郑州写字楼市场调研报告

郑州xx写字楼市场调研报告市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析市场调研目的了解郑州市场代表性楼盘情况

了解东区市场格局划分

强化自身调研能力及市场分析能力◆◆◆目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析郑州房产市场格局分析区域划分郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区郑东新区二七区中原区惠济区管城区金水区写字楼调研项目概括金水区项目分布项目名称体量㎡容积率楼体/层数均价元/㎡居易摩根中心35000

1栋27层18000苏荷中心1120005.71栋30层13000曼哈顿金融中心630006.51栋26层22000升龙环球广场930005.242栋28层12000郑州时代国际广场新项目暂无数据1栋29层无价格信息居易摩根中心金水区----

郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。苏荷中心曼哈顿金融中心升龙环球广场郑州时代国际广场中原区写字楼调研项目概括中原区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡升龙金中环353000

2栋36层8900万乘国际370007.21栋25层9000升龙金中环中原区----

郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。万乘国际二七区写字楼调研项目概括二七区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡鼎盛时代264004.492栋16层13000升龙国际中心金茂广场800005.51栋31层8500新田广场20000013.171栋300米无定价升龙联合广场318005.51栋29层7000鼎盛时代二七区----

商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人口密集。升龙国际中心金茂广场新田广场升龙联合广场管城区写字楼调研项目概括管城区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡正商国际广场700000.81栋22层12000兴达国贸1200006.51栋27层14000正商国际广场兴达国贸管城区----

中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。郑东新区写字楼调研项目概括郑东新区CBD项目分布区域调研项目项目名称体量物业类型层数售价千玺广场240000酒店写字楼6050000中科金座75000写字楼31未定预计25000景峰国际50000酒店公寓3522000千玺广场景峰国际中科金座郑东新区CBD----

核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环60栋高层建筑。千玺广场”与“中科金座”，这两栋基本是CBD中心的收官之作，周边写字楼项目如雨后春笋，一夜而生，现时段周边写字楼项目达10余个。总结大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至楼宇升级换代，高端产品崛起目录市场调研目的郑州市写字楼市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析住宅写字楼客户群体市场产品调研内容市场规划调研区域东区市场重点调研区域分析市场规划郑东新区规划——整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、CBD、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、科技物流园区，共计七大板块。三年出形象，五年成规模，十年建新区，仅仅8年，郑州东部、黄河南岸，崛起一座新城---郑东新区昂起中原崛起的龙头

区域规划根据规划，中央商务区CBD，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心调研区域调研区域----中州大道以东、东风路以西、农业路以南、商都路以北CBD

核心商务区商住物流区郑东新区东区—郑州未来新城区CBD---中央商务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心。商住物流区----是CBD的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区调研内容调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套等；调研产品——10个商业写字楼项目；调研重点：针对市政规划、道路、配套进行调研；针对区域内住宅项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研；针对区域内在售以及待售写字楼情况。中科金座景峰国际千玺广场原盛国际绿地之窗升龙广场写字楼项目名称占地面积建筑面积㎡物业类型交房时间位置开发商绿地之窗56000㎡480000商业、写字楼2013-10东风路、商鼎路绿地老街坊置业原盛国际240亩380000商业、写字楼2010-10金水路、东风路绿地老街坊置业中科金座5000㎡75000写字楼2013-5商务外环、九如路坤午置业景峰国际5000㎡50000酒店公寓2011-10商务外环、九如路亿国金顺房产开发千玺广场30000㎡240000酒店、写字楼2012-9CBD中心湖南侧绿地老街坊置业升龙广场86亩600000商业、写字楼未定东风路、商鼎路升龙集团中科金座景峰国际千玺广场原盛国际绿地之窗升龙广场市场产品划分写字楼产品商业写字楼市场调研项目----基本概况硬件配套项目名称建筑面积㎡开盘时间楼层高度层数单层面积单层户数电梯数停车位物业公司附加值绿地之窗4800002010-824、36200014143000上海圣维仕物业高铁、酒店原盛国际3800002008-316、1730001000科瑞物业国际餐饮MALL中科金座75000预计明年3、4月份120米312000810地下3层高力国际楼顶停机坪景峰国际500002008-6120米351500地下3层北京国贸千玺广场2400002010-5280米60240013281000科瑞物业万豪酒店、观光、私人会所升龙广场B-11600000预计年底100米2211001053400未定高铁、酒店写字楼产品启示：随时间的推移，项目升级一代强过一代，比外观，比内配，比市场价值，比地标性建筑。但写字楼不仅仅要从物业本身硬件提升品质，更多的是增加服务配套。从各楼宇聘请的国内外知名物业管理公司来看，产品看重品牌联合，有效提升品牌附加值。商务掠配套项目名称商务大堂会议中心商务洽谈区大型多功能厅咖啡厅休闲厅商业街区酒店银行邮政配套餐饮健身运动其他绿地之窗原盛国际中科金座景峰国际千玺广场观光旅游升龙广场写字穗楼产证品启示疮：商业幅配套唉也成哄为写骨字楼套的增蔑值砝附码。近期市开发治的品警牌项释目多脑注重吓商务袭配套昌服务卡。商笑务大呀堂、贪会议街中心示、功薪能厅裁、咖切啡厅洋基本浸都有扩设置伯，就势连商恒业一渠些配指套也镜是各名产品减相继踪蝶增加朱的卖妹点。在这偶群雄绢征战暂之期编，产眉品须工找到财自身毛配套际卖点死，增匆值服傻务，寇独揽敏增值扯客户企。产品圆价格项目名称产权售价预计售价预计起初租金（㎡/元/天）物业费起初回报率（%）绿地之窗401.5—2万1.5-3元8.53.5--5原盛国际40二手价120001.534.5中科金座4030000CBD内2-3元未定景峰国际402200025千玺广场4050000项目称达6元19.85升龙广场40未定200001.5-3元未定3.5--5写字绪楼产酒品以上裤租金救预算钳为个次人看膜法，夜结合锣项目恐周边织租金票情况翅拟定充，所熟以投炼资回玩报率畏换算慢仅是娘个人抽观点目前吓在全晃国写样字楼括市场旺上比延较认剩可并佳期望敏的投让资回趟报率饼为6绒%~级8%粱之间发，是防与现轿代商递铺基柄本持闯平的疏超高聚投资席回报各率。华而郑校州高贝端区伸域下记的产直业项丙目投付资回黄报初齿期仅叨为3咽.5幸%-获5%待，回远款年服限长尼达1灵8-捐27剪年。喜但根惜据最搞新的帮统计谨局数帖据，走CB疮D内于写字词楼空掏置率鞋回暖肝下降农至1损8%期。这奶样随缺着市搂场发跨展租妹金逐碗年递摸增，堡近两恋年C睡BD义区域吃内回串报率赏有望商增至借到6刊-7驶%，忽在循滑序渐齐进的释发展红中，慰投资搞回报载是相勒当可为观的闸，慢剃慢接认近全周国标膜准。投资危回报昌分析自2雄01派1年两3月倚4日培郑州鲁“最是强限件购令决”细恩则出湖台后世，郑诵州市瞒住宅慢市场演成交忘量遭间遇前怀所未圈有的煌“滑页铁卢猫”，刺成交宁一度续跌至脏冰点铅，大铺量住判宅投港资客步相继惯撤离庸，寻六找新缴的投们资目枪标。批而同圣时，侧不在席调控鞭之列寇的写没字楼限市场脚借势挎强力驼崛起植，成热为投每资者任追捧军的香西饽饽涨。写字浮楼-圾--棒-限我购市蛮场下辩的新公热点写字放楼产暮品开发炉商土馆地投扎资转舅向办背公楼办公改楼是夺20念11述年前大三季历度中师最大纪的热闭点，批投资61亿，纽奉增长90店.4王%比重藏由上始年同袄期的6.密4%上升漠到9.摩4%，迎高于慨同期缘瑞住宅判投资吵增速72填.2个百胜分点位。写字膀楼产现品总少结写字某楼-记--选-限副购市贸场下用的新茎热点投资垂回报吃稳中抚有增健，慢响慢接酸近发陈达城台市商业踏配套题是物毙业增元值的慕砝码置业肿的主锋要目勾的为投资和改善罢性居助住。客户今分析客户晨来源捧于省据内各增地，宿省会辜核心蚕区的坐打造俊建设鼻吸引爪着各贴地名转流蜂随拥相贡至，吧但大圣部分梁购房更者还评是源倒于郑腥州市益区，仓但这甜其中宫大多虫客户哄也为芬来郑谨十年业左右伤新居段民即建来郑虏经商条投资廊的淘根金者疫。购房侍客户崇多半恼为私营序业主和企业选高管为主老的社会虚各界隶上层庄人士；目录市船场摆调录研古目姐的郑颤州板市税房歪产角市材场储格糕局需分质析东焰区躲市顾场疼重勾点哈调样研璃区店域岁分滋析重柴点聚个客案仗分钥析位置CBD中心湖南侧项目规模占地3万平方，建筑24万平方开盘日期2010年4月交房日期2012年9月项目规划绿地中心千玺广场共60层，其中5—35层国际5A甲级纯生态商务写字楼；38—55层超五星级万豪酒店；58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。写字楼面积区间160-300平方米。楼层高度280米层数60层客户定位私营企业家、企业集团、投资客、资产不少于千万之上分析凡：超爸级地安王之守位，诸必配还顶级戏配套粗设施现。所逝处区县域两纸环建找筑栋婶数6买0座呈，却萄已被肿市场呢前期裂消化杨，此识项目模可为艺此地跳之绝负唱，榴市场债之独崖特，技28丸0米豪可谓种是现偿中原徒地标泰建筑泪，乃领至河遣南地编标建沃筑。千玺吴广场该项朝目位材于C扒BD柄中心捏湖南玻侧，钩相邻陵会展舱中心于和艺抽术中僵心紧晚一步拍之遥溉，占坟据C表BD胶核心拥之心担。个案墙分析物业公司上海科瑞物业物业费暂定19.8元/㎡电梯数共计28部电梯品牌全进口三菱电梯停车位1000个左右单层面积2670㎡单层户数13户，可自由分割销售价格均价50000元销售情况剩余2层房源户型面积面积区间160-300平方米户型设计建筑呈圆柱体，主体中心电梯，各单位围绕其中，全透明办公区域分析查：项掏目聘猫请国准内知承名物枣业公坡司—牌上海闪科瑞拥物业畏管理燃有限肠公司博全程妖管理抗。配嫩套设城施奢谈华顶务级，赵就建提筑成漆本每互平米欢在2押万以驶上。园面积饶最小扇16番0㎡龟导致驾总价碧不低印于8拨00捕万，益过高娘的房真价特耳定了蒸高端记客户宪群体珍。虽赔然客穗群特欺定，付但此乓项目牺抢占针了市帽场空铺白，亿利用据绝对液优势爽迅速奏