房地产投资机会与案例图文

房地产投资机会研究与案例分析目录第一部分、为什么要进行

投资机会研究？第二部分、如何进行

投资机会研究？第三部分、投资机会

评价模型第四部分、投资机会

案例分析一、为什么要进行房地产投资机会研究?经济状况演变的必然:宏观调控的必然:市场细分的必然:当前房地产行业机会研究的理由二、三线城市开始启动利润逐步摊薄投资基金大量进入物业税、囤积土地需缴税、紧缩贷款、提高首付比例、控制最高贷款额度。。。中国的房地产投资是一利润高的行业，不断有新的开发商进入这个领域。。。，竞争激烈二、如何进行投资机会研究?如何进行机会研究？了解客户需要、关注什么？如何实现关注要素？从是否进入城市研究城市：进不进?时机：什么时候进?区位：进哪个区域?产品：开发什么产品?项目：能不能介入?客户：在哪里?产品：开发什么产品?操作：如何开发?客户：定位哪些客户?价格：什么价格出售?操作：如何进行开发?研究的整体脉络-房地产行业&从项目是否介入研究宏观经济是否有支撑区位地理是否有优势市场需求是否有满足价格增长是否有空间产品投放是否有机会关注点分析五大关注点城市是否进入问题进哪个区位的问题进入时机问题进入时机问题产品开发问题关注点一：宏观经济是否有支撑？总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展GDP水平居民可支配收入城市规划宏观经济考量指标关注点二：区位地理是否有优势?地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划空间环境配套设施规划利好区位环境考量指标总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点三：市场需求是否有满足?供应成交综合市场需求考量指标价格增长考量指标均价其他区位排名：与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点四：价格增长是否有空间?房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例地产成本价格：有无增长空间关注点五：产品投放是否有机会?各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平产品投放考量指标如何了解、研究上述5个关注点城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网…城市政府网站城市规划网城市地图网…1.宏观经济环境2.城市地理环境实现途径3.市场需求环境城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查…接上页实地调查房地产交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告4.价格空间环境实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告5.产品开发环境实现途径三、机会研究的评价模型评价模型包括：城市总体投资环境模型土地价值评价模型住宅楼需求分析模型写字楼需求分析模型商业楼需求分析模型需求分析模型城市房地产投资机会总体评价模型(一)从基本面考察当地的当地的经济实力和居民的收入

(如,GDP、人均可支配收入);房地产市场的供、需状况

(如,当地的人口模型和房地产供给量是否充足);基础设施的建设

(如,当地的道路、水电和通讯等设施的建设规模).从发展趋势衡量当地的城市发展方向是否符合房地产开发；城市的规划定位是否有利于房地产发展.城市房地产投资机会总体评价模型(一)从政策面

分析房地产投资环境，如当地的政策是否有利于房地产发展;当地的金融部门是否愿意投资房地产市场.从行业面评估房地产的投资机会开发容量；销售量的上升速度.类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP

衡量城市发展水平人口规模

衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消费力高低重大基础设施

衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向

衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位

衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境

衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量

衡量城市房地产市场容量成交量

衡量城市房地产市场容量价格

衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会

合计

城市房地产投资机会总体评价模型(模型一)城市左房地称产投资机准会总体通评价沉模型(模型二)通过对年综合竞迁争力的州评估，绣来判断乒是否能蹦在当地莫进行房利地产投游资建设胞；其评进估项僵目为盯：城市的经济链实力和资金实厨力；城市的技术拣实力和产业俩结构栗、效裁益；城市的开发程乒度；城市的基础设再施建设和当地政魔府的管理剪水平。城市综合竞争力AB1城市经济实力C1GDPC2人均GDPC3利税总额C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入B2城市资金实力C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额C9人均地方财政收入C10人均地方财政支出B3城市科技实力C11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数B4城市产业结构与效益C16第三产业增加值占GDP比重C17第三产业从业人员数C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额城市房谱地产投资机隶会总体更评价讽模型(模型怪二)城市综合竞争力AB5城市开放程度C20进口总额C21出口总额C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入B6城市基础设施C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量C32人均邮电业务总量C33每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积接上探表土地顷价值评价模咽型(模型贫三)通过评合估当地恳的土地危价值和土地扰的增阁值空舅间来炕衡量盯房地帝产开项发投摧资的割可行可性;其评单估项岁目为体：城市未到来的基础设昏施、城市糖的经济商环境；房地产兔市场的土地供巷应量和价格偶走势、房地辜产行僵业竞争早程度和利润追率等；和生活配塞套设施的发展妇规划;城市刷的功能普定位。指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0经济环境产业经济

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地产市场土地供应量

土地价格走势

房屋价格走势

企业同行竞争

行业平均利润

未来发展规划区域功能定位

基础设施发展规划

生活配套设施发展规划

改造工程规划

土地价改值评价模坊型(模型组三)指标低方案中方案高方案说明经济发展人均GDP

居民收入

消费结构

内需对经济增长

城市人口城市化水平

户籍人口

机械增长

境外和外省士人的增加

城市规划城市相关规划

旧城改造

轨道交通的建设

住宅杠市场校需求税分析荐模型（模型凯四）住宅皆市场轧需求评价模辨型(模型华四)配套←购买力指标低方案中方案高方案说明未来五年住宅需求总量总人口(万人)

城市化水平

城市人口（万人）

本市居民改善居住需求（万M2）

动拆迁居民需求（万M2）

农民进镇需求（万M2）

外籍人士需求（万M2）

城市人口机械化增长需求（万M2）

投资需求（万M2）

外省市人口需求（万M2）

住宅需求量（万M2）

接上表住宅市宗场需求评价替模型(模型朗四)指标低方案中方案高方案说明区位档次中心城区城市人口(万人）

供应

需求

次中心城区城市人口(万人）

供应

需求

城市边缘区城市人口(万人）

供应

需求

接上表住宅市务场需求评价模欣型(模型刘四)←指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展三次产业产值

期末三次产业产值比重

吸引外资

外来企业入驻

城市人口劳动力数量

期末第三产业从业人员占总就业人员比重

就业机会

城市规划交通的规划

产业分布区域规划

科技园区等的规划

商务中心的规划

写字吓楼市拣场需漫求评价模科型(模型五)指标低方案中方案高方案说明未来五年写字楼需求总量总人口(万人)

城市就业人口（万人）

城市产业就业比重

第三产业从业人员数（万人）

原有从业人员改善办公条件新增规模（万M2）

新增第三产业从业人员需求量(万M2)

写字楼需求规模（万M2）

未来写字楼需求空间分布中心城区供应

需求

次中心城区供应

需求

接上表写字楼钱市场需团求评价模纪型(模型五)指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展居民实际收入恩格尔系数

内需对经济增长

城市人口户籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不断增加

城市规划旅游景点拓展

期末商业网点布局旅游业发展

商业齿用房嘱需求评价刚模型(模型含六)指标低方案中方案高方案说明未来五年商业用房需求总量总人口(万人)

购买力

从业人员人均占有商业面积(M2)

城市人均商业面积（M2）

原人口改善需求新增规模(万M2)

新增人口需求规模(万M2)

商用物业需求规模(万M2)

未来商业用房需求空间分布中心城区供应

需求

次中心城区供应

需求

商业用负房需求评价环模型(模型福六)接上表四、案例筋分析案例一泡：嘉兴案例二妄：合肥案例液三：避苏州案例说翻明：嘉兴市、合肥市是针对袍是否进入城济市进行闭研究;苏州市、杭州市是针窝对是滋否开发胃项目进行征研究.第四部光分、案品例演示案例检四：哀杭州案例1-1：嘉兴模市(开发艰商是喜否进入该休城市的研喂究)说明：万科有意将嘉兴作为拥下一甜个拓出展城响市,故研颗究目易前样嘉兴惠市炉房地想产市粗场状镰况判断航开发蜡商现晒阶段堆是否军进入泛嘉机兴市睛房燃地产过市场案例1-2：嘉煌兴市秀洲新任区南湖新晒区市中心经济胶技术每开发蒜区宏观经没济环境闷评价解决霞进与不进、已什么时其候进的良问题类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP1156亿元8%80.64人口数量300万8%80.64人均可支配收入1618915%91.35重大基础设施四通八达，融贯上海等周边其他城市10%90.9发展面城市发展方向北抑南移、东进西拓5%70.35城市规划定位长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市5%80.4政策面政策金融环境地方政策主要针对经济适用房8%80.64行业面供应量442万m28%80.64成交量298万m215%81.2价格3181元/平方米8%80.64竞争企业以本地和区域开发商为主5%80.4项目品质紧跟上海及杭州房地产市场5%80.4

合计∑=100%/8.2案例1-3：嘉尼兴市运用评估肿模型皱一市场习需求扭环境漂评价区域\权重15%10%15%10%10%25%15%综合评分区位配套客户购买力产品档次价格未来土地供应未来发展潜力南湖新区4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新区4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工业园3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4：嘉酸兴市综合评估模拘型四评估模蜘型三解决且进入独哪个戚区域牛问题产品柔开发教环境饿评价解决开险发什么匆产品问电题发现馆一：配套在成熟眠度开喊始对项目去下化有较如大影服响发现响二：社区商做业概念尊已引进呀嘉兴，伟市场反程应有待这检验发现连三：自然汇水系辟资源单丰富总，本跳地客拘户对络有水伪景鉴水别能呢级高发现差四：创新宏型产赵品的咱市场吗关注骆度较摄高发现五由：户型设半计以二占房二厅盯一卫和臣三房二朽厅二卫趣为主发现填六：对房子根的舒适份性要求删较高，匙已经进事入二次框置业阶诱段发现超七：当地房纠地产价秩格差异有不大案例1-5：嘉兴烂市综合寸结论根据对富嘉兴市殃住宅市坟场的调炒查，发阶现嘉兴跳市低密度住宅产辟品不多;如果挠万科均进入庸嘉兴塌低密吵度住晴宅市朽场，雅建议掉万科慌为客路户打秧造一业个“以诵我为业中心馒，注师重整奴体效星应”的景猫观社座区;为此要糕把握好顷几方面驴因素：区位里选择：各区差旬异性不篮大,我们衫建议努优先凭考虑境南湖析区,其次秀州新口区物业选瓶择：建议以及联排别巷墅为主,中央景俘观区配耕有少量影独栋产品塑惨造：引进冤一些女城市贷成熟腿的低留密度搬产品,前期梳不建央议唇产品须超前景观死功能：紧抓“水景”,嘉兴眯多水,居民乐匆水配套功挨能：做好小尊区内部岁功能配鲜套，提昌升小区驼整体档化次物业宽管理：引进知蜂名的物退管公司臂，提升限小区的巨物业管往理水平，蔬拉开档危次案例1-6：嘉聪兴市案例2-1：合皱肥市机会研瞒究说明：万科有意将卫合肥作饺为下一刷个拓展蹈城市故研究目前妄合肥秧市房所地产炮市场亦状况判断开发春商现坛阶段是否凯进入止合肥纷市房地产宾市场?高新区政务区经济开发区蜀山区庐阳区包河区瑶海区新站区案例2-1：合肥市宏观经案济环境雁评价类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP854亿元9%50.45人口数量455.7万9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基础设施华东第二通道枢纽站10%60.6发展面城市发展方向环城—滨湖—临江8%70.56城市规划定位一主城、四中心、一滨湖新区8%70.56政策面政策金融环境与其他城市基本一致，地方政策主要针对经济适用房和廉租房8%60.48行业面供应量411万9%70.63成交量366万15%71.05价格3189元/平方米9%70.63

合计/100%/6.43案例2-2：合肥市市场页需求精环境拴评价区域

权重15%10%10%10%15%10%15%15%综合评分区位配套产品档次价格供求比成交占全市比重未来土地供应未来发展潜力包河区0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政务区0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新区0.450.20.40.20.450.20.50.452.85庐阳区0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山区0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站区0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑶海区0.450.20.20.30.450.450.250.32.6经济区0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例2-3：合肥市风险滚评价-宏观梦环境妖风险影响因素指标阐述评价地区生产总值853.57亿位于长三角城市的中下游，以“工业立市”发展方向的效果还没得到体现，工业经济的总量和投入还不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于长三角城市的最末位，居民的生活水平较低。房地产投资额190.29亿房地产投资额占固定资产投资的38.4%，比上海还高。房地产竣工率30.76%房地产竣工率逐渐降低,开发周期被拉长,以往几年出让的土地还继续供应,加大了未来的消化压力,容易形成恶性循环房地产成交量365.7万省会城市,商品住宅成交量明显偏低,城市房地产发展还处于一个相对初级阶段,以当地居民自住为主,外来购买力不强商品住宅空置45.24万已购商品住宅的空置率达到12%以上,浙江一带的投资客进来导致了当地商品住宅的空置率的提高,并且也制造了一些“供不应求”假象商品住宅均价3189价格受外界因素刺激作用较小,价格一直没有较大增幅.由于供应量较大导致了开发商之间的价格战.另外,近两年的中低价房政策的实施对房价也是一个冲击房价收入比例11.36居民的购房压力偏高未来土地供应15060亩5077亩已经列入06年供地计划,未来的供应还将继续放量,在没有外来购买力的情况下,合肥楼市去化速度将再次放慢案例2-4：合肥市解决进睛与不进拴的问题风险评师价-市场跟供应盈风险板块市场特征描述2005年销售面积(万)2005年度成交价格板块可售面积(万方)2006供应（亩）所需销售时间(年)蜀山区发展早配套成熟学校资源多573370161.754153.4高新区外部环境优越,别墅类产品为主,档次较高33308081.621352.8政务区品牌开发企业楼盘档次较高28345099.65/4.4经济区房价低，中低档产品居多42249092.35/2.1庐阳区中心城区供应稀少，北部受控制区，未来发展空间不大593200162.0916904.9包河区合肥滨湖新城重点开发区，开发档次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站区交通便捷、生态环境较好，价格低，发展潜力39284084.83/2.1瑶海区工业区，环境较差，住宅升级阶段，32297063.0214273.5案例2-5：合肥随市解决进纵入哪个树区域问潜题综合丙结论通过对驱合肥市痒进行了睬调查,以该城年市的宏不观经济吉、房地祸产各板哈块市场久发展情绪况作为阀衡量万科能否预进入够合肥溉市场洞的标事准。就合麦肥目守前各河方面摔发展凤来看院，我竿们认妥为，袄选择沸目前跌进入就合肥握房地胃产市痕场具有一扒定的狂风险。案例2-6：合肥来市案例3-1：苏州市塌项目项目机阅会研究链说明：**受企业灶有意迟在苏佩州中架心城纸区开踩发低塔密度秃产品需研究苏州市肠中心城吧区（金介阊、椅平江烈、沧胡浪）的低密度市场狗情况判断能否盘开发妄容积订率在0.8的低密罢度产品柏？金阊区平江区沧浪区案例3-2：苏州市晴项目案例3-3：苏州市爹项目总体驰来说苏州市遇整体宏纷观经济堵发展良僚好，位醉列长三惹角城市冒的前茅经济的叠快速发个展带动胁各行业版的协调宗发展房地肥产在即苏州趟经济前中扮巧演着搁重要侦的角协色。环境有雨支撑定位缴优势：“中心康城区代表脖苏州牌的城毯市形型象，吴是苏链州文也化的越‘魂’”，“苏州迁的政治、凳经济、堪文化高研地”。提掀高中心谈城区定服位已纳入苏悠州“十一扭五”规缘瑞划之废中配套锄优势：各种财商业、获交通等描配套设稀施日趋脑完善园林搭优势：苏州啊园林天友下知名寻，各种夸风格的李园林如揪拙政园绒、留园葵、狮子旷林等若都有赞悠久旦的历沟史土地弄稀缺：土豆地市稼场主泽要依镜靠旧客城改思造和叹城区津外延辫提供挺开发框用地常，可供仰开发粥的土潜地相槐对紧隆缺，迈商品事房市兆场供助不应怀求金阊区平江区沧浪区案例3-4：苏州市骂项目区位有侍优势市场干有需妙求20浆05年苏州梨中心城扑区上市胡别墅项目克去化情况产品类型独幢别墅联排别墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：苏州市馋项目200鹊5年上仁市销蛇售的鸭别墅穗项目办中,独幢鼻别墅丛的销班售情亡况最我好,推出的60套独幢扒房中,仅剩5套房源可衫售,去化率段已达97%联排别胡墅的销存售次之,去化幻玉率已达85哲%左右其他赖类型横别墅拔的去化内率在75叙%左右,整体去仰化情况叠良好苏州中心城阿区的地价胶稳中有域升中央你政府航对于算别墅些用地青加以荷限制苏州客积户对于共园林别该墅的追相捧这都弯导致广了苏暮州中栗心城投区的坐别墅疑价格叶一路猴走高,相信未猪来的稀雄缺性更牌是价格阻上扬的逢基础案例3-6：苏州爹市项乱目价格有逮空间产品蜘有机讨会整体规横划水平耻不高由于土鱼地稀缺性和低密度产品需母求强劲深，导致阁众多开嗽发商在敬开发过德程中忽么略了项慕目的规难划质量砍的提升劈燕。内部细哪节关注舱度不高案例3-7：苏州市派项目小区预内部组三级粘道路莲即各毕排别卖墅之堡间的资间距德特别威小，宜仅在2米左右耗，业主借生活私系密性得姿不到保害障。小区碰内部富景观外处理厅比较卸一般疼。部分楼楼盘（如怠江南嫁人家号、水秘景丽河舍等讽）产品焦内部笛层高扇较低煎，进蔑入之扁后给言人明芽显的呀空间天压抑下感。综合亩结论综上所份述,无论缎从宏视观经晒济方健面,还是从滩微观市午场方面清的分析,苏州烟市的耳房地屡产投井资环支境总佣体表贼现良外好在整体匹经济方质面,苏州市旁位于长细三角城拳市前茅,居民的劫生活水撑平较高,对相短关资扁料请农见附臂件：《苏州中桶心城区元低密度绑物业市月场研究慨报告》对改粱善居妇住环屋境具清有强波烈的感愿望房地跳产市师场方忌面,苏州市腰中心城到区的土携地供应够较少,市场需不求旺盛,房地础产价借格每末年以渔较大残的幅处度上劣涨,市场妈前景扬良好低密度产品宁方面,苏州市竖的低密米度产品侮在品质骂、规划祖、设计枣等方面饮档次不贺高,缺乏较洗高品质齿的低密线度物业,中高端棚低密度拦产品的填客户挖觉掘空间旋较大。从以蝇上几亚个方享面我煮们可痛以看协出,在苏州疯市中心毅城区开吧发低密度物业木具有较大芹的发编展前件景。案例3-8：苏州饭市项劫目案例4-1：杭州驳市项等目项目星机会觉研究税说明：**章企业乞有意在在杭舍州滨江苍区开发房返地产项领目需研究杭州市敏滨江区秋房地产屯状况并结滨合土富地本碌身特抹质,判断其项芳目的殊可行犁性滨方江疏区案例4-2：杭州树市项诱目东信大道六合路杭州中恒电气股份有限公司规划支路B商业用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天广场杭州第二中学摩托罗拉北案例4-3：杭州市配项目为了消溪化原有犯的出让习土地，06年政扶府严摘格控桑制现坏有土揪地的要出让目前滨追江区所犹储备的限土地存课量也不游大,未来接几年啦内不杯会出削现大郑规模念土地交出让颗现象03、04年滨榜江区就土地辽供应浆集中洁放量;05年有嘉所减睁缓案例4-4：杭州同市项婶目土地傲市场杭州市星住宅月凉度成交般量呈现蚊“M”状走势,仁20羽06年住宅何月均成涉交量为15亚96套由于核杭州郑最近旁上海固较近,房地毯产市丽场受进上海搞的因杜素也券比较鲜明显,成交贞走势怠与上拉海基役本吻粒合相比望杭州蓝市成奥交均骡价，蔽滨江搏区的爱价格药表现及得较足为平饲稳。杠成交倘均价醒基本止保持笛在70租00元/平方米静左右，吨上下波昌动不大