房地产估价师之估价原理与方法押题练习A卷含答案

房地产估价师之估价原理与方法押题练习A卷含答案

单选题（共100题）1、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时【答案】A2、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】C3、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B4、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】A5、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】B6、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A7、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪，其性炎热B.暑性升散，耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】D8、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D9、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C10、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】C11、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】D12、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】C13、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】A14、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B15、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】C16、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】A17、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A18、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A19、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】B20、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】B21、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A22、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C23、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C24、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A25、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D26、薛雪的著作是A.《温病条辨》B.《湿热条辨》C.《温热论》D.《脾胃论》【答案】B27、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】B28、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B29、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C30、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】A31、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D32、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】A33、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A34、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况【答案】B35、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C36、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用【答案】D37、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】D38、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】B39、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】A40、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D41、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B42、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B43、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A44、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B45、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B46、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】A47、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C48、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】B49、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A50、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】A51、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。A.34B.35C.36D.37【答案】C52、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C53、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B54、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A55、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B56、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C57、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C58、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B59、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式【答案】C60、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】C61、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。A.《房屋损坏等级评定标准》B.《房屋完损等级评定标准》C.《房屋自然损坏评定标准》D.《房屋维修等级评定标准》【答案】B62、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】B63、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C64、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D65、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A66、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D67、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】D68、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B69、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D70、收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】D71、参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】D72、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C73、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D74、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】C75、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】D76、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】A77、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】A78、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】D79、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B80、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】C81、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A82、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C83、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C84、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D85、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A86、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】A87、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B88、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100【答案】B89、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】B90、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D91、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B92、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D93、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C94、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B95、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B96、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】B97、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】B98、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B99、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B100、在建工程一般不适用于（）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】B多选题（共40题）1、下面()引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E通货膨胀【答案】A2、下列关于实地查勘的说法中，不正确的有()。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】AC3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】ABCD4、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC5、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】ABC6、长期趋势法可以用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD7、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD8、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】BD9、关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD10、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC11、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC12、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AD13、市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】AB14、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ACD15、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】ABCD16、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，()。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】BD17、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD18、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD19、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD20、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD21、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD22、最高最佳使用同时符合()标准。A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化【答案】BCD23、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC24、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD25、一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。A.委托估价合同B.实地查勘记录C.估价人员的作息时间D.向委托人出具的估价报告E.估价项目来源和沟通情况【答案】ABD26、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（）。A.估价委托书B.估价委托合同C.估价对象权属证明D.估价报告内部审核表E.估价师注册证书复印件【答案】AC27、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD28、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括()等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E统一采用单价【答案】BCD29、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC30、房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密【答案】BCD31、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD32、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD33、运用比较法进行估价的步骤包括（）。A.收集大量交易实例B.对选取的可比实例进行比较C.选取一定数量的可比实例D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格【答案】ACD34、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD35、房地产估价原则可分为三个层次，即()。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E适宜性原则【答案】ACD36、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评估E.租赁抵押中的权益价值评估【答案】ABCD37、下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平【答案】AD38、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A39、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC40、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】A大题（共20题）一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；二、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）三、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】四、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。五、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】六、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】七、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元八、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）九、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）一十、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十一、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元一十二、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】一十三、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年