房地产估价报告模板

房地产估价汇报项目名称：上海展望集团机械制造有限企业房地产价值评定受托估价单位：上海诚信资产评定有限企业估价人：孙锡安魏祝平委托估价单位（人）：上海展望集团机械制造有限企业估价日期：1月7日-1月10日房地产估价汇报编号：沪诚信房估报字（）第001号致委托方函上海展望集团机械制造有限企业：贵方委托本估价机构评定位于上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供沪房地金字（1998）第001264号《上海市房地产权证》所记载给予确认。本企业于1月7日至1月10日进行了估价作业，并对相关房地产市场进行了调查，对委托房地产进行了现场查证和判定。我们遵照国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目标以及估价期日房地产市场行情进行估价。本项目为估价目标是房地产抵押贷款提供参考价值依据，委估对象在估价期日1月8日估价结果为人民币：4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。本结果只在估价汇报设定假设和限制条件下成立，一年内有效。上海诚信资产评定有限企业法定代表人李永昌一月十日估价师申明我们郑重申明：我们在本估价汇报中陈说事实是真实和准确。本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。我们与本估价汇报中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。我们已对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察因为房地产估价性质所限，评定中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有没有缺损进行测定。没有些人队本汇报提供主要专业帮助。中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师一月十日估价假设和限制条件本汇报估价结果有效地前提条件是基于委估方提供资料具备完全真实性、正当性和有效性，不然会失效。本估价结果为委估房地产在估价期日现实状况用途条件下估价值，未考虑土地用途改变、环境配套改进以及国家宏观经济调控、市场改变等情况下价值改变原因。本估价汇报按估价目标提供给委托方使用，若改变估价目标而使用本估价汇报，可能造成估价结果失效或部分失效，需重新评定或调整。未经估价单位书面同意，本汇报全部或任一部分不得用于公开文件、通告或汇报中，也不得以任何方式公开发表。上海诚信资产评定有限企业一月十日房地产估价汇报第一部分摘要一、估价项目名称：上海展望集团机械制造有限企业房地产价值评定二、委托估价方：上海展望集团机械制造有限企业联络地址：上海市金山区朱泾镇万安街105号联络电话：57319094-3联络人：袁军虎三、估价期日：一月八日四、价格结果：上海展望集团机械制造有限企业在上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产价格（土地面积6886平方米；建筑面积2483.29平方米），在估价期日一月八日价值为人民币：4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。五、房地产估价师：中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师六、房地产估价机构：上海诚信资产评定有限企业（盖章）地址：上海市新闸路1708号五楼法定代表人：李永昌联络电话：62533185资质类型：房地产估价B级。一月十日第二部分估价对象界定一、委托估价方：上海展望集团机械制造有限企业联络地址：上海市金山区朱泾镇万安街105号联络电话：57319094-3联络人：袁军虎二、受托估价方：上海诚信资产评定有限企业受托估价方地址：上海市新闸路1708号五楼资质级别：房地产估价C级。法定代表人：李永昌联络电话：62533185三、估价目标：为确认委估对象抵押贷款提供参考价值依据四、估价期日：一月八日五、估价日期：一月七日——一月十日六、估价对象概况：1、房地产概况：（1）委估范围：位于上海市金山区万安街105号（土地面积6886平方米，建筑面积2483.29平方米）。（2）房屋情况：幢号部位类型结构层数建筑面积（m2）完工日期1全幢工厂钢、钢混1559.291993年5月2全幢工厂钢、钢混120.001988年3全幢工厂混合1等1760.001988年4全幢工厂钢、钢混1251.001988年5全幢工厂混合1等2260.001988年6全幢工厂混合1等4633.001988年共计：2483.29（3）地理位置、四至及交通原因分析：委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。（4）地块概况：权属性质:国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号:III187-188/113-113；总面积：6886，该地块呈梯形，一面临街。2、房地产权利情况：房地产权证号：沪房地金字（1998）第001264号。权利人：上海展望集团机械制造有限企业，房地坐落：金山区朱泾镇万安路105号，土地权属性质：国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号：III187-188/112-114；土地总面积：6886平方米；建筑面积2483.29平方米，最近一次他项权利记载已注销。3、房地产利用现实状况：该房地产现在作为上海展望集团机械制造有限企业厂房和办公、生活用房，共有6幢建筑，幢号2门卫室，幢号5、6为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。4、建筑物和地上附着物情况：幢号1是1层楼建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼建筑，钢窗铁门现在作为车间。幢号4是1层楼建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。5、市政基础设施条件及周围环境：该房地产所处位置，是属于原金山县县城所在地，市政基础设施条件很好，周围有成熟商业区和居民小区，邻近亭枫公路。交通运输方便。该房地产水电能适应生产需要。第三部分估价结果估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合公布《房地产估价规范》上海市房地产权证（沪房地金字（）第001264号）委托单位企业法人营业执照估价业务约定书估价人员现场勘查以及市场调查整理资料房地产估价价格定义本汇报估价结果是在估价对象符合公开市场标准及此次估价目标要求前提下所提出公允价值意见。估价标准本估价遵照房地产估价正当标准、代替标准、估价时点标准、供求标准、公平标准。估价技术思绪与方法合理公正估价必须恪守一定估价标准和适当估价程序，科学地使用估价方法。估价方法选择需依照估价目标、委估对象本身特征、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时公允价值。此次估价采取成本法，合理地确定委估房地产价值。在评定方法选取上主要考虑一下几点：考虑到委估房地产类似成交案例较少，不能合理确定该房地产价值，不宜采取市场比较法。收益法适适用于广大有收益或有潜在收益房地产估价。重置成本法适适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采取市场比较法、收益法进行估价情况下房地产估价，故选取成本法作为此次评价方法。估价结果依照估价计算结果分析，确定委估对象价值为：人民币4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。需要特殊说明事项依照关于要求本汇报使用期为一年，自估价期日起一年内有效。使用期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大改变，汇报应作对应调整。第四部分附件业务约定书委托方营业执照房地产权证（沪房地金字（1998）第001264号）估价方营业执照估价方资质证书。房地产估价技术汇报第一部分总述估价项目名称：上海展望集团机械制造有限企业房地产价值评定估价对象：上海展望集团机械制造有限企业在上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产估价目标：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据估价依据1． 《中华人民共和国城市房地产管理法》2． 《中华人民共和国土地管理法》3． 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合公布《房地产估价规范》4． 上海市房地产权证（沪房地金字（）第001264号）5． 委托单位企业法人营业执照6． 估价业务约定书7． 估价人员现场勘查以及市场调查整理资料价格定义本汇报估价结果是在估价对象符合公开市场标准及此次估价目标要求前提下所提出公允价值意见估价期日：一月八日估价日期：一月七日——一月十日需要特殊说明事项依照关于要求本汇报使用期为一年，自估价期日起一年内有效。使用期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大改变，汇报应作对应调整。房地产估价师中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师房地产估价机构：上海诚信资产评定有限企业（盖章）地址：上海市新闸路1708号五楼法定代表人：李永昌联络电话：62533185资质类型：房地产估价B级。一月十日第二部分估价对象描述估价对象概况1、房地产概况：（1）委估范围：位于上海市金山区万安街105号（土地面积6886平方米，建筑面积2483.29平方米）。（2）房屋情况：幢号部位类型结构层数建筑面积（m2）完工日期1全幢工厂钢、钢混1559.291993年5月2全幢工厂钢、钢混120.001988年3全幢工厂混合1等1760.001988年4全幢工厂钢、钢混1251.001988年5全幢工厂混合1等2260.001988年6全幢工厂混合1等4633.001988年共计：2483.29（3）地理位置、四至及交通原因分析：委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。（4）地块概况：权属性质:国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号:III187-188/113-113；总面积：6886，该地块呈梯形，一面临街。2、房地产权利情况：房地产权证号：沪房地金字（1998）第001264号。权利人：上海展望集团机械制造有限企业，房地坐落：金山区朱泾镇万安路105号，土地权属性质：国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号：III187-188/112-114；土地总面积：6886平方米；建筑面积2483.29平方米，最近一次他项权利记载已注销。3、房地产利用现实状况：该房地产现在作为上海展望集团机械制造有限企业厂房和办公、生活用房，共有6幢建筑，幢号2门卫室，幢号5、6为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。4、建筑物和地上附着物情况：幢号1是1层楼建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼建筑，钢窗铁门现在作为车间。幢号4是1层楼建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。5、市政基础设施条件及周围环境：该房地产所处位置，是属于原金山县县城所在地，市政基础设施条件很好，周围有成熟商业区和居民小区，邻近亭枫公路。交通运输方便。该房地产水电能适应生产需要。第三部分房地产估价一、估价标准：本估价遵照房地产估价正当标准、代替标准、估价时点标准、供求标准、公平标准。二、估价技术思绪与方法：1、个别原因分析委估对象由6幢建筑，幢号1是1层楼建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼建筑，钢窗铁门现在作为车间。幢号4是1层楼建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。2、区域原因分析委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。3、市场背景分析最近房地产市场走势上扬，中房上海指数连续大幅攀升，伴随国民经济步入新景气阶段，加上深入规范市场法规陆续出台，投资消费双向拉动，促进了房地产市场稳步健康发展，房屋空置规模得到控制。伴随加入WTO日益临近和中央开发大西北策略实施，上海和全国间经济活动更趋于频繁，必将会使估价对象这类房地产价格得以稳定发展。4、估价方法选取合理公正估价必须恪守一定估价标准和适当估价程序，科学地使用估价方法。估价方法选择需依照估价目标、委估对象本身特征、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时公允价值。此次估价采取成本法，合理地确定委估房地产价值。在评定方法选取上主要考虑一下几点：（1） 考虑到委估房地产类似成交案例较少，不能合理确定该房地产价值，不宜采取市场比较法。（2） 收益法适适用于广大有收益或有潜在收益房地产估价。（3） 重置成本法适适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采取市场比较法、收益法进行估价情况下房地产估价，故选取成本法作为此次评价方法。计算公式：房地产评定价值=土地费用+重置完全价值×成新率估价公式：重置完全价值=土地费用+（建筑工程安装费用+管理费+财务费用+利润+销售税费）房屋重置成本依照上海市当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为936-1107元/平方米,混合结构建安费为720-803元/平方米,依照委估对象建筑情况钢混结构取950元/平方米,混合结构取750元/平方米。依照上海市房地产估价协会上海市房地产估价所编印《上海市房地产估价》上海市社科院研究中心、上海市房地产市场中房上海房地产开发总企业研究所编印《上海市房地产市场汇报》等资料得悉些列各项费用：房屋重置成本：钢混结构：幢号1幢号3混合结构：幢号2、幢号4、幢号5、幢号61、建安费950元/m2750元/m22、专业费=建安费×5%47.5元/m237.5元/m23、管理费=（建安费+专业费）×3%29.93元/m223.63元/m24、利息=（建安费+专业费+管理费）×[（1+r）n/2-1]28.27元/m222.32元/m25、利润=（建安费+专业费+管理费+利息）×6%84.46元/m266.68元/m26、销售费用=P×3%007、税费=P×5.5%66.36元/m252.39元/m2每平方米共计1206.52元/m2952.52元/m2面积1319.29元/m21164元/m2其中93年建造559.29m2成心率85%88年建造760m2，成新率77%全部88年建造，成新率77%小计1206.52×559.29×85%=