物业公司顾问书模版设备管理册

咨询咨询顾问书（九）设备管理册目录一、说明………………3二、公用设备管理程序………………3三、供配电设备保养修理修缮作业指导手册…………48四、发电机保养修理修缮作业指导手册……………49五、停电管理作业指导手册……………51六、1千伏以下电力电缆保养作业指导手册……52七、各类泵保养修理修缮作业指导手册……………53八、给排水系统异常状况处理作业指导手册……54九、单级、多级分段式离心泵修理修缮作业指导手册………………56十、清洗水池（箱）作业指导手册……………57十一、消防泵试运行作业指导手册……………59十二、电梯操作作业指导手册……………60十三、电梯保养修理修缮作业指导手册……………61十四、电梯故障处理作业指导册……………62十五、小型空调器安装保养修理修缮作业指导手册………………64十六、住宅风冷式冷热水中心空调机安装保养修理修缮指导册………66十七、泳乐设备保养修理修缮作业指导手册……………68十八、修理修缮维护设备及工具操作作业指导手册…………………71十九、测量仪器年检指导册……………73二十、家庭修理修缮服务的提供和监控程序………76下期咨询咨询顾问书预报………………78（一）、说明本册咨询咨询顾问书内容涵盖项目所涉及的设备种类，具体的设备操作修理修缮因设备型号差异而不同，可依据现场实际状况在本册咨询咨询顾问书基础上调整完善。（二）、公用设备管理程序为规范小区机电设备等公用设备的管理，保持公用设备的良好状态，确保所管辖区域公用设备发挥正常功能，特制定此管理程序。一、公用设备的分类1、供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、监控柜（箱）、公共照明、供电线路等。2、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。3、消防系统：烟雾/温度探测器、报警装置、消防监控主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。4、电梯5、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。6、电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。7、安防系统：闭路监控系统、门禁监控系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡更系统等。8、修理修缮维护设备及工具：电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。9、其它公用设备：泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设备、吸尘器等。10、房屋本体及附属设备：防雷系统、自行车棚（房）、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。二、管理职责1、管理处经理负责公用设备保养修理修缮工作的检查、监督工作。2、设备主管负责公用设备保养修理修缮工作的组织、支配和实施，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。3、设备责任人负责责任范围内公用设备保养修理修缮的日常工作。设备责任人（技术修理修缮人员，以下及相关作业手册同）4、管理处客户服务中心负责不定时抽查设备保养状况及相关质量记录，监督设备大修及重要修理修缮工作，对检修质量进行鉴定，并记录在《公用设备保养修理修缮记录表》上。三、管理细则1、设备房管理1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。1.2设备房门应有“机房重地，非请勿进”等标识，进出随手关门。3设备房中重要设备上端如有管网等设备时，应在设备上端加装喇叭口等设备，做好防护措施，以保证重要设备的平安使用。1.4凹凸压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房，应装置干湿球式温度计，对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40℃5参观来访人员需进入设备房，凭管理处经理通知，并指派专人伴随方可进入。1.6设备责任人负责每天检查设备房，查看房内环境温度、湿度，并把各种运行数据记录在《公用设备保养修理修缮记录表》上，每周清洁设备房一次。2、设备保养修理修缮2.1日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设备，正常状况下无需记录，发觉问题及时处理，并记录在《公用设备保养修理修缮记录表》上。2.2设备主管每天负责检查监督保养修理修缮工作，发觉问题及时要求设备责任人处理，并记录在《公用设备保养修理修缮记录表》上。3每月管理处经理睬同设备主管及设备责任人对各类公用设备的状态及其质量记录进行一次巡查，发觉问题及时在《设备（设备）检查记录表》中予以记录，明确整改处理的责任人、履行日期，履行后由设备主管进行复查，并做好记录。2.4设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等级检修全部内容：2.4.1日检：属巡视性检查维护。对设备房及四周环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象，照实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常状况。2.4.2月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故的发生，保证设备正常运行。2.4.3季检（半年检）：属维护性检查。对设备进行清扫、加油、调试。2.4.4年检：属恢复性检查。对设备进行局部解体检查，应着重恢复设备的电气性能、机械精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。2.4.5大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的进展需要进行技术改造。设备主管应视设备故障状况及时提请设备大修报告，经管理处经理审核后报小区业委会批准执行。2.4.6分承包方保养修理修缮：依据协议内容，在设备责任人的督促下进行定时保养及处理故障，并按要求记录在《分承包方设备保养记录表》上。5管理处设备主管应将设备检修状况和重要零部件更换状况记录在《公用设备保养修理修缮记录表》、《设备台帐》及《设备（工具）汇总表》中。2.6对重要设备、设备的易损易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于突发故障的及时处理。2.7设备主管应依据批准的检修方案和修理修缮内容，做好修理修缮前的调查筹备工作及防范措施。涉及人身平安和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要修理修缮工作，管理处经理需到场指挥、沟通沟通协调、组织。2.8设备大修，管理处客户服务中心主管应到现场进行修理修缮状态检查、督导检修人员按工艺要求检修，解决技术难题，保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。2.9年度检修方案由管理处在每年十二月十五日前上报公司审批。应严格执行检修方案，如有特殊原因需变更检修方案时间，应提前一周上报公司批准。2.10管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料文件资料资料文件资料文件资料等设备管理档案，以便系统地把握设备状态，便于今后修理修缮工作的查阅。3、供配电系统管理1管理处应严格遵守电力部门的《供用电协议》，明确高压设备的分界点及供用电设备的所有权属性，并保存相关资料文件资料资料文件资料文件资料。3.2管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发觉所有权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异常状况时，应及时告知他方，以免影响本小区的供电平安。3.3管理处应依据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容补偿屏自动监控器必需始终处于良好状态，确保功率因数符合电网运行规定要求。3.4对供配电设备的检修应尽量在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备，则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备的设备责任人。3.5为确保小区供配电系统平安，对变压器二次总开关的爱护整定值，设备责任人不得任凭变更；若需变更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管理处经理同意后方能进行，并报公司备案。3.6备用发电机应常常保持良好状态，在市电停电的状况下，设备责任人应保证在5分钟内使发电机运转供电，以确保重要负荷的正常使用，关于运行状况记录在《柴油发电机运行记录表》上。发电机与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠，防止反送电。3.7设备责任人要及时、准确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年需对发电机、电动机做绝缘测试，并予以记录。3.8停电设备检修时平安注意事项3.8.1由设备主管指派一名设备责任人为现场监护人，并填写《停送电操作票》。3.8.2断开隔离开关，必需由设备责任人挂“有人工作，严禁合闸”的标识。3.8.3停电检修设备必需由设备责任人用高、低压验电笔对变压器和配电柜进行测试，并挂接临时接地线。3.8.4最后由设备主管核对，确认无误后方可进行检修。3.8.5检修完毕后，由原挂接地线人员拆去地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。3.9低压带电作业平安注意事项3.9.1严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。3.9.2设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。设备主管必需指派一名现场监护人。3.9.3作业人员必需穿戴绝缘手套和绝缘鞋。4、给排水系统管理4.1无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。4.2消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀。4.3雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，依据实际状况确定是否解体检查并记录。4.4生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视状况而定，但至少5年应重新涂刷一次。4.5泵房监控柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。4.6水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水质检测中心取水样检测，结果由管理处存档。5、消防管理5.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必需由设备责任人或专业技术人员在场，试验时间应尽量支配在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。5.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视状况而定，但至少5年应重新涂刷一次。5.3水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处经理审批，并及时通知顾客。5.4送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。5.5破玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外部清洁，字迹清晰、玻璃完好无损，具有报警功能。5.6送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。5.7消防管阀门每月检查一次，阀门处于常开位置。5.8消防泵、喷淋泵，每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常。5.9消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，结实，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验条，并在封条上签字，最后做好记录。5.10灭火器材需每周检查，做好记录，要求压力表指针保持在绿色区域范围内，灭火器表面保持洁净，摆放整齐，标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，依照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量，分布位置及有效期，以备查阅。5.11消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪作他用，必需按指派位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。6、电梯管理6．1电梯管理设备责任人必需持有本市劳动局颁发的有效操作证才能上岗操作。设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作，发觉问题及时处理，自己无法解决的通知修理修缮分承包方进行修理修缮，同时知会设备主管，并对分承包方的修理修缮及定时保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。乐观协作劳动平安检查部门认真做好审检工作，轿厢内应张贴劳动平安部门颁发的《准用证》。停用电梯时应将轿厢停放在最顶层。2设备移交后，设备责任人应与前期介入人员进行设备的交接；由设备责任人负责督促保养方提出年度检修方案，每年签订的修理修缮保养分承包协议须将年度检修方案作为协议的一个附件。3分承包公司签订保养协议时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，半保协议中应明确零配件的价格。4每半年由公司相关人员会同管理处经理，对电梯的运行、保养及故障状况进行总结，并对分承包方的保养方案内容和履行状况综合评价。每季度由管理处经理依据协议规定和质量记录对分承包的保养状况进行评估，确定是否扣除一定比例的保养费或终止保养协议。结果及建议书面知会分承包单位。5保期或保养协议到期前两个月，部门应对分承包方的工作进行评估，确定是否续签协议或更换分承包方。协议签订后，部门经理应将保养条款书面知会设备责任人。7、空调系统管理7．1空调主机及自动监控系统的操作站为专用设备。微机操作密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准，非指派人员不得擅自操作。2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、柜机故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管。3央空调系统温度达不到要求、冷冻机组监控部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告管理处经理。7.4阀出现爆裂故障时，应实行紧急措施，或请有资格/资质/资质的技术人员处理。5冷水机组自动监控系统工程出现故障时，设备主管应及时向管理处经理报告。并通知自动监控系统原承包方或有资格/资质/资质的技术人员进行检修，查明原因向管理处经理报告。6自动监控系统网络和监控模块出现故障，设备责任人未经经理同意，不得擅自拆修，应及时邀请自动监控系统原分承包方处理。7.7每半年对网络监控器及模块箱进行保养。7.8小型空调器故障应由专业技术人员进行处理。8、电讯系统管理8.1设备责任人应确保电话、消防对讲系统、有线电视、宽带网、紧急广播系统等状态良好。8.2每周对广播系统的CD机、功放机、音箱进行清洁除尘一次。每月对线路的绝缘状况进行一次检修，对系统进行调试检查，保证其常常处于良好的工作状态。并予以记录。8.3电话、有线电视、宽带网等要明确其责任范围的划分，要保证其机房设备及其它相关设备的正常用电需要。每周对供电设备及线路一次检修。8.4电话、有线电视、宽带网等系统的故障，设备责任人应乐观关心顾客与相关单位进行联系。在相关单位的修理修缮人员到达后要赐予乐观的协作。9、安防系统管理9.1监控中心值班人员通过显示器画面状况，把握闭路监控系统工作状态，发觉问题及时解决，自己无法解决的报监控中心主管处理。设备责任人应每季检查视频电缆、监控器、矩阵主机、视频分配器、录像机（或存储硬盘），进行外部及监控台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。设备责任人应每月对摄像机镜头进行清洁保养，效果不好的要重新进行调整，并由中心主管确认监控范围符合安防要求。监控中心主管每周应对监控主机的编程进行确认，对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录本上。9.2门禁系统中的电脑应确保时刻处于正常进行状态，各种卡的授权、发行、挂失状况每月由监控中心主管进行汇总，记录存档并与管理处的记录进行核对。设备责任人每周对防火门的电子锁普查一次，发觉问题及时处理并记录。每月对停车场监控系统检查保养一次，发觉问题及时处理，或请有专业技术资格/资质/资质的人员进行修理修缮，并予以记录。9.3保安对讲、消防对讲、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由中心值班人员每周清洁保养一次，外围部分每月由监控中心主管支配普查一次，进行双向测试，发觉问题及时处理并记录。9.4红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功能完好。并对检查状况予以记录。10、修理修缮维护设备及工具：10.1由仓管员负责分门别类，摆放在指派、方便使用的位置。10.2由修理修缮负责人依照设备保养规定进行定时保养、送检、报废等工作。10.3使用者须办理相关领借用手续，按关于操作指导手册准确使用。10.4使用完毕，由使用者清洁整理，并由设备责任人进行一次检查、保养，仓管员验收后放回原处并完善关于手续。10.5加工场地所使用的电器应符合用电平安技术要求。10.6加工场地应配足消防器材。11、其它公用设备管理11.1设备责任人每周对泳池平安变压器电压值进行测试一次，并将测试值予以记录，每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。11.2燃气紧急切断装置应每周检查一次，设备责任人在巡视过程中，一旦发觉管道有泄露状况，应立刻关闭燃气管道总阀，及时通知燃气公司派人处理。燃气紧急切断装置应每半年至少做一次切断试验。11.3剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器等小型移动设备，应由专人使用，并指派修理修缮负责人。每周由修理修缮负责人进行一次试机，检查进行和平安状况，发觉问题及时处理并记录在《公用设备保养修理修缮记录表》中。11.4组合健身器、跑步机、登山机、单车机等健身器材，应指派专门的修理修缮保养负责人。每周检查各器材的进行状况，保证各器材处于良好的使用状态。发觉问题及时处理并记录在《公用设备保养修理修缮记录表》中。如未能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上“暂停使用”标识。12、房屋本体的管理及维护12.1对于小区红线内的公用设备，以及房屋本体的公用部分，应指派专人每天巡视，发觉问题，及时向管理处经理汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度，如属保修期内，通知施工队修理修缮，如超过保修期，依照相关法规要求，完善手续后，合理支配自修或委托他方修理修缮，并做好相关质量记录。12.2天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪，保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主的沟通沟通协调工作。12.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设备应当每五年至少修缮粉刷一次。房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。所需费用从住宅修理修缮基金支付。基金使用的明细表，应当向业主公布。期限届满确实不需要粉刷的修缮的，业委会可向市、区住宅主管部门申请延期，获批准后，可以延期。12.4房屋的空调架、防盗网等外观设备应当每三年至少粉刷一次，其费用由业主或承租人承担。申请延期的手续同上一条之规定。12.5对装修方案应严格审核并对过程进行监督。严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的平安。12.6发觉占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、单车房（棚）等公用设备而影响其正常使用功能的，及时通知业主并进行清理。12.7房屋本体防雷系统应在每年三月上旬进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并做好相关记录。13、设备的前期介入13.1前期介入人员应乐观与地产公司及施工单位联系沟通，对机电设备和其它设备的安装调试工作进行跟踪，把握工程进度，照实填写《前期介入周信息统计表》，及时向公司反馈信息。13.2参加设备交接人员在设备交接进程中，应按设备的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改建议或建议或意见。前期介入期间，相关人员应主动收集设备资料文件资料资料文件资料文件资料及分承包方的联系方式和联系人，并整理归档。13.3设备交接后应及时确定设备责任人，由设备责任人负责在一个月内将设备的操作规程编制履行并现场张挂，维护保养和故障处理规程在设备接管后三个月内履行。四、各类设备（设备）保养一览表各类公用设备设备的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“√”表示需要；“—”表示不需要）检修类别设备名称日检周检月检两月检季检半年检年检每年三月低压配电室√√√——√√—发电机—√———√√—电梯√√√—√—√—空调系统√√√—√√√—各类水泵√—√√√—√√泳乐设备√√—√——√√电讯系统√—√———√√安防系统√√√———√√防雷接地———————√燃气紧急切断系统—√———√——清洁绿化设备—√——————消防系统及设备√√√√√√——五、相关工作记录表格设备责任人日常保养和设备主管日常巡查工作中发觉的问题及处理状况记录在《公用设备保养修理修缮记录表》中，管理处经理或助理每月巡查状况和时间记录在《设备（设备）检查记录表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的修理修缮保养记录需在《公用设备保养修理修缮记录表》的“备注”栏内予以标明修理修缮保养类别。大修工作、故障处理在《公用设备保养修理修缮记录表》中予以记录，对于设备的突发性故障的抢修还应在《设备抢修（大修）记录表》中予以记录，并将《设备抢修（大修）记录表》报公司备存复印件。对于分承包方在保修期内设备的定时保养及故障的处理，必需在《分承包方设备保养修理修缮记录表》中予以记录。对分承包方保养修理修缮效果的评估，需填写《分承包方保养修理修缮效果评估表》。附相关工作记录表格：1、《工作方案支配表》2、《公用设备保养修理修缮记录表》3、《停水/电/气/试消防设备通知单》4、《分承包方设备保养修理修缮记录表》5、《分承包方保养修理修缮效果评估表》6、《设备(工具)汇总表》7、《设备（设备）检查记录表》8、《机电设备年度检修方案》9、《设备抢修（大修）记录表》10、《电力运行记录表》11、《发电机运行记录表》12、《消防主机运行记录表》13、《消防联动柜运行记录表》14、《消防设备清单》15、《二次供水设备清洗消毒记录表》16、《前期介入状况周记录表NO.1》17、《前期介入状况周记录表NO.2》18、《前期介入状况周记录表NO.3》19、《前期介入状况周记录表NO.4》20、《前期介入状况周记录表NO.5》21、《前期介入状况周记录表NO.6》22、《前期介入状况周记录表NO.7》23、《前期介入状况周记录表NO.8》24、《前期介入状况周记录表NO.9》25、《智能门禁系统检查表》26、《闭路监控系统保养修理修缮记录表》27、《电缆绝缘测试记录表》28、《检验/测量/试验仪器（设备）汇总表》29、《测量仪表年检记录表》30、《测量仪器年检合格标签》31、《停送电操作票》32、《设备台帐》33、《设备标识》34、《家庭服务状况记录表》附1：***物业管理处工作方案支配表序号：部门年月份序号项目负责人方案时间履行时间0102030405060708091011121314151617181920编制人年月日审批人年月日备注附2：****物业管理处公用设备保养修理修缮记录表序号：部门设备名称责任人型号规格时间原因内容修理修缮人监督人备注附3： ****物业管理处停水/电/气/试消防设备通知单序号：敬重的业主（住户）：由于_____________________________________的原因，(部位)需要（停水/电/气/试消防设备），估量时间从__________至_________，请您接到通知后，做好____________________。不便之处，敬请谅解！******物业管理处签署：年月日附4： ****物业管理处供方设备保养修理修缮记录表序号：部门设备名称年月份至年月份通知时间发通知人通知方式保养维修起止时间保养修理修缮内容、原因、结果保修人责任人设备监督人附5： ****物业管理处供方保养效果评估表序号：部门设备名称设备编号型号规格保养单位保养方式考核项目年月份年月份年月份本月故障次数本月重复出现的故障本月修理修缮不及时次数招修招修招修例保例保例保本月保养不合格次数工作质量工作质量工作质量零配件零配件零配件本季度故障次数本季度重复出现的故障本季度保养方案执行状况执行的全面性执行的时间性本季度保养方案的合理性本季度设备运行状况评估设备责任人建议经理评价附6： ****物业管理处设备（工具）汇总表序号：部门设备名称型号规格产地责任人或持有人变更备注姓名时间姓名时间姓名时间姓名时间附7：****物业管理处设备（设备）检查记录表序号：部门设备（设备）名称检查情况检查人整改期限确认人复查状况复查日期复查人备注附8: ****物业管理处机电设备年度检修方案第页共页部门（）年度检修时间（月日）序号设备编号设备名称周（半月）检月检季（半年）检年检编制：审核：批准：日期：日期：日期：附10:****物业管理处电力运行记录表序号：项目时间变压器负荷开关名称及状态变压器房温度配电房温度抄表人员签名电压（V）电流（A）变压器温度（oC）有功行度无功行度功率因数UbaUacUcbIaIbIc星期标准值时间一9:0017:00二9:0017:00三9:0017:00四9:0017:00五9:0017:00六9:0017:00日9:0017:00特殊事项：1、2、3、年月日至日当月第周责任人监督人说明：1、变压器所有需在标准值栏内填写当时一段时期内的稳定值；具体抄表时若与标准值全都，在栏目内打“√”；不全都时需注明具体数值并在特殊事项栏内说明状况。2、负荷开关接通时打“√”，断开时打“×”；发觉异常状况时，也需在特殊事项栏内说明。附11：****物业管理处柴油发电机运行记录表序号：部门发电机型号年月至年月日期启动时间停机时间本年度累计运行时间燃油量机油位冷却水位电压电流频率油压水温责任人备注附12：****物业管理处消防主机运行记录表序号：部门年月份内容时间运行状况故障点及原因解除故障时间火警点及原因解决方式值班人责任人监督人附13： ****物业管理处消防联动柜运行记录表序号：部门年月份内容日期送风排烟阀警铃消火栓泵喷洒泵排烟风机电梯归首值班人责任人监督人附14： ****物业管理处消防设施清单序号：名称分布状况数量有效期保养周期备注统计时间统计人附15：****物业管理处二次供水设备清洗消毒记录表序号:序号水池水箱位置清洗日期开始清洗时间完毕时间清洗消毒人员监督人化验单化验结果附16:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.1）序号:项目内容供配电系统01发电机06监控柜（箱）02高压环网柜07公共照明03变压器08供电线路04配电柜09配电室05动力柜10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附17:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.2）序号:项目内容给排水系统01水泵房06排污管网02水池07水泵03雨水井0804化粪池0905供水管网10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附18:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.3）序号:项目内容消防系统01消火栓系统06联动柜02自动喷淋系统07报警装置03气体灭火系统08消防监控主机04防排烟系统0905消防水泵10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附19:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.4）序号:项目内容电梯01机房0602井道0703轿厢0804底坑090510工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附20:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.5）序号:项目内容空调系统01冷水机组06风机盘管02循环水泵07自控箱03冷却塔08管网04空气处理机09户内小型空调05新风机10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附21:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.6）序号:项目内容电讯系统01电话0602有线电视0703背景音乐系统0804紧急广播系统0905宽带网10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附22:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.7）序号:项目内容安防系统01闭路监控06居家防盗报警02红外线周界防越0703停车场与道闸0804门禁0905楼宇对讲10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附23:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.8）序号:项目内容房屋本体及附属设备01防雷系统06道路02主体07屋面03墙面08停车场04楼梯间09门窗05通道10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附24:****物业管理处前期介入状况周记录表（NO.9）序号:项目内容其它类公用设备01泳池及设备0602喷泉及设备0703会所娱乐设备0804燃气管道及开关0905园林绿化10工程进展状况工程质量与地产或施工队交接事项关于问题处理状况其他备注监督人：记录人：年月日年月日附25:****物业管理处智能门禁系统检查表序号：门名称或所在位置对讲电话状况断电时门锁状况备注门名称或所在位置对讲电话状况断电时门锁状况备注检查时间检查人修理修缮人监督人 附26: ****物业管理处闭路监控系统保养修理修缮记录表序号：部门责任人时间摄像机录像机主机电源保养人监督人备注除尘加油调整外部除尘磁头清洗指示灯除尘接头附27: ****物业管理处电缆绝缘测试记录表序号：序号电缆用途型号起止点绝缘电阻值（MΩ）备注A-BA-CB-CA-0B-0C-0A-地B-地C-地0-地附28:****物业管理处检验/测量/试验仪器（设备）汇总表序号：仪器编号使用部门仪器名称规格型号检定方式检定周期检定日期检定人检定日期检定人检定日期检定人附29:****物业管理处测量仪器年检记录表序号：部门仪器名称规格型号精度级别出厂编号档位标准测量误差标准测量误差标准测量误差平均误差备注检定结论检定人:年月日品质管理部建议或建议或意见检定人:年月日附30:****物业管理处测量仪器年检合格标签测量仪器年检合格检定人：检定日期：****物业管理处附31****物业管理处停送电操作票配电房名称停送线路名称停电原因停电范围检修人员要求停送电时间年月日时分到年月日时分工作负责人许可停送电时间年月日时分到年月日时分设备主管或主办实施平安措施实际停电时间年月日时分值班负责人工作负责人工作履行时间年月日时分工作负责人解除平安措施实际送电时间年月日时分设备主管值班负责人工作负责人附32： ****物业管理处设备台帐序号：部门设备名称型号设备编号折旧年限使用日期设备主要参数维修情况修理修缮时间修理修缮内容修理修缮人员备注附33：设备标识（例）附34：****物业管理处家庭服务状况记录表序号：物业名称房号登记日期联系电话应收金额第第第一二三联联联服务内容1.2.3.服务人员履行时间顾客签名总计存顾财根客务回访状况服务及时性□满意服务技能□满意服务态度□满意建议或建议或意见或建议□不满意□不满意□不满意回访方式回访人员回访时间签名（注）：1.采纳“电话”回访方式，“确认”栏由该回访人员签名；2.采纳“上门”回访方式，“确认”栏由顾客签名确认。（三）、供配电设备保养修理修缮作业指导手册为保证供配电设备正常运行，确保正常供电，规范供配电设备保养修理修缮工作，特制定此作业指导手册。每天保养修理修缮由设备责任人巡视检查两次并记录。每周由设备责任人维护保养一次如下项目:动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外部除尘、配电室室内清洁、射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、出入口应急指示灯；各电器设备运行是否正常。并做好记录，周末送经理批阅。三、每月保养修理修缮由设备责任人维护检修一次如下项目并记录，月底送经理批阅。1、紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。2、检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。3、检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。四、每半年保养修理修缮1、由设备主管组织人员对低压电力配电屏停电检修；对已停电的变压器除尘，给母排螺栓加中性凡士林并紧固。2、由设备主管把半年的供配电设备保养状况向管理处经理报告。五、年度保养修理修缮1、由设备主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、母排螺栓、具体检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并做好记录。2、由管理处经理审核检修记录。六、每周、每月、每季、每半年、年度的修理修缮保养记录需在《公用设备保养修理修缮记录表》的“备注”栏内予以标明修理修缮保养类别。七、相关工作记录表格《公用设备保养修理修缮记录表》（四）、发电机保养修理修缮作业指导手册为保持柴油发电机的良好运行状态，确保后备电源供应正常，特制定此作业指导手册。一、一级检查每隔七日至少一次清洁机房和检查柴油机及机油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组,试运行时间每次10～20分钟,观看机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据。倾听发动机有无异声,如有故障及时排除。检查蓄电池，测量输出电压，检查电解液，依据状况确定是否充加电解液。每月对主、备蓄电池进行切换一次。无法使用的蓄电池需及时换新。二、二级检查(250小时或半年)1、重复一级检查。2、发电机运行半年，但实际运行时间未达到250个小时，需清洗水箱，检查机油油质及滤清器、冷却液滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际状况确定是否需要更换。3、发电机运行时间累计达到250个小时，需清洗水箱，更换机油、机油滤清器、冷却液滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。三、三级检查（1500小时或1年）1、重复一、二级检查。2、发电机运行一年，但实际运行时间未达到1500个小时，需检查皮带张紧轮，水泵后部张紧轮，检查机油油质，视实际状况确定是否需调整气门及喷油嘴。3、发电机运行时间累计达到1500个小时，检查皮带张紧轮、水泵后部张紧轮，更换机油，调整气门及喷油嘴。4、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。四、四级检查(4500小时或2年)1、重复一、二、三级检查。2、发电机运行2年，但实际运行时间未达到4500个小时，检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮，视实际状况确定是否需清洗并校准喷油嘴。3、发电机运行时间累计达到4500个小时，检查或更换风扇、水泵皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮，清洗并校准喷油嘴。五、相关工作记录表格《柴油发电机运行记录表》《公用设备保养修理修缮记录表》（五）、停电管理作业指导手册为规范因各种原因引起的停电管理，确保停电期间的正常工作秩序，特制定此作业指导手册。一、市电方案性停电，管理处应及时通知顾客，并做好说明工作。二、管理需要的方案性停电，由设备责任人提前2天具体填写停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项的申请，经设备主管审核后，报管理处经理审批。1、停电范围涉及到顾客用电，经批准后的停电通知，管理处应提前1天书面通知顾客。2、为尽可能地避开阻碍顾客用电需求，方案性的停电检修，夏季支配在9:00—10:30或15:00—17:00进行，冬季支配在1:00—7:00进行，并尽量避开节假日。3、方案性停电，必需保证消防设备处于警戒状态。4、由设备主管指派一名设备责任人填写《停送电操作票》，提前1天作好停电检修所需工具、材料及备用电源的筹备，并检查。三、市电突发性停电，在备用电源启动后，设备责任人应立刻检查备用电源运转后供配电系统的运行状态，同时每隔半小时检查发电机运行状况，做好数据的记录，并且管理处值班人员要对顾客做好说明工作。五、由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应迅速赶到现场，查明停电原因，如现场未能及时处理，须马上通知设备主管处理。六、威胁设备或人身平安的紧急停电，应立刻断开关于负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。七、停电时间、原因、恢复送电时间必需迅速向管理处经理报告。八、停电必需及时通知顾客，说明具体状况，凡停电1小时以上必需追加书面通知，表示歉意，并记录。九、相关工作记录表格《停水/电/气/试消防设备通知单》《停送电操作票》（六）、1千伏以下电力电缆保养作业指导手册

为防止电力电缆事故的发生，确保供电线路的平安运行，特制定此作业指导手册。一、每两年第三季度进行一次检修或结合供电设备的修理修缮一并进行。

二、检查电缆线路路径标识是否完好。

三、电缆盒及套管清扫。

四、电缆头标识牌核对。五、检查接地装置。六、按设备系统划分、分阶段测定电力电缆的绝缘电阻值，使用１千伏绝缘电阻测定仪（摇表）。七、测试步骤1、拆除被测电缆的电源及所有对外连线后，将被试电缆接地充分放电。2、用干燥、清洁的软布擦去被试电缆头的灰尘。3、将摇表放在水平位置，并在额定转速（120转/分）调整指针至“∞”。4、将被试电缆头接地线接于“Ｅ”端子，将被试电缆引出线接于“Ｌ”端子。5、以恒定速度转动摇把（120转/分），待指针稳定后，记录其绝缘电阻值。

6、试验完毕或重复试验时，必需将被试电缆对地充分放电。7、电力电缆相线与相线、相线与零线之间的绝缘电阻测试方法参见（4、）8、恢复电缆头连线。八、相关工作记录表格

《电缆绝缘测试记录表》（七）、各类泵保养修理修缮作业指导手册为保持设备良好性能，确保生活水泵、消防水泵运行正常，特制定此作业指导手册。一、每天维护检修1、压力表读数是否正常。2、排除漏水现象。3、水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。4、阀门开关位置是否正常。二、每季度维护检修1、检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。2、收紧地脚螺栓。三、年度维护检修1、检查泵叶、泵壳的锈蚀状况，对泵壳及机座除锈刷漆。2、依据使用状况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。3、检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4、依据泵的使用状况，更换密封填料。五、相关工作记录表格《公用设备保养修理修缮记录表》《设备抢（大修）记录表》（八）、给排水系统异常状况处理作业指导手册

为准确处理给排水系统异常状况，减低损失，维护顾客权益，保证设备的正常运行，特制定此作业指导手册。一、水管或配件破裂

1、迅速关闭供水阀与循回阀。

2、立刻通知给排水主管赶到现场，组织人员抢修。

3、铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。4、无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。5、镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避开焊补。二、阀门不正常漏水1、阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。2、阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。3、阀门破裂，更换新阀门。三、喷淋头破裂1、切断稳压泵电源和供水阀。2、通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。3、更换新喷淋头。4、更换后，试水，并通知消防中心值班人员解除该回路的水流指示器信号。四、泵的突发事故1、泵能运转，但不出水，检查：1）水箱或水池是否有足够的水源。2）水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。3）泵的前后阀门是否全开。4）泵过滤网是否有杂物堵塞。2、泵不运行，检查：1）泵是否卡住。2）电源是否正常。3）检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。4）电机线圈是否对地或烧坏。五、水压不够1、过滤网是否堵塞。2、检查阀门是否全开。3、如电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。六、雨水、污水排不出去1、检查雨水泵、污水泵的电气线路。2、检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。3、检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。4、检查排水管阀门是否为全开状态。七、市政突然停水1、向市政供水部门询问具体状况，落实供水时间。2、由平安员通知用水单位，阐明市政停水的具体原因和供水的时间。八、发生洪涝1、发生洪涝时，应马上报告经理调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作。2、当雨水泵、污水泵未能正常启用时1）值班技术员应立刻赶到现场，迅速实行措施，以爱护机电设备，并随时保持联系。2）设备主管依据实际状况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由主管向公司请求支援。3、当原设计城市排水管网排水量小于降水量而致使的洪涝时，管理处经理需组织人员将地下室出入口用备用防洪闸关上或用沙袋等堵住宅需爱护的设备房门，并派专人随时观看洪水状况；随时检查雨水泵、污水泵是否能正常运行。九、相关工作记录表格《公用设备保养修理修缮记录表》《紧急事件处理记录表》（九）、单级、多级分段式离心泵修理修缮作业指导手册为规范离心泵修理修缮工作，提供修理修缮作业指引，特制定此作业指导手册。1、全面解体水泵。1．1先将联轴器拆下,然后再拆轴承压盖。1．2松开拉紧螺栓螺母,将出水段用“拉马”一段一段的拆。1．3用铜棒从外壳内,将导叶、叶轮打出来。2．清理所有需更换的部件。3．将密封环分别装在进水段和中段上。4．把叶轮装在导叶内,然后将导叶装在所有的中段上。5．将装好的轴套和键轴穿入进水段,推入叶轮,在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮,重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。6．将平衡环,平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。7．将出水段装在中段上,用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。8．装上平衡盘和轴套。9．将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上,装入出水段并将填料及填料环,填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。10．装入轴承定位套,滚珠轴承,将润滑油注入轴承体内,将纸垫套在轴承压盖上,装到轴承体上用螺栓紧固。11．装上联轴器部件、放气旋塞及所有的丝堵,清理设备外部。12．检测马达绝缘状况。13．注入水放空气试机,检测水泵轴速,观看异常振动及噪音。14．相关工作记录表格《设备抢修（大修）记录表》（十）、清洗水池（箱）作业指导手册 为规范水池（箱）的清洗作业，确保二次供水，达到国家饮用水质标准。特制定此作业指导手册。一、清洗前的筹备工作1、水池、水箱必需由取得资质证书的专业二次供水清洗队进行清洗。2、清洗前三天，管理处经理指派专人将批准后的通知张贴于公告栏，告之住户做好蓄水筹备。3、由二次供水清洗队队长负责组织人员，筹备清洗工具和消毒用品。管理处负责支配一名水电工协作专业队工作。4、管理处负责水池、水箱和清洗期间的临时供水。5、管理处派专人在清洗前按水箱、水池容量提前打开水箱水池泄水阀。6、由二次供水清洗队支配鼓风机于作业前半小时开始向池内鼓风。二、清洗过程1、切断生活水泵电源。2、水箱、水池内照明必需用平安电压照明设备，通气口应打开，通讯设备良好，以确保清洗人员的生命平安。3、待水排干后，由清洗队立刻组织人员进入水池、水箱中清洗。4、低位水池的水无法排干时，须用潜水泵抽干后作业。5、用高压水枪冲洗、钢刷刷洗水池、水箱内壁、管道，排掉脏水后，反复冲洗三次。6、用漂精粉、漂白粉等消毒剂配成高浓度溶液，用高压水枪对水池、水箱内壁、管道进行冲洗消毒，排掉脏水后，反复三次。7、用洁净自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，全部人员退出。8、灌水至40cm水池有效容水量水池有效容水量×101000×消毒剂含有效氯%消毒剂（Kg）=1000×消毒剂含有效氯%9、注满水后，即可试通水。10、由清洗队联系水质检测中心前往抽取水样，如不合格专业公司须免费进行重新清洗。11、管理处经理指派专人将试通水信息和应注意事项张贴在公告栏中，直至将化验合格的报告张贴一周后为止。12、由管理处专人在《二次供水设备清洗消毒记录表》上记录相关内容。13、由管理处经理指派专人将水质化验单、相关通知、《二次供水设备清洗消毒记录表》存档。14、若在二次供水设备清洗消毒过程中或因水质变恶，致使人员损伤事故，须由清洗队负责人填写《紧急事件处理记录表》并实行预防措施。三、相关工作记录表格《二次供水设备清洗消毒记录表》《紧急事件处理记录表》（十一）、消防泵试运行作业指导手册为保证消防栓泵、喷淋泵功能正常,规范消防泵试运行程序,特制定此作业指导手册。1．消防栓泵、喷淋泵每两月试运行一次。2．给排水技术员提前一天将试运行报告呈交管理处经理审批，并通知消防中心主管和设备主管到场协作。3．试运行操作3．1打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。3．2观看压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常，需检修泵或电机。3．3检查压力是否达到设计要求。3．4检查是否有不正常漏水现象。3．5检查连轴器是否有摆动现象。3．6手动试运行后，把选择开关拨到自动位置，由中心主管在监控中心联动柜上试运行一次。4．给排水技术员记录运行结果，报管理处经理审核后，由资料文件资料资料文件资料文件资料员存档。5．相关工作记录表格《公用设备保养修理修缮记录表》（十二）、电梯操作作业指导手册为规范电梯操作作业，保证电梯处于良好运行状态，防止事故发生，特制定此作业指导手册。一、机房盘车1、在使用松闸扳手松开抱闸之前，必需先切断电梯总电源开关。2、确定电梯升降方向，并由两人协作操作。3、依照设备供应商提交的电梯盘车程序进行动作。二、轿顶检修1、按下轿顶急停按钮，将检修开关拔至检修位置。将急停按钮复位后，按“上行”或“下行”按钮，电梯开始检修低速运行。2、检修完毕退出厅门前，须将检修开关拔回正常位置。3、当打开楼层厅门进入电梯轿厢内或轿顶检修前须确认电梯是否停在该层或下一层，并在该厅门口摆放“例行保养”标识。三、底坑修理修缮1、打开底层厅门，打开底坑照明灯，将急停按钮按到停的位置。2、检修完毕退出底坑前，把急停按钮复位，关照明灯，关厅门。四、相关工作记录表格《公用设备保养修理修缮记录表》《分承包方设备保养修理修缮记录表》]（十三）、电梯保养修理修缮作业指导手册为规范电梯保养修理修缮作业，保持电梯的良好性能，保证电梯正常运行，特制定此作业指导手册。一、清洁保养1、电梯技术员每天清洁机房、轿厢门光控感应器。2、电梯技术员每周清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。二、检查工作1、每天检查机房监控柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常。2、每周一次检查并收紧各接线端，检查平安装置。3、每半个月对各平安装置进行清洁检查、调整。4、每月检查选层器、限速器接线端、接线和各关于监控点状况。5、每月测试各装置平安回路的电器操作的可靠性。6、每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮的磨损状况，磨损严峻的需更换。7、检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损锈蚀现象。8、每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条破损锈蚀状况。9、每年1xx月份检查各机械平安装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘状况。三、加油工作1、每月检查各活动部件润滑状况，并补加油。2、每月检查限速器润滑状况。3、每季检查底坑缓冲器油位状况，并补加油。

4、每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。四、注意事项

1、做好对电梯保养单位人员修理修缮、保养的监督工作。

2、做好修理修缮、保养记录。

3、每天巡视电梯的运行状况，如有异常须立刻停止使用并查出原因。4、做好巡查操作记录。5、发生故障时，须立刻汇报设备主管。在能力范围内无法解决的，必需汇报管理处经理进行处理，并爱护好现场。五、相关工作记录表格

《公用设备保养修理修缮记录表》《分承包方设备保养修理修缮记录表》（十四）、电梯故障处理作业指导册为快速排除故障，迅速恢复电梯使用功能，削减乘客的不便，确保服务质量。1、电梯困人的处理1．1当值班人员通过闭路监控电视、轿厢警铃或其他方式接到来自电梯轿厢乘客报警信号后，有电梯对讲的应立刻与乘客通话，没有电梯对讲和外部显层系统的也应通过跑步逐层确认电梯准确的停层数。属于停电，并获知电梯在平层位置时，可告知乘客进行自救，即直接把内门用力往两边拉开，达到放人目的，同时迅速派人救济；并表歉意和安慰。1．2当未知该电梯准确层数或不属于停电，显示屏仍有层楼显示时，可以通过电梯对讲机或对轿厢直接与乘客通话：“对不起，请您别惊慌，请稍等，我们马上派人处理”等安慰话语。接着用对讲传呼机通知电梯值班。1．3人员立刻取厅门锁匙，并马上到梯机房通过手动盘车放人。1．4电梯无曳引轮和飞轮装置的由一人操作另一人监护。1．4．1首先断开该电梯总电源开关，并打开井道照明灯，通过观看确定这时电梯的位置。1．4．2接着使用松闸扳手，把松闸臂夹在磁芯上，双手握住松闸手柄，并监控好力度往下拉，使电梯缓慢上升。1．4．3电梯到达顶层平层位置时，即可把松闸扳手取下，并到该层门厅锁匙把厅门连同轿门打开。1．4．4厅门锁匙以顺时针或时针方向转动，当感觉卡到时，稍为轻用力扭动，同时用右手帮忙把厅门拉开，即可达到放人目的。1．5电梯有引轮和飞轮装置，必需由两人协作操作。1．5．1首先断开该电梯总电源开关，并打开井道照明灯，通过观看推断这时电梯位置。1．5．2为了平安起见，轿门应该保持并闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。1．5．3确定好电梯最近层站。1．5．4拆去电梯电动机轴罩盖，将松闸扳手装上。1．5．5一个人用工具使抢闸张开，另一个人手动转动飞轮，使电梯向省力方向移动，并到达最近层站。1．5．6把抱闸恢复正常，并到该层放人。厅门锁匙以顺时针或时针方向转动，当感觉到卡到时，稍为用力扭动，同时把厅门拉开，即可达到放人目的，并做好困人过程记录。1．6当电梯在非火警时而归首，应到该电梯机房将该电梯电源断开，然后再合上，以达到复位的目的。2.电梯出现故障或放人后对电梯故障的处理。2．1电梯修理修缮人员迅速推断该电梯的故障类型。2．2属于电梯无法开门或关门后不运行的，可到机房通过故障灯推断属于哪种类型故障。2．3当需要修理修缮或停电检查时，必需用对讲机或内线电话通知中心，并告知中心值班人员在该梯首层放置“暂停使用不便之处，敬请原谅”等标识。2．4属于略微故障并在本人的技术水平范围内能修复的，应立刻修复并做好修理修缮过程记录。2．5属于超出本人技术水平范围内能修复的，应在短时间内通知电梯修理修缮保养承包方人共同进行修理修缮。3.电梯平安操作告示3．1当遇到电梯平层后不开门时，请试按开门按钮或本层按钮达到开门目的；如失败，请别惊慌，立刻通过警铃与管理人员联系。3．2当遇到电梯电脑突然失去信号，电梯会出现急停现象时，请别惊慌，15秒钟电梯会自动到达平层区；15秒钟后请再次选层。3．3如遇停电，请立刻通过警铃与管理人员联系。4.相关工作记录表格

《公用设备保养修理修缮记录表》（十五）、小型空调器安装保养修理修缮作业指导手册为保证顾客小型空调器的正常运行，满意顾客的需求，特制定此作业指导手册。

一、柜式空调器的安装及保养修理修缮

1、电源线与空调器的容量需匹配；安放地点空气畅通；空调机应离墙壁不小于10厘米，机架应焊接结实，水平安装；冷凝器的出水管不得装置截止水阀，以保证排水不会回流而污染环境；电气线路中的连接必需结实。2、每周清洗一次过滤网；每年清洗一次蒸发器和冷凝器；每年检测一次有无泄漏。二、窗式空调器安装及保养修理修缮1、安装在稳固，避开阳光直射的地方。2、空调机两侧进风百叶窗不要被遮盖，在空调机的后面500毫米范围内，避开有围墙之类的障碍物。3、使室外机壳高度比室内高度低15毫米。4、空调机内外进出风口不应有障碍物。5、不要安装在房间出入口四周，以免冷（暖）气从出入口处损失。6、接上电源，将开关键旋到送风位置，风扇电动机即运转，此时应检查电动机的转向是否准确。7、空调机在装进木柜中时，应在机壳与木柜的缝隙外装上边围，同时可选用海绵、泡沫等材料堵塞箱体四周的空隙，使室内外空气未能对流，最后接通电源。8、清洁滤尘网。9、用干布或带有清洁剂的湿布擦净面板和机身。10、保持底盘及机内壳的清洁。11、风扇电机必需每二年检修一次，以保证运行。12、修理修缮时检查电源插头接触是否良好。13、保险丝是否烧断或停电。14、空调机是否处于关闭状态。15、电路是否负荷过剩，电线是否断路。16、空调机能开启但冷量不足，应检查是否有制冷剂泄漏，或补加制冷剂。17、空调机电源开关是否完好。18、恒温器温度调整旋钮是否调至适当位置。19、室内是否人多或有别的热源，门窗是否打开。20、冷气流通是否因物体阻碍，或因不适当位置而影响制冷量。21、新风调整是否关闭。22、滤网是否积尘太多，影响制冷空气流淌。23、安装是否恰当。24、蒸发器是否结冰。三、分体式空调安装与保养修理修缮1、室外机安装安装位置应选择在：进出气流不被拦住的地方；吹出冷气可以到达房间任何地方的位置；室内