厦门房地产项目调查报告

厦门市房地产工程调查报告营销企划部2021年8月1日市调时间：2021年7月20日市调地点：厦门市调查工程：?万科·金域蓝湾?、?建发·绿家园?、?世茂·湖滨首府?、?万科·金域华府?、?华润·橡树湾?；调查目的：通过对厦门市一些市场口碑较好竣工工程以及在建工程进行走访，重点了解工程的产品规划情况，希望能对本公司“晋江远东地块〞工程规划得到一些启发和借鉴。一、竣工工程调研情况1、?万科·金域蓝湾?1.1、楼盘详情工程名称万科·金域蓝湾工程地址厦门市思明湖边水库片区交房时间2021年6月物业管理万科物业/物管费3.18元/平方米/月工程规划工程位于湖边水库片区，吕岭路以南，洪文路以东，分为a、b两地块，总占地面积55657.22平米，建筑面积166971.66平方米，容积率3.0，绿化率38%，商业配套15000平方米，教育配套：一所约1800平方米幼儿园，预计户数900余户。总平规划图1.2、规划亮点：建筑设计：该工程采用了极其现代感和节奏感的单排折线形态板式高层，配以代表新时代时尚与唯美的现代简约外立面风格，塑造了当时该工程产品外观在厦门市场的唯一性；图示一：图示二：园林景观：该社区以泰式皇家园林，给人休闲、度假、放松的感觉的同时，通过空间内多种变化的营造，表达一种“艺术化的生活〞、“生活化的艺术〞以及“居住者的文化和品位〞。图示一：图示一：社区配套：该工程除了外在的地理条件优越以外，在工程本身的产品配套上也下了不少功夫，社区内配套的1800㎡幼儿园、露天游泳池以及会所、五星级入户大堂等配套都能提升产品本身的附加值。图示一：露天游泳池图示二：双语幼儿园图示二：五星级入户大堂户型产品：高层平层住宅、联排别墅、空中Towm-house2、?建发·绿家园?2.1、楼盘详情工程名称建发·绿家园工程地址厦门湖滨南路富山商圈交房时间2006年12月物业管理建发物业工程规划该工程总占地面积33000平方米，建筑面积近90000平方米，容积率2.5，绿化率40%；总平规划图2.2、规划亮点园林规划：该工程的规划亮点在于园林的绿地覆盖率比拟高，虽然种植的都不是名贵树种，但整个小区看起来郁郁葱葱的充满着生机。图示一：园林景观二、在建工程调研情况1、?世茂·湖滨首府?1.1、楼盘详情工程名称世茂·湖滨首府工程地址厦门湖边水库片区观日西路开盘时间2021年10月物业管理世茂物业工程规划世茂湖滨首府工程位于厦门市湖边水库片区核心区域，工程位于规划道路观日西路南侧，该工程占地面积约206亩，规划总建筑面积近60万平方米，容积率4.36，绿化率35%，初步规划为集住宅、商业为一体的高档综合社区，共29幢包括高层住宅、低密度叠墅和时尚商业风情街，其中住宅最高52层高度约为160米。总平规划图2、规划亮点下沉式西班牙皇家会所：下沉式西班牙皇家会所，会所内配有450平方玻璃恒温泳池、红酒雪茄吧、健身房、淋浴房等一应俱全。图示一：下沉式西班牙皇家会所图示二：室内采光游泳池图示三：游泳池休息区园林景观：集合荷、德、泰、法四国皇家园林搬到世茂湖滨首府的园林景观设计中来，为厦门打造一座城市的“御花园〞。2、?万科·金域华府?2.1、楼盘详情工程名称万科·金域华府工程地址厦门集美杏林湾杏林大桥桥头南侧开盘时间2021年10月物业管理万科物业工程规划该工程是厦门万科继金域蓝湾之后又推出的全新作品，总占地面积102426平方米，总建筑面积为44万平方米。容积率4.3%，绿化率35%。工程北侧规划幼儿园、48班小学、27班初中。工程自身规划有25000平方米的商业，已招商引入大型超市、电影院、电器城等作为主力店。万科金域华府主力户型：两房两厅80-85平米；三房两厅：约120平米总平规划图2.2、规划亮点开发理念：作为45万平方米国际滨海社区，万科金域华府将建筑与社区、环境、生活有机结合，2期新品以“新活CITY〞带来复合社区的都市新生活。新活CITY是酒店＋办公＋综合商业中心＋公园＋国际公寓的复合体。万科金域华府工程包含多元丰富的城市配套，集3.5万平米商业、SOHO、精装住宅、学校、近4万平米生态园林于一体的综合社区；工程配套：工程虽然地处厦门岛外，配套相对薄弱，但万科通过对工程的规划以及自身的品牌号召力引进了永辉超市、中影、小学、中学等配套，从而提升了岛外生活的便利性，弱化了本区位的地域弱势；产品设计：该工程二期推出的产品在户型设计上以90平方米的三房以及129平米的四房等紧凑型产品为主力户型，并配有精致园林以及休闲会所，以及精装修也是其最具亮点的卖点之一；体验式营销：万科推崇“体验式营销〞在客户看房的营销路线设计精致，比方售楼处的体验路线以及样板区的体验路线，再到工地的体验路线，都设计得非常到位，能充分地调动客户的购置欲；图示一：销售体验区图示二：样板房体验区图示三：户型设计品鉴90平方米的三房127平方米的四房3、?华润·橡树湾?3.1、楼盘详情工程名称华润·橡树湾工程地址集美杏北三里〔橡树湾〕1号开盘时间2021年1月物业管理华润置地〔厦门〕物业效劳工程规划华润·橡树湾工程总占地面积94600平方米，总建筑面积310000平方米，容积率3.28，绿化面积38%，由高层、小高层及多层住宅组成，并规划有1个9个班幼儿园及大型超市，独立商业等配套为社区提供更多生活便利性。整个住宅建筑通过围合式、线状布置，使住在空间更加有趣味性，宅间形成开阔景观带，极大提升了小区的生活品质。住宅建筑采用ART-DECO设计，上下错落，造型端庄、典雅。户型设计以起居室为核心，客厅与主卧争取大面积和良好的日照与观景朝向。套内功能分区合理，做到了内外、动静、昼夜分区明确。总平规划图3.2、规划亮点工程规划：华润英伦系列作品即橡树湾系列产品以其成熟优雅的居住环境，创造了华润置地推广异域风格的成功口碑。这些建筑延承了新英格兰艺术和人文传统，把英伦古典的丰美表现得纯粹而极致。华润最大的卖点就是以学府住区与生态景观为特色，错落的垂直园林设计，顺风顺水，容积率比拟低，自然景观资源比拟好。再那么，它的教育方面的优势，毗邻厦门英才学校和厦门国际学校，以及周围的厦门轻工业学校和化工学校，将在社区周边的重点教育资源化为自己强大的教育优势。产品品质：华润·橡树湾的产品无论是建筑还是精装房的的用材方面都非常考究，处处充满人性化得设计。如：在入户门处设计挂钩〔方便拴宠物及悬挂物品〕，户内的收纳等设计；图示一：会所即现使用的销售中心图示二：儿童房样板间图示三：玄关的鞋子收纳贵图示四：户型设计品鉴80、90两房产品三、市场调研小结序号工程名称借鉴点借鉴说明备注1万科·金域蓝湾会所从万科·金域蓝湾的会所后期使用情况上来看，使用频率最多是美容SPA会馆、健身房、桑拿房，其他的如棋牌室、咖啡厅、电影院等配套根本处于闲置状态；因此，今后在会所产品的功能设计上应充分考虑其实用性；游泳池万科·金域蓝湾游泳池为封闭式设计，定时开发，这一设计形式及管理模式值得借鉴；入户大堂万科·金域蓝湾的入户大堂虽然空间不是很大，但在入口处门面的处理相比照拟大气，符合闽南客户群好门面的喜好；物业效劳万科物业管理口碑不错，为每一位业主建立管理档案，万科物业秉承“全心全意全为您〞的效劳宗旨深入每一位置业万科的业主心中；2建发·绿家园园林绿化建发绿家园工程取得口碑至今，虽然种植的绿化都不是名贵树种但靠得就是其大面积的绿化空间在当时的市场中取胜；物业效劳建发物业以“呵护钻石人生〞为品牌口号，一心一意为业主提供良好的物业效劳；3世茂·湖滨首府下沉式会所由于产品的定位上有差异，世茂湖滨首府可借鉴的点补多，但他所设计的下沉式会所，理念装新，这一形势值得我们借鉴；4万科·金域华府开发理念“新活CITY〞带来复合社区的都市新生活。新活CITY是酒店＋办公＋综合商业中心＋公园＋国际公寓的复合体。这一开发理念是值得我们学习借鉴的。工程规划工程规划上有层次，空间的设置灵活多变；万科金域华府工程包含多元丰富的城市配套，集3.5万平米商业、SOHO、精装住宅、学校、近4万平米生态园林于一体的综合社区；户型设计户型的设计以紧凑型的90平方3房及128平方的四房为主；体验式营销模式万科推崇“体验式营销〞在客户看房的营销路线设计精致，比方售楼处的体验路线以及样板区的体验路线，再到工地的体验路线，都设计得非常到位，能充分地调动客户的购置欲；物业效劳万