土地增值税清算风暴与应对技巧林佳良,印刷

1土地增值税清算与项目清算林佳良23学什么：课程内容土增税概述清算实务纳税筹划收入确认扣除金额确定4第一讲土地增值税概述清算政策依据土增税特点土增税计算概述国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

国发[2010]10号（2010年4月17日）(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。话说国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

国税发[2010]53号（2010年5月25日）各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。2011年1月26日国务院新国八条出台会议提出八条政策，包括：二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、普遍实施限购令等。税收政策方面，提出“①调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。②加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。③加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。④严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。北京市地税局、建委2011年第5号土地增值税幅度预征率表（2011.3.18起执行）预计增值率预征率预计增值率≤50%2%50%<预计增值率≤100%3%100%<预计增值率≤200%4%200%<预计增值率5%预计增值率匡算公式：〔（预售价格×预售面积-项目成本）〕÷项目成本×100%项目成本=（土地成本+建安成本）×（1+间接费用率）间接费用率暂为30%注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。廉租房、公租房、经济适用房、限价房暂不预征。上海市地方税务局2010年第1号公告

（从2010年10月1日起执行）按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。广州市地方税务局公告2012年第2号

（执行时间自2012年7月1日起至2013年6月30日止）一、房地产开发项目分类及预征率（一）住宅类

普通住宅2％，非普通住宅3％，别墅4％。（二）生产经营类

写字楼（办公用房）3%，商业营业用房和车位4%。（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。注：此前执行的土地增值税预征率为普通住宅1％，其他商品房为2％。11深圳地税局深地税告[2010]6号公告

（2010.8.1起执行）普通标准住宅按销售收入2%预征别墅为4%其他类型房产为3%。注：本公告之前预征率为：普通标准住宅为1%，别墅为3%，其他类型房产为2%2013年2月28日国五条“隆重”出台2013年2月20日，温家宝政府最后一次国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后，国务院办公厅正式发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》结论：“十年九调”，年年“中央空调”！《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日一、提高认识，加强组织领导。土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容；分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点，切实抓紧抓好；分管处室要认真总结近年来土地增值税征管工作经验，分析存在问题，提出本地区加强征管行之有效的办法；主管税务机关要加强房地产开发项目的全流程监管，形成动态监控机制，把预征、清算和清算后管理的各项工作做扎实；房地产税收专业管理局要充分发挥专业化管理的优势，通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日二、深入工作，着力抓好土地增值税清算。土地增值税征管是系统性工作，各环节紧密联系，预征是土地增值税工作的基础，清算是落实土地增值税功能的关键，对房地产开发项目的全流程监管是夯实税源的保障。2013年要着力抓好清算这一关键环节。一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日三、狠抓落实，强化督导检查。要把督导检查作为强化土地增值税征管工作的抓手，狠抓落实，对照要求、认真部署、细化方案、层层督导，确保将加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上，2013年7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导（工作方案另行下发）。1620秒10年2哗月2蹄7日少温家窜宝对春话网缩慧友[温家狠宝]：在锦这里代我也饲想说朵一点拼对房论地产挑商的进话，我没分有调贯查你昏们每哭一个弦房地条产商夸的利防润，但愉是我及认为平房地斩产商饱作为惑社会献的一染个成亮员，繁你们遍应该挨对社升会尽渡到应流有的大责任捞。你们骨的身角上也案应该析流着添道德哨的血邪液。[0史2-赢27轨0谢9:舒46技][温家五宝]我知割道处场理房裕价问喜题要滨分清汽政府场应该鉴管的蹦事和遵市场咸应该水管的冻事情钟。对葵于政攻府应李该管暴的事嘱情，里我们膊毫不暂含糊污；对伴于市没场应麦该管潜的事顽情，风我们却也要此密切增加以兄关注特，充叙分利辰用市羊场对隙资源把配置淹的合博理作仍用。仁同时尺，抑庆制那胞些不惯合理狼的房冶价。[0鹿2-膏27属0贱9:碗47逢]17土地建增值声税清物算涉掠及的屋法律岁法规帆与主持要政嚷策（一猾）涉这及的叮基本版法律寨法规《中华拍人民兴共和燃国土换地增闸值税离暂行湿条例》《中华盖人民六共和宿国土渡地增析值税陷暂行愉条例仇实施减细则》（二鼓）涉蛙及的庄直接需政策锈依据《国家蕉税务柄总局猜关于借印发<土地湾增值帆税清越算管扁理规虏程>的通崭知》（国致税发[2导00某9]身91号）《国家斤税务鉴总局阴国家徐税务民总局佛关于慌房地班产开员发企恭业土冲地增甚值税怕清算欧管理疼有关爽问题换的通助知》（国否税发[2列00万6]认18询7号）18土地榨增值倾税清探算涉尊及的霉法律极法规络与主波要政采策（三邪）涉赏及的赚其他粘主要播政策《财政棋部云国家痰税务克总局榴关于愿土地佣增值绵税一骆些具叫体问弦题规借定的查通知》（财绝税字[1着99陶5]杰04残8号）《财政兽部、镇国家屠税务增总局投、国逮家国转有资盆产管进理局踏关于积转让怜国有晶房地颈产征画收土肢地增浓值税园中有声关房咸地产因价格既评估道问题肯的通不知》（财睛税字[1鬼99侵5]达61号）《财政然部贫国家郑税务掩总局崭关于另土地桶增值暗税若摧干问侮题的率通知》（财办税[2涌00伏6]串21号）《财政去部阿国家姜税务理总局溜关于迟土地咽增值秆税普闯通标紫准住圣宅有水关政波策的鱼通知》（财左税[2孤00眯6]攀14粥1号）19土地全增值霸税清捞算涉钱及的迈法律螺法规洪与主候要政居策（三扫）涉蕉及的用其他某主要芒政策《国赠家税案务总啊局关滩于印摧发<馋土地年增值欣税清酷算鉴枪证业贸务准将则>斯的通续知》（国萄税发单[2峡00疫7]分13闭2号倍）《国家逃税务这总局推关于喷土地论增值愚税清只算有咏关问昌题的舅通知》（国院税函块[2肝01鼠0]背22判0号虽）《国家均税务表总局祖关于已加强请土地神增值杯税征闹管工跪作的找通知》（国瓜税发幼[2旗01扶0]窗53面号）《关于棍进一浅步做射好土班地增疗值税号征管穴工作惠的通吉知》（税砌总发[2岸01扁3]盏67号）19肥94敞--励20持09年土渠地增柳值税愤全国赴入库考收入肆统计盘（亿陶元）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年收入..31.1

2.54.36.88.4年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年收入

10.3

20.5

37.375.1140.02231.32403.15年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年上半年收入537.10719.431276.67

2062.51

2331

21特点2.征税范围广3.税率设计高5.征管引入评税法1.征税对象特别4.征税环节多级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150％以下(含50％)30％

02超过50％一100％(含100％)40％5％3超过100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％土地负增值机税税榆率表23土地帆增值氧税评帖税法（一傅）针得对新政建房房地横产开雁发企短业办莲理土棒地增惹值税帖清算良所附阻送的前期渐工程清费、蛮建筑储安装池工程旗费、菠基础颂设施吹费、碗开发萝间接松费用的凭解证或乖资料蹈不符画合清辜算要打求或渡不实霉的，踩地方冲税务明机关牺可参巩照当猾地建库设工翅程造善价管腰理部辩门公帖布的闲建安语造价缠定额萍资料畏，结乳合房困屋结轮构、厨用途阵、区盆位等波因素隔，核定焰上述甘四项陪开发急成本圾的单仓位面胸积金俱额标增准，并卸据以呢计算镰扣除康。具造体核权定方绵法由磁省税欢务机卧关确珠定。（国放税发疏【2厚00廊6】昨18爽7号部）24土地家增值勿税评图税法（二够）针柔对存雷量房在征演收管欠理中膛，对于产纳税酸人申纺报扣都除项修目金移额不沫实的娃,应看由评非估机欣构对鹿该房礼屋按柿照评距估出德的房屋驶重置层成本仅价,乘递以房屋刻的成耽新度匪折扣赌率,确定房产的扣位除项甚目金予额,桥并用跟该房父产所画座落南土地驰取得拿时的基准两地价似或标缺定地躬价来确散定土地的扣婚除项践目金晃额。房产违和土译地的亡扣除舒项目库金额们之和榆即为置该房赴地产依的扣宿除项层目金克额。25财税布字【桑19探95乳】0敏48技号第胖十条俘：（1抛）确猫认旧胸房及录建筑集物的财评估意价格经评名估价类格评您估的累，评误估价响格＝做重置释成本栽价×训成新佳度折辰扣率不能尸取得栋评估新价格冬的，穿按照叔发票分所载仗金额吐并从昌购买论年度朝起至戚转让饺年度寻止每袄年加夕计5被%。（2物）地浪价款睛：未支踩付地界价款判或不穗能提择供付绸款凭侵证的弦，不扔得扣既除。（3狼）相从关税夕费：评估匠费、续营业处税、骡城建捎税、席教育右费附折加、悦印花较税、野契税进。土地堵增值陈税评旋税法26土地题增值徐税计顽算（一基）首兰先确彻定转推让收理入额（二汇）其诱次确姨定扣粉除项肉目金塘额1、支掀付的刊地价谱款2、房嗽地产魄开发陪成本3、房校地产喊开发裕费用（1）能炼认定政利息璃的：浩利息渡＋（1＋2）×5%以尘内（2）不催能认饲定利恢息的慌：（1＋2）×10%以明内27土地腐增值边税计箱算4、税升金（1）营熟业税俯：销阶售收办入×5%（2）城装建税父：营凑业税破×（7、5、1%）（3）教重育费荷附加栽：营肺业税开×3%（4）印韵花税凯（房蓄地产扭企业切不扣杰，其碧他企恨业扣晚除0.榜5‰）：面销售桂收入晴×0.箩5‰5、加酷计扣本除费巾用（定仅限烫于房肿地产听开发禾企业乓并开梅发房你地产失的情贩形）加计迁扣除搁费用商＝（1＋2）×20%扣除栽项目滔金额左合计易＝1＋…＋528土地重增值侧税计溪算（三呼）计蚕算增盼值额增值早额＝闷收入慢总额滥－扣舒除项渣目金野额（四既）确悼认增此值率增值薪率＝纹增值消额÷思扣除踪蝶项目貌金额跌×10饰0%（五消）计盯算应侍纳土白地增劲值税应纳匙税额=增值挎额×饼税率－扣除阿项目宏金额飞×速鸡算扣排除系溉数土增若税清破算实疑务30一、选清算含条件（一扇）法尚定清足算条感件根据始国税判发【渠20解06刚】1书87虚号与炮国税耀发【持20剑09若】9托1号丽文规派定，牧法定俩的清彼算条总件主舰要有辜：1.控房地占产开维发项小目全田部竣开工、驱完成撤销售挡的；忙2.分整体符转让宣未竣荐工决朽算房禽地产竖开发轮项目蛙的；记3.络直接称转让熔土地自使用嘉权的府。即符痰合以犯上情童形之稍一的斩，纳税粮人应（必庆须）进行土地梳增值感税的炒清算舍。31一、遵清算蝇条件（二勿）指燃定清积算条垒件根据挎国税胃发【和20奖06而】1竭87艰号与堂国税面发【任20啦09宣】9存1号凑文规爪定，编指定忘的清胸算条穗件主蔑要有鸡：1、蛛已竣店工验动收的差房地婆产开繁发项摇目，余已转兄让的孝房地披产建台筑面煎积占喉整个顷项目醋可售壁建筑法面积轰的比胁例在融85梨%以察上，毫或该茫比例详虽未扶超过偏85兔%，佛但剩园余的哄可售胡建筑挂面积贺已经膛出租览或自途用的莫；2、距取得冶销售竖（预蚀售）兄许可娇证满别三年膜仍未是销售全完毕丸的；3、咐纳税践人申扇请注震销税交务登散记但碑未办郑理土喂地增都值税啄清算纸手续绸的；4、订省（构自治扩区、鹿直辖茶市、收计划天单列畜市）谅税务熔机关涉规定砖的其茄他情旧况。对前店款所斗列第卫（三长）项佳情形你，应唉在办瓜理注殊销登豪记前包进行演土地显增值筒税清态算。即符贿合以庭上情母形之炮一的耻，税务党机关可以要求遍纳税伴人进心行土地帖增值摔税的纸清算塞。32“已倘竣工贫验收卷”的都房地封产开爱发项喝目，救应当惯如何致理解浊把握姐？根据胶国税学发【吊20智09应】3俱1号亲文规歌定，抄企业咳房地齐产开丙发经弄营业曲务包蹈括土融地的坟开发浴，建有造、伏销售匙住宅置、商返业用稿房以擦及其开他建岂筑物从、附身着物饰、配胀套设焰施等打开发堵产品避。除稼土地嗽开发寒之外蛙，其碎他开眼发产葡品符品合下基列条卸件之淘一的尝，应柳视为耗已经识完工筒：（一捆）崇开发样产品啄竣工散证明攀材料探已报呀房地轿产管刻理部翁门备宴案。（二锤）坚开发厅产品艰已开温始投俯入使医用。毒（三汁）命开发凤产品膛已取它得了执初始轧产权峡证明著。一、载清算有条件33二、不清算脱时间应要求对于搜符合“法腿定清开算”规定赚，应急进行允土地写增值肉税清瓣算的公项目隙，纳站税人鞋应当舅在满惧足条良件之岔日起脉90似日内饮到主棍管税垦务机牙关办与理清既算手顺续。对于依符合“指懂定清虚算”规定友税务芝机关揪可要谎求纳坏税人晓进行堂土地肤增值色税清两算的逃项目酱，由芝主管南税务台机关哪确定瘦是否源进行旋清算慌；对鼠于确钓定需码要进仁行清得算的脾项目困，由源主管暖税务点机关奔下达监清算撕通知切，纳查税人筑应当胁在收蚂到清锹算通斯知之玩日起旬90悬日内叮办理材清算悟手续窗。在上贵述规扇定的农期限命内拒荣不清完算或矛不提寸供清闻算资蜡料的糊，主沫管税果务机堵关可郊依据愁《税誉收征领管法堡》有廉关规纤定处犹理。34国税码函[革20持10秧]2伞20钱号：答：诱纳税雁人按微规定砌预缴斧土地爽增值挠税后护，清按算补家缴的筒土地素增值无税，某在主队管税评务机酬关规艘定的厚期限晴内补抹缴的塘，不藏加收监滞纳境金。解读画：1、清算栗补缴月税款轮不纳宝滞纳侵金，告并不剥表示鹿预征让税款穗没有纲滞纳奏金，桶即应跑预征写而未摆预征私的要晃加收革滞纳遍金；2、超过罢税务统机关少规定领的期峰限内匪补缴坝，还忠是要细加收垮滞纳仁金的刚。问题盖：清样算后顶应补铃缴的猜税款角要不咽要加龄收滞贝纳金道？35三、谈清算让单位（一借）实扒施细狂则第击八条界：土地绘增值渡税以移纳税旺人房垮地产花核算星的最与基本看的核暖算项隙目或喜核算蓬对象乳为单标位计焦算。（二双）国葵税发讲【2翁00冠6】披18闹7号厘：土地型增值哪税以西国家暗有关驻部门审批的房牢地产隔开发眨项目扑为单赵位进芦行清继算，秃对于事分期员开发葱的项格目，阻以分期项目为单困位清殊算。使开发婆项目谱中同愉时包罗含普尤通住发宅和棋非普般通住驼宅的甩，应分别计算痕增值犁额。36三、导清算圾单位【注酷意】台：以什汤么为摩清算裂单位名是涉朽及税唉收负抄担大框小的欠关键数。如果齿将增离值额傅较大环的清裕算单端位和蒸较小劳的合残并清具算，蛮则可汇以降贵低税矛负；如果欣分开难清算烘，则篮增值烈额较僻大的兔开发程项目祸纳税迁多，并总的杆纳税妖负担主会增誓加。税法腊还规座定，掌普通纠标准蚕住宅睁增值叹额不说超过阿20滤%的笨，可肾以享净受免夹税优旁惠，卧但要端求分姨开核晓算，驶否则扮不能溜免税缓。37三、患清算磁单位【例拒】某房茶地产夫开发狠公司汉开发绞商住筒混合安楼项于目，滤商业薪项目沫面积挠10待00皂平方鼻米，遇普通恼标准俊住宅罪面积摄为5焦00渠0平朵方米犬，合它计6争00葛0平逝方米谜。该挡混合往楼项南目土哑地成谢本为介12职0万注元，甘房屋累开发桥成本虾60蜻0万崖元，不其他肆费用洒按比稠例扣置除。假如薪该商碧业项纳目收坦入为款50弱0万悬元，驳普通孤标准包住宅划收入抵为5些00咸万元酷，合市计1汤00趴0万罩元。卷营业耐税金单及附眨加5梁5万贸元。38三、绍清算传单位（1）商辩铺和润住宅碰合并援一个划单位壶计算苏土地污增值胞税：扣除植项目＝土地删成本逆＋房巧屋开粪发成待本＋怎费用胸扣除10零%＋加跳计扣乳除20汪%＋税述金＝12菊0＋60邮0＋（12内0＋60杯0）×1揭0%＋（12单0＋60护0）×2佳0%＋55＝99给1（万削元）。增值盛额＝收逝入－塘扣除愈项目激＝（50饰0＋50碧0）－99酱1＝9（万无元）脸。增值钥率＝增哄值额÷扣除蜻项目×1永00辆%＝9÷乏99形1×杀10芦0%＝0.潮9%。低联于50稍%，适他用30探%的税丛率。应纳浸土地纪增值巧税：9×仙30浙%＝2.酒7（万葡元）。39三、逮清算僵单位（2）将楚普通拒住宅梳和商帐铺分寇为两销个清仓算单渡位计振算土羡地增罢值税住（按惹面积剑分摊祸成本泼费用脖）：普通溜住宅渴扣除约项目棋为＝12妇0×嘴50籍00踪蝶÷6虚00冒0＋60毁0×风50么00锹÷6勇00戚0＋（10蹲0＋50生0）×3嚼0%＋27躲.5＝80更7.吓5（万胜元）县。增值毁额＝50甩0－80鄙7.取5＝－30享7.兵5（万搞元）竭，无塌增值没额不耕纳税达。商业钱扣除寨项目缘瑞＝12鸟0×绑10殿00补÷6殿00陕0＋60雀0×影10尽00粮÷6段00迈0＋（20＋10酸0）×3揪0%＋27极.5＝18则3.样5（万啦元）话；增值敏额＝50吩0－18例3.明5＝31冈6.碗5（万干元）搭；增值设率＝31仗6.厅5÷咳18室3.权5×惕10腊0%＝17批2%，适柳用50济%的税泪率；商业快项目循应纳其土地确增值虹税＝31微6.志5×须50鹅%－18斯3.教5×砖15糖%＝13参0.盾72飘5（万烛元）伯。40三、冈清算乐单位（三连）国常税发划【2柜00嘱9】帐91归号：第十肾七条宰清算叫审核庄时，好应①审蓬核房决地产概开发乌项目袍是否钟以国家愚有关卡部门审批料、备陕案的望项目阵为单增位进铅行清敢算；对于午②分明期开突发的耗项目确，是肿否以分期脏项目为单肿位清育算；对③不同惯类型亏房地缩慧产是否腿分别朱计算章增值诊额、叹增值齐率，兔缴纳扭土地剃增值每税。20找10园年9膝月2客6日顶国家感税务挨总局害纳税粪服务气司回防答：未经多政府柳部门雪批准艰，企差业自翼行分幅期开阁发的流项目缸，本味着实进质重催于形叫式的伞原则栋分期冠确定到清算访单位41四、病扣除倘项目疮金额傻认定庭的具厦体要蔑求（一羽）扣机除凭毁据要员求房地陷产开料发企兽业办奔理土吵地增裕值税塞清算践时计禽算与斥清算杀项目领有关者的扣服除项漫目金迎额，鼻应根拔据条颈例第脑六条觉及其栏实施柜细则葛第七逼条的劈燕规定悔执行疫。除沫另有等规定裙外，舅扣除稻取得松土地伍使用浪权所倦支付轰的金醉额、弟房地澡产开荐发成饿本、娇费用越及与洽转让创房地借产有志关税快金，档须提搁供合支法有欲效凭丑证；攻不能驴提供躺合法架有效亩凭证灯的，肿不予夜扣除久。但拆差迁补贱偿费笔不一浪定需固要取虹得税杠务发害票，玩只强伐调是纹否实孩际发稀生，睁尤其钩是支妈付给踪蝶个人盆的拆搂迁补谢偿款协、拆丙迁（励回迁思）合外同和于签收剖花名运册或盒签收各凭证元是否膜一一字对应队。42第二祥十六曾条除另首有规框定外德，开励发企尸业取得钞土地贪使用为权所防支付峡的金咳额、纠房地梢产开贫发成悦本和银费用剃以及牛与转灵让房饥地产笑有关语的税炎金，须简提供荷合法壶有效改凭证裤，方松可按第规定派扣除烂；不单能提物供合怀法有究效凭戚证的峡，不谜予扣鞠除。关于油印发述《青生岛市哗地方没税务口局房组地产掏开发度项目塞土地枕增值珠税税沙款清与算管躬理暂僵行办叹法》沃的通缠知俯（青地辉税发蒜[2衬00姑8]帽10心0号）43四、梯扣除拳项目冷金额怪认定亡的具慢体要傅求（二详）核斥定扣困除项果目金晕额房地访产开卸发企暗业办联理土甲地增复值税呜清算彼所附洗送的前期催工程技费、拥建筑攀安装绘工程青费、族基础怜设施彼费、货开发睛间接房诚费用的凭垒证或惹资料茧不符暂合清剥算要螺求或蚕不实随的，信税务著机关巧可参晴照当太地建画设工程淹造价管理梁部门泻公布呼的建宾安造染价定披额资末料，州结合润房屋弱结构冻、用体途、肚区位斜等因左素，普核定誓上述手四项开发衣成本的单陵位面糠积金掀额标贫准，边并据虾以计豪算扣躲除。和具体谨核定改方法奸由省恰税务朝机关袖确定沾。44参考罩！-觉-京制地税撞地[筝20暂09前]2醒45劫号《怒关于如土地拜增值史税核侧定扣志除项及目金拆额标瓦准有旬关问夹题的寒通知长》一、依适用赌于房窝地产县开发庸项目皂清算偿土地猜增值类税时向扣除淘房地泽产开幅发成垒本中“前授期工怒程费昂、建角筑安滤装工宅程费读、基懂础设丘施费趴、开姐发间丢接费膝用”的核邮定。二、余土地悦增值艇税清霜算项瞒目的掩四项赶成本挤应按参实际晓发生发额据伟实扣假除，抬但发表现有喘下列载情况耽之一戒的，悼应按劝本通嘴知规患定的妄标准总核定表扣除醉：（一克）无值法按戒清算榴要求尺提供励开发痕成本术核算肆资料拒的；（二伸）提脚供的捎开发陡成本集资料栋不实诵的；（三珠）发眯现《鉴证塌报告》内容奏有问据题的疾；（四薄）虚滩报房垫地产敏开发辣成本危的；（五艳）清腊算项掀目的许四项铅成本非扣除重额明汽显高座于北呆京市仪地方糠税务额局制常定的躬分类循房产屯单位稼面积族四项匀成本冻扣除靠金额斯标准布，又迫无正锻当理闪由的盼。45参考配！-蹦-京码地税惠地[蜻20短09舞]2着45茶号《裳关于椒土地耐增值躬税核港定扣篮除项搭目金层额标出准有砌关问峰题的毕通知垮》房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798分类古房产找单位岂面积马四项臣成本赌核定额表46参考僻！-泄-京巨地税距地[室20您09百]2柏45做号《签关于捕土地遇增值概税核询定扣洒除项庄目金零额标滥准有分关问劝题的漂通知素》房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）高层住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997分类炒房产童单位盲面积都四项智成本芝核定但表47参考盒！-抵-京谢地税记地[钱20永09送]2碌45矿号《杆关于斯土地骨增值挽税核休定扣拴除项间目金东额标惯准有抄关问弦题的准通知拼》房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层办公2001及以前227020022270200325112004250220052450200624802007273820082700分类通房产挡单位疗面积括四项西成本疾核定本表48参考很！-概-京抽地税铃地[治20石09换]2产45商号《熊关于家土地奖增值轿税核代定扣佣除项爸目金隐额标席准有捕关问催题的撤通知载》房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）高层办公2001及以前313020023113200334142004337020053295200633302007367020083844分类支房产禽单位腐面积电四项惧成本遇核定俯表49四、山扣除畏项目费金额塔认定搜的具眼体要录求（三邪）装樱修费捉用可装以扣胸除房地吗产开扔发企而业销遮售已轧装修叫的房忆屋，疤其装亿修费役用可偶以计街入房娘地产亡开发乳成本怖。房地桂产开铲发企捎业的盖预提香费用遭，除卖另有施规定赞外，录不得沸扣除愈。差异折：这一哄点与疲房地智产企杏业所失得税沿中对坟有些壳成本注费用趁可以后预提蛇扣除纠的规哄定不捷同。50五、派扣除格项目离金额春认定更的具旷体要唤求《国求家税扫务总努局关律于纳畜税人宜转让损土地披使用洋权或扫者销乎售不男动产掏同时践一并档销售文附着疑于土寸地或皇者不惹动产掩上的奖固定忌资产呢有关撒税收换问题厦的公慨告》凯（国怒家税卡务总辫局公告犹20地11农年第反47倘号20震11捕-0筛8-药17怪）：纳税娇人转揉让土界地使饭用权握或者虫销售喉不动随产的及同时允一并姐销售太的附蚂着于忧土地接或者租不动匙产上葵的固尘定资个产中，巧凡属脸于增全值税岭应税航货物轧的，皮应按绝照《郑财政纷部字国家甘税务宵总局嗽关于竭部分跑货物处适用接增值旬税低间税率较和简哈易办侦法征友收增千值税通政策宋的通扔知》陈（财胸税〔乡丰20巩09晒〕9灾号）沃第二辽条有交关规矿定，挤计算绿缴纳诸增值龟税；吐凡属暑于不丙动产乘的，冻应按牲照《董中华毛人民冶共和拼国营丙业税鲁暂行魄条例档》“昆销售轨不动国产”蕉税目椒计算凶缴纳但营业喜税。纳税茅人应嫂分别舒核算和增值胁税应班税货蛋物和栏不动辨产的蓄销售区额，翠未分瓣别核蓬算或习核算蕉不清厦的，繁由主拼管税溜务机酸关核简定其渡增值逮税应柿税货豆物的远销售究额和疗不动匙产的花销售睁额。本公规告自润20挤11景年9幼月1弓日起浸施行喂。51五、香扣除膏项目获金额烤认定新的具凤体要告求（四则）共霞同成少本费毙用应望分摊属于炭多个纲房地征产项题目共累同的镰成本俊费用洞，应呀按清能算项隙目可售跟建筑狱面积占多裁个项比目可售痒总建漫筑面药积的比房诚例或以其他陶合理翼的方慰法，舰计算夫确定幼清算企项目弯的扣夫除金樱额。52五、毫扣除丽项目铜金额螺认定艳的具赢体要轰求（五输）要灶求正饰确区画分开谱发成条本和形开发坟费用。由于作计算态土地爽增值犬税扣窜除项常目时旬，开烟发成炕本可替以加颂计2暴0%斜扣除沫，所踪蝶以，会有的任纳税宏人希录望加刻大开筋发成齿本，否可能痒将在帅期间辽费用咽中列酒支的秩开发停费用化也计失入前糟期工序程费戏、基标础设绒施费妖或开镰发间禾接费尊用，婚以扩隆大扣流除金剧额，壮少计内算增育值额葵从而绒少纳书税。慢因此票，税普务机赶关不缝允许必将开艘发费鞋用计猫入开块发成疤本中见的前掩期工盒程费室、基膛础设指施费红和开盾发间钻接费鼓用等君。53六、妄土地赌增值暖税的薄核定国征收（一液）核逐定征础收条柱件1、撑依照袋法律槽、行型政法耍规的峰规定榆应当钟设置划但未登设置看账簿拐的；2、堪擅自肢销毁唉账簿盯或者鞭拒不忘提供螺纳税领资料薯的；3、卫虽设朱置账案簿，奥但账粥目混耐乱或晶者成桂本资炉料、及收入迎凭证汤、费碰用凭姓证残楚缺不佩全，势难以榴确定佛转让求收入泡或扣叠除项价目金原额的料；4、艇符合璃土地袭增值离税清毒算条它件，酸企业们未按饱照规相定的沉期限去办理精清算宾手续稳，经偏税务粗机关皱责令倡限期浆清算仿，逾蔽期仍狭不清派算的重；5、耗申报燃的计安税依浴据明规显偏烈低，悬又无尊正当船理由芦的。54六、卷土地攀增值捕税的屋核定贯征收（二伟）核优定征意收的纪认定税务萌机关统在序土地皮增值慌税清皆算过胃程中跃，发云现纳镇税人嘱符合堡核定神征收族条件疏的，降应按界核定菜征收真方式剑对房雁地产平项目亮进行嘉清算字。对符扛合上晨述核图定征祝收条顽件的雹纳税添人，殿由主蹲管税闻务机欣关发搬出核秧定征货收的遥税务叨事项证告知蚊书后挑，税非务人妨员对殖房地丽产项芒目开古展土买地增比值税堤核定倡征收怕核查党，经孟主管羽税务滴机关阴审核瞧合议订，通鞋知纳誉税人买申报储缴纳赞应补辣缴税万款或钻办理励退税唐。对于浙分期冰开发鬼的房押地产呢项目看，各忧期清星算的歼方式您应保瓶持一喝致。即如帆果分槐期开呜发中顿有一裕期是耕采取还核定扔征收彻方式歪进行菊土地瓦增值享税清序算的乐，那然其他望各期鉴也应四该以筋核定枣征收粗方式阁进行永清算笔。55六、许土地来增值细税的浊核定却征收（二然）核筑定征域收率核定摔征收置必须秧严格愁依照辜税收啦法律部法规斑规定清的条钥件进剩行，掀任何垂单位轨和个驼人不缓得擅典自扩俊大核绣定征架收范贿围，狭严禁假在清冲算中妖出现却“以蹦核定奥为主愁、一萝核了仰之”玻、“忠求快棚图省足”的箭做法融。凡鹊擅自梦将核侵定征米收作欠为本漆地区友土地挑增值穿税清皱算主婶要方算式的悄，必笑须立宅即纠攻正。斧对确傻需核浅定征伏收的封，要荷严格盈按照甜税收舒法律蜂法规勾的要幸求，佩从严招、从获高确腹定核省定征路收率俭。为锄了规冰范核例定工怠作，核定傅征收雅率原持则上粮不得崇低于5%，各幼省级爪税务拦机关饶要结婚合本俩地实田际，莲区分输不同搁房地唐产类淡型制桑定核爷定征误收率畜。（国蜘税发成〔2赤01振0〕询53布号）56第三军讲蔑清援算收庆入的央确定转让收入范围不征税收入范围

免税收入范围57（一娘）转联让收怨入总复额范葵围《条赞例》伯第五状条：娃“纳革税人熊转让码房地忌产所孕取得延的收汗入包杀括货币抄收入、实物讲收入和其他肌收入。包括忌转让获房地赚产的堤全部翼价款毁及有屋关的融经济毒收益筐。”锋不允滤许从颜中减巡寿除任璃何成塔本费两用。（1易）取艰得的筹实物早收入：按血市场观价格摩折算新收入撒；（2艘）对稠取得以的无评形资模产收樱入：要评瘦估确有定价呢值。（3魄）取汤得的咽外国别货币汉收入嫌：以取劫得收咏入当育天或环当月华1日怨国家鱼公布炼的市管场汇绵价折突合成赛人民苹币。58国税胜函[士20箩10鞠]2猛20醒号：1、末土地难增值萝税清恩算时窜，已危全额害开具续商品窑房销傅售发羽票的哗，按匀照发征票所忙载金壮额确钞认收泳入；2、失未开对具发死票或歉未全锦额开娇具发愉票的孝，以姓交易卸双方文签订员的销疏售合乒同所曲载的债售房后金额六及其考他收默益确概认收对入。3、反销售象合同薪所载恒商品买房面东积与熊有关茧部门拖实际编测量扣面积茫不一密致，愧在清监算前最已发耗生补阶、退铁房款花的，仍应在嘴计算液土地庆增值套税时宪予以棉调整昼。土地盘增值独税清风算时星收入旧如何油确认姿？59（二划）代晒收代甩付费无用的哥税务绳处理房地播产开映发企胸业销型售商新品房次时，恰通常等要代届有关降部门馒向购携房者呼收取舌一些嗓价外彻费用毛，如拣煤气棚（天从然气陕）集竭资费宇、暖模气集退资费习、有庭线电内视初优装费批、电遗话初荡装费摸、办膀理产军权证场费用牵（房校屋交萄易手桐续费壮、产抚权登还记费晋、他吨项权冤利登欺记费徒、权息证工朵本费疏、契项税、瞒商品辱房购聋销合广同印沃花税铜、房催屋所跨有权宵证印待花税流、土抚地使舱用证虽印花才税、驾住房僵维修谋基金跑）等荡。这些萄费用椅通常算由房则地产盟公司槽先代抱收，效然后与再转哄交给阁委托番单位旅。那友么这达些代量收的粗费用测是否诵该征文税，歇征税笨时征否何种阳税以草及如需何征弹？601、多土地瞎增值隐税处神理财税澡字［捡19娇95仍］4河8号盲文：“对甚于县级名及县别级以班上人花民政废府要求垒房地南产开硬发企小业在什售房末时代递收的疼各项捕费用妇：如果慰代收扫费用降是计贴入房堵价中疯向购候买方醒一并景收取宪的，怎可做差为转租让房耀地产太所取恩得的拴收入雅计税筒。对坚于代绕收费撇用作垫为转瞒让收禾入计秩税的悉，在佩计算参扣除尤项目稻金额角时，可予以镰扣除对，但不允剧许作为剂加计煤20楚%扣劲除的导基数亏。如果培代收支费用浮未计蹲入房滨价中嗽，而鉴是在冻房价嫁之外弊单独究收取切的，勤可以姻不作板为转拐让房奶地产逢的收覆入。攻对于蜘代收巩费用先未作什为转翅让房荡地产抖的收回入计劣税的幅，在屿计算筑增值债额时不允跌许扣除脆代收毕费用鄙”。（二寒）代的收代妨付费防用的搞税务虑处理612、救企业厚所得疮税处腾理国税查发【症20怜09炉】3剪1号缠文：以出难具发令票单共位为称标准闪进行塞判断宋是否份纳税挂:A.劈燕凡纳击入开惰发产熟品价衡内或棚由企井业开落具发冠票的沈，应殖按规唐定全丈部确抹认为骂销售然收入穷；B.良未纳连入开现发产退品价毙内并揭由企泡业之煎外的纹其他错收取堵部门暴、单傅位开峰具发盏票的模，可肝作为社代收巡寿代缴画款项疲进行俭管理底。（二赏）代窗收代龟付费您用的眠税务胀处理623、染营业芒税处努理《营夸业税稍暂行方条例顺》第臂五条血：纳果税人根的营体业额谜为纳裁税人嘱提供师应税边劳务讨、转科让无燃形资袖产或俯者销尺售不排动产收取的全尤部价想款和孟价外果费用蓝。《营序业税翁暂行挽条例跨实施早细则凑》第额十三轻条：奶条例店第五妻条所摘称价板外费获用，陷包括奔收取主的手续健费、补惜贴、却基金续、集巴资费新、返亲还利阁润、晌奖励喝费、违约涨金、滞剑纳金筹、延炉期付较款利匙息、赔偿姓金、代收它款项、代苍垫款膨项、倍罚息些及其霜他各是种性效质的机价外派收费叙。（二绒）代骂收代页付费修用的步税务狸处理633、进营业职税处稻理但不包欢括同时是符合以下放条件颠代为楼收取慰的政涌府性件基金笋或者偿行政瘦事业铁性收岛费：（一遮）由娃国务浆院或停者财猎政部葛批准壁设立氏的政府舰性基板金，由偿国务浊院或辟者省摄级人画民政秋府及菠其财准政、克价格散主管枯部门夸批准蔑设立巷的行政笨事业党性收蔬费；（二稳）收隐取时枝开具省级辩以上财政够部门透印制馒的财惹政票委据；（三楼）所慌收款盈项全额上缴没财政牲。（二另）代由收代尤付费围用的样税务括处理643、胖营业荷税处牵理国税樱发[鞋20记04尚]6貌9号松文：住房逃专项冲维修额基金是属挑全体册业主明共同泉所有薄的一努项代透管基兄金，刚专项想用于章物业调保修蓝期满慌后物象业共签用部届位、赤共用农设施校设备意的维筑修和牺更新钳、改鲜造。仍鉴于聋住房辨专项殖维修狱基金废资金情所有逃权及喝使用君的特疲殊性跪，对镜房地亚产主忘管部刊门或点其指止定机份构、提公积盆金管出理中致心、呆开发岛企业色以及着物业辫管理围单位横代收胸的住钞房专情项维载修基貌金，不计错征营业窑税。（二择）代傍收代矛付费抓用的你税务防处理65（三梦）视蛛同销袄售收帜入1、巨土地概增值凯税处碗理（1底）房叨地产勺开发目企业遵将开再发产放品用袋于职工期福利、奖励、对外守投资、分配倡给股济东或忌投资脂人、抵偿鼓债务、换取胶其他扮单位句和个煮人的序非货男币性军资产等，屿发生所有各权转烛移时应护视同牺销售润房地鞠产。肿（国谈税发馒[2孕00姻6]玻18裁7号仔、国倒税发水[2茶00箭9]都91棋号）其收婶入按姻下列秩方法获和顺巾序确忠认：A.熄按本基企业唐在同慕一地炕区、狸同一贪年度被销售榨的同善类房芹地产蹦的平页均价调格确疫定；B.脚由主绢管税驳务机累关参纸照当乌地当辈年、柄同类鼠房地紫产的观市场梨价格杜或评亦估价申值确叛定。66（三泥）视躺同销茧售收信入1、韵土地廉增值民税处奸理（1毒）房地枝产开甲发企拘业将唯开发方的部肃分房查地产转为痕企业爬自用舒或用攀于出赵租等商榆业用哀途时市，如渠果产先权未侮发生完转移疏，不肠征收捉土地舟增值罪税，凳在税去款清臭算时回不列胆收入鹊，不截扣除扑相应坛的成狠本和叨费用错。（2坟）实丹施细同则第认二条封条贞例第圣二条驳所称肯的转将让国眉有土矮地使拉用权唱、地私上的第建筑任物及倦其附继着物取得候收入屋，是不指以悟出售逗或者燃其他英方式悄有偿泪转让留房地变产的搭行为秩。不包帝括以孩继承捧、赠漂与方畅式无剑偿转拒让房地垮产的悟行为步。土增龄税转攻让收豪入（孩范围矮）的叉确定67一、迎转让当收入邪（范宁围）班的确筹定（三站）视福同销债售收银入1、匀土地览增值抚税处污理（3狼）房励地产施开发忽企业镜将开巡寿发产粥品用宁于职工神福利、奖励、对外临投资、分配四给股背东或魔投资绝人、抵偿发债务、换取括其他剂单位忙和个最人的坑非货舟币性栗资产等，做发生所有全权转道移时应伍视同堵销售立房地或产。躲（国缠税发涛[2登00让6]登18桥7号窑、国守税发岭[2日00女9]葬91借号）其收俱入按衡下列览方法屯和顺薪序确京认：A.昌按本糠企业符在同吧一地驼区、鹅同一常年度久销售仆的同乡丰类房优地产拌的平趟均价苍格确天定；B.桂由主蛮管税霞务机冤关参禾照当饮地当扎年、东同类役房地碗产的概市场键价格日或评童估价仔值确惜定。68一、桌转让仙收入吵（范僻围）课的确男定（三兼）视痰同销顽售收河入1、攻土地租增值夹税处改理（4增）财导税字描〔1垒99弟5〕扣04躬8号四、仆关于便细则钢中“均赠与约”所头包括限的范旷围问溜题细则跃所称找的“夹赠与医”是爸指如皱下情谨况：（一赖）房竹产所闲有人赖、土菜地使炸用权角所有治人将呀房屋裁产权掀、土敏地使瓦用权赠与擦直系蚊亲属戒开承角担直田接赡包养义越务人走的。（二猾）房汪产所硬有、哪土地聋使用台权所脾有人种通过夏中国饰境内卫非营脏利的携社会铜团体婆、国膏家机巷关将繁房屋私产权头、土斗地使枣用权赠与雨教育缺、民支政和透其他窑社会灭福利贱、公笑益事巧业的怎。上述山社会披团体谨是指永中国走青少流年发怪展基以金会忘、希哨望工缠程基蚂金会峡、宋喘庆龄剧基金盲会、食减灾话委员典会、趟中国蛋红十致字会饰、中着国残师疾人昨联合冻会、拥全国倾老年糕基金盈会、鄙老区悄促进丸会以巴及经自民政亩部门山批准迎成立割的其舌他非男营利愤的公屑益性箱组织肚。692、浩营业攻税处胁理《实凡施细树则》缺第五认条：馆纳税野人有坑下列瓜情形编之一届的，候视同段发生晒应税停行为却：（一陷）单锅位或输者个惑人将辽不动扭产或扬者土即地使斩用权无偿卡赠送其他纪单位绘或者微个人汗；（二酱）单阿位或兔者个铅人自宽己新埋建（暑以下已简称妥自建杀）建山筑物献后销川售，肚其所冠发生迫的自半建行串为；（三绩）视六同销效售收搜入703、类企业效所得昨税处驱理国税截发【没20扮09钻】3岛1号滔第七响条规变定：将开发链产品用于捐赠、赞助、职工戴福利、奖励、对外呈投资、分配弟给股章东或旁投资可人、抵偿星债务、换景取其芳他企像事业疲单位踏和个箭人的巴非货跟币性叹资产宿，应视吐同销熊售。（三禽）视野同销盘售收寺入71对于汪用于狮职工窜福利只的商个品房蔬，作坝为视逗同销统售应赖如何钟确认玻存在砌一定药的难芦度。如用蓝于公哥司托儿纹所、公吨司健身仙康复险疗养刘场所等集羡体福吧利，轧由于各产权蝇没有呆变更胆，未绘发生星转让射行为掏，作孩为视荒同销诊售处哈理显黄然与庙土地献增值确税、脉营业挨税、握企业劲所得喉税确武认销悄售的兄条件禽不相插符。因此谣，“职集工福统利”应该呼理解伤为是演用于职工殖个人的福罩利分塔配。问题茄：职立工福膀利如练何认庸定？72问题非：土扒地使斥用者静转让故、抵押或置富换土独地等则特殊政情况质的税钟务处重理国税窃函[眨20壮07阴]6榆45歪号规践定：土地嗓使用延者转河让、驱抵押衡或置见换土背地，垂无论驳其是备否取更得了恨该土赢地的咱使用揉权属钻证书遵，无观论其怀在转胳让、储抵押及或置饺换土煎地过唇程中辜是否押与对锣方当纱事人洒办理掏了土到地使岛用权阻属证咽书变换更登夹记手似续，阶只要华土地剂使用用者享拜有占么有、体使用宫、收攀益或肾处分末该土纯地的掉权利英，且绢有合宫同等芝证据碌表明羞其实质转让岔、抵富押或畅置换寸了土推地并居取得勒了相鹅应的阵经济谷利益裁，土虽地使笔用者瞒及其伙对方潜当事犬人应扣当依承照税期法规近定缴厨纳营隐业税敬、土套地增萄值税父和契衡税等落相关震税收伏。土增堂税转告让收恒入（巧范围脸）的寒确定73土地哈使用茫者抵够押土哀地，倦是否割应该捏缴纳被相关郊税收离？土地护使用列权的朗抵押开是抵性押人灭以不朝转移旺占有陆的土川地使块用权幻玉方式券作为城按期冒履行糟债务秃的担会保，挠在不图能按季期履初行债乎务时挥，抵皆押权疲人有扇权依麦法处虾分抵女押物曾，并厘优先窃得到晌偿还冲的民很事行佣为。我们赤知道搁，在抚所担美保的蜂债务慎到期吩之前歪，抵爪押人纠实际络上仍樱对设厨为抵券押物躬的土始地享幻玉有占筒有、泳使用加、收喂益的测权利悄，土裂地使勤用权宾属并啊未发举生转姻移行套为，录在抵奔押期扣间，贞抵押害权人狠也并熟未因医将土离地使