某大型住宅区规划设计和成套新技术介绍

耀江·xxxx苑一期工程

规划设计和成套新技术介绍营销人员专题培训（一）主讲人：xxx主要内容常用专业术语文鼎苑一期工程规划设计特点介绍康居示范工程成套新技术介绍住宅产业的发展趋势一、常用专业术语TIP: 掌握好规划设计的基本术语是营销人员的基本功住宅分类标准层层高和净高面积指标规划指标1、住宅分类（按电梯设置分）多层：4~6层，16m高，可不设电梯；小高层：7~11层，至少设1部电梯；高层：12层以上，至少设2部电梯，且其中一部电梯桥厢尺寸不小于1.5m，并按18层以内（50m），36层以内和以上（100m）对消防和疏散有相应的要求。注：顶层为跃层时均不计层数。2、标准层平面布置相同的住宅楼层；标准层应标明各套型的面积指标。3、层高和净高住宅层高一般为2.8m；卧室、起居室（厅）净高不应低于2.4m，局部（面积<1/3）≥2.1m；坡屋顶作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.1m。利用坡屋顶内空间应注明最低点净高和可使用面积。4、面积指标使用面积：房间实际能使用的面积（扣除墙、柱等构造）；套内使用面积：等于套内各功能空间使用面积之和S2；标准层使用面积：等于本层各套内使用面积之和S3；标准层建筑面积：按水平投影面积计算S4；标准层使用面积系数：α=S3/S4；套型建筑面积：S6=S2/α；套型阳台面积：等于套内各阳台底板投影净面积之和。面积指标说明面积指标单位数据书房使用面积m210.93卫生间使用面积m27.01厨房使用面积m26.96卧室使用面积m216.87起居室使用面积m215.55套内使用面积（S2）m257.32标准层使用面积（S3）m2114.64标准层建筑面积（S4）m2143.33标准层使用面积系数（α）0.80套型建筑面积（S6）m271.63套型阳台面积m23.515、规划指标容积率：居住区总建筑面积/居住区用地面积，反映开发强度；建筑密度：基底总面积/居住区用地面积，反映空地率和建筑物密集程度；绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和/居住区用地面积；停车率：居住区汽车的停车位数量/居住总户数；居住区：按居住区户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级（户数分别为10000~16000；3000~5000；300~1000）居住区用地由住宅用地、共建用地、道路用地和绿化用地组成。规划指标说明指标内容单位数据居住区用地面积：m25000总建筑面积：m26000基底面积：m2600绿地面积：m21500居住户数：户40地下停车位：个32容积率：

1.2建筑密度：12.0%绿地率：30.0%停车率：80.0%二、文鼎苑一期工程

规划设计特点介绍TIP：充分了解项目设计特点，发掘楼盘优势、做足文章，是做好营销工作的基础项目的区位优势项目规划设计特点住宅建筑单体设计文鼎苑一期总平面1、项目的区位优势规模优势交通优势配套优势人文和环境优势①规模优势项目总占地面积29.8万m2，总建筑面积70余万m2，包括住宅、综合办公、酒店、超市、商业裙房、幼儿园和一座九年一贯制中学，其中住宅面积50余万m2，预计居住人口1.3万余人。②交通优势位于城西三墩板块，距市中心10.5公里，东临古墩路，南依规划城市次干路余杭塘路，西靠浙大紫金港校区。随着莫干山路整治工程的完成，地铁2号线的规划运营和城市快速干道的建设，交通已十分便捷。③配套优势浙大新校区一期3000多亩已投入使用，二期4000余亩土地已启动规划；浙江银泰10m2万大型商业中心的建设和五里塘河江南水乡风情街的建设；杭州商业网点规划，三墩列为重点建设的十二个商业副中心；住宅可开发用地2700多亩，近期规划人口11.2万人，中期目标20万人；未来的三墩将被建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住功能为一体的城市次中心。④人文和环境优势西靠开放式的浙江大学紫金港校区，享受独特的教育和人文资源；毗邻杭州西溪湿地风景旅游保护区，提供了十分适合现代人居住的生态环境。2、项目规划设计特点以人为本，营造舒适、便捷、人性化的居住空间；绿色生态，打造健康、亲和、生态型的住宅小区。文鼎苑鸟瞰图文鼎苑总平面图①以人为本低密度（建筑密度）：南地块小于15%，留出足够的空地率，使小区空旷、视野开阔；空间布局合理：日照、通风、朝向好，建筑单体以景观朝向交错排列，单体形态和高度随布局调整，避免相互遮挡和视线干扰；充分利用景观资源：住宅单体沿城市河道和小区景观湖面呈线状布置，使更多住户能获得良好的朝向和景观视野；强调均好性：各个组团采用围合式，形成围合空间的中心绿地，使每套住宅和各个楼层的近景、远景和高层俯视景观都得到兼顾；强调划公众绳参与闷和邻锯里交范往：衰滨湖胶绿带朵设置嫁了集镰中的用健身扭和休槐闲设鬼施，券营造筋公众鼓参与挣空间恳；局闷部底宇层架扯空及谋组团辈中心怀绿地膊构建围相对矛私密严和有察归属狱感的岸邻里脚交往舟空间才；城市染河道袖滨河壁带建净造亲详水台老阶和梯平台蜻，景复观湖注面采旧用生旅态驳转岸、伯架木偷栈道隙，营吵造亲胜水性衰，体蛛现人栽与自何然的蚕和谐骑相处潮；人车辱分流迟：车弄位比榨率达棋1：昏1，绳小区讯机动顷车沿妇外围藏道路政直接压进入戴地下殖停车卫库，蛋非机估动车亩和行事人进槐入区妇内二号线道毁路，肃减少垮干扰确，体述现人楼性的归关怀椅；地下碎车库升与组迫团内描电梯感井相蔽通，室停车岔后可况直接词到达客各个网楼层抚，方摘便居琴民入剩住；自行丹车坡坑道设分置在心小区条单元中入口昆，直涛接进恨入各播幢地坦下自脉行车遭库，齐方便冒居民自出行占。文鼎赛苑景爸观②绿色商生态滨水峡性：对原宰有城字市河醉道进晴行开颜挖、攀整治旺，建愉造河适道驳股岸和份滨河刺绿化彼隔离洲带，漠营造继滨水裳住宅钻特性姥；亲水诉性：对区鸽内河询道进挂行疏锦浚、删整合贱，引柄入小兄区内料建造休人工去湖，肢营造震曲水吓流觞适、生犬态优破先的凝亲水跃住宅侦环境租；高绿丧化率航：区内踪蝶绿化址率配育置高合达3至7%由，大若大改截善了浆居住赖环境破；空股中花纲园和评屋顶烘绿化违，构互建了信四度文空间窗生态勇组群笨；生态欺小区先：周边圆为规怕划8图00悉0亩喂浙大软新校愤区，成毗邻纤西溪敞湿地强生态押保护惧区，耐自然恨环境俭得天仰独厚倦。区烦内通区过城么市河棋道、德带状暗水景到、人锋工湖锅面集走中水鹿景和毫区内姑装饰农性点及式水眨景的钥营造绳，使都“水旱”成敲为小描区的秋鲜明绘亮点拥；通砌过组葬团中如心绿支地的职地势堂起伏状，滨尼湖3安0m税绿带梅和三钻个中舒心湖革点、拜线、质面的翻结合宣，创舰造出券绿域削桃园垂、精浮致自纯然的应理想篮环境欺。节能悠：景密观水孝体利丈用河毅道水强，采煤用沉茄淀过闸滤栽砍植水狱生植臣物方惊法净习化处俩理，榆水体惨经循突环使房诚用。潜对区多内雨尸水系烂统进港行回泽收利饱用，清作为愧景观野水的个补充句，以吃节约屈水资乡丰源；太阳注能热医水器写、太泊阳能芦庭园闯照明献灯和柿绿色犹建材零的使逮用，耐营造炎健康掠、环基保的广居住献环境木；环境含保护胜：采满用有立机垃夸圾生里化处身理和纯生物饰法净忽化处润理景寸观水食，保乔护和舰改善民环境锋。3、劲住宅伤建筑团单体辩设计安全垦性多样摇化选棚择和北个性竹化追撞求相教结合舒适饰性和宽经济管性相租结合设备陈更新约与新炊技术抽发展后同步生理吸需求宪与心田理需节求相景结合文鼎芬苑一柴期住双宅单盲体6#护楼标夺准层啊平面喜图2#还楼标炮准层四平面吐图1#睬楼标谜准层沉平面为图14剂#楼毒标准豆层平握面图13选#楼姐标准方层平暮面图9#克楼跃环层平付面图①安全岁性住宅考单体童采用替管桩剂和灌饿注桩龟筏板岩基础主体邀结构疮为钢素筋混塘凝土良剪力妻墙按抗抖震6山度设外防②多样侨化选顽择和等个性协化追洲求相普结合多样良化选制择：根据善位置涂、层寻次的颜不同遥，设驴计不过同档屋次和枣面积族标准勉的套狗型（逝该大抖则大互），垂主导晒户型懒90榜~1脏20巾m2，使喝每户洞都物骨有所摘值；个性貌化追勿求：全景怖餐厅着、客叛厅，拍阳光拌书房洁、餐看厅，椅观景肚窗，云空中矛花园踩、入危户花哪园，搁地沉腥式卫翼生间赢，双查主卧扫室，耽可分脉可合朗的“渐两代最居”个，挑寺空客婶厅，擦错层假、跃谜层，惠满足对住宅驴的个届性化穗需要圾。③舒适犹性和庭经济截性相矿结合舒适息性：各功腾能空寺间面正积大搞小适证宜（钓客厅誓、主灵卧室椒、厨炒卫、速餐厅窃），睡功能姑分区砖明确花（动芬静、谣洁污腿、干偷湿分驱离）鸣，设携备配贤置齐乌全（煤中外浙合资及电梯脑、住挎宅性贫能等扔级1题A）著，采带光通锦光好优，一六期全咱部为挨明厅晚、明邮卧、淋明卫吃，层纷高2稻.9读m，昌门厅仰入口奶开敞遣大气坏，局纺部底遍层架慕空。经济谢性：得房管率高亩，面茫积使远用系响数均扮在0获.8财以上敏。采惊用异暮型柱余和短趴肢墙摇设计坡，有隐效缩闲小结酿构尺士寸。巧标准搂层主洪要功锹能空挑间全惕为暗驶梁暗笔柱，灶管道木井、数落水布管和拍空调徐机位肃等细欺部设赶计合扁理。臭高层侄消防爽疏散餐楼梯诞采用嚷剪力泳梯并盾充分逼利用屑住户算阳台庭作为小疏散寻出口看，减丑小公酱摊面嫂积，郊提高虎住宅乞性价相比。④设备棉更新日与新傅技术尘发展割同步水、豆电、页气管吊线和劫容量皮立足长小康做生活陡水平胁，并苦适度胖超前风，厨日卫按通精装岂修进龙行管总线与燃设备趟合理标布设然，充缴分考河虑整江洁美丢观与运日常艇使用那维护夫的便岔捷；电梯尖、排爬气道惜、太碑阳能答、通浊风和雹电力垫设备烫、主次要水焦电管裁线采鲁用最玩新技璃术（涛见新问技术米应用懂一节银）提英高住这宅性痕能；住宅蒸智能旅化达斤到国涨家三滥星级页标准拾。⑤生理鞋需求准与心堪理需律求相才结合住宅师设计缺充分无考虑否人文涉景观萌（湿配地、挨浙大欣），撕自然高景观北（城该市绿倾地、罩河流嫁、滨朝河绿桶带）白，人踩工景埋观（秒人工链湖、沫组团淋绿地导、建盈筑小样品）蓝的发订掘与费利用刮，着皂力营偷造人般与自痰然的糖亲近粱和融报合；单体染设计的中注镜重景他观朝帜向，泥营造堪空间伴上的杨独立充，视梅线互各不干剃扰。腿套内意设计棚上充干分考念虑功智能空鸦间私浮密性山和安剥全性壮问题班，满凡足居南住者勤生理明和心炉理上创的需题要；小区码公共婚服务把设施疮的配刘置，郊符合鬼居民豪的活驱动规伟律和图日常黑使用小（超盲市、唐商业键、学惜校沿倾入口赤和主秆要干扯道一狠侧布景设）叛，最悔大限哈度地毛减少通对居暑民生洒活的协干扰志。小香区活垄动健坝身设贫施布贞置在个滨河首大道炉双侧艺，休询憩和烤老人惯儿童室设施艺分散与在各矿个组深团并放沿人酬工湖题相对姨集中竟布设贿，在普注重黎邻里票关系蓝的建梅立时咐，充鲁分兼邪顾空欺间的支私密光性问玩题，家营造关自然每、舒兽适、盖亲和白、安程静的奋居住赏环境想。⑥节能改与环另境设朽计相威结合室内餐新风极换气拾装置窄保障博套内唱空气庆质量董，变肿压式与风道眯确保槽厨房孕油烟颂及时赵排尽摧，内晒螺旋徒排水炼管和告电梯寒井隔恼声处宇理及析门窗货双层踩隔声参玻璃赞防止茄噪音棒污染碗；太阳百能热瓜水器舌、垃陈圾生任化处蜡理、俯水质俘物理葬生物跨净化幻玉处理内、双酿层中锅空玻猴璃、窝墙体栋和屋券面保愈温体副系等反的应产用有悠效地丛节约惭能源豆和保夕护环细境；三、籍康居紫工程妥主要熟成套照新技蛾术文鼎热苑住滚宅小系区已榨通过紧国家更康居如工程躺方案艰和扩护初评使审，伸拟采童用的经成套艺新技序术都惕是建少设部彩向全辛国推冶广应翅用的忙国内糊外先折进实桶用技节术，扭现列孝出其垫中1轰0项眉：①住宅窑承重堪结构纹体系采采用以短肢杂剪力夺墙结脸构，水在住能宅内竖部可纽奉形成佣大空介间、熔易分罪隔的歇空间伶布局黎，提委高了散住宅变的使闻用面恋积，院方便圣住户刑的室妇内布知置；②住宅厕围护肿结构姿体系胳采用铅多孔免砖和虏混凝猛土小抬型空更心砌太块，颤有效叉地减馋轻了详建筑简物自弦重，设增强菌了外嘉墙保醉温性薄能，施且耐摘火性棉能优耽良，池抗渗属性能低好；③住宅挠隔断袋结构样体系携采用昆环保虚节能上型伊该通砌备块（撞板）阔，有索效地乌减轻用了建墓筑物袭自重莫，轻本质高岭强、旋保温间隔热偏、隔傻音，傍易于颂穿线耀埋管雕，施六工便茶捷；④在住火宅厨戏卫体轨系中摊对部央分住寇宅采当用整渠体标姑准化杏设计认技术辰，厨似卫设济备安颤装和抬建筑轰装修此同步绳一次不完成计，厨涌卫设持备配兼置齐查全，存位置什及流恳程设姓置合蛾理。狡厨卫象烟气纯集中孤排放身，采翁用变扇压式乒排气浆道，旧自动徒防止咳串烟馒、串秒味，数减少馆了交枣叉污给染；⑤在住谈宅管傲网体率系中通，供延水管束材采稍用环也保型门PP妨R管汉及钢鬼塑复贺合管浅，排泉水管钟材采帮用内御螺旋拥发泡吼排水河管；⑥在建站筑节柔能技宿术体潜系中介：用铝每合金慰双层蛇中空笨玻璃候窗，曲不仅忍有优睡良的搬采光宾性能引，同福时具停有隔帐热、碌隔音泪等性跟能，招可以盈降低叫空调袄能耗毅。采用必外墙钓外保忧温和杏外墙盘内保蕉温技输术，贞外墙胸外保问温采管用E即PS桃或X晌PS浅保温足隔热独板，星外墙午内保设温采凑用聚顷苯颗躬粒保凉温砂塔浆。利用任太阳磨能电醋池将蜘太阳究能转浓化为旬电能僻，供肆小区炎太阳荣能草炸坪灯肤照明役；对曲小区貌顶层欠部分歼住户锤统一里设计印并安欲装太葛阳能选热水弱器附狮电加灭热设候备，顺使用鸽非承毒压式扶供水本方法宵，保欠证在摧杭州驳的特蛋定的筝地理纤环境芹中，距四季藏均有雁热水餐可用之，既拾节能努、环臂保又辟安全踪蝶。⑦在居裳住区跪环境咏质量火保障廉体系赏中：采用督埋地阿式水务处理税系统企处理况小区鸡河道裳水，信处理滚后满摘足达拍标排今放要惯求或凯用于保小区堤绿地温喷洒绪、洗没车景矩观水还回补饺等用矮途。采用坝生化冬处理舞技术极处理览小区辽有机南垃圾混，实孟现生樱活垃尤圾的辅无害雁化、辰减量炮化和记再资围源化仰。采用傻绿化镰种植屿合理碑配置裙技术外，充煎分考的虑不宜同植团物的妇特性带与净热化空惹气能怜力，教以求赔达到宫最佳亩的环部境效奸果使灶小区丈的邻字里能股洁净纱、安黎静、逃舒适围。⑧在建妄筑施芬工建村造技渠术方间面，购积极卖采用梦深基叫坑支药护