泰州市某上市公司市场调查报告

泰州市场调研报告第一部分A、年末全市户籍总人口为500.7万人，下降0.6%。其中，市区64.75万人，增长0.8%。B、全年城镇居民人均可支配收入14940元，增长17.8%；C、人均消费性支出9021元，增长10.2%；D、城镇居民人均住房建筑面积为31.97平方米；E、农村居民人均住房使用面积为43.97平方米。一、泰州经济情况1、2007年泰州经济情况指标绝对值同比增长（%）

规模以上工业总产值2502.9436.9

全社会固定资产投资755.0128.5

财政收入217.9830.9

地方财政一般预算收入83.0227.2

社会消费品零售总额323.0524.3

城市居民人均可支配收入1452215.7单位：亿元预计：扬州2008年人均收入为16872元,泰州2008年人均收入为17426元。2、1-10月份主要经济指标比较：2008年扬州数据(1-10月)A、城市居民人均可支配收入为14595元，同比增加1979元，增长15.7%，完成全年目标的86.5%，按预计全年为16872元。B、居民人均消费支出为9480元，同比增加1239元，增长15.0%，C、1-9月农民人均现金收入6221元，比上年同期增加915元，增长17.2%，提高了0.9个百分点。二、泰州楼市情况A、全市房地产开发企业施工房屋面积736.20万M2，同比增长39.00%；其中施工住宅面积581.31万M2，同比增长43.90%；商业营业用房101.94万M2，与同期基本持平。B、全市房地产开发企业新开工房屋面积338.06万M2，同比增长31.31%；其中住宅新开工面积288.98万M2，同比增长58.04%。C、全市商品房竣工面积表现为下降趋势，全年商品房竣工面积177.63万M2，同比下降7.1%；其中住宅竣工134.63万平方米，同比下降14.30%。1、2007年商品房回顾D、2007年全市商品房销售面积为314.24万M2，同比增长19.20%；其中期房销售面积219.50万M2，同比增长27.84%，占总量的70%；现房销售面积为94.74万M2，同比增长2.93%，占总量的30%。E、销售价格上涨速度有所放缓，全市商品房平均价格为3196元/M2，其中商品住宅均价2929元/平方米，商业房均价5308元/M2。区块地理位置开发情况产品类型认可程度A主城区开发热区高层为主最高B正南未来新城区未来居住热区高层、多层、别墅、排屋较高C东区住宅开发新区多层、排房较低D东北区早期开发区域多层一般E主城区东区早期开发区域高层、小高层较高区块简单介绍1、阳光新城建筑面积35000平方米，为市中心纯多层项目。年初价格为4300元/M2房交会表现：公布均价为4100元/M2，推行1-2%平常折扣。房交会表现：有20-50元/M2折扣。2、杰盛西苑（非热点楼盘）该项目区域位置较为偏西。目前为二期销售，均价为3310元/m2。其他轿车库2150元/m2，普通车库1100元/m2，阁楼1000元/m2。房交会表现：公布价格为3426元/M2A、主城区3、同悦容园（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘、与梅兰芳纪念馆隔河相望未开盘，打造泰州最高价楼盘现场报价6000元/平方米4、凤城国际（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘，占地197亩，规划建筑面积284000平方米房交会表现：价格为3980元/M2，平常折扣1%（一次性付款）。5、金通梅园二期目前均价为3900元/平方米一期即将入住，二期预计明年3月开盘，价格为5000—6000元/m2，周边配套十分齐全；房交会表现：无特别优惠小结:市区内多以高层/小高层为主,价格都在4000元以上,热点楼盘都在5000元/M2以上。1、恒景国际恒景国际花园地处泰州新区，正南面，泰州的未来中高档居住中心。总占地面积约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，总户数约1940户，叠加别墅202-250平方米，价格仍为4600元/M2。房交会上表现：多层4200元/M2（已销售完毕），目前在销售的为小高层3800元/M2B、正南未来新城区房型面积套数已售套数本户型销售率四房145-160811316%三房107-139773039%二房85-91321650%叠加202-234722433%销售率最高的是三房、二房。房型面积套数已售套数本户型销售率四房160-1777057%三二房87-10434622164%叠加194-210362-39914878套53%2、东润第一城共建多层住宅11幢，建筑面积为28235.45㎡。叠加住宅6幢。房交会表现：联排基准价为3180元/㎡，均价4000元/M2；多层基准价为2770元/㎡，均价3400元/M2。销售率最高的是三房、二房。而该项目的叠加销售情况比较好，是因为价格较低。3、世贸河滨花园正南面，国道外。总用地180268平方米，总建筑292912平方米。21栋多层，15栋高层，17栋连体别墅组成，一期推出21栋多层，8栋连体别墅。多层均价3500元/平米（报物价局3900/平米）。

未参加房交会小结：正南区产品多样，高层、排屋、多层、叠加等各类产品均有。其中普通多层的价格在3400-4200元/M2之间，排屋在4000元/M2以上，部分排屋产品为做广告，价格低于3200元/M2成交。4、金水湾项目位于城南核心区位，以小高层、高层、情景洋房相结合。总用地面积110.59亩，总建设面积108871平方。一期9幢多层，其中1-2层为叠加住宅，建筑面积为6839ｍ2；3层以上为单层销售，建筑面积为11984ｍ2。销售均价为3750元/M2，此价格为8月开盘价格，到目前为止，价格未上下调整。未参加房交会。房型面积套数已售套数本户型销售率两房85-91261038%三房107-1391043029%五房145-1608225%销售率最高的是三房、二房。五房的量少，不能参考。1、康桥水岸位于泰州市大学城中心区，南邻济川路、在主城区东面，位置相对莱茵较好。总建筑面积约51600平方米，住宅面积约47100平方米、商业配套4500平方米。8月开盘，高层未销售，多层共240套，实行1-4楼统一3840元的均价，均价3840元/㎡，地下室1200元/平方米，开盘当月销售19套。叠加、联排在内部销售完毕，不对外。未参加房交会C、东区类别总套数总面积已售已备已售未备案可售套数办公132228.461012商铺121705.291011住宅798419.6923056第一批共79套销售情况房型面积套数已售套数本户型销售率两房8764812.5%该项目的相对位置比本项目好，销售不理想是因为多层定价偏高，且项目规模不大。主要房型销售情况2、翰林雅居占地面积17万平米，总建筑面积约21万平米，容积率1.18，由双拼别墅、联排别墅、多层、小高层等多业态合围而成，总户数约1331户。首期：A、双拼21幢，共42套，5000元/M2，双拼150-180万/户，面积300M2以上。B、四五联排28幢，约为130套，面积204-261M2，均价4200元/M2，总价100-150万/户C、多层5幢105套，3400元/M2国庆假期为泰州唯一降价楼盘，双拼及排屋降价约300-400元/平方米。房交会表现：购买排屋、双拼每套优惠5万元。从5月开盘以来，排屋、双拼总量约168套左右，大约销量不足30套，多层大约20-30套之间；整体销售情况非常不理想。3、天和家园坐落在海陵区东南部与泰州高校园区内占地约10万M2，总建面积约17万M2，由34栋全框架多层和5栋小高层组成。首期未开盘，将以多层为主。房交会表现：作为新盘亮相，报价3300元/M2从地理位置上来看，天和家园稍好于我们项目。在未来一两年内，销售产品全为普通多层，价格为3300元/M2，严重拉低了本区域的房屋价格。因此在营销上要避开与之区域的相同诉求。D、东北区1、金迪奥花园占地面积20000m2以多层为主，少量排屋。房交会表现：排屋3500元/M2，面积从180-220平方米。2、欧亚花园项目总建筑面积达320000平方米，规划有24000平方米的商业街区。建筑规划以“三房”为主，同时规划有多层、小高层和别墅等多种物业。房交会表现：叠加3300元/M2，只有三幢，共10多套。3、东城国际占地面积67969平方米，总建筑面积96698平方米，规划有情景公寓和英伦洋房。最新消息：目前价格3000元/平方米，但优惠后为2900元/M2。花园洋房明年年初开盘房交会表现：推出83-138平方米的景观洋房，价格3000元/M2左右，无特别优惠。小结：该区域一直以来都是走低价路线，无论多层还是少量排屋都是如此，客户也主要来自城市周边区域，因此我们项目也要避免进行区域比较。E、主城区东区1、鹏欣尚城主城区东北面，地块出让总价创泰州新高，196万元/亩，占地283.39亩。融多层、小高层及高层于一体，户型从60-300平M2不等，总建筑面积50万M2。项目位于市中心生活圈，周边配套非常成熟在售情况：最后一批。目前实际销售均价为4360元/平方米。全为多层LOFT户型，90-130平方米。未参加房交会2、东方名邸项目总占地约105590M2，总建筑面积13万平方米。由37幢住宅，其中有25幢多层、4幢小高层、3幢高层建筑、5幢叠加别墅、3幢商业用房。5月二期开盘，原一期均价3980元/平米，二期涨幅150元/平米，为4130元/M2。最新消息：小高层：90-130平方米，均价4030元/M2；叠加200平方米左右，价格差距比较大，在4000-5000元之间，大多集中在4500-4600元/M2。房交会表现：无特别优惠，主要推荐为一期剩余房源，位置较差，均价为3980元/M2从未来价格和产品目标来看，本区域是个可借助的区域，是本项目介于主城区之间的热点区域。泰州碧桂园（城北外围）一期在售总建筑面积，93166平方米，由高层、别墅组成。楼层状况:别墅：-1+3，小高层：12、16、18、19装修状况:精装修/毛坯均价:4163元/平方米别墅。高层/小高层：98-380M2，均价2600元/M2（毛坯）、3200-3300元/M2（精装修）优惠（到12月31日）：免3年物业费；2人以上为团购。另外：每天8趟免费看房班车平均20分每班房交会表现：整体优惠25元/M2，团购实际可优惠20-200元/M2F、城北区价格与产品无直接借鉴，在推广上可与碧桂园、世茂两个项目同作为品牌项目，提高品牌价值。从房交会推出的楼盘预估目前或即将上市的商品房总量为200万平方米左右。第二绵部分眼：房邪交会赛客户算调查赢情况宵统计（有贸效样券本量山43暂组客略户）1、柳您对惹莱莱誓置业晌的了丘解2、如伸果了林解，搞您对占莱莱析东郡辫的居设住印什象3、您拼认为戒莱茵忍东郡望的销矿售抗窑性是启什么也？4、价国格承锣受能征力5、目傍前购腿房选纲择的它区域6、购闷房前滑的三抚个关章注点7、计撕划总豪价范终围内朝的房羊子8、考凑虑什悟么类歪型的管商品财房9、考欣虑多致大面尿积的争商品挨房10、若获在莱揭茵东斤郡购免房，健最大现的担烈忧11、调止查者法的年奖龄12、调劳查者拿的职茂业12、家槽庭年屑收入13、调孔查者萄目前等居住星的小广区位沙置14、调荡查者特有几这次购阔房经织历1、刷来客骂情况大多犯有过阁购房焰经历贷；目前汉主要旧住在消中心阵城区霉；家庭器年收粘入大盼多在7万以休下；退休蛋人员逃和公狡务员识、企桐业事逃业单蛋位居惕多；年龄止主要否在36谅-6蹦0岁之胸间；承受甜主要楚价格穷集中兆在35嚷00摇-3迹80衰0元/M睬2，第庭二个成范围38魂00婚-4骨00脑0元/M衫2之间暴；选择页新盘摘主要贸集中征在市呢中心想和南氏区，盆占60调%以上进；对价牛格和匀交通窃的共脾同关喘注，要要占70腊%左右烂；多层堂仍然杀是主裤要购泛买需诸求，原占60委%以上塔；对面缴积的倍需求90鱼-1塌20浇M2，为41兵.8遇0%，为涛绝对诊需求扛，其益次为12遍0-俘15谦0侧M2，占18麻.6雕0%；综上骂所述复：情况惭说明光：尽赤管本次次样陪本量欣为4皇3组蹦，但币该4趣3组怨的中麻高端维产品购闻买意姓向性驾强，朱有一筋定参胡考价弃值。2、结对本术项目宾及区情域的略认识画为：适合连作中攀档小见区；如果迁没有晨具体捉指向包，对躬本区渡域最潜大的荷忧虑箱为交抱通通辉达性累不成欲熟；对本符项目植的担后忧为茶日常斜购物肠（33初.3垦0%），帽交通李方便26碧.1债0%；在报争纸上庄了解麦本项细目的享有48润.8申%，听馋说过添的有34止.8侍%。第三环部分蛋：市场懂回顾旅：受大彩市场制影响耳，泰肃州楼坡市表者现出青的特晃征：飞相比07年，娱价格河缓慢贵上升我，增迁长幅摩度在10悬0-骗20滨0元/M拥2之间两，而朝且单废个楼卖盘价树格的长增长参时间哑跨度若大，犹几乎炎都在缩慧半年耻以上垫，同至一批鞋推出可市场满的价帝格都破不变辛化，尤而是耐由下品一批歪推出轮时，店价格眠才略葬有上事涨。销售世速度健明显旧放慢辜，但蛮销售柏也在去缓慢境前进叠，销锯售套脊数明友显下感降，衫如恒喘景国践际、制欧亚从国际娘、金擦水湾威这些谋房源沸充足皮的项口目；相比董周边朱市场既，泰厦州楼估市到捕目前概为止久，还台未出阻现为荐了应柜付市吊场而暑采用截周边隐城市杀的加顷大折质扣的雾销售蜡办法免。市场令态势编：除开渣主城辆区的拦开发陆以外只，近窄郊的阳热点嘉集中适在南骗面未铅来居棵住中米心和叶东北您面的资几个遮20吃06汪-2曾00鸡7年泪上市殊传统箭优质齿项目宿。推售许量也竭逐渐恶放慢另，每颂次推充向市欠场的丑房源屯量小类，以搂便控陵制着喊上市幻玉节奏肤，以赔便保顾持销示售价暗格不己下落跪和后真面销臣售的的稳定贿，或桥略微裹上涨夸或平顾稳推真出。区域废增长椒次序通过疯价格薪和房甘源、胡产品厌特性羡等综码合因劈燕素，充如果筒泰州帮市场严整体分大力揉启动针，初凳步推诵断，迅泰州踏区块状成长朽的先抛后顺愤序为温——A中李心区撒域、B离耗主城芦较近隆的南何区和词东北笑区E离吗主城侧较近践的东搞区D离治主城莫区缴即远的佛东北剖区最后靠是C券本项控目区流域。本项喷目营印销难剑点：区域佛的成冰熟度雀和认盾可度盒；产品钩的中驱高定碧位与哪区域渡成熟播度的斧落差古；单价颤与总抹价的酸中高跃定位摊；项目另成本哄高，地上陵可销飞售建云筑面齿积的舰单位耗成本富目前狼测算研为38胜72元/M续2。通过搭本次岭调查筋主要艳价格赔的需烦求为35应00壁-4钱00浙0元/M穷2，而妨更多么的是捐集中缓在35借00酒-3塞80钉0元/M雾2；客搞户的通目标拜都低话开，姑至少知接近海于本借项目性目标理价格离。项目醋的品匪质与紫配置稿、以饥及产镇品本喊身的某利好咳，此谷价格恳定位穴略微拆篇高貌；由于参本项还目产茧品定激位高懒端，理因此肺以40锣00元/M助2上下驶作为摇讨论迟。价格违讨论建议研：1、毁从营磨销层飞面来归说，姿难度忘低，给但从挪成本岸来说殿，市楼场的薄波动泻无法宝让项举目实桑现合聚理利彼润。2、楼结合旺泰州监整体固市场追和各忘个楼开盘的迷价格玻增长凶为每识年3像00照-4急00杯元/徐M2布情况药，也挑不利果于本县项目位后期棋价格滩运作销。3、承项目你的建浆筑成鄙本下炭降空装间不婚大。如：脖低于炼40填00昌元/蜘M2因此备，低捕于4伍00骄0元传/M满2对喂项目泰开发形和营称销不秆利因上素多配。对项可目整起体操糊作更副有利相，销巩售难郊度加戴大，哪对营触销与呢产品赢都有魔要求惨。应对疑策略1、辣优化氏产品升，降杀成本秤不降膏品质崇：见后芦面阐希述。2、质营销寇高调价入市躁：建议下以高哈档产闲品定屋位契毯入市滥场，晨高品忽牌、笋高品较位、叮高品叮质，牲造成到对市术场的为信心览。3、率物业唤服务萝的选派择，扯用服舅务提供升品缴牌和哄物业网的价艇值。如高劈燕于4栋00鸽0元芝/M钓21、嘱工程浪和材虚料配林置优喉化：（1撑）、惠建筑熄部分A、舟门窗圈工程邻：原施哨工图月采用艇断桥册隔热份铝合东金窗夫规格橡lo夕wE锈6+钩12茫A+微6，洋是否党可以坦采用族普通折断桥饭隔热闭铝合丙金规档格5娘+9鼓A+膝5白妙玻，症进而泽降低亦造价烘。进户兰门选香择钢娃制进搏户门降（原牛图纸纷上是幸采用岸防盗肃门1触.2除*2艺.3峡）。入口熄单元婚门采详用不键锈钢菠+双丸层玻误璃，还可以附参考性南京耳四期铺项目叉单元班门。公共牲部位见防火奴门的纹饰面筋材料羽一次蠢到位泳，避衣免二暗次装柳修浪游费。用于听空调查机位开置的酬铝合抱金百堆叶窗因采用弓可卸瓜式。所有习室内椅门住谱户自爹理。B、距栏杆赏：阳台串露台始栏杆漂采用奋铝合权金加材安全岁玻璃疮，禁让止使她用型于钢+饶玻璃敌。户内娃低窗焦栏杆却：设青计图俘上用能不锈酱钢栏蚊杆，顾实际早不需茧要，敲现选让用普鲁通型膛钢栏拔杆。楼梯砌公共丹部位犯栏杆蜘选用室锻铁腰栏杆砖+木辛扶手介。室外既栏杆佳采用喜铝合贪金栏类杆。庭院租栏杆蒸采用盆锻铁昨栏杆完（可辜考虑袖木栏炒杆）下，结贿合景盈观需幻玉要。屋顶讽部位扰栏杆打采用仍锻铁韵栏杆骂。空调黑板栏重杆采佛用铝盼合金题栏杆目。第四昏部分剪产品贱优化塘建议C、演砌体单工程物：设计畜图上偶外墙宜采用惨砂加葛气砌称块，器内墙京采用央灰加阳气砌以块，舒外墙售是否舌可采出用多演孔粘殖土砖包+保尿温砂东浆。内墙作除卫务生间征、厨拣房、翼分户呆墙体假，建硬议取队消其义余内影隔墙分。D、诞屋面图纸扑上坡碧屋面匠采用主3m厚m厚紫聚胺把脂涂窝膜防抹水层石+3钞5m完m厚迎挤塑局保温器板保错温层蓄+彩叼色水葬泥瓦娱；平屋乘面采糠用3判厚S妙BS励防水段卷材赢+4诊0厚停挤塑询聚苯赌乙烯明保温点板。E、棵楼地怖面：30元厚细壁石混蚊凝土睁加随缸捣随闪抹光胃。厨房蚂、卫泼生间天地坪坐抹水泪泥砂涝浆，移聚胺津脂防聋水涂艇料。F、陡墙面外墙梳面采滋用粘介土劈源开砖毫，局霜部外博墙采岭用弹高性涂密料（图采用尝甲供杏）。内墙妈面采示用混阴合砂微浆+绘白水拉泥腻递子。厨房升、卫调生间续水泥亮砂浆钻拉毛微。内装例修：或楼梯雨间采价用花丈岗岩斑，公混共部爆位墙春面采劝用乳盆胶漆艳，户合外花延岗岩护材质景可适锄当提仅高档宰次。G、暴图纸没上顶岸棚粉充刷改缩慧为直纹接腻雕子批瓦白。（2挎）、恒安装挣部分A、升建议漠楼层叙公共靠照明秃采用骆均分化器分花摊到勺每户均，其交他公予共用躲电仪秘表计福量分砍摊。府地下懒室电够动车逃充电裁设备洗怎么岸考虑最，建甩议刷字卡充配电。B、匆厨、博卫间主设备障未安砍装，写预留起接口胃。弱耍电暗蓝配管愧到位必。C、北管材画：给堆水采失用P鸡PR躬管，峡下水腔管采额用P泽VC惕落水乡丰管，碎内卫递生间泊管子脑采用立消音霞螺旋篇管。照明请统一毙用白后炽灯庄。D、么太阳撤能设外备在往保证返品质烦的前油提下莫，可怜以进哪一步树市场鄙询价扣，设绍备不强宜过域大，详应考贱虑排胜布问铃题。E、姜户内伍配电辫箱：愚品牌括开关惭箱。F、恭有线卸电视生，宽骄带，缓电话陕。G、避智能画化系达统可欺视对腊讲机直。H、徐报警座系统阀无线举报警败主机星、自荷动报咸警。（3佩）、谢配套爷设施A、袖马路弱为沥仪青路铃面，娱下水协管道乳采用肯波纹疤管。B、丑景观励为较按大型述小区诱水系班，主丽干道清采用牢沥青男路面卷，次圾干道哑和园覆路为复硬质烛铺装似面，定配备服小桥复、亭佣台、换景观右小品卡、大鼠型苗迟木等是，总苍体品秃质有其提升遵。户型套数面积搂层备注D116128.41M2—1+1—1层赠送93M212221.77Ｍ2—1+193M2D228186M22+3D328183、186、192M24+5D434120、132M2—1+1—1层赠送51-71M2。D534132-137M2—1+2—1层赠送为51-71M2D634128-133M23（平层）D734184-211M24+5共220户共计除22驼0户肥，如俭果按征40职00比元/登M2汪计算渡，面积秧12永0-苹13窑7M污2，颂共1岛18铁户，垦总价版48辉-5页5万闻之间似，户沸数比倡例为模54蹲%面积策17衣9-籍19幸3M沃2，术共7闹4户永，总渔价7汁1-蛇78地万之盆间，者户数纸比例连为3热3%面积桶19篇2-唤22脊1M女2，嚼共2弃8户泽，总竿价7皇6-贿85天万之聪间，柏户数剑比例剖为1鹅3%2、酬户型乳建议一期候户型览汇总项目默总体统面积薄配比貌情况洋房（5层）120-14031228.60%180