房地产规划方面基础知识二

房地产事业部：王党孟房地产基础知识（规划方面）分为两大部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Realestate物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关土地开发的名词宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。有关房产开发的名词商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。一线、二线、三线、四线城市对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。一线、二线、三线、四线城市对于房地产市场而言，这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指北京、上海、广州、深圳；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市（如西安、重庆）却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市。而象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市。

有关房屋产品类型的名词店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。有关房产开发的名词准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。有关房屋产品类型的名词住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。商住楼：是指既能办公，又能住宿的楼宇。写字楼：就是办公楼，有统一的物业管理。综合楼：是兼有住宿、办公、甚至商场的大楼。有关房屋产品类型的名词空间蒙太奇：借用电影剪辑的概念，特点是以小户型标准为设计单元，在空间上可像积木一样自由组合，从而形成中、大、超大户型。SOLO：原意是独奏、单独的意思，这里指超小型住宅，一般卧室和客厅为一体，整体式的厨房和厕所，面积在35平米左右，适用于想独立的年轻人、外地人、刚刚参加工作的人群。在公共部位一般设有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。有关房屋产品类型的名词STUDIO：原意思为“工作室”，这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间，一般地处企业集中区，交通便利，各类公司及服务相对齐全，容易形成资源共享。SHOPPINGMALL：意思为“步行街购物广场”，是目前非常流行的商业模式，一般规模较大，商家集中，具有大型的开放休闲广场，交通便利，人流庞大，商业效应惊人。会所：指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡厅、阅览室、网吧、餐厅、保健、洗浴等，同时也应具有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动场地。双拼住活宅：即塌每单元骆层有两态户，一要梯双户于；独栋睬别墅盗：即光单独埋一栋风存在比的别践墅；有关房骗屋产品并类型的蠢名词花园泥洋房：也睛叫西便式洋姨房、蜘小洋热楼等馅，是勿带有悲花园皮草坪汉和车讯库的匠小院究落或昏三四乌层小停楼，觉建筑表密度肃很低贴，内听部功谊能齐尽全，江富有乡丰变化皮，多被采用资退台绘设计少和室罢外楼杀梯入附户。联排别爆墅：通常燥所说秒的Ｔow傅nh开ou可se，就旷是联消排住除宅，砍离城掩区较木近，痒环境碌优美虾，有朝独立芒的院遭落和脊车位资，多蕉为３枕、４耐层左额右，欧包括耽双联惹排、朱多联萄排等拴形式蹄。板楼村：外合形象崖“板瞧”，是一般喉由若浪干个鼠单元耽组成区，每秧个单净元有里独立窃的楼合梯间锹、电孝梯间辛，或凉者通惊过连睛廊连也接。叶多为罗多层功或小适高层竞，南土北通择透，荒通风施采光质较好粪，房凑间均异好性久高，寨但占捐地面券积大吵，价水格较抄高，塌建筑悼美学仓效果视不好角。塔楼：尖外形象敞“塔”渠，一般疑以楼梯赚和电梯凉为布局踏核心，勾各户沿蛋核心筒中布置，狂公摊小婶，绿地驳率高，横外形美凡观，价击格较板暑楼低。齐但是采瓜光通风店不好，牧密度大丽，灰色备空间较翼多，居柿住舒适忍感较差枝。错层住陶宅：每洪套住宅冒中，各张功能分滨区的标狐高不在我同一平渔面上，卫形成空从间和视作觉上的丽变化，封使住宅石内环境湖错落有缺致，具喇有韵律炸感．一滨般错开300速—60俗0mm跃层住宽宅：是春近年来扶推广的都一种形庸式，指满住宅占闭有两层崖楼面，洁卧室、麻起居室车、卫生耳间、厨档房等房铺间分层盛布置，挂通过户浴内楼梯禁连通，融功能分塌区明确级。复式室住宅值：受糠跃层湖住宅欣启发韵而设吵计出锯的一聚款经召济型绩住宅号。楼讨面也敌为两怪层，涨但其厌实是项在一芬层较泛高的具楼层柔（一咳般楼动层高咳度为3.3米以巩上）朋中加距建一奋个夹代层（棵一般勒为１.２米）滋，上层枯较矮，亭一般作略为卧室凶使用。沈这种户许型平面鞋利用系湾数高，扩成本低狂，但是绣上层使贿用舒适歇感差，捞户内房捞间均好吓性低．智能化俩大厦（3A，5A建筑）悠：指利让用系统呢集成的近方法，侨将计算雪机、通慕信、信菠息技术扶与建筑揉物有机秘结合，括通过对山设备的驳自动监梁控、对勿信息资耗源的管湖理和对往用户的垫服务与酒建筑的笼优化组菊合，所钞获得的浩高效率时、高功绞能、高叠安全度懂和高舒酿适度的惑建筑，寻一般称锐为3A（建筑仙设备自配动化系枣统BA航S；办公切自动化割系统OAS；通样信自显动化境系统CAS）建丛筑，也有爽称为5A建筑强的，砖其实杂是一剑回事狼。双景蔑住宅扮：指汽楼盘督不但著要营洪造社茶区内京的小紫环境遵，还百要借绢助社喷区外蜂优美热的自钞然风铲光，格使二梦者协扣调统腾一，括从而爸创造丽出舒斯适优移美的淹室内赠外环伍境。绿色缎生态偶住宅拢：指锹在以圾人为头本的偶基础滴上，晨追求劝节水胃、节方地、剃节能吵、改化造生迎态环宵境，夏减少艘污染挥，延正长建缸筑物掠寿命陕为目独标的段人类胜理想守居住睁地。第二搬部分脂：规引划基像础知仪识城市具规划宗：指兆对一兵定时增期内种城市伟的经贵济和袄社会招发展感、土亏地利敢用、巨空间王布局蛇以及外各项据建设玩的综罚合部慈署、懂具体丙安排宪和实般施管绩理。城市针基础葡设施猜：是励城市匠生存舰和发托展所订必须柳具备开的工鸽程性莫基础蔑性设屋施和鼠社会黄性基锁础设拾施的遥总称围。规划萍设计津中常羊用的粗技术嫩指标总占地碑面积建设伤用地邻面积总建筑场面积地上恐（地险下）敢建筑常面积住宅、鞠商业、排教育等松建筑面区积容积堂率（垄有时嗽总用冰地容什积率锦）建筑密疏度建筑尘层数苗、高徐度绿地鸭率总户数停车资位住宅装建筑洲套密纲度住宅面忆积净密撞度相关基众础知识城市滴居住棚区：初一般干称居阶住区剃，指甘被城种市干棋道或瘦自然辫分界叫线所涝围合笋，并令配建轮有一愧整套受完善出的、谁能够腔满足赏该区逃居民窝物质叙与文冒化生捷活需膀要的踪蝶公共储服务冷设施显的生烂活聚餐居地束，一轨般居以住人螺口在3--雷-5万人苍。居住朗小区至：规塞模比驶居住硬区小旁，是阿指被更居住友区道惹路或长者自拣然分胡界线雄所围教合的港生活雕聚居蔬区，胖人口灵一般手在700筋0--销-15放000人，划并配萝建有箱一套谱必需仁的公沿共设败施。组团：赖是指在娃小区内量被小区葛道路所销分隔，丹拥有一吉块共有筋公共设疏施，建驱筑类型洪基本相层同的聚野居区，肃人口规诞模在100鱼0--里-30胸00人，疏这种眯居住庭模式纯能够蹄带来邪领域赢感和吴安全演感，窜又便颈于人足们交界流，寇空间立尺度虎适合咬，比励较符偿合现卧代人域的心略理需垃求。楼座→划组团命→小区拜→居麦住区公共晌绿地肠：指邪满足努一定涝光照古条件育，供穴人们森共享言的绿粉地、愁居住匪区公佳园、鸟小游秃园和俗各种去绿化楚用地绪。公傍共绿虑地的狗指标臭为：片组团0.下5遣㎡/人；飞小区1㎡/人；居鸟住区1.5鉴㎡廊/人；再旧城导区改卖造不弱得低慈于相拴应指被标的50乳%。三区六米线“三愉区”秀：是恭在镇丘域范篮围内迷确定牧的不闪准建岭设区潮（区涉域绿呜地）衬、非安农建爹设区离（城米镇建迷设区限）、茄控制捕发展苏区（狮发展锣备用川地）叨三大典类型易地区点的规电模和做范围醒。用地红讯线：是约指围起艳一块土殖地的坐独标点的些连线，侦线内的固地块就袖是取得饼使用权迅的土地鼻范围，喂一般用羡红线标织示。但在实妻际实施悬中，一洗般要“追退红线便”，垮即在红具线基础革上再向隙内退让块一定距疗离作为双缓冲带帐，各地赴规定的膝具体数兰字不同嘱，主要四是为了访以后城留市的发续展考虑促，退让饲部分不讨得占用社，但同族样要算加在用地纹面积内利。建筑屑红线内：是兰指建刮筑控纺制线面，是伶建筑童物基厚底位复置（浆外墙有、台鞠阶等抄）的是界限害，任锐何临您街的党建筑太物或岗构筑让物不垒得超费越此妨界限挠。城市黄浴线：是去指对城昂市发展窃全局有颂影响的隶、城市君规划中罗确定的酬、必须尼控制的馅城市基踢础设施安用地的即控制界触线城市蓝暖线：指蜡城市规妄划确定赢的江、条河、湖消、库、佩渠和湿篇地等城熄市地表虹水体保尝护和控删制的地理域界线火。城市绪绿线写：是去指城旷市规腥划的洋绿地愉范围筛，此携范围押内只黎能进步行绿测化，肌不得晕改做也它用签。城市辉紫线逮：是腔指国屡家历忆史文士化名陕城内胞的历语史文运化街虏区及水省、狭自治骡区、有直辖遮市人纯民政舒府公膝布的棕历史邀文化咸街区仅保护错范围府界线历。城市邀黑线局：市帆政公菠用设既施规寻划控至制线壶，黑飘线导荐控的起核心向是控瓜制各羊类市钻政公吊用设茅施、歇地面初输送庙管廊金的用及地范厘围，御以保锹证各拿类设牧施的牵正常冈运行残。道路恰红线糕：是拣城市话道路股（含滚居住拖区级迷道路会）用牌地的皇规划冠控制灭线；建筑物弄体形系示数是指烟“建筑超物与室脱外大气间接触的挠外表面展积与其狮所包围妥的体积爬的比值惨”。见《民用站建筑天节能番设计罗标准》（JG堪J2砌6—旁95）。火北方金地区秤一般裂小于0.3凝5（外满表面胸积中美包含纲屋顶袍面积慕）日照标钢准有关雾知识日照腰标准为保证偶居住空贴间获得谋足够的贞阳光照部射，满枪足人们兵的健康枝需求，扬所规定习的最低治日照时隐间。《城市侦居住耽区规置划设迈计规芳范》规定：朗根据各醒地区的突气候条准件和居辫住卫生糠要求确含定的，鞠建筑物甚正面向凑阳房间占在规定乡丰日照标缠准日获脑得的日凤照量。一般还按照岔首层重窗户肃满窗胸日照墨时间歪累加暴计算李，实稍际测症量比汪较麻逮烦。日照糕标准嘉日及汤日照绢量（我国驶幅员辽紫阔，采险用两种痒标准）日照帐标准茄：≥1小时测量购时间遣：9:督00些--稼-1吴5:捷00第Ⅳ气候绳区的搬中小股城市沸和第Ⅴ、Ⅳ气候桃区的彩各级阴城市华。日照标告准：≥2小时测量时打间8:0朽0--党-16它:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候婶区的派大城暮市，异如东嫩北地浮区。冬至年日（12月22日前谈后）大寒日猜（1月20日前后泛）太阳阻高度太阳高倾度：实际闹是指巨太阳薪照射权地球食的角需度，痒直射伙时为90度。以冬透至日暴为例在每年损的12月22日前自后，青太阳申直射捞地球匙南回恳归线欣即南附纬23予°2来6′，此姿时北亮半球特太阳船高度呀最低娇，白澡天最泛短，孕夜晚牧最长因，阴群影面升积最顷大，张北极桌出现垂“极鲜夜”旅；而宿南半刺球刚炎好相筹反：吉白天挤最长汁，夜北晚最内短，威南极饭出现吉“极钥昼”赛。从归这一涂天开幅始，桥太阳各开始袍向北泥半球视移动筑，直庙到夏至（6月22日前后举）那一天翁，太阳深直射北视回归线脑，即北纬23吐°2杠6′，一切衰与冬至筋日刚好奶相反。由于我侄国处于浪北半球爆，所以提日照标模准应以仍“冬至纹日”为铅标准日弦。指建筑慢物自身芝高度与愚北临建煮筑物之总间距离施之比。越小规越好芹。指根委据日响照标屋准确饶定的北房屋扇间距榜与南丽临建暴筑物心高度鸣的比仗值。越大越涨好。这霉个指标悉会经常划用到。日照间邮距日照间徒距系数建筑间驾距：两栋建讽筑物外啦墙之间森的水平期距离。不应小禾于6米北京徒地区歌不应辫小于10米。齐各地评规定弦个不畏相同凭。不应小机于13米与侧义面有恶窗的集各种应层数捆住宅甚之间能应考康虑视冈线干尘扰因余素，切适当朗加大仔间距盘。板式住堵宅高层住幕宅规划籍设计足相关瞒名词建设购用地周面积丝式：也称称总接占地际面积棍，是擦指城坟市规搞划部牛门确漂定的缓建设做用地陪范围鸡的水哲平投饭影面雀积，逮不包舟括代灵征用甩地。总建功筑面评积：肥也叫得展开宏面积尼，是控指建真筑物幅各层如水平圾投影虑面积张的总控和。小区总暖建筑面闲积：是班指小区类内住宅球、公建裹和人防厦地下室看面积总太和。建筑基风底面积杂：是指探建筑物俯首层面假积总和歼。使用面厕积：是已指建筑夫物中直第接为生咸产或生念活使用误的净面该积，在乞住宅中周也称为筒“居住眯面积”通。结构面传积：指袖建筑物粱中各层住平面中塌的墙、粘柱等结推构所占泼面积的龙总和。辅助面弄积：各恳层中为都辅助生超产或生料活活动灭所占的瓦净面积伙总和，弱如楼梯姻、走道索等。小区总通建筑面卧积：是渣指小区虾内住宅盖、公建俭和人防经地下室鄙面积总置和。建筑密纽奉度：也主称建筑卧覆盖率闲，是指垦建筑基休底面积脏占建设墙用地面置积的百阔分比，拿它反映丽的是一溪定用地两范围内奋的建筑仁密集程兽度。规划习形态达：是渠指项连目的邮具体衫建筑爹构成哈，包府括楼程宇数矮量、粮使用芬性质单、层乖数等贸具体东指标巩。容积率容积率鸽：是指建吩设用地济范围内狸总建筑假面积与浇建设用钞地面积割之比，林一般用衔小数表姿示。这是雅一个晴非常伴重要烧的指资标，希反映掀了土借地的宁利用原强度原和利廊用效御率，血往往坟决定嘉着开料发面喂积的冷大小敢、楼剪面地赴价的泛高低绪和生钩活质厦量的廉差异伞，一预般来脾说数坐值越叙小，宰意味忌着居思住越屋舒适踢，但陡同时教也意柿味着侄土地拴成本匙在房浸屋成库本中俗的比裳例越始高。绿地率秧与绿化路率绿地面怠积：是颂指能够俗用于绿悬化的土弟地面积麻，包括送公共绿量地、宅玩旁绿地层、道路穷绿地等给，不包砍括屋顶船绿化、旗垂直绿早化以及衬小于2㎡的土欲地。指一仍定区耍域内书各类缸绿化挎用地孩面积砍占该尾区域较面积虹的比比例（不包买括垂逢直绿驾化）。一牺般要助求新榨区不曾低于30监%，旧区锤不低于25右%。即绿化咐覆盖率共，是指射建设用写地范围导内全部种绿化植态被水平版投影面表积总和锐与建设跳用地面旦积的比秋率。绿地率灰（常用父指标）绿化胖率（卫一般慰大于正绿地店率）住宅建堵筑套密皇度：是闻指每公扣顷住宅思用地上箩拥有的反住宅套挥数。住宅建犹筑套毛厉密度：镇是指每皱公顷居进住区用只地上拥睡有的住巡寿宅套数滩。住宅甲面积罢净密旺度：才每公隶顷住炸宅用表地上形拥有搬的住兄宅建等筑面钢积（叼㎡/h渗a)住宅面冶积毛密谷度：每共公顷居醋住区用蓬地上拥倚有的住亦宅建筑嘉面积（后㎡/ha巧)住宅套摧密度住宅什面积资密度人口科毛密技度：校每公肯顷居镜住区口用地贵上容帜纳的迫人口壳数量融。人口念净密禽度：客每公裂顷住示宅用顷地上展容纳藏的人疑口数替量人均彩总占埋地面锈积：杠是指哭建筑栗红线督内用畏地面萌积与蔬人口袭数量届之比胀。人均那住宅并用地驼面积筝：是轰指小习区内驼住宅啦用地彩面积猫与人撞口数那量之羡比。人口密洲度人均用慨地面积停车场是指在腔建设用年地范围凉内为停甩放机动镰车或非溉机动车始所配置该的场地妈。小型定机动枝车：25土㎡临/车位（驰含交通叔面积）自行车认：1.2㎡/车位宽屏图怜形即使服只是柳一个游单纯镇的图乱形(如图表)，也虏可以万在宽迁屏下掘更生垫动地恼呈现岁。GEC洪Pr奶ogr茂am58第六腹部分远、房粮地产录产品