿终形肤成完枝整的烛产业轧链，沙使区非域的呼旅游尝经济煤可持披续发多展度假旅游休闲自然猫资源历史缓及本肯土文吸化城市企人文娱乐商务居住杭州迫西湖游在系桑统开求发、预整体销规划稍过程欠中，丛注重元自然结景观粉与人文资源货的挖掘四与整合冶，逐渐棉由传统兽的旅游赔景点转员型成为盏集旅游、福休闲串、娱誓乐、咽度假盯和文型化体毕验于猎一体驼的综亿合型倍旅游绿区。秀美钞的自渡然景勇观东方休办闲之都西湖文陆化案例研魄究表明忍：城市剩人文资求源的整鲜合和优疼化是提星升城市场旅游竞双争力的炮必然规繁律。优美的将传说历史授人文滨资源启示事之二涝：从拜对人谦文资奔源的盒挖掘胁、整族合、爷优化黄城市显的人傍文资屿源因抗子，瓜保持庄城市董旅游文生命筛力。启示之浮三：逐麻渐由相炼对独立踩的旅游支地转向沉城市的姜主要功贸能区，玻成为城漠市居民咱活动的犹空间载古体杭州前西湖舌：历经几泻个发展荷阶段，轨最终成让为杭州猎城市景勇观的杰侵出部分判和内在朝功能空岛间自然淳朴阶段园林艺术化阶段城市景观化阶段起步阶精段（80年代蓝之前以）发展阶裙段（80年代—20殿02）成熟阶自段（20医02—）魅力西程湖休闲体西湖富裕透西湖文化西更湖生态西钞湖活力西是湖和谐西鞭湖新加坡庆河两岸——观光型飘旅游区执转变为浮浓缩城鬼市

文法化、生仇活的主崭要功能慢空间新加枣坡历容史、写经济够与社婶会文欧化的歇发源变地新加撤坡的哀母亲帮河驳船游笑客观光养区城市允休闲怀娱乐凭区新加为坡河率旅游溜业的饺开始冻，欣离赏两射岸秀姿美风圆光商店、冲餐厅、冶酒吧、传俱乐部蚂等以休耕闲娱乐淘、餐饮饺、购物德为主题馋的娱乐手场所新加陡坡河苏两岸：不登仅仅源是吸渴引外活地游化客的名观光泛旅游婚区，时同时勤也辽是浓需缩了疑新加朱坡的茶生活胀和文端化，唉成为呜本地锅人休甲闲娱杆乐的缠主要纱场所晌。参考以琴人文资制源驱动坊为主的沙旅游地翻产发展碰的内在获逻辑，哭分析过沱江风哈光带的掌发展状隆况功能分楼析旅游伯基础忘设施即建设旅游闯度假偷消费升者分赚析产业结会构沱江风厨光带发展旅游资辰源挖掘秤和产品胡创新分漏析沱江反风光饭带三桃期建执设旅游度供假产品凤凰样古城张经过牺十几寇年的窜开发剩建设涉，已甜经形身成自拥身特幅色胀凤凰氏城区泰旅游炸主要游集中争在古闯城和屈沱江裕风光软带民俗打文化舱展示传统民挥居/建筑名艺术写生基妨地：众多多芬艺术院狼校学子殃采风之殿地。凤凰胶高尔蛾夫：南华宽山国励家森驰林公义园高寄尔夫疗球场掀。沱江计风光福带：谭盾的《水乐》，其灵紧感源自所凤凰古昌城的母抚亲河——沱江。沈从革文故弦居：凤凰传估奇文豪精的故居射。黄永玉热工作室缴：有雕塑办陈列室猪、美术宣、书法搁作品展旬室。4星级天搅下凤凰挠大酒店凤凰牌已形鞭成多挤元的袭旅游曾区体颤系，窑从观微光型遗开始庆向上休闲症度假士文化虫体验殿型转贫变熊希感龄故嘴居：民国荐第一莫任总狭理但各肢功能灾相对率独立抛和封固闭，承缺乏穴整合款，留没有号形成榨相互五支撑临的产叉业链旅游度假休闲购物娱乐居住餐饮存在晓问题1：凤失凰在量旅游捏功能兰发挥亩上有驴散点汉，无经系统戚的优评化和波整合徒。？随着域凤凰妨的建优设逐彼渐完吗善，恒游客蔑数量蝇、旅形游收傲入、迫从业杠人员会等各吸项指号标在部不断浑攀升序号项目200820091旅游总收入19.28亿26.09亿2门票1.29亿1.55亿3人数426.54万人485.95万人4外籍游客6.46万人4.83万人5旅行社24个38个6从业人数5万人6万人旅游收亡入年增款长：6.霜81亿年增长像率：35%游客画年增闪长：59东.41万人屋次游客年兔增长率朋：13半.9涉%但区避域活返力明即显不雨足普通粒客栈鲜，淡吵季入纽奉住率衬低14星迁级酒算店入俩住率螺远高草于普隐通宾豪馆2商业、哲娱乐、朽互动体召验的配窝置没有耐优化3“目前6个月奸的淡愚季没汁人来乱，是驻致命脱的……裙”--艺--访谈有亿家客栈“游客大忠都是在昌古城玩昼一天就旨走了，粉住的时万间内太变短……”---户-访谈顿金水召桥经链理存在问斯题2：凤照凰有袜特色虎，但防缺乏逐聚焦庸和兴糟奋点年平均入住率团散比例江月楼20%9。5：0.5城市粉基础佣设施弟建设代不断掘发展凤凰县拒旅游经书过十多戏年的开灾发建设伐，关键排性交通件格局即谜将形成砍！凤大届高速呆：是宴铜仁牢凤凰宣机场启和凤搅凰的份对节慈专用挤高速遵。260公里有4个机场旱（铜仁搜凤凰、汁芷江机枪场、常星德机场训、张家龙界机雅场）凤凰苍火车脂站：蝴是解买决大忍规模乓游客顿到达痛的瓶艇颈工惰程。县乡油已路为主羊的路网右工程建机设以村级序公路为川主的通观达工程圣建设凤凰县链在国内浪国际的性知名度皂不断提女高沱江沿途岸已成奸为“夜呈凤凰”伍的明珠棉寨胞旅游蛾休闲伴功能糖区的苦确定随着班凤凰侮县城投市规浪划的叹扩大吴，城但市化似格局间初现侄端倪十里沱疗江风光蜻带三期爬即将承晨担城市喇功能但居微民+游客鸭对沱返江缺延乏归丈属感存在来问题3：沱江号风光带纹一、二持期有外喉在表现暖，但沱划江还没黑有精神匠归属大家接都是狼这样伙做呀例，都掏要洗烟衣服描呀。---团-访谈蓄市民1人之兼力总珍不到徒哇，孙我尽答量提善醒，---羽-访谈苗氧族导游沱江屯下游象水很瞒脏，巾过了而杜田颈大桥般就很精荒凉馆，没辩有什富么好村玩的。--倒--羡-怀化驴低友西湖——外地人锄眼中的佳杭州精椒神，杭骄州人眼阿中的休撒闲文化惕。作为城筋市纵深获发展的炸枢纽，导本项目功必须站屠在全局放的高度绪，廊提升本流案的旅锻游价值故和寻求净发展方稻向！三、项惊目主题掀定位作为失城市洪旅游礼纵深营发展尼的节甚点，投本项护目承狗担三饲大使虫命1、十挥里沱足江风纵光带疤重要绩枢纽3、湘缺西文摸化的揪传播熟平台2、凤拼凰旅僻游休绒闲的瘦活力跨中心我们通拌过研究眼类似区触域成功给案例，党寻求区圈域成功刻运营的元关键绩雹效指标人文绝元素困成功糕融入晋区域烫的发援展区域半充满皇活力区域游持续揉发展有较仍大影彻响力有吸引画力位于城绍市区域有灵士魂的着重分针析四个设案例：上海泰程晤士小傅镇青岛八笔大关日本钩豪斯蹲登堡上海新袭天地（驱图）青岛•八大关劲景区以酿建筑的招人文故早事作为镇主线穿富插整个色区域A八大雾关景杏区面候积1送05坊0亩难，灶有十记条幽龟静清述凉的阳大路侵纵横筛其间贴，其闯主要咏大路锻因以深我国括八大没著名屯关隘厨命名效，故淡统称绩为“八大关”建筑背驾后的“故事”赋予了额建造本胆身和区废域以灵欧魂丹麦家王子喘到青忌岛，廊修建办给丹待麦公煌主来利青岛彩避暑匠时居胶住，幸被称耳为“公主楼”。景区与件城市完贱全融合盏，为市叙民了提州供一个优完全开吹敞的公击共空间A道路别墅青岛六八大但关有信非常洽美丽伏的风后景、伤富有缎人文盗意义躲的建妇筑和沫大面禾积的退开放扑空间字，很妖多年环轻人投都在虎这里摇拍摄害婚纱净照日本豪饲斯登堡蓄是日本壶利用与梢荷兰的诊文化渊椅源，学柏习荷兰健人的建该国精神醒而打造崭的文化零区B长崎曾著是日本肿少数能圣与海外狱通商的成贸易港饿口之一艰，其贸盼易国也哑仅限于论中国（待明朝）麻与荷兰宿，可见富其与荷艇兰文化哗渊源之辰深199顿2年，月在荷彻兰政塞府与贷日本赛众多硬大企妇业的毫支持侨下，山以神奶近义刺邦先论生为织中心苗，集胳合了香历史太学家辨、建创筑家俗、海怀洋学背者、晌环境狼学家哑等，摆在荷破兰与娇长崎夹之间搜的历乏史、摄文化致背景警的共毙识之遵下，渠展开棵豪斯布登堡故宏伟员的造捆城计或划，伪填海昂打造兼荷兰秩风格彻的主阳题园盆林——豪斯酬登堡翅。豪斯嚷登堡碑在城锻市建越设、龄娱乐充设施舍等方五面均事营造1７世驳纪的桃荷兰爷城镇雷风貌B仿照荷链兰而建妇的豪斯挽登堡提帐供了百拍分之百驱的欧洲貌风情：「欧礼洲大赌饭店循」「丹信哈格伞饭店释」「阿燃姆斯咳特丹拖饭店算」「森案林小床别墅竞」「荷爱蘭式钱餐廳问」「荷报兰民废族博楚物馆隆」「豪肃斯登求堡宫乎殿」分毫荣不差浓地再透现了触荷兰熄女王逼宫殿虫的原病型。在不同境季节，抗分别以言郁金香华、海洋地、收获悔、圣诞苦节、喘农历新闷年为主薄题，设握计风格警各异的责盛大表拜演活动刺。——花钱婚游日蓄本，品免费太游荷堵兰上海•泰晤州士小掠镇——纯粹英剪伦风貌绑的风情具展示区C泰晤芝士小削镇有汉取舍碧地移也植了垦英国霸泰晤肚士河啦边小裁镇的际规划恩理念奶与建龄筑风洒貌人文元舱素自然成融合到俊各个细粪节，原缎汁原味弯的英伦移风情一带览无遗C人文毁故事自：天主找教堂客１２聋３块烟立线温冷喷软彩绘勒玻璃猴是浓坟缩了威１２咬３个涨传奇叔的宗经教故急事。建筑拉风格棚：所有妻建筑辱物的麦外立仪面为缎纯英赵伦风梦格，环郁郁灾葱葱仰的草魂坪和酷花木周映衬屈着色黑彩鲜汁艳的泰红墙搏、白馒窗、种黑瓦际，细节处摩理建筑适元素振：哥特拦式风伸格的抱天主峰教堂眯、伊顿扭风貌促的高骨级中厚学、威严抽神秘辅的英疑伦城并堡拥有维吴多利亚里式建筑慌气势的喷市政厅人文因迟素的体瓦现点：美术坚馆天主秒教堂细节初处理建筑惕风格气势开恢弘迎的市趴政厅多元化司功能复孤合增强稳区域的勾活力C泰晤士硬小镇内住的教堂著、圣爱击广场和银独特的载景观街脚道、辅俭以现代丸都市的学娱乐设秋施、酒鹅店、餐调厅、酒鲜吧等，腐支撑起轻婚庆服兆务业的沾脉络；泰晤士亮小镇纯储正的欧兔式风情虹成为一唇个东方示传奇，羡各具特细色的大宫小广场显、精致溉的街景欣和漂亮没的水岸晨码头，索将和奢膨侈品展极、服装允展、车存展等相芹互交融语，打造俘一个别述具一格桑的情景尼式展台轮；泰晤直士这沸个充躬满艺坏术气朱息的见小镇擦，是蒙画廊序、雕散塑、攻陶艺拒、创拣意工碌作室不、收猪藏陈虽列室你等文容化创度意产肤业理刘想的哑集聚雹地带弊；大产业晓带来大么量人流励为配套内服务业枯提供了忧无限商班机，同圆时也将资吸引大裕量享受歌生活乐桐趣的有道暇人士嚷来休闲岗度假，展因此大啦量配套夹服务业堂与产业牛互补发敞展，共竟同分享热黄金商投机。新天地刃项目定贷位：国饿际化休帐闲、文俯化、娱船乐中心功能定铃位：集餐饮搏、购物旗、娱乐绣等功能想于一身客户定扣位：上海却的小尾资一砌族、泳居住家在上懒海的调外籍臣人士韵以及谣到达刑上海剩的中贸外游特客功能构闭成客户逗定位具有sh题op够pi毁ng敬m薪al巨l功能提供一驳种集购往物、餐庭饮、住吗宿、休滴闲、娱昆乐和观冷光旅游谢为一体浮的“一椒站式”血消费的护场所定位三叨步曲：偷多功能久，旅游煮景点，灶国际化将餐担饮、探娱乐辆、购透物和由旅游屋、文压化等惹等全木部集投在一它起上海烧市中翠心具撇有历诸史文州化特念色的它都市箩旅游块景点希望来绳到上海童的人，奴一定要址来看看知上海新夕天地，么将上海栋新天地恭建成来调上海必亭到之地一个搬国际饲交流劣和聚码会的冬地点会有疼很多共的活虏动在士新天闸地举杆行，升很多扎人在凶上海娘新天胃地聚态会上海新称天地DD新天提地街耍区式办商业培主要羡以石然库门万建筑昨表现乒手法舍。新天刃地街担区，面卫积不经到两锈公顷帅，原高先由园纵横卫交错窝的15个里弄第，密布瘦着3万平本方米虫的旧咬房屋猎，其估中最颈早的基建于19陕11年，海最迟降的建倦于19耕33年。D新天勺地集刮中式艺商业—现代建提筑为表日现手法介。D新天地录街区业罢态分布纽奉和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万平方米1.2－1.4万平方米0.7－0.88万平方米集中五式商阴业以话一座假总建瓣面为2.牢5万平姥米的开购物绩、娱遥乐、铜休闲惨中心筐为主列。该厦中心衫共五购层，溉商业勾业态座包括帆国际傻影城鸽、剧钩院餐惠厅、状家居船用品妇、健鼻身及贤水疗什俱乐婚部、击酒店扁式服赵务公丑寓、老麦当忆劳餐妄厅、旺哈根旅达斯废、甜黎品店穴等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平方米1万平方米0.4万平方米估算坑的业叛态比均例零售：网餐饮：称休闲娱宝乐38％：42％：20％D通过翠上述颜案例鸭研究枝，总聚结出教成功血打造辽复合流旅游蹦地产举的KPI体系区域店联系吵通过额互补甩来实拘现人文故退事需要愁进行深卡入挖掘开放喘空间诊提供括吸引病人气赤的空旬间需要让拐更多的盼人享受夹城市的弊文明功能荷多样阵化才歉能保吗证区模域活仆力持花有与城睡市有尤渊源轨的文评化才醋有深愚度和寸厚重阻感与区例域内新其他驻区域芦发生库联系有人文女故事作愤为主线有足滴够多枝的开恶放空磨间与城市帖的有机疑融合，古城市功搬能的载决体功能复萌合，多园元化保就证区域槐的活力成功打关造的KPI体系城市某赌种文化暮渊源的枯载体整合精神归遍属感活力从中构得出哲本项胶目发雨展的屡关键堂词：布人文拨主线悔、开恋放、有多元蜜化以一个瓶与城市敏有渊源邻的“人文故药事”为区域接发展的裕主线。关键词货二：开供放在布局曲上保证刘旅游者棵和市民蚊的可进俗入性和饮可参与堤性，提父升区域预活力，席并保证叛与周边咐区域形倘成联系朴。关键掠词一珠：人泪文主强线关键宏词三比：多号元化多元化堆和功能势复合能灿保证区腔域在不烟同的时军间内、关特别是定淡季要帖解决“游客少恭的瓶颈”，这训是聚笑集区偶域人掌气的态软实门力。凤凰冰的城渡市文革化渊浓源是咱什么凉？凤凰建城市墓文脉希是什刚么？选择想怎样例的人逆文作奇为区急域的寻主线沙？我们懒需要描讲述乒怎样茂的一畜个人惯文“故事”？我们需椅要进行换凤凰人别文的研驶究和梳井理……我们从糟城市和巾湘西的性角度来漆寻找城积市的文陡化和城喉市的“卧故事”禁。我们骆发现，嚼强势的亏湘西文河化之余异，诸多屠因子在良暗示着但另外的考一种风披情！几百枝年的晴历史飞沉淀选，湘时西民百俗文挑化丰只富厚暖重，肥且看虫沈从跑文的蹄浪漫盘风情秒从何勺而来谢？湘西途文化哪作为上凤凰鸟的主都流文己化有肆诸多勿的载降体，鞭已经介得到竿非常荷充分勾的阐旺释。湘西文懂化在凤危凰古城旨已经得避到很好租的挖掘著和演绎叛。湘西猛是多庄民族狱地区蛾，各起民族变文化遮百花旬齐开辱、各围具异烘彩！建筑风出格苗族艺满术人文历炼史边城传挎说……民族文撒化：湘西扒特色摄文化堡及其悟他：是怎样众一股力免量让我秀们砰然冶心动！是爱情属的气息进已经在劲城市中盲弥漫，凤凰需搏要这样成的文化泰载体中国十触大最浪毯漫城市卖之首。美丽的娘沱江，州浪漫得俩让人心晃跳。我们选萍择湘西文替化和爱菜情文化驳的融和，澡提升项踏目价值杨。区域渠需要澡文化云的主热线支耻撑湘西文凤化表现较的需求整合+优化=渐变+突变浪漫确爱情炭的气索息四练处飘督散湘西鼠文化察和爱仅情文仿化的尖梳理内在堡需求外在机摧会项目需避要用这倾些元素另，以空欧间开放牧和多元俗化为前洽提来讲唯述一个戏文化交巩流历程殿的“故尼事”开放多元咸化文化猛交流结的历商程前提编一前提矮二主线承载先体项目定橡位以沱江身优越的唐人文与车自然资全源为基摸础，以勤凤凰城慌市化发祸展为依森托，以望营造区候域活力境为驱动哄力，打延造中国吴首个以沫讲述湘寺西文化剩和爱情湿文化交视融为核序心，功肺能复合兼的文化碌旅游示雅范区。项目抹提升肤沱江侨的区就域价概值沱江浑提升度凤凰妄城市头价值开放——联系扮区域矮公共裹空间古，促估进区乳域活宁力文化——湘西即文化面和爱什情文明化的康交流旅游——位于沱民江风光恋带纵深州发展枢骗纽，承帽担旅游延脑展功能示范——湘西文动化和爱号情文化松集中交预流展示字区关键扁词：焰浪漫庆、爱旦情、饺开放梳、多斩元化充满文化气息的以湘西请建筑风叠格和建完筑元素恭为主，尘融入爱弦情元素兼，演绎趋现代的狮湘西风建情。关键箩词：昆主题甚、街鞭区开放主题景请观与特焰色商业暑街通常逝相连共额同构成桃了本区倡的活动阴中心保证人著们的可查进入进倒入性沱江溜不但仍是凤菌凰的谋沱江橡，更熄是中缠国的晶沱江多元化多元有寇两层含直义：文化押的多粘元功能管的多纠元文化为的多皇元产背生交挡流功能的章多元产攻生活力我们中的文旁化主张题如务何落坚地？我们选珍择的这沫些文化懂元素如探何排列袋？开放和闹活力的仔区域构贝想如何饱得以体陈现？我们档需要颠进行风规划献和设伸计研摔究……针对良这些须元素杂如何丑布局则，在慰整体醉定位瞒的指匠导下吩，我齿们有劳以下期三个蚁层面脾的综当合考束虑地块解析规划原则客户研究123分析沟地块街的特抬点、舰盘点活地块富的资窜源、控明确搜限制客性条排件根据现砌代规划青理论，洞结合基航地特征殖，从而订找到规割划布局召的一些怠基本原臣则客户臂的分四析和踪蝶研究仙，找仰出核抗心客葬户定春位，膛明确喜产品倡完善谢和规扰划布嚼局的塌方向保。项目的坟概念规房诚划和产认品布局开放伐、多办元化杯、文丛化交良流历敢程四、项龄目产品掘规划设屑计完善熟方案76项目航在沱雨江北泰岸，塑坐北执朝南爽。背靠青箩龙山，养面临沱柿江水。209国道捐规划监横穿样整个仓项目络基地美。地势北院高南低测，有较唉大落差部。项目基像地分析项目用杜地指标总规划用地面积（㎡）

32195.75㎡建筑总占地面积（㎡）12685.1其中山地公寓建筑基底面积4774.2沿江商业建筑占地面积（㎡）6410.9拟建度假酒店建筑占地面积（㎡）1500总建筑面积（㎡）57556.1其中山地公寓建筑总面积（㎡）27103.1沿江商业住宅总面积（㎡）14542.1沿江商业建筑总面积（㎡）20953拟建度假酒店建筑（㎡）9500建筑密度（%）39.3容积率1.78绿地率（%）32居住户数228停车泊位（个）132其中地面停车（个）31地下停车（个）101项目煌经济绘指标规划原般则：原则一谁：区域暂公共空枪间分等轰级设计彼，实现紫完全开彻放、连瞎续开放巾的空间筛布局。原则隙二：梨不设尊立区峰域的腔封闭灯边界赛，通菊过多雹级路雁网设对置，汉形成蜡连续掘的开兽放空恰间。原则劣三：霸布局伞需要洽提供惑更多姐的公韵共空网间接供触面贪，并凶使建衫筑自紧身公述共化伙。原则四期：集约守化利用渔土地，计让更多撤的人享欠受新城雁市文明易的载体的。原则五苹：广场糟和街区换是增强胃区域活史力不可洪或缺的住空间。客户群体客户特征消费特征凤凰及外埠公务员教育、医疗、政府等单位文化素质高年龄30--50岁追求品质，对新产品接受程度较强，愿意为品质生活进行消费。同时注重居住环境，产品档次，多为二次置业，投资意识强，关注升值空间，多用公积金置业。私营业主各行业中小私营企业主年龄35--60岁比较关注交通、生活配套等发展因素，具有一定的投资眼光，其消费能力强，多以投资为主。文化艺人中高收入年龄35--55岁文化艺术情结，关注品味、品质、周边配套等，对总价款比较敏感，以自住需求为主。大型企事业单位中高层人员中高收入者年龄28--45岁比较关注品质和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投资需求为主，度假型、增值型产品是首选。回乡置业者长期在外打工，稳定高薪月收入年龄25--35岁关注性价比和总价款、付款条件，关注生活便利性，以自住为主，第二居所兼增值为辅。有一定的眼光和世面，但没有稳妥和可靠的投资渠道，增值型地产就是首选。专业投资人精明，有专业的投资技巧，理财渠道理性、专业、务实、前瞻性、良好的市场洞察力。谁会签是我劫们的谜购买兵者？推广重拔点转向肉以凤凰本外埠旅隐游度假诸型客流龄为主;外埠急客户扎对度悔假置承业和少投资己置业朱的热百度较笑高;本地自救住客户肃对本项忠目价格铺的承受絮力有限;次主力主力职业投叼资人、锈公务员/教师、促私营业懒主本地袍客户溪的购冷房热舱度需研要外弟埠客酿户的饲激发发和调绞动。回乡狗置业波者，悼文化撇艺人项目规犁划布局岂关系杜田大开桥20包9国道二期度龄假酒店4#、3#度假汉型公偶寓2#、1#住宅8#江景逼住宅7#江景融住宅6#江景迹住宅5#江景住距宅9#投资型公抗寓商业夏街区亲水平塑台公寓住校宅度假虚酒店点：多建个主题枝节点线：以细一条主巨线和若折干条支绳线串起面：项庄目形成罚一个湘帅西文化刊的面关键词蒙一：开掠放关键悉词二巡寿：多诱元化关键词仅三：文陵化交流湘西呀文化魄在项谜目上福通过惧点、狮线和沫面来皮得到矛充分进的表叨现：住宅言部分捆设计汇完善全意见（1）5—8#楼已建艰成，1—2#楼已燃施工掌，均偿不做倾变动巴。（2）3#、4#楼：综率合市场选及项目米经济因捞素，建搭议户型额不做变梢动。将夫两栋楼取位置对定调。（3）9#楼可考箱虑做L型标甜准层著，L型东西纺向保留篮东单元廉不变，件西单元箭用地向我北与4#楼向连策，形成求一个内殿廊式的条酒店式驻电梯公臂寓，面汗积在40—60平方米仿。（4）注以意处兵理酒担店式寄公寓订与东蜘单元呀西户百之间处的关丸系。1#2#3#4#5#6#7#8#9#理由：（1）3#、4#楼的讯户型快均为92平方米窄和102平方米碑的两房却，市场升可顺利巴消化；必根据投稿入产出痒的估算市，净收夹益有限浪；影响尿整个社船区品质印；增加票开发难盯度，影蝴响工期词。（2）9#楼现苦规划谁户型著面积禾为13领2—币13题5平方米蹲的三房钓，总价群偏高，胳客户相排对难以科承受；旗面对外副部市场忽投资客眠户需求山，增加述产品类狼型，又烈可提升绑单价，袋实现项士目价值投；对总震体规划咬全局影录响不大抽，符合羊政府控帅规要求灰。商业部暗分确定帜为旅游谎主题中垄心、休来闲娱乐纺中心和咬湘西特油色展示膜中心。业态陵定位能为纯达商业衫步行贴街。集休闲暖度假、裹特色购茫物、餐哭饮娱乐烦、文化怀体验为境一体的旅游综弄合体。A1、B1A2、B2、A3B3、A3商业部巡寿分设计冈完善商业主洽题定位估：凤凰忌旅游黄休闲择活力妈中心醋，湘西旅掉游文化披示范区商业功组能分区担：休闲度奔假、特骆色购物玻、餐饮渴娱乐、文化体牺验商业砍业态摸及体家量：详见下窗表业态单位面积平方米数量体量平方米备注客栈500-8005-106000旅游纪念品100103000精品专卖店1505-8土特产专卖店200-3003-4茶楼、咖啡店150-3005-83000酒吧200-3006-10特色餐饮店200-300103800快餐店503-5民族文化演艺小剧场2001室内外结合酿酒、蜡染、苗服、银饰200-3008-102500展示销售凤凰会馆150011500含名人堂翡翠城馒商业业脖态及体菌量表一业态单位面积数量体量备注邮局1001100电信1001100银行1002200医务室1001100安防室1001100游客咨询服务1001100公共洗手间2002400合计20900平方米翡翠岗城商猫业业宏态及爱体量帜表二项目清核心凤节点肉布局一个湘赤西民间朴工艺大电师展示刘区一座名议人堂一个凤巩凰会馆一个小隙型广场一个湘奴西艺术语家创意扁区一个特镇色商业斗风情街一个湘袖西文学漆笔友会一个翠沈从臭文书柔馆一个咐亲水卡浪漫偷互动您区细节上狠体现文吧化，将境文化溶开入商业爱中，将誉商业通学过文化瓣这一载享体，提赶升商业妨乃至住酿宅两者腾更高的屡价值。传承某悠久猛的历肌史，妨通过悉建筑滑设计巴和立扩面展纱示体威现湘染西文群化和债爱情覆文化慌的融归合。充分饱利用叹项目淹内部烤街区活景观幅资源暗，在抚小品喝，雕煮塑，堵文化仇墙上库，体粮现出御历史纱文化甚内涵;亲水码罗头——序曲粗区区域凭的“接待亿台”——中小昼型活贼动广塔场利用枪广场俯创造疑一个煎活动胆空间擦，增旷强区院域的获进入撕感利用掘标志果性建深造标折识区庆域，械预示箱浪漫赴风情超自此殊上演沱江吵画舫---登陆、沸对歌沱江情嘴水湾牌夺坊—地标《浪漫球沱江串夜》--浪漫涌制造泊、演绎、稼互动、托放河灯催、T台秀户外烘大型LE济D秀场—浪漫记旧忆绿化拒带、产景观妨小品浸和涂枪鸦墙撕、文菊化墙霞等自阳然的惯将商他业和具自然首结合价起来错，同谣时将指不同跟层次墙的消盐费群黄体区励分开晶来。一群设器计作品受；一个“浪漫游”的心灵捞体验；一座赚时尚