房地产市场调查方法和技巧及报告撰写

房地产市场调查培训中管网房地产频道目录一、市场调查在房地产项目中的运用二、市场调查方法和技巧三、市场调查数据分析四、市场调查报告撰写一、市场调查在房地产项目中的运用市场调查基本知识什么是市场调查？市场调研的功能：描述功能(收集并陈述事实)诊断功能(解释信息)预测功能；市场调查在房地产项目的运用方式合作方式，针对不同的项目成立不同的项目小组；调查方法，通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。分析方法，是市场调查工作在整个房地产项目定位中最重要的一个环节，根本目的是透过数据表象挖掘深层涵义。二、市场调查方法和技巧销售人员的调查销售人员为什么要做市场调查呢？销售人员怎样做市场调查？销售人员做市场调查的时间？为什么？了解消费者对于产品的基本需求状况；了解市场的供给情况；了解自身项目在市场中的地位；了解竞争对手的实力；怎么做？销售经理安排销售人员执行销售人员汇报销售经理汇总分析提交上级了解目标客户群销售经理对销售人员的要求应该是关于市场供应和需求两方面；最根本的要求是：了解竞争楼盘和自身项目在目标客户群定位上的特征；销售人员在售楼部内完成客户调查，在其它楼盘销售部完成竞争调查；销售经理汇总分析向上一级领导提交市场调查报告，以便为下一期的定位、设计提供市场依据；贯穿始终的调查开盘前开盘时销售过程中交房入住入住后开盘前：市场需求及产品测试；销售期间：信息传播途径及到达度、产品需求及相关要求；交房入住：满意度；调查的重点阶段客户资料管理售楼部调查中，诚意客户调查最为重要；诚意客户调查，除了解基本需求外，还需定期回访；定期回访后需要进行客户资料管理，为后期的开发储备客户资源；专业人员的调查基本原则：真实客观性；完整性；统一性/规范性；时间性；保密性；调研工作的流程基础培训；项目培训；项目执行；数据分析及报告撰写；调查方式按访问的地点不同分为：入户访问和街头拦截访问；按访问的程度不同分为：深度访谈(深访)、家访和座谈会；按访问的次数不同分为：一次性访问和多次访问(派发、回访)；问卷基本结构封面：包括自我介绍、被访者姓名、联系电话、访问时间等内容；甄别题：用以甄选合格的被访者，题号以S1、S2等表示；主体部分：针对项目调查目的设计的相关问题，题号以Q1、Q2等表示；背景资料：被访者基本情况的收集，供资料分析用，题号以A、B等表示；访问工作的时间及记录方法访问时间：周一至周五17:00后的时间，周六、周日、节假日全天；记录方法：时间以24小时制表示；年龄记录周岁：0

9岁或1

8岁选择题：选择：①；取消：①；恢复：①开放题：用文字记录，以下会专门介绍；自我介绍面带微笑，语速适中，语言流利；表明身份，说明意图；切忌使用“调查”二字，应用“访问”二字；对时间只能说是“一些时间”，而非具体时间；不能说有礼品相赠；在自我介绍结束后，要主动跟进。不可访问的人不识字的人；语言不通的人；盲、聋、哑、过分衰老和智力有障碍的人；不住在该户的人(亲戚、来串门的朋友、邻居)；该户的雇工或保姆；间接被访者(不能直接面对面接受访问，需要有人转达意见的人)；相关行业的人(电台、电视台、报社、杂志社、市场调查公司、广告公司等)；与本次项目有业务往来的人；访问过估程中的寺原则语速昏适中耕，语鲜气平烫和，悼让被未访者卸听得房诚清楚/明白，中并有充枪分的时心间思考爱；严格按尘照问卷杀上的顺江序提问等，不能鹿多问或抗漏问；严格役按照布问卷吐上的鉴字眼垫进行霉询问虑，不晴能对背题意尼进行镇归纳克；要保证稠答案的跨客观性用，即一币切答案赛都代表究被访者返的意愿称，不能启加入自饶己的意勺见。引导访口问进程编，防止材被访者呀远离主投题或回妥答得太抵快。当被访帮者回答凯的答案堤笼统/不完炼整或不答非讽所问评时，给访问溉员需项要追头问，哲但不花能诱系导被百访者汽，要茧保持等中立控的态述度。在访问旨过程中食，不能预让被访便者看到跟问卷内文容或翻撇阅问卷服；除非在堵问卷中吃有明确号要求需篇要被访鞠者填写奸的部分踢，否则植，问卷揉不能由惊被访者请填写，窗哪怕被坝访者非匠常愿意都合作。记录怀的原呜则原话姑记录裙被访交者回攻答的贞与题壤意有湿关的赠答案旗；不能顿归纳因整理镰被访势者回茎答的书答案彼；你是怎余样感觉餐到的？你是怎浴样体会丈到的呢楚？你为什允么要这知么说？你说……是什饼么意夫思？你能不筛能说得闲更具体后一些？你能不贪能解释鸡一下这舌是什么破意思？保持中婶立的追急问方法封面的用问法问完逼所有夜的问编卷内畜容后苍，再邮对封慎面的总内容漠进行邮询问租。问粗完封诸面的糊内容兽后，何检查齐问卷爆中是稻否有猴漏问才的地蹈方，州然后湾向被仰访者沿赠送酿礼品此，道婚谢离振家。访问时顺间：分为径开始谣时间味和结斥束时演间。枝开始赤时间浆是在堂一开李始访扶问的蔬时候僻记录绘，应水晚于关敲门絮时间既；结母束时混间是诵在问亩完背过景资侧料后兼记录毫下来磨的。被访者推的姓名丑：请问您谊贵姓，扬什么名阶字呢？宝一般被烧访者都则愿意合畏作。若冰遇到不僵愿留下豪姓名的熟被访者字，我们开可以解外释：我征们对所虽有的资师料都会抽保密，烘在资料球分析完撕毕后，剧我们会脊将所有婚资料销统毁/我们只杜是需要乞一个真峰实性的跟证明，犬证明我冲们确实渡是访问咱过你的著。被访胖者的犬联系泻方式确：请问冠你的妄电话龟是多横少？/请你给枪我留一寨个电话泊号码。其若被访药者不愿辛意留下玩任何联合系方式神，我们动的解释梁是：我预留你的义联系方示式是因惩为我怕宏有问错疾的地方主，到时基候可以厚直接打湖电话问宝你，而厌不需要痛再次登愤门来打农扰你。被访晴者的猎地址奔：请问侧你这爽里的腊地址掏是不湿是“XX街X号X幢X单元X楼X号”或请模问你巧这里足的地阻址是……竞争环铃境调查调查想方法以步凡行方零式对邪竞争避楼盘洪周边碰的商璃业、书交通巨、生池活配佩套设钟施进查行调皇查。辆主要描目的求在于效：得绿出往乐返于初这些戚配套女设施砌之间坦的时踢间；针同时澡，还敌要了霜解这滴些配纠套设扬施的题实际廊营业凑时间放。也就是辞说，通袜过自己妥的实际秃感受来摔体验消虑费者未承来居住置的便利船程度。模这一点喘更应当奶运用到尊自己销宁售的楼希盘上，序避免一杠味的告泉诉消费都者我们断的楼盘乒离某某垫配套设调施仅多泡少米的禽距离，盟用时间值距离告裳诉消费罗者最有盛效。调查的鼠身份：张购房者苍和同行火；最好谈两人一闹组，能扔够看房签的尽可遮能看房趟；先听销区售人员些介绍，推然后再淹问一些外作为购豆房者十叠分关注亮的问题滤，如价症格、面恩积、户皱型等，姥尽可能示的不要嘉提及比洗较专业调的术语蠢；容积率旋、建筑捏密度等坦专业性远较强的升问题可着以通过赚楼书或迈电话了纪解；如临销售率恐等必须舰了解的纳信息应易从侧面推了解，脱尽可能脖避免直蒙接询问秀；对于一肚些比较她重要的渡楼盘可哀以直接耽向对方饥透露同摆行身份坊。同时蚊，对其秆销售经仰理进行腾深度访偿谈，重救点了解智项目的土销售策由略及目窝标客户响群体特瓶征；对一询个楼抚盘的片调查隔结束招后，跃应当骆将对固楼盘词的总绪体情枝况进渗行评棵价，党尤其敢是对氏项目析优劣垦势的努评价锹；如果孤是非菌常重洞要的础楼盘忘，可矛以分符不同痒的几邮组分岩不同帽的时单间段滔完成糟调查椒，甚禾至是瞧排号圆；在售楼陈盘调查纲结束后盏，通过抛对基本屠数据的脚了解，资结合楼称盘现场数的感受兆，以及浸对产品析的了解才，完成臂对每个顽项目的葬评价分女析。评价分买析完成没后，销骨售部门毕组织讨斑论，相补互讨论行调查经临验，分遇析各自碎对于项贷目评价烈分析的蔽理解；三、随市场界调查销数据殃分析分析虚出所鹿调查再楼盘私板块购的整体特旅征(如产膝品类纺型、测特征敢、目驴标客兆户群踩体定傍位)；分析不同类句型产品伟的特征，即不百同的产随品分类气别分析(如分布或区域、另规模、勾价格等)；同类池型产呀品在西不同寄区域怀、环僵线的唇相关姑条件蜜类比什分析；具常体的嫩分析括方法内需要弓根据卵项目夫调查蚊初期行所设某定的览目标锻来确列定。分析乡丰目标数据的亡处理可爪以通过Ex归ce谜l(简单晒的分辜析)或者Sps支s(要求董较高性的分拨析)来完成扩。分析手些段SPS速S处理Exc贞el处理物业形态MeanNMinimumMaximumRange小高层4137.58350046001100高层4468.577390053001400小高层+高层38001380038000Total4261.2516350053001800SP倘SS对物极业价鉴格进估行均工值分刚析无论采哀取什么玩样的分膀析方法梯，最重篇要的是回：不单滋纯的记镰录数据狭，通过榨对数据稳的解读摩来发现方整体楼梅盘或者互区域市种场的特如征。总结触出来胃就是家，竞框争环皱境调盆查不须是单逼纯的详收集验数据职，而领是通马过收嫂集数铺据来涨提升扰自己辟对房皂地产柔的理跪解，涌挖掘萌自己双解读猪数据搭的能增力。同时杠，将界竞争愧环境捧调查桑与消疗费者休调查床结合仇起来君，使收自己爱能够止全面傲的了而解市谢场，页而不塘是单笼纯的梦仅仅逃是了写解某私个方跌面的青情况未。四、报证告撰写报告舱结构续体系调研毫目的调研清方法调研范叶围数据扬分析艇内容报告混表现奖方式图表是孟最有效男的表现园手法；使用休图表曾最主征要的其要求醋：简览单、规直接犯、清驴晰、仇明了妥，将拆复杂背的数馅据简五单化哑；最常回用的馒图表虏：柱勇状图容表、修条形宣图表爷、饼晶形图甜表、蜓线形酬图表设；常用震图表图表云使用情方式研究盈数据否一般忽体现沸出的初关系突是：阻频率膀分布下、成宴分、拔时间浆序列赶、项查类或颈相关勉性；使用蚕图表乡丰的过禾程中攀，图灭表标巡寿题应吴突出治重点恋，点箱明主廉题；线形吹图表侧一般裕只适割宜在刊表达屈时间裙序列默关系