土地估价师土地估价案例与报告

-土地估价师《土地估价案例与汇报》模拟试题1总分：100分及格：60分考试时间：150分一、案例分析题(共2题，每小题20分，共40分。请阅读并依照关于条件综合分析回答下列问题)(1)请依照以上情况，回答以下{TSE}问题：(2)确定土地估价事项内容通常包含哪些?(3)确定估价事项时，应该怎样对土地出让底价和回收价格进行基本定义?(4)日志中估价技术路线是否合理?假如不合理，原因何在?(5)假如你是估价师，该怎样设计估价技术路线?(6)某企业于10月经过出让方式取得一5000m<SUP>2</SUP>土地使用权，出让年限为50年，依照规划，该地块用途为综合，容积率为3。该企业于10月开工兴建一座钢筋混凝土结构综合大楼。因为建设资金担心，该企业拟于10月将土地使用权向银行抵押。项目其余关于资料以下：(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。(3)大楼建成后该企业计划自留m<SUP>2</SUP>用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼出租率分别为90%和80%。现在同类建筑物建安综合造价为3000元/m<SUP>2</SUP>(建筑面积)，同类物业商场市场租金水平每个月为300元/m<SUP>2</SUP>，办公楼市场租金水平每个月为150元/m<SUP>2</SUP>。(4)经过调查，关于参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金10%，维修费为租金8%，保险费为建安造价2‰，税金为年租金12%；项目投资回报率取建安造价30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。二、汇报判读题(共3题，共60分。)(1)下面是一份土地估价技术汇报中收益还原法测算说明部分(标注“略”为正常内容)。请阅读后回答相关问题。(2)上述汇报计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，遗漏了哪些对总收益有影响参数?(3)上述汇报确定土地还原利率为8%，不过缺乏明确依据。请问确定土地还原利率方法通常有哪些?(4)上述汇报中计算房屋纯收益目标是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素价值方法，其所遵照估价标准是（）。(只有一个选项正确，并请填在括号内)<Ahref="javascript:;"></A>(5)下面是一份土地估价技术汇报市场比较法测算说明部分(标注“略”为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。(6)比较案例中，有挂牌出让案例，而且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为何?试比较通常情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面不一样。(7)在交易时间修正中，案例B修正系数为100，说明（）(只有1个选项)。(8)该部分作为估价技术汇报内容，还有哪些错误和不完善地方?(9)下面是一个完整土地估价技术汇报(标注“略”为正常内容)，请阅读后指犯错误点并说明原因。答案和解析一、案例分析题(共2题，每小题20分，共40分。请阅读并依照关于条件综合分析回答下列问题)(1):<A></A>(2):<A></A>(3):<A></A>(4):<A></A>(5):<A></A>(6):<A></A>二、汇报判读题(共3题，共60分。)(1):依据汇报详细内容，缺乏以下方面说明(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。(3)没有说明租金时点。^*^^o^在线^*^考试中心ω(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。(2):上述汇报遗漏了以下对总收益有影响参数(1)可利用率(建筑可利用率)。(2)出租率(空置情况)。^*^^o^在线^*^考试中心ω(3)损失率(租赁变动)。(3):计算土地还原利率方法(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)。^*^^o^在线^*^考试中心ω(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法。(4)其余合理答案。(4):D(5):隐含前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。(6):没有对挂牌出让价格进行修正不合理。因为挂牌是一个特殊交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致情况下才能确定能够不修正。土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面区分：①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。②挂牌时问有限制。Ψ>在线Ψ考试中心Ψ③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。④挂牌土地信息有限。(7):C(8):存