第章不动产投资概论

不动产投资分析下载！第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业

1.2不动产投资与投资方式

1.3不动产投资分析的研究内容和框架

1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性1.2不动产投资与投资方式

1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。2.不动产投资及其特征不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。不动产投资具有其自身的特点。（1）不动产投资的巨额性（2）不动产投资建设与回收的长期性（3）不动产投资的高度风险性（4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性（5）不动产投资具有较强的金融依赖性（6）不动产投资具有较强专业性1.2.2不动产投资方式按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1．直接投资不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。（1）不动产开发投资不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。①按照投资对象按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。②按照淘投资添收益竭实现丸方式按照摄投资吐收益戒方式俘，不粱动产主开发颗投资通可分耍为不朽动产食出售钩、不激动产贫出租捧（租锻赁）粒、不讲动产圆自营格和混且合型抛经营闻等形拳式。不动骆产出乌售是辉不动勉产所值有权扎（目心前，雨对土奴地仅坊为使白用权伸）的做一次挺性出吃售，转这类箭房地埋产项剪目以冈预售老或开耍发完矿成后盘出售祝的方劝式得压到收狡入、必回收阵开发困资金惹、获选取开事发收弊益，冠以达风到盈页利的府目的驴；不动腔产出渴租仅辩是不朵动产惰使用询权的真转让鲁，它丢以预誓租或壁开发飞完成吗后出绑租的吗方式少得到泪收入角、回慢收开萄发资挂金、辅获取钉开发剖收益欢，以夫达到寒盈利棉的目相的；不动特产自想营是金指以笼开发渗完成瘦后自膜行经物营的她方式栏得到唯收入防、回栏收开恋发资轮金、各获取铜开发卷收益烤，以政达到能盈利灰的目捏的；不动星产混究合型孙经营盗是指办以预宗售、顺预租惰或开范发完学成后障出售粪、出勤租、摇自营敏的各赛种组掏合方柴式得认到收塞入、裙回收敲开发辟资金武、获愉取开产发收析益，红以达塞到盈扯利的员目的铜。（2）不声动产里置业氏投资房地兄产置提业投远资是箩指投搁资者存购买揉开发捡商新非建成迁的增楼量房揭地产虽或者脚在市浊场上图购买齿存量厉房地哭产，患以满暗足自丝式身生哀产经市营的坛需要紫，或降者转惯售给干其他戴置业森投资老者以辈获得纷转售捐收益晋，以抱及租晌赁给束他人垒以获甚得租祥赁收爽益的美行为夺。这类备投资斑的目奴的一龙般有谈两个螺：一堪是满兴足自冬身生生活居课住或说生产佣经营尘的需吼要，览即自脉用；腹二是啊投资粮者将秤购入绿的物染业出廊租给祝最终息的使鲁用者感，以档获取寻较为游稳定台的经叼常性慌收入都。2.间接骗投资不动喂产间摩接投镜资主让要是抄指将致资金羞投入胆与不央动产犁相关蝴的金闪融市碌场的呆行为皇。不淋动产文的间泡接投片资者牲不需泽直接袖参与链有关火不动撒产投锹资的傲管理场活动俯。其具本体投骗资方妹式包湾括发辩放不涂动产岂抵押莫贷款合，购哀买不衔动产价开发淋投资合企业怪的债择券、视股票悟，购奏买不芦动产用投资昏信托每基金摘和不擦动产撇抵押殃贷款辽证券兔等。不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程1.般3不动街产投悼资分因析的座研究贵内容扭和框竿架1.雄3.凉1不动洗产投踩资的水运动脂过程所谓隔不动匙产投荒资运柴动过移程，昏是指妻投资滥者将晨筹措常的资呆金从稿货币盼状态课转化限为不酒同类像型的星不动霸产，舒形成签资本晶，又箩回到业货币仰状态狡的不陵断循乞环的涨过程评。动伞态地柴看，成无论错是直弃接投斗资，剧还是竞间接牌投资栽，无勒论是脸不动零产开至发投勿资，比还是巷置业殿投资梯，都广是一钻个周躁而复殿始的冻运动烛过程乌。1.资金长筹集2.投资符分配3.投资材实施4.投资炮回收兽与增邮殖进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-丈2不动芳产投阁资运逆动过奸程1.嫁3.尤2不动斜产投京资开镰发程降序一般堆而言筝，不起动产拨投资拳开发堡可分筛为三匆个阶挣段：痰计划总阶段透、开掠发阶番段、汽销售往与自霸营阶名段。1.计划创阶段计划贞阶段尚指从野投资屠意向魔到项糊目投臭资决链策这蓄一时机期。仇这一乐时期和的中语心任播务是浸对拟周建项剖目进炊行科穷学论植证。计划贡阶段傲的主县要工厘作是严进行蛇市场轨分析述、法歌规可奥行性随分析和及财未务分康析等陆活动眉。2.开发渡阶段开发吸阶段容即项赤目决牛策后副从项宣目设榨计到颂竣工吃验收鼓、交叙付使柔用这命一时呜期。（1）土御地取碌得（2）规宁划设冒计条沾件与虹方案衣报批（3）项秒目施消工与渣竣工鸽验收3.销售盘与经围营阶贯段销售衣与经守营阶轮段的涛主要施任务凉是通别过销刷售或洽经营娘的方固式，棚实现誉投资项收益泥目标哀，归怪还贷盟款，甘回收貌投资配。计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地竣工验收制定营销计划销售、出租、自营规划设计与方案报批开发阶段销售与经营阶段项目施工物业管理图1-姜3不动初产投座资开弯发程乏序示势意图1.烫3.肾3不动怀产投马资分阳析的棕研究佳内容忧与框罢架1.不动竟产投瞎资分哈析的钟研究赖内容（1）投郑资决渐策投资秘者在皇把资脏金投皇入到患各种吧不同耳的不于动产厌上时甘，必诵须以狗投资杨者收台益最郊大化衰的投脆资目疤标为屡标准深。不迁动产身直接宿投资份包括和开发唯投资擦和置盾业投宵资两敞种方搬式。（2）筹墙资决齐策要从走事不讽动产拜投资馒活动牵就必穿须筹来集一询定数